6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler

Prof. Dr. Ergun ÖZSUNAY

İÇİNDEKİLER


Birinci Bölüm

İNCELEMENİN AMACI



İkinci Bölüm

6306 sayılı KANUNDA ÖNGÖRÜLEN DÜZENLEMENİN ANA ÇİZGİLERİYLE AÇIKLANMASI



I.     6306 sayılı KANUN’UN “AMACI” VE “VARLIK NEDENİ”
    (RATIO LEGIS)    5
II.    6306 sayılı KANUN’UN UYGULANMASINA İLİŞKİN
    EN ÖNEMLİ KAVRAMLAR    6
    1.    Riskli Alan    6
    2.    Rezerv Yapı Alanı    6
        a)    Tanımı    6
        b)    Rezerv Yapı Alanının Tespitine İlişkin Koşullar    7
        c)    Rezerv Yapı Alanlarını Tespit Yetkisi    7
        d)    Rezerv Yapı Alanlarının Kullanım Amaçları    7
        e)    Rezerv Yapı Alanı Kararına Karşı İptal Davası    8
    3.    Riskli Yapı    8
III.    6306 sayılı KANUNUN “RİSKLİ ALANLAR”
    BAKIMINDAN UYGULANMASI    8
    A.    RİSKLİ ALANLARIN TESPİTİ:
        BAKANLAR KURULU KARARI    8
        1.    Bakanlığın Önerisi ve Bakanlar Kurulunun
            Kararı    8
        2.    Riskli Alanların Tespitini İsteme Yetkisi    9
            a)    Bakanlık (re’sen)    9
            b)    TOKİ veya İdare    9
            c)    Gerçek Kişiler ve Özel Hukuk Tüzel Kişileri    9
    B. UYGULAMA    10
        1.    Tasarrufların Kısıtlanması    10
        2.    Taşınmazların Değerlerinin Tespiti    10
        3.    Uygulama Alanındaki Taşınmaz Maliklerinin
            Hakları ve Tapuya Tescil İşlemleri    11
            a)    Uygulama Alanındaki Maliklerle
                Sözleşme Yapılması    11
            b)    Bedele İlişkin Sorunlar    11
        4.    Uygulama Alanında Kiracı veya Sınırlı Nesnel
            Hak Sahibi Olanlara Konut veya İşyeri Verilmesi    12
            a)    Uygulama Alanındaki Taşınmazların Maliklerine Konut
                veya İşyeri Verilmesinden Sonra Arta Kalan Konut veya
                İşyerlerinin Bulunması    12
            b)    Kiracı veya Sınırlı Nesnel Hak Sahibi Olanlardan ya da
                Taşınmazları Kamulaştırılanlardan Konut veya İşyeri
                Verilmesi İsteyenlerin Sayısının Artan Konut veya
                İşyeri Sayısında Fazla Olması    12
    C.    RİSKLİ ALAN KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI    12
IV.    6306 sayılı KANUN’UN “RİSKLİ YAPILAR”
    BAKIMINDAN UYGULANMASI    13
    A.    RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KONU
        OLACAK YAPILAR    13
    B.    RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ İSTEME YETKİSİ:
        “YAPI MALİKİ” ve “BAKANLIK”    13
    C.    RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ YAPMAYA YETKİLİ
        KILINMIŞ KURUMLAR ve KURULUŞLAR    14
        1.    Yetkili Kurum ve Kuruluşlar    14
        2.    Lisans Alabilme Koşulları    15
        3.    Lisansın İptali    15
    D. SADECE TEK BİR RİSKLİ YAPI TESPİTİ RAPORUNUN
        DÜZENLENEBİLMESİ    16
    E.    RİSKLİ YAPI TESPİTİ RAPORU VE RAPORA KARŞI
        İTİRAZ YOLU: TEKNİK HEYETİN İNCELEMESİ    17
        1.    Raporun Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne
            Sunulması    17
        2.    Raporun Yetersiz Olduğunun ya da Tespitte
            Eksiklik Bulunduğunun Anlaşılması    17
        3.    Raporun Yapı Malikine veya Maliklerine Tebliğ
            Edilmesi Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün
            Beyanlar Sütununda Gösterilmesi    17
        4.    Tespit Raporuna Karşı Teknik Heyete
            Yapılacak İtiraz    19
            a)    İtirazda Bulunma Yetkilisi     19
            b)    Teknik Heyetin Yapısı    20
            c)    Teknik heyetin Yapılan İtirazı ve Raporu İncelemesi    20
            d)    İncelemenin Sonucu ve İlgiliye Tebliğ Edilmesi    21
    F.    İTİRAZIN TEKNİK HEYETÇE RET EDİLMESİ:
        İDARİ YARGI YERİNE BAŞVURU    21
        1.    İptal Davası İçin Süre    21
        2.    Yetkili İdare Mahkemesi    22
        3.    Yürütmenin Durdurulması İstemi    22
        4.    İdare Mahkemesinin Kararı    23
        5.    Temyiz    24
    G.    TEKNİK HEYETİN KARARINA KARŞI İTİRAZDA
        BULUNULMAMASI DURUMUNDA SÜRECİN
        SÜRDÜRÜLMESİ    24
        1.    Yıkım İçin Süre Verilmesi    24
        2.    Yapının Arsa Haline Dönüşmesi Üzerine
            Yapılacak İşlemler    24
        3.    Yeniden Yapı Yaptırılması Konusunda Yapı
            Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Karar Vermesi    25
        4.    Üçte İki Çoğunluğun Vereceği Karara Katılmayan
            Paydaşların Hukuksal Durumu    26
            a)    Payların Anlaşma Sağlayan Diğer Paydaşlara
                Açık Arttırma Usulü ile Satılması    26
            b)    Satışın Gerçekleşmemesi Halinde Payların Hazine
                Adına Tescili ve TOKİ’ye Tahsisi    27
            c)    Üçte İki Anlaşmanın Sağlanamaması Halinde
                Acele Kamulaştırma Yoluna Başvurulabilmesi    27
            d)    Diğer Durumlar    27
    H.    KAT MÜLKİYETİ REJİMİNDE YAPININ
        YIKTIRILMASINDAN VE 2/3 ÇOĞUNLUĞUN
        VERECEĞİ KARARDAN ÖNCE YAPILMASI
        GEREKLİ VE YARARLI GİRİŞİMLER    28
        1.    Delil Tespiti Davasıyla Dairelerin ya da Bağımsız
            Bölümlerin Mevcut Durumların Tespiti    28
        2.    Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davası    30
    I.    KİRA YARDIMI    31
    J.    HARÇ VE ÜCRETLERDEN BAĞIŞIKLIK    32
    K.    RİSKLİ YAPININ YIKTIRILMASI YERİNE
        GÜÇLENDİRİLMESİNİN İSTENİLMESİ    32




