^{Türk Borçlar Kanunu ile İcra ve İflas Kanunu Hükümlerine Göre}Kira Hukuku

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Sunuş 7
BİRİNCİ KİTAP
TÜRK BORÇLAR KANUNU’NA GÖRE KİRA HUKUKU
Birinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRK HUKUKUNDAKİ
YERİ VE SÖZLEŞMENİN GENEL ESASLARI
I. KİRA SÖZLEŞMESİ’NİN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENMESİ 17
II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN KİRA SÖZLEŞMESİNİ DÜZENLEYEN HÜKÜMLERİNİN ZAMAN BAKIMINDAN UYGULANMASI 19
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 21
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 22
V. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 23
A. Kira Konusu 23
B. Kira Bedeli 24
1. Kira Bedelinin Belirlenmesi 24
2. Kira Artışı 24
C. Tarafların Anlaşması 25
VI. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 26
A. Taşınır Kirası 26
B. Taşınmaz Kirası 26
C. Ürün Kirası 27
VII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 27
A. Kiraya Veren 27
B. Kiracı 28
VIII. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ 29
IX. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ 30
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 30
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi 30
X. KİRA SÖZLEŞMESİ YAPARKEN DİKKAT EDİLECEK OLAN HUSUSLAR 33
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARLARI 34
YARGITAY KARARLARI 54
İkinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI
I. KİRAYA VERENİN BORÇLARI 199
A. Kiralananı Teslim Borcu 199
B. Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu 200
C. Yan Giderlere Katlanma Borcu 201
D. Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 202
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk 202
a. Genel Olarak 202
b. Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğunun Şartları 204
aa. Maddi Şartlar 204
aaa. Kiralanın Ayıplı Olması 204
bbb. Kiraya Verenin Sorumluluğunun Kaldırılması veya Sınırlandırılması 204
bb. Kiracının Kiralanın Ayıplarından Sorumlu Olmaması 205
cc. Kiracının İhbar Yükümlülüğü 205
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk 205
a. Genel Olarak 205
b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih 206
aa. Genel Olarak 206
bb. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar 207
aaa. Kiraya Veren Hesabına Kiralanandaki Ayıbı Gidermesi 207
bbb. Sözleşmeyi Fesih Hakkı 207
ccc. Kiralananın Ayıpsız Benzeri ile Değiştirilmesini İsteme Hakkı 208
cc. Kiraya Verene Tanınan Haklar 208
aaa. Kiralananı Ayıpsız Benzeri ile Değiştirme 208
bbb. Kiracının Seçimlik Haklarını Kullanmasının Önlenmesi 208
c. Kira Bedelinin İndirilmesi 209
d. Zararın Giderimi 209
E. Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk 210
1. Zapttan Sorumluluk 210
a. Genel Olarak 210
b. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Şartları 210
aa. Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Bir Hak İleri Sürmesi 210
bb. Üçüncü Kişi Tarafından İleri Sürülen Hakkın Kiracının Hakkı ile Bağdaşmayan Bir Hak Olması 211
cc. Üçüncü Kişinin Hakkını Dava Yoluyla İleri Sürmesi ve Kiracının Kiraya Verene İhbarda Bulunması 211
b. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Sonuçları 211
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması 211
a. Kiralananın El Değiştirmesi 211
b. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması 212
c. Tapu Siciline Şerh 212
II. KİRACININ BORÇLARI 213
A. Kira Bedelini Ödeme Borcu 213
1. Genel Olarak 213
2. Kira Bedelinin Kapsamı 214
3. Kira Bedelinin Ödenmesi 215
a. İfa Zamanı 215
b. Kiracının Temerrüde Düşmesi 216
B. Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu 221
C. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu 225
D. Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 225
E. Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu 226
III. ÖZEL DURUMLAR 227
A. Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 227
1. Yenilik ve Değişikliğin Kiraya Veren Tarafından Yapılması 227
2. Yenilik ve Değişikliğin Kiracı Tarafından Yapılması 228
C. Kira İlişkisinin Devri 231
D. Kiralananın Kullanılmaması 232
1. Genel Olarak 232
2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi 233
E. Takastan Feragat Yasağı 234
YARGITAY KARARLARI 234
Üçüncü Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ,
KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ VE HAPİS HAKKI
I. GENEL OLARAK 355
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME NEDENLERİ 356
