Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmelerinde Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumları
ÖNSÖZ vii
İÇİNDEKİLER ix
GİRİŞ 1
BİRİNCİ BÖLÜM
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİ KAVRAMSAL ÇERÇEVE
VE GENEL BİLGİLER
1. TANIMI 4
2. UNSURLARI 8
A- Yüklenici İle Arsa Sahibinin Anlaşmaları 8
B- Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcu Altına Girmesi 9
C- Arsa Sahibinin Arsa Payı Devir Borcu Altına Girmesi 12
3. HUKUKİ NİTELİĞİ 13
4. SÖZLEŞMENİN ŞEKLİ 29
A- Şekle Aykırı Sözleşmede İfa Edilmiş Edimler Bakımından
Hukuki Sonuçlar 44
B- Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Haller 48
a- Arsa Payının Tapuda Yükleniciye Devredilmesi 48
b- Sözleşme Konusu İnşaatın Tamamlanması 51
5. GEÇERSİZ SÖZLEŞMEDE MEYDANA GELEN SONUÇLAR 56
6. SÖZLEŞMENİN TARAFLARI 62
A- Arsa Sahibi 63
a- Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu 67
b- Arsa Sahibinin Yükleniciye Vekalet Verme Borcu 69
c- Arsa Payını Devir Borcu 71
d- İnşaat Ruhsatı Alma Borcu 72
B- Yüklenici 75
a- Yüklenicinin Eser Meydana Getirme Borcu 76
aa- İnşaatın İmar Mevzuatına Aykırı-Kaçak Olarak
Yapılması ve Sonuçları 77
b- Yüklenicinin İnşaatı Teslim Borcu 81
c- Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 87
C- Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 89
a- Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 90
b- Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişiler 91
İKİNCİ BÖLÜM
ARSA SAHİBİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
1- İNŞAAT AŞAMASINDA ARSA SAHİBİNİNDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 93
A- Arsa Sahibiyle Üçüncü Kişi Arasında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması 94
a- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Şekli 99
b- Şekil Şartı Dışında Kalan Geçerlilik Koşulları 104
aa- Sözleşmenin Konusunu Oluşturan Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Olmalıdır 104
bb-Tapuda Kayıtlı Bu Taşınmazın Belirlenebilir Olması Gerekir 104
cc- Sözleşmede Vaat Alacaklısının Bir Bedel Ödemesi Kararlaştırılmış Olmalıdır 107
dd- Sözleşmeye Konu Taşınmaz Tapu Kaydı Üzerinde
İpotek, Haciz Ve İhtiyati Tedbir Şerhi Bulunması
Hali 108
c- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil Şartına Uyulmamasının Hukuki Sonuçları 109
aa- Geçersizlik 110
bb- Geçersiz Sözleşmede Tarafların Talep Hakları 112
aaa- Geçersiz Sözleşme İle Bağımsız Bölüm Satın
Alan Üçüncü Kişilerin Cebri Tescil Davası
Açması Durumu 112
d- Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 114
aa- Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 115
aaa- Üçüncü Kişinin Cebri Tescil Talep Hakkı 117
bb- Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 123
aaa- Üçüncü Kişinin İfayı İsteme Hakkı 127
bbb- Üçüncü Kişinin İfa Yanında Gecikme Tazminatı İsteme Hakkı 127
ccc- İnşaatın Başka Bir Yükleniciye Tamamlattırılması (Nama İfa) 130
ddd- Eksik Ve Ayıplı İşler Bedelini İsteme Hakkı 139
aaaa- Eksik İş 141
bbbb- Ayıplı İş 147
B- Arsa Sahibinin Tapuda Satış Suretiyle Bağımsız Bölüm
Devri 157
C- Arsa Sahibinin Adi Yazılı Sözleşme İle Bağımsız Bölüm
Devri 160
2- İNŞAATIN TAMAMLANIP ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLDİKTEN SONRA BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN
ÜÇÜNCÜ KİŞİLER 163
A-Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakları 163
a- Tapu İle Malik Olan Üçüncü Kişinin Ana Taşınmazdaki
Arsa Paylarının Düzeltilmesini İsteme Hakkı 166
B-Üçüncü Kişinin Yükleniciye Karşı Hakları 171
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
1- YÜKLENİCİ ADINA KAYITLI ARSA PAYI BULUNMASI DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE BAĞIMSIZ
BÖLÜM SATIŞI 174
A- Tapu Kaydı Devri Suretiyle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 175
B- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Adi Yazılı Sözleşme
İle Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu 178
2- YÜKLENİCİNİN İNŞAATTAKİ ŞAHSİ HAKKINI DEVİR SURETİYLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIŞI 191
A- Alacağın Devrinin Niteliği Ve Konusu 201
a- Devir Koşulları 213
b- Alacağın Devrinin Şekli 213
c- Alacağın Devrinde Yüklenicinin Hukuki Durumu 215
d- Temlik Alan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu 217
