^{Ana Gayrimenkulde}Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 13
Kısaltmalar 15
Giriş 17
I. GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU 17
II. ARAŞTIRMA PLANI 18
III. KANUNİ DÜZENLEME 19
IV. TARİHÇE 20
V. TERMİNOLOJİ 21
Birinci Bölüm
KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ
TAŞINMAZ HUKUKU İÇİNDE YERİ VE
ANA GAYRİMENKULDE SONA ERMELERİNE BAĞLI OLARAK TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ İLE
İLİNTİLENDİRİLMESİ
§1. ARAZİ YAPI BİRLİKTELİĞİNE DAYALI GENEL HÜKÜMLER 23
I. BİLEŞİK EŞYA OLARAK YAPILI ARAZİ 23
II. BÜTÜNLEYİCİ PARÇA OLARAK YAPI 24
III. ÜST TOPRAĞA TÂBİDİR İLKESİNE DAYALI SONUÇLAR 25
§ 2. ZORUNLU HUKUKİ ALTYAPI OLARAK BİRLİKTE MÜLKİYETE DAYALI DEĞERLENDİRME 31
I. GENEL OLARAK MÜLKİYET VE TÜRLERİ 31
A. El Birliği Mülkiyeti 31
1. Tanımı, Yasal Dayanağı ve Görünüş Biçimleri 31
2. Paylı Mülkiyetten Önemli Farkları ve El Birliği Mülkiyetinin Hükümleri 32
B. Paylı Mülkiyet 34
1. Paylı Mülkiyetin Hukuki Niteliği 34
2. Paylı Mülkiyette Paydaşların Durumu 35
a. Paydaşların Pay Oranları 35
b. Paydaşların Paylarında Tasarrufu 36
II. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNDE PAYLI MÜLKİYET İLİŞKİSİNE DAYALI ZORUNLULUK 37
III. ARSA PAYININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAT MÜLKİYETİ AÇISINDAN TAŞIDIĞI ÖNEM 40
A. Hukuki Niteliği 40
B. Kat Mülkiyeti Açısından Taşıdığı Önem 43
§ 3. ARAŞTIRMAYA ESAS KAVRAMLAR OLARAK KAT MÜLKİYETİNİN ve KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ 45
I. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI KAVRAMLARININ NİTELİĞİNİ AÇIKLAYABİLMEK İÇİN PAYLI MÜLKİYETTE PAYDAŞLARIN PAYA BAĞLI HAK KONUSU EŞYADAN YARARLANMASININ İRDELENMESİ 45
A. Paydaşların Yararlanma Hakkı 45
B. Paydaşların Yararlanma Düzeni 47
C. Fiilen Taksim Anlaşmaları (Haricen Taksim; Kayden Şayi Mahallen Müstakil Anlaşmaları) 49
D. Paylı Mülkiyette Yararlanma Anlaşmalarının Nisbi (Kişisel) Hak Doğurması 50
II. KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 52
A. Genel Olarak 52
B. Gerçek Bir Mülkiyet Hakkı Olduğu Görüşü 54
C. Katlarda Yerelleştirilmiş Kendine Özgü Yararlanma Yetkisi Olduğu Görüşü (Gerçek Bir Mülkiyet Hakkı Olmadığı Görüşü) 56
D. Yargıtay Uygulaması 60
E. Görüşümüz 60
III. KAT İRTİFAKININ HUKUKİ NİTELİĞİ 62
A. Genel Olarak 62
B. Eşyaya Bağlı Borç Olduğu Yönündeki Görüş 63
C. Bir Sınırlı Ayni Hak Hakkı Olduğu Yönündeki Görüş 64
D. Kendine Özgü Bir İrtifak Hakkı Olduğu Yönündeki Görüş 66
E. Görüşümüz 68
IV. ANA GAYRİMENKULDE KAT MÜLKİYETİ ve KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİNİN TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN EŞYA HUKUKU AÇISINDAN SONA ERMESİNE DAYALI HÜKÜMLERE BAĞLILIĞI 69
İkinci Bölüm
ANA GAYRİMENKULDE KAT MÜLKİYETİNİN
SONA ERMESİ VE SONUÇLARI
§1. ANA GAYRİMENKULDE KAT MÜLKİYETİNİN KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNCE SONA ERME SEBEPLERİ 73
I. GENEL OLARAK 73
II. KAT MÜLKİYETİNİN İRADİ OLARAK SONA ERDİRİLMESİ 74
A. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Sona Erdirilmesinin Kazandırıcı İşlem Başlığı Altında Değerlendirilmesi 74
1. Borçlandırıcı İşlem Olarak Kat Maliklerinin Karşılıklı Anlaşmaları 75
2. Tasarruf İşlemi Olarak Terkini Talep ve Tapu Sicil Müdürlüğünce Yapılan Terkin İşlemi 77
B. Kat Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi Yönünden Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kayıtlayıcı Haklar 78
