Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü ve Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları

Avukat Hüseyin TANGÜNER

İÇİNDEKİLER

1. GİRİŞ .......................... ........................................................................1
2. ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN

GENEL BİLGİLER.............................................................................2

1. Tanımı .......................................................................................2
2. Unsurları .......................................................................................5
3. Bir Eser Meydana Getirme.........................................................5
4. Bedel  .....................................................................................11
5. Anlaşma....................................................................................14
6. Hukuki Niteliği .............................................................................15
7. Rızai, Tam iki Tarafa Borç Yükleyen, İvazlı Bir Sözleşmedir.15
8. İsimsiz (A Tipik) Sözleşmelerden Çift Tipli Karma Bir

   Sözleşmedir..............................................................................16

3. Ani ve Devamlı Edim Karmaşığı Borç İçeren Bir

   Sözleşmedir .............................................................................18

1. Şekli  .....................................................................................23
2.   Sözleşmenin Geçersiz Olduğunun İddia Edilmesi Hakkın

     Kötüye Kullanılması Niteliğinde Olabilir ..............................24

1.  a) Müteahhit tarafından inşaatın tamamı ya da büyük bir

     bölümünün yapılmış olması ...................................................25

1.  b) Arsa sahibi tarafından sözleşme gereğince müteahhide

     devredilmesi gereken arsa payının tamamının devredilmiş

     olması .....................................................................................33

1.  c) Tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifa etmiş olmaları 33
2. Şekil Yönünden Geçersiz Bir Sözleşmenin Doğurduğu

     Sonuçlar..................................................................................34

III. GENEL OLARAK TARAFLARIN KARŞILIKLI BORÇLARI VE

YÜKLENİCİNİN TESLİM BORCUNAAYKIRILIĞI SEBEBİYLE

TEMERRÜDÜ ..................................................................................35

1. İş Sahibinin Borçları ...................................................................35
2. Bedel Ödeme veya Arsa Payı Devir Borcu..............................35
3.  a) Götürü bedel ......................................................................35

İçindekiler

       (1). Sabit (toptan) götürü bedel ........................................37

       (2). Değişken (global) götürü bedel..................................38

       (3). Sabit birim fiyatlı götürü bedel ..................................38

1.  b) Yaklaşık bedel.....................................................................39
2.  c) Bedelin belirtilmemiş olması..............................................41
3.  d) Arsa payını devir borcu ......................................................42

       (1). Taşınmazın tapuya kayıtlı olma zorunluluğu ve arsa

       vasfına haiz olmasına dair gereklilik ................................43

1.  e) Bedel ödeme zamanı, yeri ve zamanaşımı..........................45
2.  f) Arsa payı devir borcunun teminat altına alınması...............47

       (1). Yüklenicinin geri vermekten kaçınma hakkı

       (TMK m. 994)...................................................................47

       (2). Sözleşmenin tapuya şerhi ..........................................48

       (3). Yüklenicinin ödemezlik def’inde bulunması

       (TBK m.97).......................................................................51

       (4). Kanuni ipotek (inşaatçı ipoteği) hakkı .......................52

2. Arsayı Teslim Borcu.................................................................55
3. İnşaatın Yapımı Konusunda Vekalet Verme Borcu ..................57
4. Yüklenicinin Borçları ..................................................................59
5. Yüklenicinin Eseri Teslim Borcu .............................................60
6.  a) Teslim, tesellüm ve kabul kavramları.................................60
7.  b) Eserin tamamlanmış olması şartı........................................61
8.  c) Teslim borcunda ifa şekli ve ifanın ispatı...........................63

       (1). Eserin iş sahibinin arsasına yapılmadığı haller .........65

       (2). Eserin iş sahibinin arsasına yapıldığı haller...............65

1.  d) Teslim borcunun ifa zamanı (teslim borcunun muaccel

     olması) ................................................................................66

       (1). Teslimin taraflarca ek şartlara bağlanmış olması .......68

       (2). Teslim süresinin uzaması ...........................................70

         (a) Tecil anlaşması.......................................................71

         (b) Resmi kurumlarda yapılan işlemlerden dolayı

         gecikmenin yaşanması.................................................73

         (c) Teslim zamanının iş sahibinin risk sahasına giren

         gecikmelerden kaynaklı olarak uzaması......................74

xii

İçindekiler

         (d) Mücbir sebep ve beklenilmeyen hal nedeniyle

   gecikme yaşanması......................................................75

1.  e) İfa yeri ................................................................................76
2.  f) Teslim borcunun ifa edilmesinin hukuki sonuçları.............77
3.   Yüklenicinin Eseri Sadakat ve Özenle Yapma Borcu.............77
4.   Yüklenicinin Eseri Bizzat Yapma veya Gözetim Altında

