Yasal Önalım Hakkı

YASAL ÖNALIM HAKKI



Didem AKALP DEMİRTABAK



- Önalım Hakkı Ve Özellikle Yasal Önalım Hakkı

- Paylı Mülkiyette Yasal Önalım Hakkının Doğması Ve Kullanılması

- Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasının Sonuçları





ÖNSÖZ .................................................................................................................. v ii

İÇİNDEKİLER......................................................................................................ix

KISALTMA LİSTESİ..........................................................................................xv

GİRİŞ.........................................................................................................................1

Birinci Bölüm

ÖNALIM HAKKI VE ÖZELLİKLE

YASAL ÖNALIM HAKKI

1. Terim ve Tanım.................................................................................................3

1.1. Terim............................................................................................................3

1.2. Tanım..........................................................................................................5

2. Önalım Hakkının Türleri ..............................................................................9

2.1. Genel Olarak..............................................................................................9

2.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı .................................................10

2.3. Kanundan Doğan Önalım Hakları ....................................................12

2.3.1. Türk Medeni Kanunu'nda Düzenlenen Paylı Taşınmaz

Mülkiyetinden Doğan Yasal Önalım Hakkı (MK. m.

732–734) ...........................................................................................13

2.3.2. Diğer Kanunlarda Düzenlenen Önalım Hakları.....................15

3. Önalım Hakkının Hukuki Niteliği............................................................16

İÇİNDEKİLERx

3.1. Ayni Hak Teorisi.....................................................................................16

3.2. Yenilik Doğuran Hak Teorisi ..............................................................19

4. Yasal Önalım Hakkının Genel Özellikleri.............................................. 22

4.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Dolaylı Kısıtlamalarından Biri

Olma Özelliği........................................................................................ 22

4.2. Eşyaya Bağlı Hak ve Eşyaya Bağlı Borç Özelliği............................ 23

4.3. Munzam (Ayni) Etkinin Bulunmaması .......................................... 24

5. Yasal Önalım Hakkının Benzer Haklarla Karşılaştırılması ............... 25

5.1. Alım Hakkı ............................................................................................. 25

5.2. Geri Alım Hakkı ....................................................................................27

5.3. Opsiyon Hakkı........................................................................................29

5.4. Ön Sözleşme ............................................................................................31

İkinci Bölüm

PAYLI MÜLKİYETTE YASAL ÖNALIM

HAKKININ DOĞMASI VE KULLANILMASI

1. Mülkiyet Hakkı ve Bir Türü Olan Paylı Mülkiyetin Genel

Esasları..............................................................................................................33

2. Paylı Mülkiyetin Kurulması ve Yasal Önalım Hakkının

Doğması............................................................................................................35

3. Paylı Mülkiyetin Yasal Önalım Hakkı Bakımından Konusu.............. 36

3.1. Taşınmazlar Bakımından.................................................................... 36

3.1.1. Arazi ....................................................................................................37

3.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar...........................................................39

3.1.3. Kat Mülkiyetine Konu Bağımsız Bölümler...............................42

3.2. Taşınırlar Bakımından .........................................................................43

4. Paylı Mülkiyet İlişkisinde Yasal Önalım Hakkının

Kullanılması İçin Gerekli Şartlar.............................................................. 44

4.1. Genel Olarak........................................................................................... 44xi

4.2. Paydaş Sıfatına Sahip Olmak...............................................................45

4.3. Önalım Olayının Gerçekleşmesi........................................................47

4.3.1. Genel Olarak.....................................................................................47

4.3.2. Üçüncü Kişiye Satım..................................................................... 48

4.3.3. Satım ve Ekonomik Anlamda Satım Benzeri Hukuki

İşlemler ..............................................................................................51

4.3.4. Önalım Olayını Gerçekleştiren Satım Sözleşmesinin

Özellikleri .........................................................................................53

