A'dan Z'ye Gayrimenkul Hukuku_{Gayrimenkul Hukuku Pratik Bilgiler}

Av. Ali Güvenç KİRAZ

- Soru Cevap Yöntemi ile Konuların Aktarılması
- Kat Mülkiyeti Kanunu
- Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmeleri
- Kamulaştırma Kanunu
- Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği
- Lisanslı Emlak Müşavirliği, Emlak Müşavirliği Şirketleri ve Emlak Komisyonculuğu Yasa Tasarısı
- Türk Borçlar Kanunu Simsar (Aracılık) Maddeleri
- Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Maddeleri
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
- İmar Kanunu

İçindekiler
Giriş. 1
1) Gayrimenkul Hukuku’nun Mevzuatı Nedir ? 3
2) Gayrimenkul Nedir ? 6
3) Neler Gayrimenkul Olarak Değerlendirilir ? 6
4) Kimler Gayrimenkul Edinebilir veya Tasarrufta
Bulunabilir ?. 7
5) Yabancıların Gayirmenkul Edinmesinin Esasları Nelerdir ?
Mütekabiliyet Nedir ?. 10
6) Gayrimenkul Devri Türk Hukukunda Nasıldır ?. 12
7) Gayrimenkul Alım-Satımı ve Diğer İşlemlerde
Dikkat Edilecek Noktalar Nelerdir ? 19
8) Tapu Kayıtlarında Çıkabilecek Şerhler ve
Kısıtlamalar Nelerdir ? 22
9) Gayrimenkul Alım-Satımında Tapu’da Beyan Edilen
Değer ile Gerçek Değer Ne Demektir? 37
viii A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
10) Gayrimenkul Alım-Satımında Neler Bulundurulmalıdır ? 38
11) Hisseli Taşınmazlarda ve Mirasçılar Arasındaki Taksim
(Paylaştırma) Nasıl Yapılacaktır ? 39
12) Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Ne Anlama Gelir ?. 40
13) Kat Mülkiyetli Taşınmazlarda Hangi Yasa Uygulanır
ve Yargı Yetkisi Hangi Mahkemelere Aittir ? 41
14) Arsa Payı Ne Anlama Gelir? Nasıl Dağıtılır ?. 42
15) Arsa Payı Düzeltme Davaları Nedir ?
Hangi Mahkemede-Nasıl Açılır ?
Nelere Dikkat Edilmelidir ? 43
16) Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Ortak Yer Ne Demektir ?. 45
17) Ortak Yerlerin Kullanımı Neye Göre Olur ? 45
18) Eklenti Ne Demektir ? Neler Eklenti Olarak Kabul Edilir ?. 46
19) Kat İrtifakı Kurulmuş Ancak Kat Mülkiyetine
Geçilmemiş Yapılarda Yönetim Nasıl Oluşacaktır ? 46
20) Kat Maliklerinin ve Kiracıların Bağımsız Bölümler
İçerisinde İkamet Ederken Hakları ve
Sorumlulukları Nelerdir ? 47
21) Kat Malikleri Ana Gayrimenkulde veya
Kendi Bağımsız Bölümleri İçerisinde Hangi Şartlar
Dahilinde ve İçerikte Düzenlemeler-Tadilatlar
Yapabilirler ?. 48
22) Kat Malikleri Apartman-Site Aidatlarını Nasıl-Hangi
Oranlarda Ödeyeceklerdir ? 51
23) Aidat Borçları İçerisinde Yer Alan İşletme Bütçesi ve
Yatırım Bütçesi Ne Anlama Gelir ? 52
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU ix
24) Kiracının Aidat Ödeme Yükümlülüğü Nedir ?