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Geçmesi 356
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 356
1. Genel Olarak 356
2. Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih Bildirimi ile Sona Erme 357
3. Taşınır Kiralarında Fesih Bildirimi ile Sona Erme 358
C. Olağanüstü Fesih ile Sona Erme 359
1. Önemli Sebeplerle Fesih 359
2. Kiracının İflası Nedeniyle Fesih 360
3. Kiracının Ölümü Nedeniyle Fesih 361
III. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ 361
A. Genel Olarak 361
B. Kiralananın Gözden Geçirilmesi ve Kiracıya Bildirme 362
IV. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI 363
A. Hapis Hakkının Konusu 363
B. Üçüncü Kişilere Ait Olan Eşyalarda Durum 364
C. Hapis Hakkının Kullanılması 365
YARGITAY KARARLARI 367
Dördüncü Bölüm
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
I. GENEL OLARAK 413
II. ÇEŞİTLİ KAVRAM VE TANIMLAR 413
A. Konut Kavramı 413
B. İşyeri Kavramı 413
III. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULANMA ALANI 414
IV. KİRAYLA BAĞLANTILI SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİ 415
V. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KULLANIM GİDERLERİNDEN SORUMLULUK 416
VI. DEPOZİTO (GÜVENCE) BEDELİ 417
VII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ 419
A. Genel Olarak 419
B. Kira Bedelinin Belirlenmesi 420
C. Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası 423
D. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 424
VIII. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KIRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 425
A. Bildirim Yoluyla Sona Erme 425
1. Genel Olarak 425
2. Bildirimin Geçerlilik Koşulları 428
a. Şekil Açısından 428
b. Aile Konutu Açısından 429
B. Dava Yoluyla Sona Erme 430
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Dava Açılması Halleri 430
a. Gereksinim Nedeniyle 430
aa. Kiraya Verenin Konut Gereksinimi 430
bb. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle 433
cc. İşyeri Gereksinimi Nedeniyle 435
b. Kiralananın Yeniden İnşa veya İmarı Nedeniyle Tahliye 436
2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Sona Erme ve Tahliye 438
a. İlgili Mevzuat 438
b. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye 439
c. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 440
d. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye 441
3. Dava Sebeplerinin Sınırlılığı 441
4. Yeniden Kiralama Yasağı 442
5. Kiracının Ölümü Halinde Sözleşmenin Sürdürülmesi 444
YARGITAY KARARLARI 444
Beşinci Bölüm
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN
DAVALARA İLİŞKİN USUL VE ESASLAR
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ NEDENLERİ 649
A. Genel Olarak 649
B. Kira Sözleşmesini Düzenleyen Genel Hükümlere Göre Sona Erme Nedenleri 650
C. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Sona Erme Nedenleri 650
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası 650
2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası 650
D. Ürün Kirası Sözleşmesine Özgü Sona Erme Nedenleri 651
II. TAHLİYE DAVALARI 651
A. Genel Olarak 651
B. Görev ve Yetki Kuralları 652
1. Görevli Mahkeme 652
a. Genel Olarak 652
b. Tahliye Davalarında Görev 653
2. Yetkili Mahkeme 654
a. Genel Olarak 654
b. Tahliye Davalarında Yetki 656
C. Tahliye Davalarında Taraf Ehliyeti ve Husumet 657
D. Tahliye Davalarında Tebligat 658
E. Tahliye Davalarında Derdestlik İtirazı 659
F. Tahliye Davalarında Davadan Feragat 660
G. Tahliye Davalarında Yargılama Usulü ve Diğer Usul Kuralları 661
H. Tahliye Davalarında Vekâlet Ücreti ile Yargılama Harç ve Giderleri 662
İ. Tahliye Davalarında Kanun Yolları 663
III. KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI 663
IV. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU 664
V. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN VERGİ BORCU 667
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 668
YARGITAY KARARLARI 675
Altıncı Bölüm
COVİD–19 SALGININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ
I. COVİD–19 SALGINININ İFA ENGELLERİ ARASINDAKİ KONUMU 843
A. Covid–19 Salgını ve Mücbir Sebep Kavramı 843
B. Covid–19 Salgını ve Aşırı İfa Güçlüğü 845
II. ÇEŞİTLİ SÖZLEŞMELERE VE ÖDEME YÜKÜMLÜLÜKLERİNE COVİD–19 SALGINININ ETKİSİ 847
A. Kira Sözleşmelerine Etkisi 847
B. Aidat Ödeme Yükümlülüğüne Etkisi 848
C. Basiretli Tacir Gibi Hareket Etme İlkesi Bağlamında Konunun Değerlendirilmesi 849
