^İçtihatlıİnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

İÇİNDEKİLER
Sunuş .III
İçindekiler V
BÖLÜM I
İmar Mevzuatı
3194 Sayılı İmar Kanunu ile 4708 Sayılı Yapı Denetimi
Hakkındaki Kanun hükümlerinin birlikte incelenmesi .3
BÖLÜM II
İnşaat Sözleşmelerinin Oluşumu ve Sözleşmenin Şekli
A- Genel Kavramlar.17
1- Eser sözleşmesi tanımı 17
2- Eser sözleşmelerinin ayırıcı özellikleri.18
3- Genel anlamda sözleşme 20
B- İş sahibi adına yapılacak inşaatlar ile ilgili sözleşmelerde şekil 21
1- Yazılı olmayan inşaat sözleşmelerinde uyuşmazlıklar 22
a- Akdî ilişkinin ve müteahhitçe yapıldığı iddia edilen işin
inkârı .22
b- Akdî ilişkinin inkâr edildiği veya akdi ilişki kurulmadan
müteahhit tarafından yapıldığı kabul edilen işin bedeli .24
c- Yazılı olmayan sözleşmenin bedeli üzerinde uyuşmazlık25
d- Yazılı olmayan sözleşmenin diğer koşulları üzerinde
uyuşmazlık26
2- Sözleşmenin eki olarak kabul edilen şartnamelerin hukuki
niteliği.27
C- Hasılat paylaşımlı inşaat gelir ortaklığı ve 3. kişilere yapılan satışla
ilgili sözleşmelerin hukuki niteliği.28
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.30
VI
BÖLÜM III
Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinin şekli ve
akdin geçerliliği koşulları
A- Akdin kural olarak resmi şekilde düzenlenmesi .69
B- Şekle uygun düzenlenmeyen akdin tarafları bağlayıcı
olmasının koşulları .70
1- Edimlerin karşılıklı olarak tamamen ifâ edilmiş olması.71
2- Müteahhit tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir
bölümünün yapılmış olması .71
3- Arsa payının müteahhit adına geçirilmiş olması .73
4- Tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifâ etmiş olmaları74
C- Sözleşmenin geçersizliğinin hâkim tarafından re’sen gözetilmesi 75
D- Şekil yönünden geçersiz sözleşme ile kısmen yapılan işin
bedeli, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre tazmini .78
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.81
BÖLÜM IV
Sözleşmelerin tâdili şekli ve ispatı
A- İş sahibi adına yapılan inşaatlarla ilgili sözleşmelerin tâdili
şekli ve ispatı.115
1- Maddi hukuk yönünden sözleşmenin tâdili şekli.115
2- İspat hukuku yönünden sözleşmenin tâdil edildiğinin ispatı
koşulları115
B- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tâdil şekli ve ispatı.116
1- Yazılı şekle tâbi bir sözleşmenin tâdilinin de kural olarak yazılı
şekilde olması 116
2- Yazılı sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştirmeyen, mütemmim
ve fer’i nitelikte yeni şartlar getiren ek sözleşmelerde şekil 117
3- Resmi şekle tâbi sözleşmelerde tâdilin şekli .117
4- Sözleşmenin tapuda yapılan kat irtifakı ile tâdil edilmesi .118
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.119
BÖLÜM V
Ön anlaşmalar ve sözleşme hükümlerinin yorumu
A- Ön anlaşmalar-akit yapma vâdi .135
B- Sözleşme hükümlerinin yorumu .136
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.139
VII
BÖLÜM VI
İnşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklarda
görevli ve yetkili mahkemeler ve Davada Husumet
A- Görevli mahkeme .147
1- Genel olarak görevli mahkeme 147
2- Yabancı devlet aleyhine Türk mahkemelerinde dava
açılamayacağı kuralı148
3- Ticari dava ve bakmakla görevli mahkeme .148
B- Yetkili mahkeme 149
C- Tahkim.150
D- Davada aktif husumet ehliyeti .151
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.153
BÖLÜM VII
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat öncesi
pay devri ile ilgili uyuşmazlıklar
A- Arsa sahibi tarafından müteahhide pay devrinin tapuda satış
şeklinde yapılması ve sonuçları 181
1- Sözleşme öncesinde taşınmazın veya payının tapuda satış
şeklinde müteahhide intikal ettirilmesi .181
