Belediyelerde Taşınmaz Yönetimi ve Karşılaşılan Sorunlar

İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 7
TEŞEKKÜR 9
İÇİNDEKİLER 11
TABLO ve GRAFİK LİSTESİ 21
KISALTMALAR 23
I. GİRİŞ 25
II. KONUNUN TEORİK ALT YAPISI 27
III. TERMİNOLOJİ 31
Açık Alan: 31
Alt Yapı: 31
Arazi: 31
Arazi Toplulaştırılması: 32
Arsa: 32
Asgari Levazım Bedeli: 32
Bağımsız Bölüm 34
Belediye Hizmet Alanı: 34
Belediye Ormanı: 34
Belediyenin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler: 35
Belediyenin Özel Mülkiyetindeki Taşınmazlar: 35
Belediye Sınırı ve Mücavir Alan: 35
Bina ve Yapı: 36
Cins Değişikliği: 37
Cins Tashihi: 37
Çayır: 37
Devir 37
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP): 37
Ecrimisil: 38
Emlak Vergi Değeri: 38
Farklılık Rantı (Diferansiyel Rant): 39
Eylemli Orman: 39

Finansal Kiralama: 39
Fuzuli Şagil: 39
Gayrimenkul Sertifikası: 39
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı: 40
Gecekondu: 40
Gecekondu Islah ve Önleme Bölgesi: 40
Geçiş Hakkı: 41
Geçit Hakkı: 41
Harca Esas Değer: 41
İmar Uygulaması: 41
İmar Suçu: 41
İmtiyaz Sözleşmesi: 42
İntifa Hakkı (Yararlanma Hakkı) 42
İpotek: 42
İrtifak Hakkı: 42
İşletme Hakkı Devir Sözleşmesi: 43
İz Bedeli: 43
Kamulaştırma: 44
Kamulaştırmasız El Atma: 44
Kamu Malı: 44
Kamu Malından Anonim Yararlanma: 46
Kamu Malından Özel Yararlanma: 46
Kamu Ortaklık Payı (KOP): 47
Kamu Özel Ortaklığı: 47
Kamu Yararı: 47
Kat İrtifakı: 48
Kat Mülkiyeti: 48
Kaynak Hakkı: 48
Kent: 49
Kent Ormanı: 49
Kent Taşınmazı: 50
Kent Toprağı (Kentsel Toprak): 51
Kente Karşı Suç: 51
Kentsel Donatı: 51
Kentsel Gelişim ve Dönüşüm Alanı: 52
Kent (Şehir) Hakkı: 52
Kentsel Rant: 54

Kentsel Tarım Alanları: 54
Kışlak: 55
Kıyı Yapıları 55
Kira Sertifikası: 55
Konut 55
Konut Gereksinimi: 56
Konut Hakkı: 56
Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıkları: 57
Köy Yerleşik Alanı: 57
Kültür Varlığı: 58
Mahalli Müşterek İhtiyaç: 58
Maliyet Bedeli: 59
Menkul Kıymetleştirme: 59
Mera: 59
Muhdesat: 59
Mülkiyet Hakkı: 59
Mutlak Rant: 60
Ortak Mallar (Müşterekler): 61
Özelleşme: 61
Özelleştirme: 61
Rant: 62
Rant Transferi (Rant Aktarımı): 62
Rayiç Bedel: 63
Rehin Hakkı: 63
Rekreaktif Alanlar: 63
Rekreasyon Alanı: 63
Rezerv Alan: 63
Riskli Alan: 64
Sosyal Alt Yapı Alanı: 65
Sosyal Konut: 65
Su Yapıları: 65
Tahsis: 65
Takyidat: 66
Tapu Sicili: 66
Tapu Kütüğü: 66
Tarımsal Arazi: 66
Taşınmaz: 66

