Apartman Site ve İşhanı Yönetimleri Hukuki ve Mali Rehber

Dr. Özgür BİYAN

- Kat Mülkiyeti Hukuku Çerçevesindeki Düzenlemeler

- İdari Ve Mali Açıdan Kanuni Yükümlülükler

- Kat Mülkiyeti Ve Mali Hususlarla İlgili Emsal İçtihatlar, Örnek Özelgeler

• Yazarın Özgeçmişi-IX
• Altıncı Baskıya Önsöz-XI
• Beşinci Baskıya Önsöz-XII
• Dördüncü Baskıya Önsöz-XIV
• Üçüncü Baskıya Önsöz-XV
• İkinci Baskıya Önsöz-XVI
• Birinci Baskıya Önsöz-XVII
• İçindekiler-XIX
• Kısaltmalar-XXXV
• GİRİŞ-1
• Birinci Kısım
• KAT MÜLKİYETİ HUKUKU ÇERÇEVESİNDEKİ
• DÜZENLEMELER
• A. KAVRAMSAL AÇIKLAMALAR-5
• 1. Kat Mülkiyetinin Kısa Tarihçesi-5
• 2. Apartman Kavramı-6
• 3. Toplu Yapı (Site) Kavramı-6
• 4. Alışveriş Merkezi Kavramı-8
• 5. Kat Mülkiyeti Kavramı-8
• 6. Kat Maliki Kavramı-8
• 7. Kat İrtifakı Kavramı-9
• 8. Arsa Payı Kavramı-11
• 9. Anagayrimenkul Kavramı-11
• 10. Ortak Yer Kavramı-11
• a) Apartmanlarda ortak yer-11
• b) Toplu yapılarda ortak yer-13
• c) Alışveriş Merkezlerinde ortak yer-14
• 11. Diğer Kavramlar-15
• 12. Apartman ve Toplu Yapıların Kat Mülkiyeti Hukuku Karşısındaki Durumu-16
• 13. İş hanı-İş Merkezi ve Alışveriş Merkezlerinin Kat Mülkiyeti Kanunu Karşısındaki Durumu-17
• B. KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ KURULMASI VE SONA ERMESİ-18
• 1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması-18
• a) Genel Kural-18
• b) Kat Mülkiyeti Kütüğü-18
• c) Kat Mülkiyetinin Kurulması-19
• d) Kat İrtifakının Kurulması-20
• e) Toplu Yapılarda Kat Mülkiyeti ve İrtifakının Kurulması-21
• i) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasının esasları-21
• ii) Kat mülkiyetinin kurulması-21
• iii) Kat irtifakının kurulması-22
• iv) Sözleşme ve Tescil-23
• 2. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi-24
• a) Kat İrtifakının Sona Ermesi-24
• i) Anagayrimenkulün yok olması veya kamulaştırılması-24
• ii) Anayapının harap olması-25
• iii) Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi-26
• b) Kat İrtifakının Sona Ermesi-26
• c) Ortaklaştırma (Şüyulandırma) Halinde Kat Mülkiyeti-26
• C. APARTMAN VE TOPLU YAPILARIN İDARİ ORGANLARI-27
• 1. Toplu Yapıların Üst İdari Kurulları-27
• a) Blok Kat Malikleri Kurulu-28
• b) Ada Kat Malikleri Kurulu-29
• c) Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu-29
• 2. Kat Malikleri Kurulu-30
• a) Yönetim Planı-30
• i) Genel olarak-30
• ii) Yönetim planının şekli ve içeriği-31
• iii) Yönetim planının tadili-32
• b) Toplantı Zamanları-33
• c) Toplantı ve Karar Yeter Sayıları-34
• d) Kat Malikleri Kurulunda Oy Hakkı, Vekalet ve Kararlar-37
• e) Hakimin müdahalesi-38
• f) Kat malikleri kurulunun görevleri ve yetkileri-40
• 3. Yönetici-41
• a) Yöneticinin atanması-41
• i) Genel olarak-41
• ii) Toplu Yapılarda Durum-42
• b) Yöneticinin görevleri-43
• aa) Genel Yönetim İşlerinin Yürütülmesi-43
• bb) Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması-44
• cc) İşletme Projesinin Yapılması-44
• c) Yöneticinin İş Mevzuatı Yönünden Görev ve Yetkileri-45
• d) Yöneticinin sorumluluğu-46
• e) Yöneticinin hakları-46
• f) Yönetimin (yöneticinin) denetimi-47