III. COVİD 19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ 851
A. Sözleşmeye Bağlılık İlkesi (Ahde Vefa–Pacta Sund Servanda) 851
B. Aşırı İfa Güçlüğü 851
C. Dürüstlük Kuralı 852
D. Uyarlama Davası 853
E. İhtiyati Tedbir 854
F. Covid 19 Salgınının İşyeri Kira Sözleşmesine Etkisi 856
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARLARI 857
YARGITAY KARARLARI 920
İKİNCİ KİTAP
İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE KİRA VE TAHLİYE DAVALARI
I. GENEL OLARAK 927
II. İCRA VE İFLAS KANUNUNDAKİ DÜZENLEME 927
A. Genel Olarak 927
B. İlamlı İcra Yoluyla Tahliye 928
C. İlamsız İcra Yoluyla Tahliye 931
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle (İİK. 269 – 269/d arasında düzenlenmiştir) İlamsız İcra Takibi 931
a. Genel Olarak 931
b. Takip Talebi 933
c. Ödeme Emri 935
d. Borçlunun Başvurabileceği Yollar 936
aa. Borca İtiraz Edilmemesi 936
bb. Borca İtiraz Edilmesi 937
e. Haciz ve Tahliye 939
f. Kiraya Verenin Hapis Hakkı 941
aa. Genel Olarak 941
bb. Kavram ve Genel Hapis Hakkı ile Karşılaştırılması 942
cc. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Konusu 943
dd. Kiraya Verenin Hapis Hakkının Kapsamı 943
ee. Kiraya Verenin Hapis Hakkını Kullanması 944
g. Kiralanandan Gizlice veya Zorla Götürülen Eşyanın Geri Getirilmesi 946
2. Kira Süresinin Dolması Nedeniyle İlamsız İcra Takibi (İİK. md. 272 – 275) 947
a. Genel Olarak 947
b. Takibin Aşamaları 947
aa. Takip Talebi 947
bb. Tahliye emri 947
c. Takibe İtiraz Edilmesi ve İtirazın Kaldırılması (İİK. md. 274–275) 949
3. Kiralanan Taşınmazda Üçüncü Şahsın Bulunması (İİK. md. 276) 950
4. Taşınmaz Malların Tahliye ve Teslimi 953
5. Tahliye ve Teslim Nedeniyle Yapılacak Masraflar 953
b. Tahliye İşlemleri İçin Ödenmesi Gereken Masraflar 953
c. Tahliye Esnasında Ödenmesi Gereken Masraflar 953
D. İcra Yoluyla Satışı Yapılan Taşınmazların Tahliyesi 954
1. İhale Edilen Taşınmazın Tapuya Alıcı Adına Tescili 954
2. Taşınmazı İşgal Eden Kişinin Tahliye Edilmesi 954
3. Üçüncü Kişi Tarafından Açılan Menfi Tespit Davası 955
4. Taşınmazdan Cebri ile Yolu ile Tahliye Edilen Kişinin Tekrar Taşınmazı İşgal Etmesi 955
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasındaki Uygulama Alanı 955
E. İcra Mahkemesinin Kararlarına Karşı Kanun Yolu 955
YARGITAY KARARLARI 956
KİRA HUKUKU İLE İLGİLİ ÖRNEKLER
Arsa/Tarla Kiralamada Kira Sözleşmesindeki Sürenin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye İstemi Dilekçesi (Dikkat! Arsa veya Tarla Kiralamalarında) 1079
Covid 19 Nedeni ile Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası Dilekçesi 1080
Covid 19 Salgını Nedeni ile Kira Uyarlama Davası Dilekçesi 1082
Depozito ve Teminat Olarak Verilen Senetlerin İadesi Davası Dilekçesi 1083
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Konut/İşyeri) Talebine İlişkin Dilekçe 1084
İki Haklı İhtar ile Nedeni ile Tahliye Talebi Dilekçesi 1085
İtirazın İptali Dava Dilekçesi (Kira Bedeli ile İlgili) 1086
Kira Alacağı Davası Dilekçesi 1087
Kira Alacağı Nedeniyle Gönderilen İhtarname 1088
Kira Bedeli Nedeniyle Borçlu Olmadığının Tespiti Davası Dilekçesi 1089
Kira Bedelinin Artırılması İstemi Dilekçesi 1091
Kira Bedelinin Günün Koşullarına Göre Yeniden Uyarlanması İstemi Dilekçesi 1092
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeni ile Alacak ve Tahliye Davası Dilekçesi 1093
Kira Bedelinin Tespiti Dilekçesi 1094
Kira Bedelinin Tespiti Talebi Dilekçesi 1095
Kira Borcunun Ödenmesi İstemi ile İlgili İhtarname 1097
Kira Sözleşmesi 1098
Kiracının Verdiği Zarar Ziyanın Tespiti Talebi Dilekçesi 1101
Kiralama Yasağına Uygun Hareket Etmeyen Mal Sahibine Karşı Açılacak Tazminat Talebi Dilekçesi 1102
Kiralanan Taşınmazdaki Hasarın Tespiti Dilekçesi 1103
Kiralananı Hor Kullanma Nedeni ile Açılan Tazminat Davası Dilekçesi 1105
Kiralananın Kiracı Tarafından Üçüncü Kişiye Kiralanması (Devir Yasağına Aykırı Davranma Nedeni İle) Tahliye Davası Dilekçesi 1106
Kiralanın Tahliyesi ve Kira Alacağının Tahsili Talebine İlişkin Dilekçe 1107
Tahliye Taahhütnamesi Nedeni ile Tahliye İstemi Dilekçesi 1108
Taşınmazın Durumunun Tespiti Dilekçesi 1109
Taşınmazın İzinsiz Olarak Alt Kiracıya Kiralanması Nedeni ile Tahliye Davası Dilekçesi 1110
Tevdi Mahalli Tayini Dilekçesi 1111
Tutanak (Anahtar Teslimi ve Depozitonun İadesi) 1112
Yeni İktisap ve İhtiyaç Nedeni ile Tahliye Davası Dilekçesi 1113
Yeniden İnşa ve İmar Nedeni ile Tahliye Davası Dilekçesi 1114
Yararlanılan Kaynaklar 1115
Kavram İndeksi 1117