Taşınmaz Yönetimi: 66
Teferruğ: 67
Tekel Rantı: 67
Ticarileşme: 67
Trampa: 67
Ulaşılabilirlik 68
Umumi Hizmet Alanı: 68
Üst Hakkı: 68
Varlığa Dayalı Menkul Kıymet 68
Virtüel Kamu Malı: 69
Yap–İşlet Modeli: 69
Yap–İşlet–Devret Modeli: 69
Yapı Bedeli: 70
Yaylak: 70
Yenileme Alanı: 70
Yeşil Alan 71
Yola Terk: 72
Yoldan İhdas: 72
Yüzer Değer 73
Zemin Tahrip Bedeli: 73
Zilyetlik: 73
IV. BELEDİYELERİN MÜLKİYET HAKKI 74
V. BELEDİYELERDE TAŞINMAZ YÖNETİMİ 77
VI. BELEDİYELERİN TAŞINMAZ EDİNİM YOLLARI 80
A. Satın Alma 80
1. 1164 sayılı Kanun Kapsamında Satın Alma 80
2. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu Kapsamında Satın Alma 81
3. 6183 sayılı Kanun Kapsamında Satın Alma 84
B. Yapım 85
1. Kat Karşılığı İnşaat/Arsa Karşılığı İnşaat 85
2. Yap-İşlet-Devret 87
3. Arsa Satışı Karşılığı Gelir (Hasılat) Paylaşımı Modeli 88
4. 4734 sayılı KİK Kapsamında Yapım 89
5. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 69’uncu Maddesi Kapsamında
Yapım 90

6. 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73’üncü Maddesi Kapsamında Yapım 91
7. 5366 sayılı Kanun Kapsamında Yapım 91
8. Hizmet Binalarının Yapımı 92
C. Trampa / Takas 94
1. 5393 sayılı Belediye Kanunu Kapsamında Trampa 95
2. 3194 sayılı İmar Kanunu Kapsamında Trampa 96
3. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Kapsamında Trampa 97
4. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu
Kapsamında Trampa 97
5. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamında Trampa 97
D. Tahsis 98
E. Devir 99
1. 775 sayılı Gecekondu Kanunu Kapsamında Devir 100
2. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Kapsamında Devir 100
3. 3194 sayılı Kanun Kapsamında Devir 101
4. 4706 sayılı Kanun Kapsamında Devir 102
5. 5366 sayılı Kanun Kapsamında Devir 103
6. 5393 sayılı Kanun Kapsamında Devir 103
7. 5957 sayılı Kanun Kapsamında Devir 104
8. 6237 sayılı Kanun Kapsamında Devir 105
9. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Devir 105
F. Kamulaştırma 105
1. 2863 sayılı Kanun Kapsamında Kamulaştırma 110
2. 3194 sayılı Kanun Kapsamında Kamulaştırma 111
3. 5366 sayılı Kanun Kapsamında Kamulaştırma 114
4. 6306 sayılı Kanun Kapsamında Kamulaştırma 115
5. Acele Kamulaştırma 117
6. Belediye Sınırları Dışında Kamulaştırma İşlemi 118
7. Trampa Yoluyla Kamulaştırma 119
8. İrtifak Hakkı Kamulaştırması 119
9. İpotekli Taşınmazın Kamulaştırılması 120
10. Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Kamulaştırılması 121
G. Kamulaştırmasız El Atma 121
H. Kiralama 125
İ. Finansal Kiralama 128