• g) Yedek yönetici seçimi-47
• h) Yöneticilere tavsiyeler-48
• 4. Denetçiler-49
• a) Görev Denetimi-50
• b) Hesap Denetimi-51
• c) Denetimin Hukuki Sonuçları-52
• i) Azil-52
• ii) Tahliye-52
• iii) Dava Hakkı-52
• d) Denetimin Cezai Sonuçları-53
• e) Yöneticiye Karşı Dava Açma Hakkı Olanlar-53
• D. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİNDE KURUMSAL YÖNETİM-54
• 1. Kurumsal Yönetim Kavramı-54
• 2. Kurumsal Yönetim İlkeleri ve Faydaları-54
• 3. Kurumsal Yönetim Anlayışının Apartman ve Site Yönetimlerinde Uygulanması-55
• a) Hiyerarşik Yapı Açısından-55
• i) Toplu Yapı Yönetimlerinde Hiyerarşik Yapı-55
• ii) Apartman Yönetimlerinde Hiyerarşik Yapı-57
• b) Paydaşların (Kat Malikleri) Korunması Açısından-58
• c) Şeffaflık ve Denetlenebilirlik Açısından-59
• d) Üst Yönetimin Stratejik Kararlardaki Etkinliği Açısından-60
• e) Kurumsal Sorumluluk Açısından-60
• f) Eşitlik Açısından-60
• 4. Hukuksal Düzenlemelerin Kurumsal Yönetime Uygunluğunun Değerlendirilmesi-61
• 5. Kurumsal Yönetimin Apartman ve Site Yönetimlerinde Örnek Model Uygulaması-61
• a) Örnek Site Hakkında Genel Bilgiler-61
• b) Örnek Site Yönetim Planı-62
• c) Örnek Site Kurumsal Organizasyon Yapısı-64
• E. KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI-66
• 1. Kat Maliklerinin Hakları-66
• a) Bağımsız bölüm üzerinde-66
• b) Ortak yerler üzerinde-67
• i) Apartmanlarda-67
• ii) Toplu yapılarda-68
• iii) Bağlantılar-69
• aa) Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı-69
• bb) Bağımsız bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı-70
• cc) Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle satınalma (Şüf’a) hakkı-70
• iv) Yenilik ve ilaveler-72
• aa) Faydalı olanlar: -72
• bb) Çok masraflı ve lüks olanlar-73
• cc) Bağımsız bölüm ilavesi-73
• dd) Temliki tasarruflar ve önemli işler-74
• c) Kat Malikleri Evcil Hayvan Besleyebilir Mi?-74
• i) Türk Hukukundaki Düzenlemeler-74
• aa) Hayvanları Koruma Kanunu-74
• bb) Hayvan Hakları Evrensel Beyannamesi-76
• cc) Ev Hayvanlarının Korunmasına Dair Avrupa Sözleşmesi-76
• ii) Hayvan Sahiplerinin Yükümlülükleri ve Yasaklar-77
• iii) Yönetim Planlarında Evcil Hayvan Beslenmesi Yasaklanabilir Mi?-79
• 2. Kat Maliklerinin Borçları-80
• a) Temel kurallar-81
• b) Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve zararı-82
• c) Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma-83
• i) Genel olarak-83
• ii) Toplu yapılarda durum-85
• iii) Bazı özellikli durumlar-85
• d) Sigorta anlaşması-86
• e) Ortak giderlerin teminatı-86
• f) Müsaade mecburiyeti-87
• g) Yasak işler-88
• h) Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti-92
• 3. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları-95
• 4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları-95
• F. KAPICILAR-95
• 1. Kapıcı Tanımı ve Unsurları-95
• 2. Kapıcıların İş Hukukundaki Yeri-96
• 3. Kapıcıların Hizmet Sözleşmesi-96
• 4. Kapıcıların İş Süresi ve Ara Dinlenmesi-97
• 5. Kapıcıların Ücretleri, Yıllık İzinleri ve Hafta Tatilleri-97
• 6. Geçici Kapıcı Çalıştırma-98
• 7. Kapıcının Sigorta Ettirilmesi-98
