Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesinin Sözleşmenin Tarafı Olmayan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumuna Etkisi
Av. Burçak BAYSAL ATALAY
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ5
İÇİNDEKİLER.7
KISALTMALAR15
GİRİŞ.17
BİRİNCİ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN
ÇERÇEVESİ
1.1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı,
Unsurları, Şekli, Hukuki Niteliği, Tarafların
Yükümlülükleri ve Sözleşmenin Düzenlenme Biçimleri.21
1.1.1. Tanımı 21
1.1.2. Unsurları.22
1.1.2.1. Tarafların Anlaşması.22
1.1.2.2. Arsa Sahibinin Arsa Payını Devir Yükümlülüğü24
1.1.2.3. Yüklenicinin İnşaatı Tamamlayıp Teslim Etme
Yükümlülüğü25
1.1.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki
Niteliği26
1.1.4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli .30
1.1.4.1. Şekle Aykırılığın Hukuki Sonuçları32
1.1.4.2. Şekle Aykırılığın İleri Sürülemeyeceği Durumlar 36
1.1.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Taraflar ve
Tarafların Yükümlülükleri .39
1.1.5.1. Sözleşmenin Tarafları .39
1.1.5.1.1. Arsa Sahibi .39
1.1.5.1.2. Yüklenici 41
1.1.5.1.3. Arsa Sahibinden ya da Yükleniciden
Bağımsız Bölüm İktisap Eden Üçüncü Kişiler 41
İçindekiler
8
1.1.5.2. Tarafların Yükümlülükleri 44
1.1.5.2.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri .44
1.1.5.2.1.1. Arsayı Teslim Borcu .44
1.1.5.2.1.2. İnşaatın Yapılması Hususunda
Yükleniciye Vekaletname Verme Yükümlülüğü.45
1.1.5.2.1.3. Arsa Payını Devir Borcu .46
1.1.5.2.2. Yüklenicinin Yükümlülükleri 47
1.1.5.2.2.1. Sözleşme İle Kararlaştırılan İnşaatı/Eseri
Meydana Getirme ve Teslim Yükümlülüğü.47
1.1.5.2.2.2. Yüklenicinin Sadakat ve Özen
Yükümlülüğü .50
1.1.5.2.2.3. Yüklenicinin Kendi Sağladığı AraçGereç ve Malzeme İle İşi Yapma Yükümlülüğü .51
1.1.5.2.2.4. Yüklenicinin Eserdeki Ayıptan Doğan
Yükümlülüğü .52
1.1.6. Sözleşmenin Düzenlenme Biçimleri54
1.1.6.1. Arsanın Tamamının veya Yükleniciye
Bırakılacağı Kararlaştırılan Payların Mülkiyetinin
Sözleşmenin Başında Yükleniciye Devredilmesi Hali 54
1.1.6.2. İnşaatın Geldiği Aşamaya Göre Arsa Payının
Parça Parça Yükleniciye Devredilmesi Hali55
1.1.6.3. Arsa Sahibi Tarafından Arsa Payının Yükleniciye
Satışı Vaadi ve Yüklenicinin de Arsa Üzerine İnşaatı
Yapma Taahhüdünde Bulunması.57
İçindekiler
9
İKİNCİ BÖLÜM
ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT
SÖZLEŞMESİNE KONU İNŞAATTAN BAĞIMSIZ BÖLÜM
SATIN ALMASI
2.1. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Hak İktisap Edişi61
2.1.1. Üçüncü Kişinin İnşaat Devam Ettiği Sırada Taşınmaz
Satış Vaadi Sözleşmesi İle Arsa Sahibinden Bağımsız
Bölüm Satın Alması .62
2.1.1.1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik
Koşulları.67
2.1.1.1.1. Şekil Şartı ve Şekil Şartına Uyulmamasının
Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu Bakımından
Sonuçları.67
2.1.1.1.2. Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve Belirlenebilir
Olması 70
2.1.1.1.3. Bedel Kararlaştırılmış Olması73
2.1.1.1.4. Sözleşmeye Konu Taşınmaz Üzerinde
İpotek, Haciz ve Tedbir Gibi Takyidatların Bulunması
Hali.73
2.1.1.1.5. Arsa Sahibinden Taşınmaz Satış Vaadiyle
Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişinin Hukuki
Durumu.75
2.1.1.1.6. Arsa Sahibinden Taşınmaz Satış Vaadiyle
Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişinin Arsa
Sahibine Karşı Hakları .75
2.1.1.1.7. Arsa Sahibinden Taşınmaz Satış Vaadiyle
Bağımsız Bölüm Satın Alan Üçüncü Kişinin
Yükleniciye Karşı İleri Sürebileceği Haklar79
2.1.1.1.7.1. İfayı Talep Hakkı 80
2.1.1.1.7.2. Gecikme Tazminatı Talep Hakkı 81
2.1.1.1.7.3. İnşaatın Başka Bir Yükleniciye
Tamamlattırılmasını İsteme Hakkı.83
İçindekiler
10
2.1.1.1.7.4. Eksik ve Ayıplı Olan İş Bedelini Talep
Hakkı83
2.1.2. Üçüncü Kişinin İnşaat Devam Ettiği Sırada Arsa
Sahibinden Tapuda Satış Yolu İle Bağımsız Bölüm Satın
Alması 86
2.1.3. Üçüncü Kişinin İnşaat Devam Ettiği Sırada Adi
Yazılı Sözleşme İle Arsa Sahibinden Taşınmaz Satın
Alması 88
2.1.4. Üçüncü Kişinin İnşaatın Tamamlanarak Teslim
Edilmesinden Sonra Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm
Alması 88
2.2. Üçüncü Kişinin Yükleniciden Hak İktisap Edişi .91