Kiracı Aidatını Ödemezse Kat Maliki Sorumluluğu Nedir ? 53
25) Kat Maliki veya Kiracı Aidat Ödeme Yükümlülüğünü
Yerine Getirmezse Apartman veya Site Yönetiminin
Yaptırımı Nedir ? Faiz Ne Şekilde Uygulanır ? 54
26) Kat Malikleri Bağımsız Bölümlerinde Meydana Gelen
veya Başka Bir Bağımsız Bölümde Meydana Gelen Hasar
veya Bozukluk İçin Giriş İzni Vermek Zorunda Mıdır ? 54
27) Apartman veya Sitelerde Mesken, İşyeri ve Ticaret Yeri
Olarak Gösterilen Yerlerde Hangi İş veya Meslekler
Kesinlikle Yapılamaz ? 55
28) Apartman veya Sitelerde Mesken Niteliğinde Olan
Yerlerde Hangi İş veya Meslekler İçin İzne İhtiyaç
Vardır ? İzin Halinde Koşulları Nelerdir? Hangi İşler veya
Meslekler İzne İhtiyaç Duymazlar ?. 56
29) Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamındaki Apartman ve
Sitelerde Uygulanan Yönetim Planı Ne Anlama
Gelmektedir ? 58
30) Kat Malikleri Olağan Genel Kurulu veya Olağanüstü
Genel Kurulu Ne Zaman Toplanır ? Toplantı Davet
Şekli Nasıldır ? Birinci Toplantıda Yeter Sayı
Sağlanamazsa İkinci Toplantı Ne Zaman Yapılır ? . 60
31) Kat Malikleri Olağan veya Olağanüstü Genel
Kurulunda Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı
Nedir? Kat Maliklerinin Kullanabilecekleri Oy Sayısı Nedir ?
Vekaleten Kaç Oy Kullanılabilir ? 63
32) Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlgili Olarak Kat Malikleri
Arasında Çıkan İhtilaflarda Dava Açma Süresi Ne Kadardır ?
x A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
Hakimin Müdahalesi Yolu Ne Demektir? Hakimin
Müdahalesi Nasıl Kullanılır ? 65
33) Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Yönetici-Yönetim
Kurulu Nasıl Seçilir ? 68
34) Kat Malikleri Yöneticisi veya Yönetim Kurulu’nun
Görevleri Nelerdir ?. 70
35) Kat Malikleri Yöneticisi veya Yönetim Kurulu’nun
Sorumlulukları ve Hakları Nelerdir ? 72
36) Kat Malikleri Denetçisi veya Denetim Kurulu Nasıl Seçilir ?
Görevleri Nelerdir ? 74
37) Kat Malikleri Yapılan Lüks ve Masraflı Harcamaları
Ödemek Zorunda Mıdır ? 75
38) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Siteler İçin Getirilen
Hükümler Nelerdir ? Sitelerde Yönetim ve Diğer
Konularda Farklı Bir Düzenleme Var Mıdır ? 76
39) Devre Mülk Ne Demektir ? Devre Mülk Sistemi
Hukukumuzda Hangi Kanun İçerisinde Yer Alır ?
Esasları Nelerdir ?. 80
40) Kira Sözleşmesi Nedir? Hangi Kanun İçerisinde Yer Alır ? . 82
41) Kiraya Verenin (Mal Sahibi veya Yetkili Vekili)
Kira Sözleşmesindeki Temel Borçları Nelerdir ? . 84
42) Kiracının Kira Sözleşmesindeki Temel Borçları Nelerdir ? 88
43) Kiracı Kira Sözleşmesini Devredebilir Mi ?