• 8. Kapıcının Görev ve Sorumlulukları-99
• 9. Kapıcıya İhbar ve Kıdem Tazminatı Ödenmesi-99
• 10. Kapıcı Konutlarının Durumu-100
• a) Kapıcı konutlarının asgari nitelikleri-100
• b) Kapıcı konutlarının tahliyesi-101
• c) Kapıcı konutlarından kira istenip istenmeyeceği-101
• d) Kapıcı konutları başka amaçla kiraya verilebilir mi?-101
• e) Kapıcıların elektrik, su vb. giderlere katılması-102
• G. APARTMAN VE SİTELERDE BALKONLARIN KAPATILMASI-102
• H. DEVRE MÜLK HAKKI-104
• İkinci Kısım
• İDARİ VE MALİ AÇIDAN
• KANUNİ YÜKÜMLÜLÜKLER
• A. APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ-107
• 1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından-107
• a) Genel Olarak-107
• b) Gelir Vergisi Tevkifatı (Stopaj) Yükümlülüğü-108
• 2. Kurumlar Vergisi Mükellefiyeti Açısından-110
• 3. KDV Mükellefiyeti Açısından-111
• 4. Damga Vergisi Mükellefiyeti Açısından-112
• B. GELİR VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER-112
• 1. Yasal Düzenlemeler-113
• 2. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Arasından Seçilmesi-113
• 3. Yönetici ve Denetçilerin Kat Malikleri Dışından Seçilmesi-116
• 4. Diğer Özel Hizmetlerde Çalıştırılanlara Yapılan Ücret Ödemeleri-117
• 5. Ticaret Mahalli Olan İskânlarda Çalışanlara (Yönetici, Kapıcı, Kaloriferci vb. ) Yapılan Ödemeler-120
• 6. Kısmen İşyeri, Kısmen Ticaret Mahalli Olan Yerlerde Çalışanlara (Kapıcı, Kaloriferci Vb. ) Yapılan Ödemeler-121
• 7. Kapıcılara Yapılan Ödemelerin Durumu-123
• 8. Apartman ve Sitelerde Çalışanların Gelir Vergisi Karşısındaki Durumu ile İlgili Kişisel Yorumumuz (Makale) 124
• C. KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER-148
• D. DAMGA VERGİSİ AÇISINDAN YÜKÜMLÜLÜKLER-149
• E. BANKAYA YATIRILAN AİDATLARIN DURUMU-150
• F. APARTMAN VEYA SİTE YÖNETİMİ TARAFINDAN SERBEST MESLEK MENSUPLARINA YAPILAN ÖDEMELER-150
• G. VERGİ KİMLİK NUMARASI ALINMASI-151
• H. APARTMAN VEYA SİTE YÖNETİMİNİN BİR KOOPERATİF MARİFETİYLE YÜRÜTÜLMESİ HALİNDE VERGİSEL DURUM-152
• 1. Kooperatiflerin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu-152
• 2. Gelir Vergisi Kesintisi (Stopaj) Açısından-156
• 3. KDV Açısından-157
• I. APARTMAN VEYA YÖNETİMİNİN BİR ŞİRKET MARİFETİYLE YÜRÜTÜLMESİ HALİNDE VERGİSEL DURUM-158
• 1. Vekil Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet-159
• 2. Müteahhit Sıfatı ile Yönetim ve Hizmet-159
• 3. Hizmetlerin Kısmen Vekalet Suretiyle, Kısmen de Müteahhit Sıfatıyla Yapılması-160
• J. APARTMAN VE SİTELERİN TUTMAK ZORUNDA OLDUĞU DEFTERLER-160
• 1. Vergi Kanunları Açısından-160
• 2. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından-161
• a) Karar Defteri (Kat Malikleri Kurulu Defteri) 161
• b) Gelir-Gider Defteri-161
• c) Denetim Defteri-162
• d) Belge Muhafaza Yükümlülüğü-162
• e) Defterlerin Kapanış Tasdiki Zorunluluğu-163
• 3. SGK Mevzuatı Açısından Yükümlülükler-163
• K. ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ KARŞILIĞINDA ELDE EDİLEN GELİRLERİN VERGİ KANUNLARI KARŞISINDAKİ DURUMU-164
• 1. Gelir Vergisi Kanunu Açısından-165
• a) Genel Olarak-165
• b) Konu ile İlgili Maliye İdaresinin Görüşleri-166