2- Sözleşmeden sonra taşınmazın tapuda müteahhide satış
şeklinde intikal ettirilmesi 182
B- Müteahhide devredilecek, arsa payı karşılığı teminat
alınması 182
C- İşin yapılmasına ilişkin verilen teminat .183
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.185
BÖLÜM VIII
İnşaat hazırlıkları
A- Üzerinde inşaat yapılacak arsanın iş sahibi tarafından
inşaata elverişli olarak teslimi .205
B- İmar durumuna ve inşaatın sözleşmeye uygun şekilde
inşaatın proje ve planlarının yapılması .206
1- İş sahibi adına bedeli karşılığı yapılan inşaatlarda
ön hazırlık yükümlülüğü 206
2- Kat karşılığı yapılan inşaatlarda ön hazırlık yükümlülüğü 207
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.209
VIII
BÖLÜM IX
Müteahhidin işe başlama zamanı ve inşaat süresi
A- İnşaata başlama süresi 233
1- İnşaata başlama süresinin sözleşmede kararlaştırılmış olması233
– Sözleşmede kararlaştırılan süre içinde işe
başlanmaması ve sonuçları
2- İnşaata başlama süresinin sözleşmede kararlaştırılmamış
olması .234
B- İnşaat süresi .235
1- İnşaat süresinin sözleşmede belirtilmemiş olması .235
2- İnşaat süresinin başlangıcının, belli bir işleme veya olguya
bağlanmış olması.236
C- Cezalı süre - hukuki niteliği .237
D- Ek süre 238
1- İş sahibinden kaynaklanan gecikme nedeniyle ek süre hakkı.239
2- İş sahibi ve müteahhidin iradesi dışında gelişen olaylarla
işin gecikmesi halinde ek süre hakkı 240
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.241
BÖLÜM X
Müteahhidin işe özen göstermesi borcu
A- Özen göstermenin şekli .259
B- Gereken özenin gösterilmemesi halinde sorumluluğun
derecesi261
1- Müteahhidin yükümlülüğü kapsamında olan araç ve
malzemeye özen borcundan sorumluluğu 261
2- Edimi iş sahibinin yükümlülüğünde olan araç ve malzemeyi,
müteahhidin muayene ve ihbar özeninden doğan sorumluluğu 261
a- Müteahhidin, iş sahibince kendisine verilen malzeme
veya plan ve projeyi muayene etmeksizin inşaatta
kullanması.262
b- İş sahibince ayıplı olarak verilen malzeme veya araçların
kullanılması talimatına uyan müteahhidin sorumluluğu .262
C- Özen borcundan doğan zararın tazmini veya aynen ifâsı talebi .262
D- İnşaatın müteahhit tarafından kendi yönetiminde ve
sorumluluğunda yapılması.264
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.267
IX
BÖLÜM XI
Genel olarak borçlu temerrüdü, ceza ve zarar ile
menfi zarar tanımları
A- İnşaat sözleşmelerinde borçlu temerrüdü.291
1- Genel olarak .291
2- Temerrüt ihtarı ve ispat şekli .292
B- Cezai şartın tanımı293
1- Seçimlik ceza .293
2- İfâya ekli ceza 294
3- Dönme cezası .295
C- Cezayı aşan zarar .296
D- Ceza miktarı, geçersizliği ve indirilmesi297
E- Manevi tazminat .299
F- Menfi zarar .300
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.302
BÖLÜM XII
Müteahhidin ayıba karşı tekeffül borcu
A- Ayıbın genel tanımı.375
- Noksan iş ve ayıplı iş ayrımı
B- Ayıbın çeşitleri 376
1- Açık ayıp.376
a- Açık ayıbın tesbiti.377
b- Kısmî teslimde muayene ve ayıp ihbarı yükümlülüğü.378
c- Teslimde ihtirazi kayıt - Müteahhidin mesuliyetten
kurtulması.379
2- Gizli ayıp 379
a- Gizli ayıbın niteliği 379
b- Gizli ayıpta zamanaşımı 380
C- Ayıplı yapılan iş yönünden iş sahibinin hakları 380
1- Yapılan inşaatın kabule icbar edilemeyecek derecede ayıplı
olması .380
2- Ayıplı yapılan inşaatın, iş sahibince kabul edilebilir durumda
olması .381
a- Ayıplı işin bedelinde yapılacak indirim 381
b- Aşırı bir masrafı gerektirmedikçe işin ayıbının aynen
giderilmesinin istenebileceği 382
X
c- Müteahhidin yüklendiği iş hakkında garanti vermesi383
d- İnşaatın ayıp veya noksanı hakkında müteahhit tarafından
önceden teminat verilmiş olması.384
D- Müteahhidin noksan işten sorumluluğu .384
* Noksan ve ayıplı iş nedeniyle apartman kat malikleri