Alt Kiralama İlişkisi Nasıl Kurulur ? 92
44) Kiralanan Taşınmazın Sözleşme Bitmeden Önce Tahliyesi
Halinde Kiracının Sorumluluğu Nedir ? 94
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU xi
45) Konut veya Çatılı İşyerleri Dışında Kalan Taşınmazlar
İçin Kira Sözleşmeleri Nasıl Fesih Edilir-Sona Erdirilir ? . 96
46) Kiracı Kira Sözleşmesi Sonunda Kiralamış Olduğu
Taşınmazı Nasıl Teslim Edecektir ? Teslimde
Sorumluluğu Nedir ? . 99
47) Kiracının Kira Borcunun Ödememesi Halinde Malları
Üzerine Kiraya Veren Mal Sahibi Lehine Yapılan
Hapis Hakkı Nedir ? 100
48) Konut ve Çatılı İşyerleri ile İlgili Kira Sözleşmeleri Hangi
Taşınmazlar İçin Uygulanır ve Kapsamı Nelerdir ?.101
49) Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kiracının Vereceği Güvence
(Depozito) Bedeli Ne Kadardır ?
Yeni Borçlar Kanunu ile Depozito (Güvence Bedeli)
Nasıl Alınacak ve Sözleşme Hitamında Teslim
Edilecektir ? 102
50) Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Sözleşmelerinde
Kiracı Aleyhine Ne Şekilde Düzenlemeler
Yapılabilecektir ?103
51) Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Bedeli Nasıl
Belirlenecektir ? Artış Oranı Ne Şekilde Olacaktır ?105
52) Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Tespiti Davası
Ne Demektir ? Nasıl Açılacaktır ? Mahkeme Tarafından
Belirlenen Kira Bedeli Hangi Dönemden İtibaren Geçerli
Olacaktır ? 107
53) Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Sözleşmeleri Nasıl
Sona Erdirilecektir ? Fesih Sebepleri Nelerdir ?.109
54) Kamulaştırma Nedir ?.117
xii A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
55) Hangi Kurumlar Kamulaştırma Kararı Verebilirler ? 119
56) Kamulaştırma İşlemi Nasıl Yapılır Öncesinde ve
Sonrasında İdarece Yapılacak İşlemler Nelerdir ?.121
57) Acele Kamulaştırma Nedir ?123
58) Kamulaştırma Davalarında Hak Düşürücü Süre
Ne Kadardır ?.127
59) Kamulaştırmasız El Atma Nedir ? 135
60) Kamulaştırmasız El Atmalar Kapsamında Hukuki El
Atmalarda Hangi İmar Planına Karşı Dava Açılacaktır ?142
61) Hukuki El Atma Davalarında Görevli Mahkeme 
Neresidir ?143
62) Kentsel Dönüşüm Nedir ?.146
63) Afet Riski Altındındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun ve Yönetmelikleri Ne Zaman
Çıkarılmıştır ?146
64) Türkiye’de Uygulanan Kentsel Dönüşüm Modelleri
Nelerdir ?147
65) Kentsel Dönüşüm Yasası ile Ne Hedeflenmektedir ?.148
66) Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Nedir ?148
67) Riskli Yapı Nedir ?149
68) Riskli Yapı Statüsüne Hangi Binalar Girer ?
Arsa Riskli Yapı Mıdır ?149
69) Riskli Yapılara Sadece Kat Mülkiyeti Kanunu’na
Tabi Taşınmazlar Mı Girer Yoksa İskanı Olmayan veya
Kaçak Diye Tabir Edilen Taşınmazlarda Uygulamaya
Tabi Midir ?.150
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU xiii
70) Riskli Yapı Tespitini Kim Nasıl Yapar ?
