Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme
Emine NALÇACI
İÇİNDEKİLER
BİRİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
HUKUKİ NİTELİĞİ VE OLUŞUMU
1.1. Sözleşmenin Tanımı............................................................................ 1
1.2. Sözleşmenin Unsurları....................................................................... 6
1.3. Sözleşmenin Hukuki Niteliği............................................................. 9
1.3.1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması .............. 9
1.3.2. Çift Tipli Karma Nitelikte Bir Sözleşme Olması ................... 10
1.3.3. Ani Sürekli Edim Karmaşığı Borç İlişkisi Barındıran Bir
Sözleşme Olması ..................................................................... 12
1.3.4. Resmi Şekle Tabi Bir Sözleşme Olması................................. 14
1.3.5. Sözleşmenin Şerh Edilebilirliği.............................................. 22
1.4. Sözleşmenin Gerçekleştirilme Tipleri ............................................. 25
1.4.1. Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının Yükleniciye
Devri Şeklinde....................................................................... 25
1.4.1.1. Sözleşme Öncesi Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının
Yükleniciye Devri Şeklinde............................................ 25
1.4.1.2. Sözleşme Sonrası Taşınmazın veya Belli Arsa Paylarının
Yükleniciye Devri Şeklinde............................................. 25
1.4.2. Arsa Payı Üzerinde Satış Vaadine Karşılık Olacak Şekilde ... 27
1.4.3. Arsanın Tamamının Yükleniciye Devri Şeklinde .................. 27
1.4.4. Arsa Paylarının İnşaat Aşamasına Göre Devri Olacak Şekilde .27
1.5. Yükleniciye Devredilecek Arsa Payı Karşılığında Teminat Alınması
Hususu ........................................................................................... 28
1.6. İşin Yapılmasına İlişkin Teminat Alınması Hususu......................... 29
xii İçindekiler
İKİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE
TARAFLARIN HAK VE BORÇLARI İLE YÜKLENİCİNİN
TEMERRÜDÜ
2.1. Tarafların Borçları............................................................................ 31
2.1.1. Arsa Sahibinin Borçları .......................................................... 31
2.1.1.1. Arsayı Ayıpsız ve İnşaata Elverişli Olarak Teslim Etme
Borcu ............................................................................... 32
2.1.1.2. Arsa Payı Devir Borcu..................................................... 36
2.1.2. Yüklenicinin Borçları ............................................................. 38
2.1.2.1. İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu ............. 38
2.1.2.2. Binayı Sözleşmeye Uygun İnşa Borcu ............................ 40
2.1.2.3. Araç, Gereç, Malzeme Temin Etme Borcu...................... 41
2.1.2.4. Sadakat ve Özen Borcu.................................................... 42
2.1.2.5. Teslim Borcu.................................................................... 49
2.1.2.5.1. Yüklenicinin Temerrüdünün Şartları ....................... 53
2.1.2.5.1.1. Borcun Muaccel Olması ................................. 55
2.1.2.5.1.1.1. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede
Kararlaştırılmışsa .......................................................... 56
2.1.2.5.1.1.2. Borcun Muacceliyet Anı Sözleşmede
Kararlaştırılmamışsa.......................................................... 57
2.1.2.5.1.1.3. İnşaat Süresinin Haklı Sebeple Uzamamış
Olması Gerektiği................................................................ 57
2.1.2.5.1.2. İhtarın Yapılması Gerektiği veya İhtarın
Yerini Tutan Bir Durumun Olması Gerektiği ......................... 59
2.1.2.5.1.2.1. İhtara Gerek Olmayan Haller....................... 60
2.1.2.5.1.3. Edimin İfasının Mümkün Olması Gerektiği......... 61
2.1.2.5.1.4. Edimin Yerine Getirilmemiş Olması Gerektiği .... 62
2.1.2.5.1.5. Arsa Sahibinin Edimi Kabule Hazır Olması
Gerektiği.................................................................................. 62
2.1.2.5.1.6. Temerrüt İçin Aranılan Özel Şartlar ..................... 63
İçindekiler xiii
2.1.2.5.2. Yüklenicinin Temerrüdünün Sonuçları ........................ 64
2.1.2.5.2.1. Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi............... 65
2.1.2.5.2.2. Seçimlik Hakların Kullanılması ........................... 65
2.1.2.5.2.3. Seçimlik Hakların Kullanılmasında Mehil
Meselesi................................................................................... 66
2.1.2.5.2.4. Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini
Talep .................................................................................... 66
2.1.2.5.2.5. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Tazminini
Talep .................................................................................... 67
2.1.2.6. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu ................................................. 67
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN
DÖNMENİN HUKUKİ SONUÇLARI
3.1. Dönme Kavramı............................................................................... 73
3.1.1. Klasik Dönme Teorisi............................................................. 73
3.1.2. Sebepsiz Zenginleşme Görüşü................................................ 73
3.1.3. Kanuni Borç İlişkisi Teorisi.................................................... 74
3.1.4. Ayni Etkili Dönme Görüşü .................................................... 74
3.1.5. Dönüşüm (Yeni Dönme) Teorisi............................................. 75
3.1.6. İsviçre Federal Mahkemesi’nin Görüşü ................................. 75
3.1.7. Yargıtay’ın Görüşü.................................................................. 75
3.2. Fesih Kavramı.................................................................................. 76
3.3. Fesih ve Dönme Kavramları Arasındaki Farklar............................. 77
3.4. Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshin Ancak Taraf İradelerinin
Birleşmesi ya da Mahkeme Kararı ile Mümkün Olacağı ................. 78
3.5. Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Fesih ve Sözleşmeden Dönme Halleri. 79
3.5.1. Arsa Sahibinin Yüklenicinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi
Nedeniyle Sözleşmeden Dönmesi .................................................... 79
3.5.1.1. Geriye Etkili Dönme Görüşü........................................... 80
3.5.1.2. İleri Etkili Dönme Görüşü ............................................... 81
3.5.1.3. Geriye Etkili Dönme ve İleri Etkili Dönme Hususunda
Yargıtay Görüşü............................................................................ 83
3.5.1.3.1. Yargıtay’ın 25.01.1984 Tarih, 1983/3 E., 1984/1 K.
Sayılı Kararı Öncesindeki Görüşü........................................... 83
3.5.1.3.2. Yargıtay’ın 25.01.1984 Tarih, 1983/3 E., 1984/1 K.
Sayılı Kararı Sonrasındaki Görüşü............................................... 84
3.5.2. Arsa Sahibinin İşin Kararlaştırılan Zamanda Bitmeyeceğinin
Açıkça Anlaşılması Durumunda Sözleşmeden Dönmesi ................. 89
3.5.3. Arsa Sahibinin İnşaatta Ayıp Halinde Seçimlik Hakkını
Kullanarak Sözleşmeden Dönmesi................................................... 90
3.5.4. Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sözleşmeyi Feshi....... 93
3.6. Yüklenicinin Sözleşmeyi Fesih ve Sözleşmeden Dönme Halleri.... 96
3.6.1. Arsa Sahibinin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle
Yüklenicinin Sözleşmeden Dönmesi ............................................... 96
3.6.2. Götürü Bedelli Sözleşmelerde Öngörülemeyen Sebepler
Nedeniyle Yüklenicinin Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmeyi Feshi...97
3.6.3. Alacaklının Temerrüdü Kapsamında Yüklenicinin Sözleşmeyi
Feshi ....................... .......................................................................... 99
3.7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yargıtay İfadesi İle
Geriye Etkili Feshinde Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar.............. 99
SONUÇ .................................................................................. 103
KAYNAKÇA .................................................................................. 106