• c) Konu ile İlgili Yorumumuz: Yöneticilerin Dikkatine-170
• 2. Katma Değer Vergisi Açısından-171
• L. DEVRE MÜLK SÖZLEŞMELERİNİN VERGİ HUKUKU AÇISINDAN DEĞERLENDİRMESİ-173
• 1. Devre Mülk Sözleşmelerinin Vergi Hukukundaki Yeri-173
• 2. Ticari Kazanç veya Kurum Kazancı Yönünden Değerlendirmeler-173
• 3. Gerçek Kişiler Yönünden Değerlendirmeler-176
• 4. Katma Değer Vergisi Yönünden Değerlendirmeler-176
• M. APARTMAN VE SİTELERDE MUHASEBE-178
• 1. İşletme Hesabı Esası-178
• 2. Bilanço Esası-179
• 3. Site Yönetiminde Tek Düzen Hesap Planı-179
• a) Dönen Varlıklar-179
• b) Duran Varlıklar-181
• c) Kısa Vadeli Yabancı Kaynaklar-182
• d) Maliyet Hesapları-183
• e) Örnek Muhasebe Kayıtları-184
• i) Aidatların Tahsilatı (Nakden ve Banka Kanalı ile) 184
• ii) Genel Giderler-184
• iii) Gelir Elde Edilmesi-185
• iv) Bilanço Oluşturma-186
• N. APARTMAN VE SİTE YÖNETİMLERİNDE İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ-187
• 1. Genel Yükümlülükler-188
• 2. İş Sağlığı ve Güvenliği Hizmetleri-188
• 3. İşyeri Hekimleri ve İş Güvenliği Uzmanları-189
• 4. Risk Değerlendirmesi-190
• a) Genel Olarak-190
• b) Risk Değerlendirmesinin Aşamaları-191
• c) Örnek Uygulama-192
• d) Risk Değerlemesi Yapılmazsa Ne Olur?-194
• 5. Çalışanların Eğitimi ve Bilgilendirilmesi-195
• O. İHBAR VE KIDEM TAZMİNATLARININ DURUMU-196
• 1. İhbar Tazminatı ve Hesaplanması-196
• a) İhbar tazminatı ve nedenleri-196
• b) İhbar sürelerinin hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar-197
• c) İhbar süresini beklemeksizin hizmet akdinin sona erdirileceği haller-198
• i) İşveren Bakımından-198
• ii) İşçi Bakımından-199
• d) İhbar tazminatından yapılacak yasal kesintiler-200
• e) İhbar tazminatı ödemesinin gecikmesi nedeniyle ödenen faizler-201
• f) İhbar Tazminatı Hesaplamasına Örnek Uygulama-202
• 2. Kıdem Tazminatı ve Hesaplanması-202
• a) Kıdem tazminatının şartları-202
• b) Kıdem tazminatının hesaplanmasında dikkat edilecek noktalar-203
• c) Kıdem tazminatı ile ilgili diğer hususlar-204
• d) Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınacak ödemeler-206
• e) Kıdem tazminatının hesabında dikkate alınmayacak ödemeler-206
• f) Kıdem tazminatı ile ilgili uygulama örneği-206
• g) Kıdem tazminatından yapılacak vergi kesintileri-207
• Üçüncü Kısım
• KAT MÜLKİYETİ VE MALİ HUSUSLARLA İLGİLİ
• EMSAL İÇTİHATLAR, ÖRNEK ÖZELGELER
• VE SIKÇA SORULAN SORULAR
• A. ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI-209
• 1. Doktor muayenelerinin apartman ve site yönetimleri genel kurul kararı olmaksızın açılması, diğer ticarethaneler karşısında eşitlik ilkesini ihlal edici bir durum yaratmaz. 209
• 2. Kat malikleri kurulu aleyhine açılan davada ileri sürülen delillerin yeterince incelenmemesi, gerekçesiz karar verilmesi, uzun süren yargılama nedeniyle mağdur olunması, toplantı zamanı ve hakim müdahalesi hakkında. 217
• 3. Arsa paylarının bağımsız bölümlerinin değerlerine göre sahip olması gereken paylara oranlı tahsis edilememesi nedeniyle mahkemeye yoluyla payların yeniden düzenlenmesinin Anayasa’nın mülkiyet hakkına ve eşitlik ilkesine aykırıdır. 237