Lisanslandırılmış Kuruluş Ne Demektir ?.151
71) Riskli Yapı Tespitinde Görev Alacakların Özellikleri
Nelerdir ? Taşınmaza Riskli Yapı Tespiti İçin Gelen
Görevli Neleri İbraz Etmelidir ?152
72) Riskli Yapı Denetimini Yapan Kuruluşların Nelere
Dikkat Etmesi Gerekir ?.153
73) Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir ?155
74) Riskli Yapı Tespiti Sonrası Süreç Nasıl İşleyecektir ?156
75) Riskli Yapı Tespiti Bildirimlerine Karşı İtiraz Süresi ve
Yolları Nelerdir ? Riskli Yapı Tespit Raporuna Karşı
2. Bir Rapor Düzenlettirilebilir Mi ?158
76) Yıkım Tebligatı Ne Zaman Yapılacaktır ?160
77) Yıkım Tebligatı Neleri İçerir, Yıkımda Süreler Nelerdir,
Yıkımı Kim Uygulayacaktır, Yıkıma İtiraz
Edilebilir Mi ?160
78) Riskli Yapıların Tespiti, Tahliyesi ve Yıkımı İşlemlerinde
Cezai Mes’uliyet Var Mıdır ?162
79) Riskli Yapılarda Yıkım Ruhsatı Nasıl Düzenlenecektir ?.162
80) Riskli Yapılarda Uygulama Yıkım Öncesinde Mi
Yoksa Yıkım Sonrasında Mı Yapılacaktır ?163
81) Riskli Yapılarda Uygulama Süreci Nasıl Başlayacaktır ?163
82) Riskli Yapılarda Uygulama Sürecini Kim veya
Kimler Başlatabilecektir ? .165
83) Riskli Yapılarda Noter Marifeti ile Toplantı Daveti
Ne Anlama Gelmektedir ?.165
xiv A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
84) Riskli Yapılarda Kat Malikleri/Hak Sahiplerine Toplantı
Daveti Hangi Adrese Yapılacaktır ?166
85) Riskli Yapılarda Kat Malikleri/Hak Sahipleri ile
Yapılacak Olan Uygulama Toplantısı Kat Mülkiyeti
Kanunu’na Mı Tabidir ? Bu Toplantı Usulü Nedir ?167
86) Riskli Yapılarda Kat Malikleri/Hak Sahipleri Oy Birliği
ile Uzlaşamazlarsa Ne Yapılacaktır ?168
87) Riskli Yapılarda Kat Malikleri/Hak Sahipleri SPK
(Sermaye Piyasası Kurulu) Lisanslı Değerleme
Kuruluşundan Neden Rapor İsteyeceklerdir ?168
88) Riskli Yapılarda 2/3 Kuralı Ne Demektir ?
Ne Anlama Gelir ?169
89) Riskli Yapılarda 2/3 Arsa Payı ile Karar Verilmesi
Halinde Bu 2/3’ün Alacağı Kararlar Nelerdir ?169
90) Riskli Yapılarda 2/3 Oy Oranı Arsa Payını mı
Kat Malikleri Sayısını mı İfade Eder ?170
91) Riskli Yapılarda Yeniden Yapım/Uygulama
Toplantısında 2/3 ile Karar Alınması Halinde Kat
Malikleri/Hak Sahipleri Ne Yapacaklardır ?.171
92) Riskli Yapılarda 2/3 Oranına Hiç Ulaşılamazsa Ne Olur ?.172
93) Riskli Yapılarda Yeniden Yapım İçin Uygulama
Toplantısına/Oya Katılamayan veya Toplantıya/ Oya
Katılıp Da Hayır Diyenlerin Yani 1/3’ün Hukuki Durumu
Ne Olacaktır ?173
94) Riskli Yapılarda Yeniden Yapım İçin Uygulama
Toplantısına/Oya Katılamayan veya Toplantıya/ Oya
Katılıp Da Hayır Diyenlerin Arsa Paylarının Açık
Arttırma Sureti ile Satışı Nasıl Yapılacaktır ? 174
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU xv
95) Riskli Yapı İlan Edilen Taşınmaz Parsellerinde
Birden Fazla Yapı Bulunması Halinde Uygulama
Nasıl Yapılacaktır ?.177
96) Birden Fazla Parselin Riskli Yapı İlan Edilmiş
Olması Halinde Yan Yana Bulunan Parsellerde
Tevhid (Birleştirme) İmkanı Var Mıdır ?