J. Hibe (Bağış) 129
1. Borçlar Kanunu Kapsamında Hibe. 130
2. Bedelsiz Yola Terk 130
K. Kanuna Dayalı Edinimler 133
1. 3194 sayılı İmar Kanunu Kapsamında 133
2. 2644 sayılı Tapu Kanunu Kapsamında (Yoldan İhdas) 134
3. 3402 sayılı Kadastro Kanunu Kapsamında 138
4. 5393 sayılı Belediye Kanunu Kapsamında 138
L. Taşınmaz Edinimine Yönelik Sınırlamalar 138
VII. BELEDİYE TAŞINMAZLARININ KULLANIMI 140
A. Satış 140
1. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu Kapsamında Satış 141
2. 3194 sayılı İmar Kanunu Kapsamında Satış 142
3. 4562 sayılı Kanun Kapsamında Satış 143
4. 5393 sayılı Kanun 69’uncu Maddesi Kapsamında Satış 143
5. 5366 sayılı Kanun Kapsamında Satış 145
6. 5543 sayılı Kanun Kapsamında Satış 146
B. Kiraya Verme ve İşletme Hakkının Devri 146
1. Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesi 147
a) Taşınmaz Kültür Varlıklarının Kiraya Verilmesi 148
b) Sosyal Konutların Kiralanması 149
c) Diğer Gayrimenkullerin Kiralanması 149
2. İşletme Hakkının Devri 150
C. Tahsis 151
1. 4691 sayılı Kanun Kapsamında Tahsis 152
2. 5018 sayılı Kanun'un 47’nci Maddesi Kapsamında Tahsis 152
3. 5199 sayılı Kanun’un 6’ncı Maddesi Kapsamında Tahsis 153
4. 5393 sayılı Kanun’un 15’inci maddesi Kapsamında Tahsis 153
5. 5393 sayılı Kanun'un 69’uncu Maddesi Kapsamında Tahsis 153
6. 5393 sayılı Kanunu'nun 75’inci Maddesi Kapsamında Tahsis 156
7. 5957 sayılı Kanun Kapsamında Tahsis 156
D. Devir 157
1. 4562 sayılı Kanun Kapsamında Devir 158
2. 5018 sayılı Kanun Kapsamında Devir 159
3. 5225 sayılı Kanun Kapsamında Devir 159
4. 5393 sayılı Kanun Kapsamında Devir 159

E. Trampa/Takas 160
F. Sınırlı Ayni Hak Kurulması 160
1. İrtifak Hakkı Kurulması 160
a) Kamu Taşınmazlarının Yatırımlara Tahsisine İlişkin Usul ve
Esaslar Kapsamında 160
b) Kamu Taşınmazları Üzerindeki Eğitim ve Yurt Faaliyetleri
Kapsamında 163
c) 5957 sayılı Kanun Kapsamında 165
2. Rehin 165
G. Özellikli Taşınmazların Kullanımı 166
1. Tarımsal Araziler 166
2. Zeytinlikler 168
3. 2/B Arazileri 169
4. Mera, Otlak, Yaylak ve Kışlak Alanları ile Çayırlar 172
5. Korunması Gerekli Taşınmaz Kültür Varlıkları 176
6. Deniz, Nehir ve Gölden Doldurulma Suretiyle Kazanılan Alanlar 180
7. Belediyelerin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanlar 183
8. Toptancı Halleri ve Pazar Yerleri 186
a) Toptancı Halleri. 186
b) Pazar Yerleri 190
9. Kaynak Suları 193
10. Barajlar, Gölet ve Sulama Tesisleri 195
a) Barajlar 195
b) Sulama Tesisleri 197
11. Jeotermal Kaynaklar 198
12. Enerji Üretim Tesisleri. 200
a) Hidroelektrik Enerji Tesisleri 201
b) Rüzgâr ve Güneş Elektrik Santralleri 202
c) Jeotermal Elektrik Santralleri 203
d) Biyokütle Elektrik Santralleri. 204
13. Katı Atık Depolama Alanları ve Tesisleri 206
14. Malzeme Ocakları 209
15. Limanlar ve Diğer Kıyı Yapıları 210
16. Hastaneler ve Sağlık Tesisleri 213
17. Mezarlıklar 214

