İÇİNDEKİLER İçindekiler Önsöz 5 Giriş 11 Birinci Bölüm TANIMLAMALAR I. KAT İRTİFAKI 14 1. Kat İrtifakının Hukuki Niteliği 16 2. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları 14 a. Kat İrtifakı Sahiplerinin Paya Bağlı Yararlanma Hakkı 19 b. Kat İrtifakı Sahiplerinin Diğer Borçları Talep Hakkı 19 c. Kat İrtifakı Sahiplerinin Yönetime Katılma Hakları 20 3. Kat İrtifakı Sahiplerinin Yükümlülükleri 21 a. Binanın İnşasını Sağlama Yükümlülüğü 21 b. Ortak Masraflara Katılma Yükümlülüğü 21 c. Kat Mülkiyetine Çevirtme Yükümlülüğü 22 4. Kat İrtifakının Sona Ermesi 22 II. KAT MÜLKİYETİ 23 1. Kat Mülkiyetinin Kurulması 26 a. Kat Mülkiyetinin İradi Olarak Kurulması 28 b. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kurulması 29 c. Kat Mülkiyetinin Kat İrtifakına Dayanılarak Kurulması 31 2. Kat Maliklerinin Hakları 31 a. Bağımsız Bölümler Üzerindeki Haklar 32 b. Ortak Yerler Üzerindeki Haklar 34 3. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri 36 a. Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü 36 b. Kat Maliklerinin Birbirini Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü 37 c. Kat Maliklerinin Yönetim Planı Hükümlerine Uyma Yükümlülüğü 38 d. Bağımsız Bölüm ve Eklentileri İle İlgili Yükümlülükler 38 d.1. Bağımsız Bölüm ve Eklentisini Tahsis Gayesine Uygun Kullanma Yükümlülüğü 38 d.2. Bağımsız Bölümde Anayapıya Zarar Verecek Nitelikte Onarım ve Tesis Yapmama Yükümlülüğü 39 d.3. Onarım İçin Bağımsız Bölüme Girme Müsaadesi Verme ve Bölümünde Gerekli İşlemin Yapılmasına Katlanma Yükümlülüğü 39 e. Anagayrimenkul ve Ortak Yerlerle İlgili Yükümlülükler 40 e.1. Anagayrimenkulün Bakımı, Mimari Durumu ile Güzelliği ve Sağlamlığını Koruma Yükümlülüğü 40 e.2. Genel Giderlere Katılma Borcu 41 4. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 42 a. Kütükteki Kaydın Terkini 42 b. Anayapının Tamamen Yok Olması 43 c. Anayapının Kamulaştırılması 43 d. Anayapının Harap Olması 43 d.1. Anayapının Tümünün Harap Olması 43 d.2. Anayapının Kısmen Harap Olması 44 d.2.1. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması 44 d.2.2. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması 45 İkinci Bölüm I. ARSA PAYI 49 1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Arsa Payı 50 a. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 51 b. Yönetici Atanması 51 c. Yönetimin Denetlenmesi 51 d. Faydalı Olan Yenilik ve İlavelerin Yapılması 51 e. Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma 52 f. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti 52 g. Ortak Yerlerden Yararlanma 53 2. Ortak Yerler 53 a. Bağımsız Bölümlerle Ortak Yerler Arasındaki Bağlantı 55 b. Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerinde Hakları 55 c. Paydaşların Anataşınmazın Otoparkından Yararlanma Sorunu 58 d. Ortak Yerlere Yapılacak Değişiklikler 60 e. Ortak Yerlerin Tescili 62 f. Ortak Yerlere El Atmanın Engellenmesi ve Ecrimisil 64 3. Taşınmazın Kamulaştırılması İle Arsa Payı Arasındaki İlişki 66 4. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Önemi 67 II. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ARSA PAYI ÖZGÜLENMESİ 69 1. Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi 70 2. Arsa Paylarının İdari Yoldan Düzeltilmesi 71 3. Arsa Paylarının Dava Yoluyla Düzeltilmesi 71 III. ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI 74 1. Şartları 74 a. Arsa Payları Bağımsız Bölümlerin Değerleriyle Oransız Olarak Belirlenmiş Olmalı ya da Bağımsız Bir Bölüme Arsa Payı Özgülenmemelidir 74 b. Açıkta Arsa Payı Bırakılmış Olmalıdır 77 c. Ortak Yerler veya Eklentiler İçin Arsa Payı Ayrılmış Olmalıdır 78 d. Resmi Kurumlar Tarafından Onaylanmış Bir Proje Olmamalıdır 78 e. Anayapı Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyeti Statüsünü Korumalıdır 79 f. Arsa Payının Düzeltilmesini İsteyen Kişi İyiniyetli Olmalıdır 80 g. Arsa Payının Düzeltilmesini İsteyen Kişinin Hukuki Yararı Olmalıdır 81 2. Yargılama Aşaması 82 a. Taraf Teşkili 82 b. Yetkili ve Görevli Mahkeme 83 c. Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Harç ve Vekalet Ücreti 84 d. Davayı Açan Paydaşın İyi Niyetinin ve Hukuki Yararının Varlığının Tespiti 85 e. Arsa Payının Değerlendirilme Usulü 86 f. Arsa Payının Değerinin Artması ya da Eksilmesi 87 g. Sonradan Eklenen Bağımsız Bölümünün Değerinin Tespiti 89 h. Sonradan Eklenen Bağımsız Bölüme Kat Maliklerinin Katılımı 89 i. Davanın Açılabilme Süresi 91 IV. ARSA PAYINI DEĞİŞTİREN UYUŞMAZLIKLAR VE ÇÖZÜM YÖNTEMLERİ 92 1. 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkındaki Kanun Kapsamındaki Taşınmazlar 92 a. İmar Mevzuatına Aykırı Yapılarda Kat Mülkiyeti Kurulması 92 b. İmar Mevzuatına Aykırı Yapıların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Konu Olması 92 c. 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Kanun’dan İstifade Edilerek Sonradan Bağımsız Bölüm Kazanılması 93 2. Ortaklığın Giderilmesi 96 a. Ortaklığın Giderilmesi İstenen Taşınmazda Kat Mülkiyetinin Kurulması 97 b. Ortaklığın Giderilmesi Talebi 99 c. Ortaklığın Giderilmesi Usulü 100 d. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılmış Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi Usulü 102 e. Riskli Yapı Statüsündeki Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi 102 3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri 104 a. Tanım 104 b. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanan Tapu İptal ve Tescil Davası 106 4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri 109 a. Tanım 109 b. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli 110 c. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları 111 c.1. Arsa Sahibinin Arsanın Paylarını Tapuda Müteahhide Devretme Borcu Altına Girmesi 112 c.2. Müteahhidin İnşaat Yapma Borcu Altına Girmesi 112 c.3. Yüklenicinin Temlik Hakkı 113 d. Üçüncü Kişinin Dava Hakkı 115 5. İmar Mevzuatına Aykırı Taşınmazlar 117 a. İmar Mevzuatına Aykırı Taşınmazların Hukuki Statüsü 117 b. İmar Mevzuatına Aykırı Taşınmazların Satışa Konu Olması 118 Sonuç 121 Ekler 123 Kaynakça 243 Kavramlar Dizini 251 Özgeçmiş 255