• B. DANIŞTAY KARARLARI-247
• 1. Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan 216 Sıra No’lu VUK Genel Tebliği ile apartman yöneticilerine kiracılar tarafından doldurulacak bilgi formlarını Bakanlığa gönderme zorunluluğu getirilmesinde yasaya aykırılık bulunmadığı hk. 247
• 2. Gelir Vergisi Kanunu’nun 94 üncü maddesinde belirtilen tevkifat yapma yükümlülüğündeki kişi ve kuruluşlardan olmayan iş hanı yönetiminin, çalıştırdığı işçilerin ücretlerinden tevkifat yapma yükümlülüğü bulunmadığı hk. 249
• 3. Ticaret mahalli olan iş hanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 23 üncü maddesinin 1 inci fıkrasının 6 ıncı bendinde sayılan ve gelir vergisinden istisna edilen ücret gelirleri kapsamında bulunmadığından tevkifata tabi tutulması gerektiği hk. 251
• 4. İş hanı yönetiminin yapmış olduğu ücret ödemelerinden vergi tevkifatı yapma zorunluluğunun bulunmadığı hk. 253
• 5. Site yönetimleri adına kendi ihtiyaçları doğrultusunda kullanılmak adına araç tescil ettirmesinin mümkün olduğu hakkında. 254
• C. YARGITAY KARARLARI-257
• 1. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile kiracının sorumluluğu-257
• 2. Aidatı ödemeyen kat malikine icra takibi yetkisi-258
• 3. Kiracının aidattan sorumluğu-259
• 4. Aidatın geciktirilmesi, faiz işletilmesi ve ödeme emri tebliği-259
• 5. İcra takibine itiraz-259
• 6. Ortak giderin kesinleşmesi ve tebligatına gerek olmadığı. 260
• 7. Yüksek gürültü nedeniyle rahatsızlık-260
• 8. Kat malikleri kararına itiraz-263
• 9. Çatıya Müdahalenin Önlenmesi, Husumet-264
• 10. Çatı inşaatı, kat maliki payının korunması, anagayrimenkulün zarargörmesi-265
• 11. Kat malikleri kararına zamanında itiraz edilmezse kabulü-267
• 12. Ortak yerde inşaat yapılabilmesi için kat maliklerinin rızası-269
• 13. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği-270
• 14. Ortak yerde inşaat için kat maliklerinden izin şartı-271
• 15. Terasa oda yapılmaı ve projede ortak yer olup olmadığı-272
• 16. Ortak teras onarımı için oybirliği-273
• 17. Ortak yerin kiraya verilmesi için oybirliği-275
• 18. Yönetim kararını uygulayan yöneticiye değil kat maliklerine karşı dava açılması-276
• 19. Bağımsız bölüm olan işyerinin meskene dönüştürülmesi-277
• 20. Ortak yerde onarım yapılabilmesi için oybirliği şartı-278
• 21. Projeye aykırı yapılan ahşap çatıdan zarar gören kat maliki-279
• 22. Köpek besleyerek diğer kat maliklerine rahatsızlık verme-281
• 23. Kombi takılmasının yönetimce yasaklanamayacağı. 281
• 24. İşyeri açılabilmesi için oybirliği şartı-284
• 25. 10 Adet kedi besleyen kat malikine hakim müdahalesi-285
• 26. Yönetim planında hayvan beslemenin yasaklanmaması durumunda evde köpek beslenmesi-286
• 27. Kapıcı dairesinin haksız kullanımı ve ecrimisil-287
• 28. Ortak sayaçdaki su tüketim miktarına hakimin müdahalesi-288
• 29. Projeye aykırı havuz yaptırılması ve hakim müdahalesi-289
• 30. Yönetimi adına senet imzalayan yöneticinin sorumluluğu-290
• 31. Bir ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle onaylı proje, varsa tadilat projesi, yapının fenne ve imar mevzuatına aykırı olup olmadığı, projenin sağlıklı olup olmadığı gibi hukuki gerekliliklerin araştırılması şarttır. 291