VIII. BELEDİYELERDE TAŞINMAZ İŞLEMLERİ 216
A. Taşınmazların Kaydı 216
B. Tapu İşlemleri 217
C. Muhasebe İşlemleri 217
D. Sigorta İşlemleri 219
E. Belediye Taşınmazlarının Bakım ve Onarımı 221
F. Belediye Taşınmazlarının Yıkımı 222
G. Belediye Taşınmazlarına Verilen Zararın Tazmini 223
IX. BELEDİYE TAŞINMAZLARININ HACZEDİLMESİ 228
X. BELEDİYE TAŞINMAZLARININ İŞGALİ 230
XI. BELEDİYE TAŞINMAZLARI ve KENTSEL PLANLAMA 233
XII. BELEDİYE TAŞINMAZLARINDA ÖZELLEŞME, ÖZELLEŞTİRME ve TİCARİLEŞTİRME 238
A. Özelleşme 238
B. Özelleştirme 239
C. Ticarileşme 241
XIII. BELEDİYE TAŞINMAZLARININ FİNANSMAN AMAÇLI KULLANIMI 244
A. Belediyelerde Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 245
B. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler 247
C. Gayrimenkul Yatırım Fonları 248
D. Gayrimenkul Sertifikası 249
E. Kira Sertifikası 249
F. Belediyelerde Kamu Özel Ortaklığı (KÖO) 250
1. Yap-İşlet-Devret 253
2. Yap-İşlet 256
3. İşletme Hakkının Devri 257
XIV. BELEDİYE TAŞINMAZLARI ve KAMU ZARARI 258
XV. KAMU KONUTLARININ KULLANIMI 266
A. Kamu Konutlarının Tahsisi, Tahliyesi vb. İşlemler 266
B. Kamu Konutlarının Ekonomiye Kazandırılması 269
XVI. TAŞINMAZ YÖNETİMİNDE KARŞILAŞILAN TEMEL SORUNLAR 271
A. Yapısal Sorunlar 271
1. Taşınmaz Yönetim Planlarının Bulunmaması 271
2. Denetim Eksikliği 273
3. Taşınmaz Yönetim Sürecinde Katılımcılığın Sağlanamaması 274

4. Mevzuat Yetersizliği 277
5. Organizasyon Yapısı ve Nitelikli Personel Sorunu 278
6. Veri Yetersizliği 279
7. Kentsel Taşınmaz Stokunun Yetersizliği 280
8. Belediye Taşınmazlarının Kentleşme İlkelerine Aykırı Kullanılması 285
9. Belediye Taşınmazlarının Finansman Aracı Olarak Görülmesi 289
10. Belediye Taşınmazlarının Kullanılması Yoluyla Rant Transferi Gerçekleştirilmesi 292
11. Kentsel Rantın Vergilendirilmemesi 297
12. KÖO’nın Oluşturduğu Sorunlar (Denetimsizleştirme, Verilen
Garantiler, Maliyetin Artması) 300
13. Şirketleşme Nedeniyle Yaşanan Sorunlar 304
14. Ormanlık Alanlar Sorunu 306
15. Tarım Alanları Sorunu 309
16. Konut Hakkı Sorunu 315
17. Belediye Taşınmaz Yönetiminin Sosyo-Mekansal Eşitsizliği ve
Toplumsal Dışlanmayı Beslemesi 322
18. Su Hakkı Sorunu 325
B. Uygulamadan Kaynaklanan Sorunlar 329
1. Belediyelerin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanların Kullanımında
ve Yapımında Yaşanan Sorunlar 329
a) Belediyelerin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanların İşgali 329
b) Belediyelerin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Alanlarda
Standartlara Uygun Olmayan Yapılaşma 332
2. Zemin Tahrip Bedeli ve İlgili Cezai İşlemlerin Uygulanmasında
Yaşanan Sorunlar 337
3. İşletme Hakkı Devrinde KDV Tahakkuk Ettirilmemesi 339
4. Kira Süresi Bitmiş Taşınmazların Tahliyesinde Yaşanan Sorunlar 340
5. Ecrimisil Gelirlerinin Sürekli Artış Göstermesi ve Ecrimisil
Uygulamasının Kiralama Usulüne Dönüşmesi 346
6. İmar Uygulaması Yapılan Alanlarda Ecrimisil Uygulamasında
Yaşanan Sorunlar 349
7. Taşınmazların Kiraya Verilmesinde ve Satışında Tahmin Edilen
Bedelin Hesaplanmasında Yaşanan Sorunlar 350
8. Taşınmazların 10 Yılın Üzerinde Bir Süre ile Kiralanması 351
9. Belediyeye Ait Taşınmazların Değer Tespitinin Yapılmaması ve
Muhasebe Kayıtlarına Alınmaması 352
10. Muhasebe Kayıtlarında Yaşanan Sorunlar 352
a) Kiraya Verilen Taşınmazların Muhasebe Kayıtlarında İzlenmemesi 353