Üçüncü Bölüm

6306 sayılı KANUN’UN UYGULANMASINDAKİ
YANLIŞLIKLAR, “AMACIN SAPTIRILMASI” VE
“HAKLARIN KÖTÜYE KULLANILMASI”NA
İLİŞKİN HUKUKA AYKIRILIKLAR



I.     SORUNUN ALGILANMASI    35
II.     6306 sayılı KANUNUN KÖTÜYE KULLANIMA
    ELVERİŞLİ OLMASININ NEDENİ    36
III.    KANUNUN AMACINDAN SAPTIRILMASININ
    SOMUT GÖRÜNÜMLERİ    36
    1.    Kat Mülkiyetinde Hesaplaşma İstekleri    36
    2.    Dairesinde İmar Düzenlemelerine Aykırı İlaveler
        Yapan ya da Dairesini Tam Kata Dönüştürmek
        İsteyen Kat Maliklerinin İstekleri    37
    3.    Rant Elde Etmek İsteyen İnşaat Teşebbüsleri
        (Firmalar)    37
IV.     “YAPI MALİKİ” KAVRAMI    38
    A.    GENEL OLARAK    38
    B.    “YAPI MALİKİ”    39
        1.    Yapı Malikinin “Tek Kişi” Olması Halinde
            Riskli Yapı Tespiti İstemi    39
        2.    “Paylı Mülkiyet”te Riskli Yapı Tespiti İstemi:
            Paydaşların Oybirliğiyle Karar Vermesi    39
        3.    “Elbirliği Mülkiyeti”nde Riskli Yapı Tespiti İstemi:
            Ortakların Oybirliğiyle Karar Vermesi    40
        4.    Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Riskli Yapı Tespiti İstemi:
            Kat Maliklerinin Anataşınmazın Riskli Olup Olmadığının
            Tespiti Hususunda Karar Vermesi    41
V.     KÖTÜYE KULLANMAYLA İLGİLİ UYGULAMA    43 

Dördüncü Bölüm 
DEĞERLENDİRME ve ÖNERİLER     
I.     Kanunun Hazırlanışına İlişkin Özensizlikler    45
II.     Kanunun “Amacına ve Varlık Nedeni”ne Uygun Olarak
    Uygulanmaması    47
III.    Kanunun Yanlış Uygulanmasından Kötü Niyetli Kişilerin
    Yararlanması: Kanunun Saptırılması    48
IV.     İdari Yargı Yerlerinin Yardımı    48
V.     Kanunun Uygulanmasında Mülkiyet Hakkını Koruyan
    Uluslararası Normlara Aykırılık    49
VI.    Kanunun Yanlış Uygulanması Sonucunda Avrupa
    İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru    50


SEÇİLMİŞ KAYNAKÇA    51

HUKUK KAYNAKLARI    52

KISALTMALAR    53