Şartları Nelerdir?.178
97) Riskli Alanlarda Uygulama Nasıl Yapılacaktır ? 179
98) Riskli Yapıların Bulunduğu Parselde Risksiz Yapı
Bulunması Halinde İfraz İşlemi Nasıl Yapılacaktır ?179
99) Riskli Yapılarda Kira Yardımı Ne Anlama Gelmektedir ?
Kira Yardımı Kime Yapılacaktır ? Kira Yardımı Süresi
ve Bedeli Ne Kadardır ? Kira Yardımının Koşulları
Nelerdir ? Kira Yardımı Daha Sonra Geri
Ödenecek Midir?.180
100) Riskli Yapılarda Kira Yardımı Haricinde Başka Yardımlar
Yapılabilmekte Midir ? Konut ve İşyeri Tahsisi
Mümkün Müdür?183
101) Riskli Yapılarda Taşınmazı Kendisi Yapmak İsteyen
Maliklere Kredi Kullanılması Durumunda Devletin
Sağlayacağı Faiz İndirimi Ne Anlama Gelmektedir ? 183
102) Riskli Yapılarda Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahibi
Olanların Riskli Yapının Yeniden Yapımı Halinde
Hukuki Durumu Ne Olacaktır ?184
103) Riskli Yapılarda Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi
ve Yıkım Kararının Tebliği Sonrasında Kiracıların
Tahliyesi Mümkün Müdür ? Tahliye Nedeniyle
Kiracıların Maliklerden Yasal Talep Hakları Var Mıdır ?184
xvi A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
104) Riskli Yapılarda Devlet Tarafından Harç ve Vergilerde
Uygulanacak Muafiyetler Nelerdir ?185
105) Riskli Alan ve Yapılarda İmar Planı Yapma Yetkisi
Hangi Kuruluştadır ?187
106) Riskli Yapılarda Müteahhitlerle Riskli Yapı Tespiti
Öncesinde veya Sonrasında Kat Karşılığı İnşaat
Sözleşmesi İmzalayanların Hukuki Durumu
Ne Olacaktır ?188
107) Riskli Yapı Olarak İlan Edilmiş Taşınmazlarda Uygulama
Toplantısı Öncesinde Arsa Paylarının 2/3 Çoğunluğu
ile Kabul Edilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yerine
Farklı Bir Sözleşme İmzalamış Olan Kat Maliki/Hak
Sahibi Ne Yapacaktır ? Sözleşmeyi Fesh Edebilir mi ?
2/3 Çoğunluk ile İmzalanan Sözleşmeyi İmzalarsa
Diğer Sözleşme Tarafı Müteahhit Maddi Tazminat
Davası Açabilir mi ?190
108) Riskli Yapılarda Yargılama Süreçleri Nasıl Olacaktır ?
İdare Mahkemeleri Yürütmenin Durdurulması Kararı
Verebilecek Midir ?192
109) Riskli Yapılarda Hukuk Mahkemeleri Karar Verebilir mi ?193
110) Riskli Yapılarda İhtilaflı ve Davalık Olan Taşınmazların
Hukuki Durumu Ne Olacaktır ? Riskli Yapı Tespiti
Süren Davaları Sona Erdirir mi ?.194
111) Riskli Yapılarda Uygulanacak Ceza Hükümleri Nelerdir ?.195
112) Riskli Yapılarda Uygulanmayacak Olan Yasal Mevzuat
Nelerdir ?196
113) Riskli Yapılarda Acele Kamulaştırma Yapılması
Ne Demektir ?197
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU xvii
114) Riskli Yapılarda Taşınmaz Üzerindeki İpotekler,
Tedbirler, Hacizler ve Şerhlerin Akibetleri Ne Olacaktır ?.199
115) Riskli Yapılarda Taşınmazın TOKİ veya Kamu
Tarafından Yapılması Ne Demektir ? 199
116) Gayrimenkul Aracılık Hizmeti Nedir ?199
117) Gayrimenkul Aracılık Hizmeti Yapan Emlak
Müşaviri/Emlak Komisyonucusu (Simsar) Ücreti