adına yöneticinin müteahhitten talepte bulunmaya
hakkı olup olmadığı
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.388
BÖLÜM XIII
Müteahhidin inşaatı teslim borcu
A- Teslimin tanımı ve unsurları 491
1- İşin sözleşmeye uygun ayıpsız ve noksansız
tamamlanmış olması .491
2- Yapılan inşaatın, iş sahibinin fiil ve iradesi ile hâkimiyetine
geçmesi 493
B- Müteahhidin teslimde gecikmesi 494
1- Teslimin gecikmesinde öncelikli edim borçlusu iş sahibinin
kusuru 495
2- Teslimde geciken müteahhit hakkında iş sahibinin hakları495
a- İş sahibinin, müteahhidi temerrüde düşürmeden, geciken
inşaatın tamamlanması ve teslimini beklemesi496
b- İş sahibinin, müteahhidi temerrüde düşürerek, yasal
tercih haklarından birini kullanması 497
C- Temerrüde düşürülen müteahhitten sözleşmenin aynen ifâsının
istenmesi .498
1- İş sahibi adına yapılan inşaatlarda aynen ifâ isteği 498
a- İş sahibinin, müteahhit namına inşaatın kendisi
tarafından yapılmasına izin verilmesini talep edip,
davada başkaca bir isteği bulunmaması .498
b- İş sahibinin, müteahhit namına inşaatın kendisi
tarafından yapılmasına izin verilmesi talebi ile birlikte,
inşaatın noksanlığı yönünden sarfı gereken masrafın da
müteahhitten tahsilinin dava edilmesi .499
c- Müteahhit namına inşaatın kendisi tarafından
yapılmasına izin verilmesi talebi ile birlikte, yapılacak
işin giderlerini karşılayabilmek üzere, inşaatın gerçek
giderleri yönünden fazlaya ilişkin hakkını mahfuz
tutarak, dava tarihindeki rayiç fiatlara göre inşaat
masrafının talep edilmesi 499
XI
d- İhale ile verilen işlerde, nâma ifânın aynı koşullarla ve
makûl süre içinde yapılması500
2- Kat karşılığı yapılan inşaatlarda aynen ifâ isteği 500
3- Gecikme süresinin hesabı502
4- Gecikme tazminatı - kira mahrumiyeti isteği .503
D- Aynen ifâdan vazgeçilerek zarar ziyan istenmesi .504
1- Temerrüde düşen müteahhidin işe başlamamış olması 504
2- Temerrüde düşen müteahhidin işi kısmen yapmış olması505
E- Akdin feshi isteği 506
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.507
BÖLÜM XIV
Akdin feshi ve hukuki sonuçları
A- Akdin feshi 593
1- Akdin feshinin açık bir irade beyanı şeklinde duyurulması593
2- Fesih iradesinin bir eylem halinde duyurulması .593
3- İhbarsız derhal fesih594
4- Sözleşmeyi haklı fesheden tarafın talep edebileceği haklar595
B- Fesihte uyuşmazlık 596
1- Akdin feshine karşı itiraz edilmesi ve sonuçları 596
2- Feshin kabulü, fesih sebeblerine itiraz.596
C- Fesih sebebleri .596
1- Temerrüt nedeniyle fesih (T.BK. 123, 125) 596
2- Süresinde işe başlanmaması nedeniyle fesih (T.B.K. 483/1) 597
3- Yapılan inşaatın ayıpları nedeniyle akdin feshi T.B.K. 475/1)597
4- Fevkalâde haller nedeniyle akdin feshi (T.BK. 480/2)597
5- Bedeli kesin kararlaştırılmamış işin, tahmini bedelinden çok
fazlaya ulaşacağının anlaşılması halinde akdin feshi
(T.BK. 482) .597
6- İfadaki imkânsızlık nedeniyle akdin feshi .598
a- Meydana gelen hasar sonucu ifâdaki imkânsızlık .598
b- Müteahhidin kusuru olmaksızın işin ifâsının imkansız
hale gelmesi .600
7- Tâliki ve infisahi şartın gerçekleşmesi ile akdin sona ermesi .600
8- Müteahhidin şahsından doğan imkânsızlık üzerine
akdin sona ermesi601
XII
a- Müteahhidin ölümü .602
b- Müteahhidin eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi .602
c- Müteahhidin aczi üzerine iş sahibinin teminat talebi ve
akdi feshetmesi (T.B.K. 98) .603
9- İş sahibi nezdinde ortaya çıkan bir olay nedeniyle işin
yapılmasının imkânsızlığı üzerine akdin sona ermesi .603
a- Olayın işe başlamadan meydana gelmesi 604
b- Olayın, işin devamı sırasında meydana gelmesi 604
10- İş sahibi tarafından müteahhide verilecek tam tazminat