e- Sözleşmede Yükleniciye Temlik Yasağı Kararlaştırılmış Olması 226
f- Sözleşmede Kademeli Arsa Payı Devri Kararlaştırılmış Olması 230
g- Yüklenicinin Şahsi Hakkını Birden Fazla Kişiye Temlik Etmesi Durumu 236
h- Yüklenicinin Temlik Ettiği Şahsi Hakkını Aynı Anda
Tapuda Devir Suretiyle Satması 241
B- Temlik Alan Üçüncü Kişilerin Talep Hakları 249
a- Üçüncü Kişinin Tapu İptal ve Tescil İstemi 249
b- Temlik Borcunun Yüklenicinin Kusuru Nedeniyle
Yerine Getirilmemesi Durumunda Tazminat 263
c- Malik Veya Diğer Şahıslara Karşı El Atmanın
Önlenmesi Davası 269
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA ŞERHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI
1- SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKLARIN TAPUYA
ŞERH VERİLMESİ 271
A- Sözleşme Gereğince Şerh Edilecek Kişisel Hakkın Niteliği 273
B- Şerhin Şartları ve Gerçekleşme Usulü 276
a- Şerh Anlaşmasının Şekli 280
C- Şerhi Etkisi 281
a- Genel Olarak Kişisel Hakkın Şerhinin Etkisi 282
b- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Taraflar Açısından Etkisi 283
D- Şerhin Süresi 285
2. ŞERHİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER BAKIMINDAN SONUÇLARI 293
A- Arsa Sahibinin Sözleşme Konusu Taşınmazı Üçüncü Kişiye Devrinde Şerhin Sonuçları 295
B- Üçüncü Kişilere Pay Devrinde Şerhin Sonuçları 296
a- Arsa Sahibinden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 296
b- Yükleniciden Pay Devri Alan Üçüncü Kişiler 297
C- Arsa Sahibinin Tek Taraflı İradesiyle Oluşturulan Kayıtlar Bakımından Etkisi 301
D- Şerh Kaydı Bulunan Tapunun Üçüncü Kişiye Tesliminin
Etkisi 303
BEŞİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNİN FESHİNİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE ETKİSİ
1- SÖZLEŞMENİN FESHİNİN ARSA SAHİBİNDEN
BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
YÖNÜNDEN ETKİSİ 313
A- Tapuda Pay Devri Suretiyle Devralan Üçüncü Kişiler 314
B- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü
Kişiler 317
C- Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Devralan Üçüncü Kişiler 318
2- SÖZLEŞMENİN FESHİNİN YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLER YÖNÜNDEN ETKİSİ 318
A- Sözleşmenin Geriye Etkili Feshedilmesi Durumu 319
a- Tapu Kaydı Devri Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 325
b- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Bağımsız Bölüm
Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 329
c- Adi Yazılı Satış Sözleşmesi İle Bağımsız Bölüm
Alan Üçüncü Kişilerin Durumu 330
B- Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi Durumu 331
ALTINCI BÖLÜM
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
1- GÖREVLİ MAHKEME 337
A- Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin
Açtığı Davalarda Görev 338
B- Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin
Açtığı Davalarda Görev 341
2- YETKİLİ MAHKEME 359
YEDİNCİ BÖLÜM
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AÇACAĞI DAVALARDA ZAMANAŞIMI
1- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN TAPU İPTAL VE TESCİL TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 363
A- Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Noterden Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 364
B- Üçüncü Kişinin Yükleniciden Noterden Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesi Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya Yönelik Talepte Zamanaşımı 366
C- Üçüncü Kişinin Yükleniciden Adi Yazılı Sözleşme
Gereğince Bağımsız Bölüm Alması Durumunda İfaya
Yönelik Talepte Zamanaşımı 368
2- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN AYIP VE EKSİK İŞ BEDELİ TALEPLERİNE İLİŞKİN DAVALARDA ZAMANAŞIMI 369
A- Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında
Olmayan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 369
a- Tacir Olmayan Arsa Sahibi Tarafından Üçüncü
Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarda
Zamanaşımı 370
b- Yüklenicinin İşyeri Niteliği Taşıyan Bağımsız Bölüm
Satışı İle Tacir Sıfatı Taşıyan Üçüncü Kişilere TKHK Kapsamına Girmeyen Satışlarında Zamanaşımı 373
B- Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun Kapsamında
Olan Satışlardan Doğan Davalarda Zamanaşımı 374
SONUÇ 377
KAYNAKÇA 379