• 32. Bağımsız bölümün mutfağa bağlantılı balkonunun mutfakla balkon arasındaki kapı, pencere ve duvarının kaldırılarak mutfakla birleştirilmesi ve balkonun PVC malzemeyle kapatılması, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşde dördünün yazılı rızası olmadan yapılamaz. 294
• 33. Mülk sahibinin kiracısından aidat talebinde bulunabilmesi için öncelikle aidatları kendisinin ödemesi gerekmektedir. Kendisi tarafından ödendiği iddia ve ispat edilmeden kiracıdan bu talepte bulunması mümkün değildir. 295
• 34. İcra takibi kat malikleri adına değil öncelikle apartman yönetimi adına yapılmalıdır. 296
• 35. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı işlemlerden dolayı sorumluluktan kurtarmaz. 297
• D. MALİYE BAKANLIĞI MUKTEZA (ÖZELGE) ÖRNEKLERİ-299
• 1. Site yönetimine ait havuz işletmesi ve büfe-cafe kiralamasının nasıl vergilendirileceği hk. 299
• 2. İş hanı yöneticiliğine verilen serbest meslek hizmeti nedeniyle yapılan ödemelerden tevkifat yapılıp yapılmayacağı hk. 302
• 3. Apartman yönetiminin ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği ile belge düzeni hk. 303
• 4. Site yöneticileri ve denetçilere ödenecek huzur haklarının vergilendirilmesi hk. 305
• 5. Apartman malikinin dairesini işyeri olarak kiralaması karşılığı kiracının apartmanın çatı ve boya masrafını üstlenmesinde vergileme hak. 307
• 6. Apartman yönetimince kat maliklerinden ve kiracılardan otopark ücreti alınması dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 309
• 7. Site yönetimince verilecek otopark hizmeti dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 310
• 8. Site yönetimince işletilecek sosyal tesiste verilen hizmetler dolayısıyla mükellefiyet doğup doğmayacağı hk. 311
• 9. Site yöneticisi ile güvenlik, temizlik, teknik aidat takip ve büro hizmetleriyle görevli personele ödenen ücretlerin vergilendirilmesi hk. 312
• 10. Sitede çalışacak kişilere ödenecek ücretlerin gelir vergisine tabi olup, olmayacağı hk. 315
• 11. Apartman ortak alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirin ne şekilde vergilendirileceği hk. 317
• 12. Apartman yönetiminin vergilendirilmesi hk. 318
• 13. Site yönetiminde çalışan güvenlik görevlilerine ödenen ücretlerden gelir vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk. 319
• 14. Site sakinlerinin hizmetine sunulan havuz işletmesinin nasıl vergilendirileceği hk. 321
• 15. Ortak mülkiyete konu olan apartman sığınağının kiraya verilmesi durumunda elde edilen kira gelirinin beyanı. 322
• 16. Apartman yöneticiliği avukata yaptığı ödemelerden tevkifat yapmak durumundadır. 323
• 17. Kapıcıya ödenen ihbar tazminatının vergilendirilip vergilendirilmeyeceği-324
• 18. Site yönetim kuruluna yapılan huzur hakkı ödemelerinin gelir vergisi tevkifatı karşısındaki durumu-325
• 19. Bina ve ada yönetim kurullarında yapılan ödemelerden tevkifat. 326
• 20. Site yöneticiliğine ait paraların fon hesabında değerlendirilmesi sonucu elde edilen gelirlerin vergi kanunları karşısındaki durumu-328