     Yaptırma Borcu.......................................................................80

4.   Yüklenicinin Araç, Gereç ve Malzemeye İlişkin Borçları......83
5.   Yüklenicinin Zamanında Başlama ve Zamanında Bitirme

     Borcu (TBK m.473/1).............................................................85

1.  a) Şartları ................................................................................85
2.  b) Hukuki niteliği....................................................................93
3. Eserin Ayıpsız Olmasını Sağlama Borcu .................................94
4.  a) Hükümlerin yarışması ........................................................95

       (1). TBK genel hükümleri uyarınca tazminat talep etme

       hakkı bakımından..............................................................95

       (2). Temerrüt hükümleri bakımından................................96

1.  b) Ayıp kavramı ve benzer kavramlardan farkları ..................97

       (1). Tanım..........................................................................97

       (2). Ayıbın türleri ..............................................................97

         (a) Açık-gizli ayıp .......................................................98

         (b) Önemli- az önemli ayıp .........................................98

         (c) Fiili-hukuki ayıp ....................................................99

         (d) Asli ve ikincil ayıplar ..........................................100

       (3). Benzer kavramlarla karşılaştırılması........................100

         (a) Ayıp ve eksik iş ayrımı.........................................100

         (b) Ayıp ve aliud ayrımı.............................................101

1.    c) İş sahibinin ayıptan doğan hakları.........................102

       (1). İnşaatın bitmeden ayıplı olacağının anlaşılması

         (TBK m.473/2)..........................................................102

       (2). İnşaatın yapılmasından sonra iş sahibinin ayıba

         karşı tekeffülden doğan hakları .................................104

         (a) İş sahibinin ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını

         kullanabilmesinin genel şartları.................................104

xiii

İçindekiler

 (b) İş sahibinin ayıba karşı tekeffülden doğan hakları 110

1. Yüklenicinin (Borçlunun) Temerrüdü ........................................127
2. Borcun Muaccel Olması.........................................................129
3. Borcun İfası Mümkün Olmalıdır............................................129
4.  a) Genel olarak ifa imkansızlığı............................................129

       (1). Sürekli - geçici imkansızlık......................................130

       (2). Kusurlu - kusursuz imkansızlık................................131

       (3). Objektif - sübjektif olanaksızlık...............................131

       (4). Sözleşmenin kurulmasından önce ortaya çıkan

         imkansızlık ................................................................131

       (5). Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan

         imkansızlık ................................................................134

1.  b) Beklenmeyen bir olaydan dolayı eserin yok olması.........135
2.  c) İş sahibinden dolayı ifanın imkansızlaşması

       (TBK m.485)...................................................................137

1.  d) Yüklenicinin ölümü ya da yeteneğini kaybetmesi

       sebebiyle ifanın imkansızlaşması (TBK m.486).............138

3. İhtara Gerek Bulunmayan Hallerin Varlığı Veya İhtar Şartı ..139
4. Temerrüde Engel Olan Sebeplerden Birinin Bulunmaması...143
5. Kusurun Önemi......................................................................143
6. Eksikliğe Rağmen Teslimin Gerçekleşebileceği Durumlarda

   Hangi Hükümlerin Uygulanacağı Hususu .............................144

7. Yüklenicinin Eseri Meydana Getirmeyeceğini Açıkça

     Bildirmesi Hususu ................................................................146

8. Arsa Sahibinin Eksik Eseri Fiili Olarak Kullanması Hali......147
9. Yüklenici Tarafın Eseri Teslim Borcunda Temerrüdü ile

   Öteki Yükümlülüklerin İhlali Arasında Olan İlişki................148

1.  a) Eserin meydana getirilmesine yönelik olarak araç ve

     gereç sağlama borcunun ihlali ile ilişkisi..........................148

1.  b) Malzemelerin sağlanması borcunun ihlali ile ilişkisi.......148
2.  c) Eserin sadakat ve özenle meydana getirme borcunun

     ihlali ile ilişkisi .................................................................149

1.  d) Esere zamanında başlama ve bitirme borcunun ihlali ile

     ilişkisi................................................................................150

1.  e) Ayıbın giderilmesi borcunun ihlali ile ilişkisi...................151

xiv

İçindekiler

1. YÜKLENİCİNİN ESERİ TESLİM BORCUNDA TEMERRÜDÜ

NEDENİYLE İŞ SAHİBİNİN SEÇİMLİK HAKLARI..................152

1. İş Sahibinin Seçimlik Haklarını Kullanabilmesinin Şartları ......153
2.   Mehil Tayini ya da Mehil Belirlenmesine Gerek Olmayan