karşılığında sözleşmenin sebep gösterilmeden feshi604
a- İş sahibi adına yapılan inşaatlara ilişkin sözleşmelerin
tam tazminat karşılığı feshi .604
b- Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin tam tazminat
karşılığı feshi 606
11- Sözleşmeden dönme cezasının kararlaştırıldığı hallerde
ceza ödeyerek akdin feshi 607
D- Feshin hukuki sonuçları.607
1- İnşaat sözleşmesinde feshin kural olarak geriye etkili
sonuç yaratması.607
2- İnşaat sözleşmelerinde feshin ileriye yönelik sonuç doğurması.608
3- Sözleşmede özel hüküm bulunması .612
4- İşin tasfiyesi .613
5- Haksız fesihte müteahhidin talep edebileceği kazanç
kaybının hesaplanması yöntemi 613
6- Sözleşmenin feshinin istenemeyeceği hal .614
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.616
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun
25.01.1984 T. 3/1 Sayılı olup, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin
ileriye etkili fesih koşullarıyla ilgili kararı .773
BÖLÜM XV
Yapılan işin bedeline dair müteahhidin hakları
A- İş sahibi adına yapılan inşaatlarda müteahhidin bedele
dair hakkı 793
1- İşin götürü bedele göre kararlaştırılmış olması.793
a- Götürü bedelin fevkalâde hal nedeniyle
artırılması koşulları794
XIII
b- Sözleşmede kararlaştırılan götürü bedelin tarafların
ortak rızaları ile değiştirilebileceği .796
c- Noksan bırakılan işin götürü bedele göre hesabı .797
aa- Müteahhidin noksan bıraktığı inşaattan dolayı iş
sahibinden alacağı797
ab- İş sahibinin noksan işten dolayı müteahhitten alacağı797
d- Götürü bedelli işin gecikmesine neden olan iş sahibinden
götürü bedelin artırılmasının istenebileceği 798
2- İşin birim fiat esasına göre kararlaştırılmış olması.799
a- Sabit birim fiat esası 799
b- Değişken birim fiat esası800
3- Bedelin önceden kararlaştırılmamış olması.800
B- İşin bedelinin ödenmesi 801
1- Bedelin ödenme zamanı801
2- Ödeme yeri 802
3- Müteahhide yapılacak ara ödemeler 802
4- Müteahhidin fatura yükümlülüğü .802
5- Müteahhidin alacağı için inşaatını yaptığı taşınmaza
ipotek koyma hakkı .803
6- Teslim edilen inşaat hakkında ödeme def’i, ispat
yükümlülüğü .803
7- Yapılan inşaatın Katma Değer Vergisi sorumlusu .804
a- İnşaatın götürü bedeli veya kat karşılığı olması halinde
iş sahibinin K.D.V sorumluluğu 804
b- Bedeli birim fiata göre hesaplanacak inşaatlarda
K.D.V sorumluluğu 805
c- Yapı denetim kuruluşları ile sözleşme yapma ve ücretlerini
ödeme yükümlülüğü .805
d- Yapı kullanma izni alma ve ruhsat harcını ödeme
yükümlülüğü 805
C- Kat karşılığı yapılan inşaatın karşılığı arsa payının devredilmesi
zamanı .805
D- Sözleşme dışı yapılan ilave işin bedeli 806
E- Kat karşılığı inşaatta sağlanan fazla bağımsız bölümün
paylaşımı .807
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.809
XIV
BÖLÜM XVI
Kat karşılığı inşaatın sözleşme dışı büyük veya
küçük yapılmasında paylaşımın dengelenmesi
A- İnşaatın, sözleşmede kararlaştırılan kapsamından
büyük yapılması945
B- İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan kapsamdan
küçük yapılması 947
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.949
BÖLÜM XVII
Kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan daire
satın alan üçüncü kişilerin hakları
A- Arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin
hukuki durumu 975
B- Kat karşılığı yapılmakta olan inşaattan müteahhidin kendisine
düşecek bağımsız bölümleri tasarruf hakkı 977
C- Yapılmakta olan inşaattan bağımsız bölümlerin müteahhide
aşamalı devri veya müteahhidin satmasına yetki verilmesinin
hukuki niteliği.978
D- İnşaattan müteahhidin şahsi hakkını temlik etmesi suretiyle
bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hakları.978