• 21. Kooperatifin ortak giderlerini karşılamak amacıyla tahsil ettiği aidatların vergi kanunları açısından durumu-329
• 22. Gerçek usulde gelir vergisine tabi olan birinci ve ikinci sınıf tüccarlardan alınacak muhtelif emtialara ilişkin olarak yapılacak ödemeler karşılığında apartman yöneticiliği adına fatura düzenlenmesi gerekmektedir. 333
• 23. Apartman yönetimlerinin güvenlik hizmetlerine uygulanan KDV tevkifatı uygulaması karşısındaki durumu-335
• 24. Site yönetiminin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi hükmü gereğince serbest meslek ödemesi olan avukatlık ödemeleri üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hakkında. 336
• 25. Apartman yönetiminin sosyal güvenlik kurumuna verdiği sigorta prim bildirgesi mahiyetindeki aylık prim ve hizmet belgelerinin damga vergisi karşısındaki durumu-337
• 26. Apartmana ait işyerinin ortak giderleri karşılamak üzere kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradıdır. 339
• 27. Kapıcılara ilişkin olarak sosyal güvenlik kurumlarına verilmek üzere düzenlenen (aylık sigorta prim ve hizmet belgeleri) sigorta prim bildirgelerinin damga vergisine tabi olacağı hk. 340
• 28. Kapıcı, bahçıvan gibi hizmetçilerin ücretlerin AGİ uygulanmayacaktır. 342
• 29. Site yönetimince yapılan emlakçılık faaliyeti ile site içerisinde otopark bedeli adı altında elde edilen gelirin durumu hk. 343
• 30. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk. 345
• 31. Site yönetiminin KDV karşısındaki durumu hk. (2) 346
• 32. Tasfiye sonunda site yönetimine devredilen gayrimenkul ve demirbaşların vergilendirilemeyeceği hk. 347
• 33. 700 konutlu sitede çalıştırılan temizlik elemanı, bahçıvan, elektrikçi, sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisine ödenen ücretler ile dışardan sağlanan hizmetlerin vergilendirilmesi hk. 350
• 34. Site yönetimi tarafından yönetim ve denetim kurulu üyelerine ödenecek huzur hakkı, kapıcı ücreti ve serbest meslek ödemelerinin gelir vergisi ve damga vergisi hk. 353
• 35. İşhanında çalıştırılan kapıcıya ödenen ücretin vergilendirilmesi hk. 357
• 36. Apartman yöneticisine ödenen ücretin gelir vergisinden istisna olup olmadığı ve belge düzeni hk. 359
• 37. Kooperatifin çalıştırmış olduğu kapıcılara ödediği ücretten gelir vergisi tevkifatı yapıp yapmayacağı hk. 361
• 38. İş merkezinde çalıştırılacak hizmetliye ödenecek ücretlerin gelir vergisi ve damga vergisine tabi olup olmadığı hk. 362
• 39. Sitede çalıştırılan güvenlik görevlisi ve kapıcılara ödenen ücretlere ilişkin gelir vergisi ve damga vergisi hk. 364
• 40. Sitede bahçıvan, kapıcı, temizlikçi bekçi olarak çalıştırılanlara yapılacak ücret ödemelerinden Damga Vergisi kesintisi yapılıp yapılmayacağı hk. 366
• E. SIKÇA SORULAN SORULAR-368
• 1. Ortak Alanın Kiraya Verilmesinde Belgelendirme ve Gelirin Elde Edilmesi-368
• 2. Kapıcıya Ödenen Kıdem ve İhbar Tazminatı ile Diğer Hakedişlerin Durumu-369
• 3. Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Hak Sahipliği-370
• 4. Ortak Alanlardan Elde Edilen Gelirin Beyan Edilmesi-371