b) Tahsise Konu Taşınmazların Muhasebe Kayıtlarında İzlenmemesi 353
c) Taşınmaz Satışının Hatalı Muhasebeleştirilmesi 354
d) Maddi Duran Varlıklara Amortisman Ayrılmaması 355
11. Sözleşme Yönetiminde Yaşanan Sorunlar 356
a) Kiracının Sözleşme ve Şartnameye Aykırı Uygulamaları
Karşısında Kanuni Yaptırımların Uygulanmaması 356
b) Taşınmazları Kiralayan Kişilerin Sözleşme Yükümlülüğünü
Yerine Getirmemesine Karşın İhale Yasaklısı Yapılmaması 357
c) Alt Kiracılık İşlemlerinde Yaşanan Sorunlar 357
d) Taşınmaz Kira Bedellerinin Günün Emsal ve Rayiç Bedellerine
Göre Güncellenmemesi 358
e) Taşınmaz Kira Sözleşmelerinin Noter Tasdikli Olmaması 360
12. Taşınmazların Cins Tashihlerinin Yapılmamış Olması. 360
13. Belediye Şirketlerine Kiralanan Taşınmazların Üçüncü Kişilere
Devrinde Yaşanan Sorunlar 361
14. Rekreasyon Alanlarının Mevzuata Aykırı Biçimde Kullanılması 364
15. Dolgu Alanlarının Mevzuata Aykırı Biçimde Oluşturulması ve Kullanılması 364
16. Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasında ve Kullanımında
Yaşanan Sorunlar 369
17. İşgal Harcı Uygulamasında Yaşanan Sorunlar 373
18. İmar Uygulamaları Kapsamında Yapılması Gereken Kamulaştırma İşlemlerinin Yapılmaması 375
19. Belediyeler Tarafından Yapılan Kamulaştırma İşlemlerinden Kaynaklanan Ek Emlak Vergisinin Tarh ve Tahakkukunun
Yapılmaması 376
20. Telekomünikasyon Alt Yapı ve Şebekelerinden Alınması Gereken
Geçiş Hakkı Bedellerinin Takip ve Tahsilinin Yapılmaması 377
21. Kiraya Verilen Reklam Panolarına İlişkin İlan ve Reklam Vergisi
Tahsilatının Yapılmaması 379
22. Kiraya Verilen Kaynak Sularında Kaynak Suları Harcının Tahakkuk Ettirilmemesi 380
23. Taşınmazlara Yönelik Yeniden Değerleme İşlemi Yapılması 380
24. Mevzuata Aykırı Olarak Belediye Taşınmazlarının Tahsisi 381
XVII. SONUÇ 384
KAYNAKÇA 387

TABLO ve GRAFİK LİSTESİ

TABLO 1: KAMU MALLARI 45
TABLO 2: BELEDİYELERİN TAŞINMAZLARI 75
TABLO 3: BELEDİYELERİN MÜLKİYETİNDEKİ ÇAYIR, MERA, OTLAK VB 172
TABLO 4: BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ MALZEME OCAKLARI 210
TABLO 5: İSTANBUL’DA MEVCUT PLANLI ALANLARIN MEKÂNSAL PLANLAR YAPIM
YÖNETMELİĞİ STANDARTLARI İLE KARŞILAŞTIRILMASI 282
TABLO 6: BELEDİYE GELİRLERİ 290
TABLO 7: BELEDİYE MÜLKİYETİNDEKİ/TASARRUFUNDAKİ ORMAN ARAZİLERİ 308
TABLO 8: BELEDİYELERİN MÜLKİYETİNDEKİ TARIM ARAZİLERİ 311
TABLO 9: TAHSİS EDİLEN SU KAYNAKLARI 327
TABLO 10: AVRUPA ÜLKELERİNDE SOSYAL KONUT ORANI 320
TABLO 11: BELEDİYE KİRA VE ECRİMİSİL GELİRLERİ 348

GRAFİK 1: BÜYÜKŞEHİR BELEDİYELERİNDE TARIM ARAZİLERİ 313