2.2.1. Üçüncü Kişinin, Sözleşmenin Başında Arsanın
Mülkiyetinin Tamamını veya Bir Bölümünü Devralan
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Satın Alması 92
2.2.1.1. Tapuda Yapılan Devir İşlemi Yolu İle Bağımsız
Bölüm Devri.93
2.2.1.2. Üçüncü Kişilerin Yüklenici İle Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesi Yapması Yolu İle Bağımsız Bölüm
Devri.97
2.2.1.3. Üçüncü Kişinin Yüklenici İle Adi Yazılı
Sözleşme Yapması Yolu İle Bağımsız Bölüm Devri.98
2.2.2. Üçüncü Kişinin Tapuda Malik Görünmeyen
Yükleniciden Arsa Payı İnşaat Sözleşmesindeki Şahsi
Hakkını Devretmesi Yolu İle Bağımsız Bölüm Satın Alması .105
2.2.2.1. Şahsi Hakkın Devrinin Hukuki Niteliği113
2.2.2.2. Şahsi Hakkın Devrinin Koşulları 114
2.2.2.3. Şahsi Hakkın Devrinin Şekli.115
2.2.2.4. Şahsi Hakları Devralan Üçüncü Kişinin Hukuki
Durumu 116
2.2.2.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Temlik
Yasağının Bulunması Hali .119
İçindekiler
11
2.2.2.6. Yüklenicinin Sözleşmeden Elde Ettiği Şahsi
Hakları Birden Fazla Kişiye Devretmesi Hali120
2.2.2.7. Yüklenicinin Şahsi Hakkın Devri İle Üçüncü
Şahsa Temlik Ettiği Bağımsız Bölümü Aynı Anda Tapu
Devri Yolu İle Başka Bir Kişiye De Satması Hali .121
2.2.2.8. Şahsi Hakkı Devralan (Temlik Alan) Üçüncü
Kişinin Hakları .123
2.2.2.8.1. Üçüncü Kişinin Tapu İptal ve Tescil Talep
Hakkı 123
2.2.2.8.2. Temlik Borcunun İfasının Yüklenicinin
Kusuru Nedeni İle Mümkün Olmaması Halinde
Tazminat Talep Hakkı127
2.2.2.8.3. El Atmanın Önlenmesini Talep Hakkı .128
2.3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerhi129
2.3.1. Şerh Edilecek Şahsi Hakkın Niteliği130
2.3.2. Şerhin Şartları ve Gerçekleşme Şekli.131
2.3.3. Şerhin Etkisi ve Süresi .132
2.3.4. Şerhin Üçüncü Kişiler Yönünden Sonuçları 135
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN SONA
ERMESİ VE SONA ERMENİN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN
HUKUKİ DURUMUNA ETKİSİ
3.1. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeni İle Sözleşmenin Sona
Ermesi139
3.1.1. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeni İle Sözleşmenin
Arsa Sahibi Tarafından Geriye Etkili Olarak Sona
Erdirilmesi/Sözleşmeden Dönmesi Halinde Üçüncü Kişinin
Hukuki Durumu147
3.1.1.1. Yükleniciden Hak İktisap Eden Üçüncü Kişinin
Hukuki Durumu151
İçindekiler
12
3.1.1.1.1. Üçüncü Kişinin Yükleniciden Tapu Devri
Yolu İle Bağımsız Bölüm Alması Halinde Hukuki
Durumu 151
3.1.1.1.2. Üçüncü Kişinin Yükleniciden Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesine Dayalı Olarak Bağımsız Bölüm
Alması Halinde Hukuki Durumu .156
3.1.1.1.3. Üçüncü Kişinin Yükleniciden Adi Yazılı
Sözleşme İle Bağımsız Bölüm Alması Halinde Hukuki
Durumu 157
3.1.1.2. Arsa Sahibinden Hak İktisap Eden Üçüncü
Kişinin Hukuki Durumu.159
3.1.1.2.1. Arsa Sahibinin Arsa Payının Bir Kısmını
Tapu Devri Yoluyla Üçüncü Kişiye Devretmesi
Halinde .160
3.1.1.2.2. Arsa Sahibinin Arsa Payını Taşınmaz Satış
Vaadi Sözleşmesi İle Üçüncü Kişiye Devretmiş Olması
Halinde .161
3.1.1.2.3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibinden Adi Yazılı
Sözleşme İle Bağımsız Bölüm Satın Alması Halinde162
3.1.2. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeni İle Sözleşmenin
Arsa Sahibi Tarafından İleriye Etkili Olarak Sona
Erdirilmesi/Feshi Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu.162
3.2. İfa İmkansızlığı Nedeni İle Sözleşmenin Sona Ermesi
Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu.166
3.2.1. Eserin Yok Olması.167
3.2.2. Yüklenicinin Ölümü ya da Aczi.169
3.2.3. Arsa Sahibinin Şahsından Kaynaklanan İmkansızlık 171
3.3. Tam Tazminat Ödeyerek Sözleşmenin Feshedilmesi
Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu.172
3.4. Sözleşmeden Ayıplı İfa Nedeni İle Dönülmesi Halinde
Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu .174
İçindekiler
13
3.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekle
Aykırılığı Halinde Üçüncü Kişinin Durumu177
3.6. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü
Kişilerin Dava Yoluna Başvurması Esnasında Takip
Edeceği Usul178
3.6.1. Görevli Mahkeme.178
3.6.2. Yetkili Mahkeme181
3.6.3. Davacı.181
3.6.4. Davalı .181
SONUÇ183
KAYNAKÇA 189