4.3.4.1. Genel Olarak.............................................................................53

4.3.4.2. Tam ve Gerçek Bir Satım Sözleşmesi Bulunmalıdır...... 54

4.3.4.3. Geçerli Bir Satım Sözleşmesi Olmalıdır. .......................... 54

4.3.4.3.1. Kesin Hükümsüzlük Hali............................................. 54

4.3.4.3.1.1. Adi (Mutlak) Muvazaa Halinde ........................... 60

4.3.4.3.1.2. Mevsuf (Nispi) Muvazaa Halinde .......................61

4.3.4.3.2. İptal Edilebilirlik Hali....................................................67

5. Önalım Olayı Açısından Özellik Taşıyan Bazı Hukuki İşlemler........70

5.1. İhtiyari Açık Artırmalar........................................................................70

5.2. Şarta Bağlı Taşınmaz Satışları.............................................................71

5.3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri ...................................................73

5.4. Taşınır Satımları.....................................................................................74

5.5. Tapusuz Taşınmazların Satımı............................................................74

5.6. Trampa Sözleşmesi.................................................................................76

5.7. Bağışlama Sözleşmesi............................................................................ 77

5.8. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi...................................................79

5.9. Paydaşlar Arasındaki Satışlar.............................................................. 80

5.10. Payın Bir Ortaklığa Sermaye Olarak Konulması..........................81

5.11. Payların Hep Birlikte Devri .............................................................. 82

5.12. Cebri Artırmayla Satışlar .................................................................. 82

5.13. Fiilen Taksim Halinde Önalım Hakkının Kullanılması ........... 84

6. Önalım Olayının Bildirilmesi.....................................................................85

7. Önalım Hakkının Kullanılması İçin Uyulması Gereken Süreler.......91xii

7.1. Üç Aylık Süre (Asgari Süre)..................................................................93

7.2. İki Yıllık Süre (Azami Süre).................................................................93

8. Önalım Hakkının Dava Yoluyla Kullanılması ....................................... 94

8.1. Önalım Davasında Taraflar................................................................101

8.2. Önalım Davasında Görevli Mahkeme ........................................... 103

8.3. Önalım Davasında Yetkili Mahkeme ............................................. 106

8.4. Önalım Davası Açıldıktan Sonra Dava Konusunun

Devredilmesi....................................................................................... 106

8.4.1. Önalım Hakkı Sahibinin Davasını Dava Konusunu

Devralana Yöneltmesi ................................................................. 108

8.4.2. Önalım Hakkı Sahibinin Davasını Dava Konusunu

Devreden Davalıya Karşı Tazminat Davasına

Dönüştürmesi................................................................................ 109

Üçüncü Bölüm

YASAL ÖNALIM HAKKININ

KULLANILMASININ SONUÇLARI

1. Genel Olarak..................................................................................................111

2. Yasal Önalım Hakkının Kullanılması ile Oluşan Yeni Hukuki

Duruma İlişkin Görüşler............................................................................111

3. Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasıyla Kurulan Satım

İlişkisinden Doğan Borçlar........................................................................116

3.1. Genel Olarak..........................................................................................116

3.2. Önalım Konusu Taşınmaz Payının Önalım Hakkı

Sahibine Geçtiği An ...........................................................................117

3.3. Önalım Hakkı Sahibinin Borçları....................................................118

3.4. Önalım Yükümlüsünün Borçları .....................................................120

4. Yasal Önalım Hakkının Sona Ermesi..................................................... 121

4.1. Genel Olarak......................................................................................... 121xiii

4.2. Yasal Önalım Hakkından veya Hakkın Kullanılmasından

Feragat .................................................................................................. 121

4.2.1. Önalım Hakkından Feragat....................................................... 122

4.2.2. Önalım Hakkının Kullanılmasından Feragat....................... 125

4.3. Hak Düşürücü Sürenin Geçmesi.....................................................126

4.4. Önalım Hakkı Konusu Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı..............126

4.5. Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi..........................................................128

SONUÇ................................................................................................................ 129

KAYNAKÇA ...................................................................................................... 133