Gayrimenkul Yatırımlarının Yönetimi

GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ YÖNETİMİ



Dr. Cem BERK



İ ç i n d e k i l e r

SUNUŞ.............................................................................................................iii

GİRİŞ................................................................................................................. 1

1. BÖLÜM

GAYRİMENKUL PAZARI VE EKONOMİDEKİ YERİ

1.1. GAYRİMENKUL EKONOMİSİ................................................................. 7

1.2. DEVLET VE GAYRİMENKUL .................................................................. 9

1.3. GAYRİMENKUL PAZARI ve İŞLETMELERİ.......................................... 11

1.3.1. Gayrımenkul Pazarı .................................................................... 11

1.3.2. Gayrımenkul işletmeleri............................................................. 13

1.4. İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN ÖZELLİĞİ ............................................. 15

1.4.1. Gayrimenkul Yatırımlarının Özelliği ......................................... 15

1.4.2. İnşaat sözleşmelerinin niteliği ................................................... 18

2. BÖLÜM

GAYRIMENKUL PROJELERİNİN GELİŞTİRİLMESİ

2.1. PROJE GELİŞTİRME SÜRECİ ................................................................. 23

2.2. GAYRİMENKUL İŞLETMELERİNİN ORGANİZASYON YAPISI.......... 26

2.3. PROJE GELİŞTİRMEDE TARAFLAR ..................................................... 30

2.4. KRİTİK YOL YÖNTEMİ ......................................................................... 33

2.5. GANTT ŞEMASI .................................................................................... 36

2.6. YEŞİL BİNALARIN GELİŞTİRİLMESİ................................................... 41

3. BÖLÜM

GAYRIMENKUL YATIRIMLARININ ANALİZİ VE FİNANSMANI ANALİZİ

3.1. NAKİT AKIŞLARININ İSKONTO EDİLMESİ........................................ 55

3.2. FİRMA FONLARININ ANALİZİ............................................................ 62

3.3. GAYRIMENKUL İŞLETMELERİNİN SERMAYE YAPISI ANALİZİ ...... 75vi

3.3.1. Sermaye Yapısı............................................................................ 75

3.3.2. Sermaye Maliyeti ........................................................................ 78

3.3.3. Büyüme ve Kar Dağıtım Politikası ............................................. 81

3.4. İŞLETME SERMAYESİ YÖNETİMİ ....................................................... 85

3.5. FİNANSMAN KAYNAKLARININ SEÇİMİ ........................................... 87

3.6. KONSOLİDASYON ................................................................................ 95

3.7. TİCARİ GAYRİMENKULLERİN FİNANSMANI.................................... 97

3.7.1. Ticari Gayrimenkuller ve hayat seyri......................................... 97

3.7.2. Varlıkların Aktifleştirilmesi ve Kiralanması ............................ 102

3.7.3. Gayrimenkul Yatırımlarının Vergilendirilmesi........................ 106

3.7.4. Ticari Gayrimenkul Finansmanın Değerlendirilmesi.............. 107

3.7.5. Problemli Gayrimenkullere Yatırım......................................... 110

4. BÖLÜM

GAYRİMENKUL YATIRIMLARININ RİSKİ VE PORTFÖY YÖNETİMİ

4.1. GAYRİMENKUL PROJELERİNİN YAPISI............................................ 115

4.2. GAYRİMENKUL PROJELERİNDE RİSKLER........................................ 117

4.3. PROJE PROGRAMINA İLİŞKİN RİSK YÖNETİM TEKNİKLERİ......... 119

4.4. ÖNGÖRÜLMEYEN GİDER KARŞILIKLARI ........................................ 125

4.5. BAŞARISIZLIK VE İFLAS.................................................................... 133

4.6. PORTFÖY TEORİSİ İLE RİSK AZALTILMASI.................................... 134

4.6.1. Risk ve Getiri............................................................................. 134

4.6.2. Etkin sınır optimal portföyler................................................... 139

4.6.3. Finansal varlıkları fiyatlama modeli (CAPM).......................... 146

4.6.4. Arbitraj fiyatlama modeli ......................................................... 151

4.6.5. Bilgi ve Pazar Etkinliği.............................................................. 154

4.7. SİGORTA VE TÜREV ENSTRÜMANLARIN ROLÜ............................ 156

5. BÖLÜM

İPOTEĞE DAYALI KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE)

5.1. KONUT FİNANSMANI İHTİYACI....................................................... 161

5.2. MORTGAGE TÜRLERİ......................................................................... 164

5.3. MENKULLEŞTİRME ............................................................................ 167

5.4. MORTGAGE OPERASYONU............................................................... 169

5.5. KONUT FİNANSMANINDA SİGORTA ÜRÜNLERİ........................... 171 vii

6. BÖLÜM

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO)

6.1. GYO'LARIN FONKSİYONLARI............................................................. 175

6.2. GYO İLE İLGİLİ DÜZENLEMELER ....................................................... 179

6.3. AMORTİSMAN UYGULAMASI ........................................................... 181

6.4. FİNANSMAN ALTERNATİFİ OLARAK GYO...................................... 184

6.5. GYO'LARIN NET AKTİF DEĞERİ......................................................... 185

7. BÖLÜM

GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ

7.1. DEĞERLEME KAVRAMI........................................................................ 193

7.2. GAYRİMENKUL DEĞERLEME NEDENLERİ ........................................ 194

7.3. DEĞERLEME YÖNTEMLERİ................................................................. 196

7.4. DEĞERLEME SÜRECİ ........................................................................... 203

7.5. İMAR UYGULAMASININ ETKİLERİ.................................................... 205

7.6. ULUSLAR ARASI DEĞERLEME STANDARTLARI.............................. 207

SONUÇ ......................................................................................................... 211

KAYNAKLAR................................................................................................ 217