     Durumların Mevcudiyeti ......................................................153

1.  a) Mehil tayini ......................................................................153
2.  b) Mehil verilmesini gerektirmeyen durumlar......................155

       (1). Yüklenicinin içerisinde bulunduğu halden ya da

       tutumdan süre verilmesinin etkisiz kalacağının

       anlaşılması ......................................................................155

       (2). Edimin iş sahibi açısından yararsız hale gelmesi.....156

       (3). Kesin vadenin kararlaştırılmış olması......................156

       (4). Taraflarca süre verilmesine gerek olmadığının

       kararlaştırılmış olması.....................................................158

2. Ek Sürede İfanın Gerçekleşmemiş Olması ............................159
3. Seçimlik Hakların Derhal Kullanılması ................................159
4. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları.................................................161
5. Aynen İfa ve Aynen İfayla Beraber Gecikme Tazminatı........162
6.  a) Aynen ifa...........................................................................162

       (1). Yapma borçları bakımından aynen ifanın istenip

         istenemeyeceği sorunu .............................................163

         (a) Yapma borçları ile verme borçları kavramları .....163

         (b) Yapma borçları bakımından aynen ifa sorunu .....164

       (2). Nama ifa (aynen ifanın yüklenici namına

         gerçekleştirilmesi) TBK m.113/1 ..............................167

         (a) Hakimden izin alınma zorunluluğunun ihlali ile

         nama ifa .....................................................................175

         (b) TBK m.473/2 hükmü ile TBK m.113/1 hükmünün

         kıyaslanması ..............................................................176

       (3). Nama ifa yapmadan sadece eksik işler bedelinin

         tahsili talebi ile aynen ifa...........................................176

1.  b) Aynen ifa hallerinde gecikme tazminatı ..........................181

       (1). Tanım........................................................................181

xv

İçindekiler

       (2). Amacı .......................................................................182

       (3). Kapsamı....................................................................182

       (4). Hukuki niteliği .........................................................184

       (5). Şartları......................................................................184

       (6). Talep ediliş şekli.......................................................185

       (7). İhtirazi kayıt hususu .................................................191

       (8). Bağımsız bölümün satışı ..........................................191

       (9). Geçersiz sözleşme ....................................................194

       (10). İmara aykırı kaçak yapı..........................................194

       (11). Gecikme süresi hesabı............................................195

       (12). Kira kaybının belirlenmesi.....................................198

       (13). Hesaplanış şekli......................................................199

       (14). Temerrüt faizi .........................................................199

       (15). Zamanaşımı............................................................199

1.  c) Cezai şart kayıtları............................................................200
2. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini Talebi ........202
3.  a) Müspet zararın hesaplanması............................................206
4.  b) Mübadele ve fark teorisi’ne göre zararın hesaplanması...209

       (1). Edimlerin ifasına başlanılmamış olması ..................210

       (2). Arsa Sahibinin Edimlerin ifasına başlamış olması...212

       (3). Yüklenicinin edimini kısmi olarak yerine getirdiği

         haller..........................................................................213

       (4). Her iki tarafında edimini kısmi olarak yerine

         getirdiği haller ...........................................................213

       (5). Hak kullanıldıktan sonra yüklenicinin temerrüde

         düşmekte kusursuz ya da hafif kusurlu olduğunu ispat

         etmesi hali..................................................................219

       (6). Müspet zarar tazminatı ile nama ifa talebine bağlı

         tazminat’ın kıyaslanması...........................................222

       (7). Zamanaşımı..............................................................223

3. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazminini İsteme

     Hakkı  ...................................................................................224

1.  a) Sözleşmeden dönmenin sonuçları ...................................227

xvi

İçindekiler

       (1). Sözleşmenin geriye ya da ileri etkili olarak sona

         erme hali....................................................................227

       (2). Dönmenin iade borcunun hukuki sonuçlarına ilişkin

         ileri sürülen görüşler..................................................233

         (a) Klasik dönme görüşü ...........................................233

         (b) Yeni dönme görüşü ..............................................235

         (c) Görüşlerin değerlendirilmesi ...............................236

1.  b) Sözleşmenin tasfiyesi .......................................................244

       (1). Henüz ifa edilmemiş borçların sona ermesi.............244

         (a) Arsa sahibinin iade borcu.....................................245

         (b) Yüklenicinin iade borcu.......................................248

1.  c) Menfi zararın tazmini .......................................................262

       (1). Fiili zarar..................................................................267

       (2). Yoksun kalınan kar...................................................269

       (3). İspat..........................................................................272

       (4). Denkleştirme ............................................................275

       (5). Hesaplamada kıstas alınacak an...............................275

1. SONUÇ .............................................................................................276

KAYNAKÇA.........................................................................................291