Kira İlişkisinin Devri ve Hukuki Sonuçları

Betül BALCI

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ . 1

BİRİNCİ BÖLÜM:

KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

I. KİRA SÖZLEŞMESİ . 5

A. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAKİ YERİ 5

B. TANIMI VE UNSURLARI 6

1. Tanımı . 6

2. Unsurları 7

C. HUKUKİ NİTELİĞİ . 9

D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN BENZER SÖZLEŞMELERDEN FARKLARI 10

1. Kullanım Ödüncü (Ariyet) Sözleşmesinden Farkları 10

2. Tüketim Ödüncü (Karz) Sözleşmesinden Farkı 11

3. Finansal Kiralama Sözleşmesinden Farkı . 12

4. Saklama (Vedia) Sözleşmesinden Farkı 14

D.KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 15

1. Kira Konusunun Niteliğine göre . 15

2. Kira Konusunun Ürün Getirip Getirmemesine Göre. 16

3. Kira Süresinin Belirli Olup Olmamasına Göre . 17

II. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLAR VE TARAFLARA İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR . 18

A. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLAR . 18

1. Kiracı . 19

2. Kiraya Veren . 22

B. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARA İLİŞKİN ÖZEL DURUMLAR . 23

1. Kira Sözleşmesine Katılma . 23

2. Kira Sözleşmesinin Taraflarından Birinin Ölümü . 27

3. Kiralananın Kamulaştırılması 31

C. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAF DEĞİŞİKLİĞİ TEŞKİL ETMEYEN HALLER 35

1. Alt Kira İlişkisi 35

a. Genel Olarak 35

b. Kanuna ve Sözleşmeye Uygun Olan Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları . 42

c. Kanuna ve Sözleşmeye Uygun Olmayan Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları . 44

d. Alt Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 46

2. Kullanım Hakkının Devri 50

İKİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN DEĞİŞMESİ VE KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ

I. KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN DEĞİŞMESİ 55

A. KİRAYA VEREN TARAFIN DEĞİŞMESİ 55

1. Kiraya Veren Tarafın İradi Devir İşlemiyle Değişmesi 56

2. Kanunda Öngörülen Hâllerde Kiraya Veren Tarafın Değişmesi 56

a. Kiralananın El Değiştirmesi 57

aa. TBK m. 310 Hükmünün Uygulanmasının Şartları 59

bb. Kiralananın El Değiştirmesinin Hukuki Sonuçları 63

b. Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Sınırlı Aynî Hakka Sahip Olması . 65

c. Tapu Siciline Şerhin Kira Sözleşmesine Etkisi . 70

B. KİRACI TARAFIN DEĞİŞMESİ . 74

1. Kiracı Tarafın Kanun Hükmü Gereği Değişmesi 74

a. Ticari İşletme Devri . 74

b. Ticaret Şirketlerinin Birleşmesi ve Bölünmesi . 77

2. Kiracı Tarafın İradi Devir İşlemi Sonucu Değişmesi 78

II. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ 78

A. SÖZLEŞMENİN DEVRİ; TBK M.205 . 78

1. Genel Olarak 78

2. Sözleşmenin Devrinin Benzer Hukuki Kurumlarla Karşılaştırılması . 82

3. Sözleşmenin Devrinin Hukuki Sonuçları 84

B. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ; TBK M. 323 . 85

1. Genel Olarak 85

2. Hükmün Uygulama Alanı . 87

a. Zaman Bakımından Uygulama Alanı 87

b. Konu Bakımından Uygulama Alanı 89

c. TBK m. 323 Hükmünün Uygulanamayacağı Durumlar 90

3. Düzenlemenin Amacı 90

4. Hukuki Niteliği 91

5. Kira İlişkisinin Devrinin Benzer Hukuki Kurumlar İle Karşılaştırılması . 93

a. Alt Kira İlişkisi İle Karşılaştırılması 93

b. Kullanım Hakkının Devri İle Karşılaştırılması . 95

c. Kiralananın El Değiştirmesi ve Sınırlı Ayni Hakka Konu Olması İle Karşılaştırılması 98

d. Kiracının TBK m. 325 Hükmü Uyarınca Kiralananı Geri Vermesi Hali İle Karşılaştırılması 100

6. Kira İlişkisinin Devrinin Şartları . 102

a. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması . 103

b. Devir Sözleşmesi Yapılması . 103

aa. Üç Taraflı Devir Sözleşmesi Yapılması 104

bb. İki Taraflı Devir Sözleşmesine Kiraya Verenin Onay Vermesi 106

aaa. Onay Verecek Kimse ve Onayın Muhatabı . 107

bbb. Onayın Zamanı 108

ccc. Onayın Şekli . 109

ddd. Onayın Verilmemesi 110

7. İşyeri Kiralarında Kira İlişkisinin Devri . 112

a. İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Onayı 113

aa. İşyeri Kavramı . 114

bb. Kiraya Verenin Onay Vermekten Haklı Sebeplerle Kaçınması . 115

cc. Haklı Sebebe İlişkin Örnekler 117

dd. Onayın Verilmemesi Halinde Dava Hakkı ve Tazminat . 124

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİNİN HUKUKİ SONUÇLARI

I. GENEL OLARAK . 129

II. DEVRİN GERÇEKLEŞTİĞİ AN 132

III. TARAF DEĞİŞİKLİĞİ . 136

IV. DEVRİN ETKİSİ 138

V. DEVİR VE SORUMLULUK . 141

A. DEVRALAN KİRACININ SORUMLULUĞU . 141

1. Genel Olarak 141

2. Devralan Kiracının Kiraya Verenle İlişkisi Bakımından Sorumluluğunun Kapsamı . 142

a. Kira Sözleşmesinin Devamı Sırasında Ortaya Çıkan Borçlardan Sorumluluk . 142

b. Kira Sözleşmesi Sona Erdikten Sonra Ortaya Çıkan Borçlardan Sorumluluk . 144

3. Devralan Kiracının Devreden Kiracıİle İlişkisi Bakımından Sorumluluğunun Kapsamı . 146

B. DEVREDEN KİRACININ SORUMLULUĞU 146

1. Devreden Kiracının Sorumluluktan Kurtulması 146

2. Devreden Kiracının Sorumluluğunun Devam Etmesi . 149

a. Devreden Kiracının Sorumluluğunun Devamının Sözleşmeden Kaynaklandığı Haller 149

b. Devreden Kiracının Sorumluluğunun Devamının Kanundan Kaynaklandığı Haller 150

3. İşyeri Kiralarında Kira İlişkisinin Devrinde Devreden Kiracının Sorumluluğu 150

a. Genel Olarak 150

a. Sorumluluğun Hukuki Niteliği ve Süresi 151

b. Sorumluluğun Kapsamı . 153

c. Sorumluluğun Sona Ermesi . 156

C. KİRAYA VERENİN SORUMLULUĞU . 158

VI. TEMİNATLARA İLİŞKİN SONUÇLAR 160

A. İŞYERİ KİRASI DIŞINDAKİ KİRALARDA KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ HALİNDE 160

B. İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİ HALİNDE 163

VII. GEÇERSİZ DEVRİN HUKUKİ SONUÇLARI 165

A. KİRAYA VERENİN ONAY VERMEKTEN KAÇINMASI HALİNDE 165

B. VERİLEN ONAYIN YAZILI OLMAMASI HALİNDE 170

C. DEVİR SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLE AYKIRI OLMASI HALİNDE 173

SONUÇ . 175

KAYNAKÇA 181