Ne Zaman Hak Eder ?.201
118) Yeni Borçlar Kanununa Göre Emlak Müşaa Göre Emlak
Müşaviri/Emlak Komisyoncusu/Gayrimenkul
Danışmanlığı (Simsarlık) ile İlgili Bilinmesi
Gerekenler Nelerdir ?203
119) Emlak Müşaviri/Emlak Komisyoncusu/Gayrimenkul
Danışmanı (Simsarın) Ücreti Nasıl Belirlenir ?.204
120) Emlak Müşaviri/Emlak Komisyoncusu/Gayrimenkul
Danışmanlarının (Simsarların) Tapu Dairesindeki Hakları
Nelerdir ?205
121) Emlak Müşaviri/Emlak Komisyoncusu/Gayrimenkul
Danışmanlarının (Simsarların) Sorumlulukları Nelerdir ?206
122) Aracılık Hizmetleri Konusunda Lisanslı Emlak Müşavirliği
ve Emlak Komisyonculuğu Yasa Tasarısı Neleri
Getirmektedir ?207
123) Aracılık Hizmetleri Konusunda Hizmet Bedelinin
Ödenmemesi Hallerinde Yargıtay Hangi Kararları
Vermektedir ? Emsal Yargıtay Kararları Nelerdir ? .210
124) Yeni Tüketicinin Korunması Kanunu ile Konut Satış
Sözleşmelerinde Ne Gibi Düzenlemeler Getirilmiştir ?
Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Ne Demektir ?219
xviii A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU
125) İmar Kanunu ile Hangi Hususlar Düzenlenmektedir ?
İmar Kanunu’nun Kapsamı Nedir ?
Uygulama İstisnaları Nelerdir ? 228
126) İmar Kanunu ile Yapılan Planlama Sistematiği ve
Hiyerarşisi Nedir ?.231
127) İmar Planları Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir ? 232
128) İmar Planları Gereğince Kamuya Ayrılan Yerlerin
Kamulaştırılması Süresi Ne Kadardır ?234
129) İmar Uygulaması Ne Demektir ? İmar 18 Uygulaması
Nasıl Yapılır ?.236
130) Yapı Ruhsatı Ne Demektir ? Hangi Esaslara Tabidir ? 238
131) Yapı Ruhsatı Süresi Ne Kadardır ?240
132) Yapı Ruhsatı Olmayan veya Ruhsata Aykırı Yapılarda
Hukuki Sorumluluk Nedir ?242
133) Yapı Kullanma Belgesi Yani İskan Belgesi Ne Demektir ?244
134) Yapı Ruhsatı Almaksızın veya Yapı Ruhsatı veya
Eklerine Aykırı İnşaat Yapılması Halinde Sorumluluk
Nedir ? Kimlere Yöneltilebilir ?.246
135) Tapu Tahsis Belgeleri ve Hukuki Niteliği Nedir ?.251
136) Orman Kanunu 2B Statüsündeki Arazilerin Hukuki
Statüsü Nedir ? 2B Statüsündeki Araziler Nasıl
Satın Alınır ?253
137) Sahipsiz Gayrimenkul Ne Demektir ?
Milli Emlak Müdürlüğü Kayyum Dairesi veya
Vakıflarda Bulunan Sahipsiz Gayrimenkuller Nasıl
Geri Alınabilir ?256
A’DAN Z’YE GAYRİMENKUL HUKUKU xix
Kat Mülkiyeti Kanunu 259
Türk Borçlar Kanunu Kira Sözleşmeleri303
Kamulaştırma Kanunu319
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi
Hakkında Kanun 357
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 375
Lisanslı Emlak Müşavirliği, Emlak Müşavirliği
Şirketleri ve Emlak Komisyonculuğu Yasa Tasarısı 403
Türk Borçlar Kanunu Simsar (Aracılık) Maddeleri423
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Ön
Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Maddeleri 425
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik .429
İmar Kanunu439