E- Arsa payı veya müteahhitten bağımsız bölüm satınalan ve
tapu ile malik olan 3. Kişinin kat irtifaklı/mülkiyetli ana
taşınmazdaki arsa paylarının yeniden düzenlenmesini
talep hakkı.979
F- Kabulü reddedilemez ve sözleşmesi feshedilemez duruma
gelmiş bir inşaattan müteahhidin şahsi hakkını satın
almış üçüncü kişilerin arsa sahibine karşı hakları ve
yükümlülükleri980
G- Kat karşılığı sözleşmesinin haklı olarak arsa sahibince
feshedilmesi durumunda inşaattan bağımsız bölüm satın
alan üçüncü kişilerin hakları981
1- Feshin geriye etkili sonuç doğurması hali 981
2- Sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğurması hali .982
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.983
XV
BÖLÜM XVIII
İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda
zamanaşımı ve faiz
A- İnşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda zamanaşımı1097
1- Açık ayıplarda zamanaşımı - hak düşürücü süre.1097
2- İnşaatın gizli ayıplarında zamanaşımı .1098
a. Ayıplı iş hakkında işsahibinin seçimlik hakları1098
3- Yapı denetiminden doğan sorumluluk .1098
4- İnşaat sözleşmelerinden doğan alacaklarda zamanaşımı .1099
5- Zamanaşımı başlangıcı1099
6- Zamanaşımından feragatın geçersizliği .1100
7- Zamanaşımının kesilmesi1101
B- Faiz 1101
1- Akdî faiz1102
2- Kanuni faiz.1102
3- Para borçlarında temerrüt 1103
4- Temerrüt faizi.1104
5- Temerrüt faizinin başlangıcı ve oranı.1104
6- Mürekkep faiz yasağı.1105
7- Faizin - anaparanın fer’i olmasının sonuçları1106
8- Faiz alacaklarında zamanaşımı 1106
9- Munzam-aşkın zarar tanımı ve koşulları1107
Bu bölümle ilgili Yargıtay kararları.1108
BÖLÜM XIX
Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun
Kapsamındaki Konut İnşaatları Satışında Satıcının ve Finansman
Kuruluşları ile Tüketici Alıcıyı Koruyucu Özel Hükümler
A- Genel Esaslar.1172
a- Kanunun tanımları 1172
b- Sözleşmelerde gözetilecek temel ilkeler .1172
c- Tüketici sözleşmelerinde haksız şartlar1173
d- Yönetmelik ekinde belirlenen haksız sözleşme şartları 1174
B- Ayıplı mal/konut1177
a- Ayıplı mal tanımı .1177
b- Satıcının ayıplı maldan sorumluluğu .1177
XVI
c- Malın ayıbında ispat yükü 1177
d- Ayıplı malda tüketicinin seçimlik hakları 1178
e- Ayıplı mal/konutta zamanaşımı .1179
* Birinci el satışlarda satıcının sorumluluk süresi .1179
* Satıcının ikinci el satışlarda sorumluluk süresi 1179
* Zamanaşımının uygulanmayacağı durumlar 1180
* Konut satışı ve tüketici işleminde satıcının açıkladığı
ayıplardan sorumsuzluğu1180
* Ayıpta uygulanacak zamanaşımının hukuki niteliği .1180
C- Konut Finansmanı
a- Konut finansmanı sözleşmeleri 1180
b- Konut kredilerinde temerrüt.1181
c- Konut finansmanında bağlı krediler 1182
d- Konut kredilerinde sigorta 1183
e- Konut kredilerinde faiz oranı koşulları1183
f- Konut kredilerinde erken ödeme indirimi .1184
g- Erken ödemede bankanın tazminat isteme koşulları 1184
D- Ön ödemeli konut satışı
a- Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ve şekil şartı.1186
b- Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkı.1187
c- Konutun tüketiciye teslimi koşulları 1188
d- Sözleşmeden dönme ve caymanın farklı sonuçları,
tazminat ve masraf ödeme yükümlülüğü.1188
e- Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye tanınan yasal
teminatlar 1190
1- Bina tamamlama sigortası 1191
2- Banka teminat mektubu .1191
3- Hakediş sistemi 1192
4- Bağlı krediye satıcının ek teminatı .1192
E- Tüketici sorunlarının çözüm yeri 1193
a- Tüketici hakem heyeti .1193
b- Tüketici mahkemeleri .1194
Örnek Sözleşme
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi 1241
1- Sözleşme eki teknik şartname 1245
2- Bağımsız bölümlerin paylaşımı ile ilgili sözleşmenin eki
basit kroki 1245