1. Genel Olarak 78
2. KMK m. 46/4 ve KMK m. 46/5’ e Dayalı Değerlendirmeler 79
a. KMK m. 46/4 Hükmünün Lafzı İle İlgili Ön Tespit ve Eleştiriler 79
b. KMK m. 46/4 Hükmünün Esası Yönünden Değerlendirme 81
c. KMK m. 46/5 Hükmünün Lafzı İle İlgili Ön Tespit ve Eleştiriler 81
d. KMK m. 46/5 Hükmünün Esası Yönünden Değerlendirme 82
3. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Sona Erdirilmesi Yönünden Bağımsız Bölümün Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Olması 83
4. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Sona Erdirilmesi Yönünden Bağımsız Bölümün Üzerinde Tapuya Şerh Edilmiş Nisbi Hak Olması 84
C. KMK m. 46/4 ve 46/5 Hükümleri Çerçevesinde Kanun Koyucunun Amacı 86
III. KAT MÜLKİYETİNİN İRADE DIŞI SONA ERMESİNİ GEREKTİREN SEBEPLER 86
A. KMK m. 46/6 Hükmünce Genel Hükümlere Atıf Yapılan Sona Erme Sebepleri Olarak Ana Gayrimenkulün Arsasıyla Birlikte Yok Olması ve Kamulaştırma 86
B. Ana Yapının Harap Olması Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 87
1. KMK m. 47’de Sözü Geçen Harap Olma Kavramı 87
2. Ana Yapının Tümüyle Harap Olması Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 88
3. Ana Yapının Kısmen Harap Olması Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 91
a. Ana Yapıda Bir ya da Birden Fazla Bağımsız Bölümün Harap Olması Halinde 91
b. Ana Yapıda Birden Fazla Bağımsız Bölümün Harap Olması ve Birinin Yeniden Yapımının Diğerine Bağlı Olması Halinde 95
aa. Arsa Paylarının Diğer Kat Maliklerince Devralınması Halinde 95
bb. Arsa Paylarının Diğer Kat Maliklerince Devralınmaması Halinde 95
cc. Arsa Paylarının Diğer Kat Maliklerince Ya da Üçüncü Kişilerce Devralınması Halinde 97
4. Harap Olma Nedeniyle Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dönüşmesi 98
5. Harap Olmayı Bildirim Yükümlülüğü ve Sorumluluk 99
6. Bağımsız Bölümlerdeki Kayıtlayıcı Hakların Durumu 102
§2. ANA GAYRİMENKULDE KAT MÜLKİYETİNİN GENEL HÜKÜMLER ve İLGİLİ DİĞER MEVZUAT UYARINCA SONA ERME SEBEPLERİ (KMK HÜKÜMLERİ DIŞINDA SONA ERME) 103
I. GENEL OLARAK 103
II. TAŞINMAZIN TAMAMEN YOK OLMASI 103
III. KAMULAŞTIRMA 104
IV. TMK m. 999/2 UYARINCA ANA GAYRİMENKUL ARAZİSİNİN TAPU SİCİLİNDEN ÇIKARILMASININ GEREKMESİ 107
V. MAHKEME KARARI 109
VI. 6306 s. KANUN UYARINCA KENTSEL DÖNÜŞÜM 109
A. Oybirliğiyle Sona Erme 109
1. Öğretide ve Uygulamada Riskli Yapı Tespitini Kimlerin İsteyebileceği 110
2. Riskli Yapı Tespitini Kimlerin İsteyebileceği Yönündeki Kanaatimiz 112
B. Oybirliğinin Sağlanamamasına Dayalı Olarak Paydaşlıktan Çıkarma Yoluyla Oybirliğinin Sonradan Temini Sonucu Kat Mülkiyetinin Sona Erdirilmesi 114
1. Yeniden Değerlendirme Yönünden 2/3 Çoğunluk 114
2. Azınlık 1/3’ün Paydaşlıktan Çıkarılması 116
C. Yıkımın Kat Mülkiyetine Etkisi 118
VII. TAPU ve KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜNÜN 1705 SAYILI GENELGESİ “G” BENDİ NEDENİYLE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 119
§3. ANA GAYRİMENKULDE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 123
I. SONA ERME SEBEPLERİNE GÖRE SONA ERMENİN SONUÇLARININ AYRIMI 123
II. TAŞINMAZIN MÜLKİYET KONUSU OLMAKTAN ÇIKMASI HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 123
III. TAŞINMAZIN MÜLKİYET KONUSU OLMAYA DEVAM ETMESİ HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 124
A. Kat Maliklerinin Kendiliğinden Paydaş Statüsüne Kavuşması 124
1. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesiyle Payda Paylı Mülkiyetin Varlığı 125
2. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesiyle Payda Elbirliği Mülkiyetinin Varlığı 126
B. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetinin Sona Ermesine İlişkin Özellikli Durum 127
Üçüncü Bölüm
ANA GAYRİMENKULDE KAT İRTİFAKININ
SONA ERMESİ VE SONUÇLARI
§1. ANA GAYRİMENKULDE KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNCE SONA ERME SEBEPLERİ 131
I. GENEL OLARAK 131
II. KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ NEDENİYLE SONA ERMESİ 132
A. Tüm Ana Gayrimenkulde Kat Mülkiyetine Geçiş Nedeniyle Kat İrtifakının Sona Ermesi 132
B. Toplu Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçiş Nedeniyle Kat İrtifakının Sona Ermesi 133
III. KAT İRTİFAKININ KAT MÜLKİYETİNE GEÇİLMEKSİZİN SONA ERMESİ 134
A. Kat İrtifakının İradi Olarak Sona Ermesi 134
B. Kat İrtifakının Kendiliğinden Sona Ermesi 134
1. Arsanın Tamamen Yok Olması 134
2. Arsanın Üzerine Yapı Yapılamayacak Hale Gelmesi 135
3. Kamulaştırma 136
IV. KAT İRTİFAKININ SÜREYE BAĞLI OLARAK MAHKEME KARARIYLA SONA ERMESİ 137
A. Genel Olarak 137
B. Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Mahkeme Kararıyla Sona Ermesinin Şartları 137
1. Kat İrtifakının Kuruluşunda Verilen Plana Göre Yapının Beş Yıl İçinde Tamamlanmamış Olması 137
a. Sürenin Başlangıcı ve Bitişi ve Bitişine Bağlanan Sonuçlar 137
b. Plana Göre Yapının Tamamlanamaması 140
aa. Yapıya Hiç Başlanılmamış Olması 141
bb. Yapıya Başlanılmış Ancak Bitirilememiş Olması 142
c. Toplu Yapı Kat İrtifakında Yapının Tamamlanamaması 143
2. Kat İrtifakı Sahiplerinden Birinin Kat İrtifakının Sona Ermesine Ya da Süresinin Uzatılmasına Yönelik Dava Açması 144
a. Öğretide Dava Açmanın Zorunlu Olup Olmadığı 144
b. Dava Açılmasının Zorunlu Olup Olmadığı Noktasında Görüşümüz 145
3. Mahkemenin Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi veya Süre Uzatımı Talepleri Hakkında Bir Karar Vermesi 146
C. Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi İle Kat İrtifakının Süresinin Uzatılması Davaları 147
1. Davaların Hukuki Niteliği 147
2. Davaların Tarafları 148
a. Davacı 148
b. Davalı 148
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme 149
4. Mahkemenin Kat İrtifakının Sona Ermesi veya Süresinin Uzatılması Kararlarının Hukuki Sonuçları 150
a. Kararların Hukuki Sonuçlarını Doğurması İçin Ön Şart 150
b. Kat İrtifakının Sona Ermesi Kararının Hukuki Sonuçları 150
c. Kat İrtifakının Süresinin Uzatılması Kararının Hukuki Sonuçları 151
§2. ANA GAYRİMENKULDE KAT İRTİFAKININ GENEL HÜKÜMLER VE İLGİLİ DİĞER MEVZUAT UYARINCA SONA ERME SEBEPLERİ (KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİ DIŞINDA SONA ERME) 153
I. GENEL OLARAK 153
II. TMK m. 999/2 UYARINCA ANA GAYRİMENKUL ARAZİSİNİN TAPU SİCİLİNDEN ÇIKARILMASININ GEREKMESİ 153
III. 6306 S. KANUN UYARINCA KENTSEL DÖNÜŞÜM 154
IV. TAPU ve KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜNÜN 1705 SAYILI GENELGESİ “G” BENDİ NEDENİYLE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ 155
§3. ANA GAYRİMENKULDE KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 157
I. SONA ERME SEBEPLERİNE GÖRE SONA ERMENİN SONUÇLARININ AYRIMI 157
II. KAT İRTİFAKININ MÜLKİYETE BAĞLI SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 158
III. KAT İRTİFAKININ MÜLKİYET HAKKINDAN BAĞIMSIZ OLARAK SONA ERMESİNİN SONUÇLARI 158
Sonuç 161
Kaynakça 165