• 5. Yönetici Adayının Kat Malikleri Arasından Çıkmaması-371
• 6. Apartman Yönetiminin Mimardan Hizmet Alması-372
• 7. Güvenlik Elemanlarına Ödenen Ücretlerden Asgari Geçim İndirimi Yapılması-372
• 8. Apartman ve Site Yönetiminin Faiz Geliri Elde Etmesi-373
• 9. Konut Kapıcısının Çalışma Süreleri-374
• 10. Konut Kapıcısının Elektrik, Su, Doğalgaz Giderlerine Katılımı-374
• 11. Yöneticilere Verilen Ücretlerden Vergi Kesintisi Yapılması-374
• 12. Kapıcı Dairesinden Kira Talep Edilebilir Mi?-378
• 13. Kapıcıların Hakedişlerinde Kıdem Tazminatı-378
• 14. Site Yönetimine Ait Otoparkın İşletilmesi-379
• 15. Dış Cepheye Reklam Alınması-379
• 16. Temizlik Personel ve Malzeme Giderlerinin Paylaşımı-380
• 17. Ortak Alanın Ücretsiz Kullanılması ve Satışı Yasal Mıdır?-380
• 18. Zorla Apartman Yöneticisi Olmak Zorunda Mıyım?-381
• 19. Ortak Alanda Ticari Faaliyet Gösterilmesi Kat Maliklerine Bir Yükümlülük Getirir Mi?-381
• 20. Sığınağın Kiraya Verilmesi Mümkün Müdür?-381
• 21. Kat maliklerinden aidat borcu, yakıt borcu, yüzme havuzu borcu gibi bir ayrıma gidilerek tahsilat yapılabilir mi?-381
• 22. Depoyu kiralamalı mıyım yoksa belli bir süreliğine belli bir masrafa karşılık mı kullanmalıyım?-383
• 23. Ortak kullanımdan elde edilen kira gelirleri kat maliklerine dağıtılmak zorunluluğunda mı?-383
• 24. Site yönetimi adına kesilen SGK cezasından geçmiş yöneticiler sorumlu mudur?-384
• 25. Dışarıdan bir kişinin yönetici seçimi ve ücret ödemesi-384
• 26. Bağımsız bölümde ofis açılabilmesi için muvafakatname verilebilir mi?-385
• 27. Site yönetimi adına arsa ya da araç almak mümkün mü?-386
• 28. Yönetici aniden istifa edebilir mi?-386
• 29. Vekalet verilmesinde sınırlama var mı?-386
• 30. Site Yönetimi çek defteri kullanabilir mi?-387
• YARARLANILAN KAYNAKLAR-389
• EKLER-393
• EK - 1-KAT MÜLKİYETİ KANUNU-395
• EK - 2-YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN-423
• EK - 3-KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ-435
• EK - 4-PLANSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ-439
• EK - 5-PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ-457
• EK - 6-ENERJİ VERİMLİLİĞİ KANUNU-513
• EK - 7-BİNALARDA ENERJİ PERFORMANSI YÖNETMELİĞİ-527
• EK - 8-ASANSÖR YÖNETMELİĞİ (2014/33/AB) 559
• EK - 9-ASANSÖR İŞLETME, BAKIM VE PERİYODİK KONTROL YÖNETMELİĞİ-579
• EK - 10-SIĞINAK YÖNETMELİĞİ-593
• EK - 11-AFET SİGORTALARI KANUNU-601
• EK - 12-TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK-609
• EK - 13-KİMLİK BİLDİRME KANUNU-615
• EK - 14-BİNALARIN YANGINDAN KORUNMASI HAKKINDA YÖNETMELİK-619
• EK - 15-OTOPARK YÖNETMELİĞİ-709
• EK - 16-MERKEZİ ISITMA VE SIHHİ SICAK SU SİSTEMLERİNDE ISINMA VE SIHHİ SICAK SU GİDERLERİNİN PAYLAŞTIRILMASINA İLİŞKİN YÖNETMELİK-717
• EK - 17-İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ KANUNU-727
• EK - 18-İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ RİSK DEĞERLENDİRMESİ YÖNETMELİĞİ-751
• EK - 19-HAYVANLARI KORUMA KANUNU-759
• EK - 20-KAPICI TALİMATNAMESİ ÖRNEĞİ-771
• EK - 21-ÇALIŞANLARIN İŞ SAĞLIĞI VE GÜVENLİĞİ EĞİTİMLERİNİN USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK-775