Emlak komisyonculuğu, bir taşınmazın üzerinde ayni veya şahsi bir hakkın kurulması amacıyla gerçekleştirilen ve ücret mukabili yapılan aracılık faaliyetidir. Ücret, komisyon sözleşmesinin en önemli unsurudur. Uygulamada iş sahibi ve müşteri ile komisyoncu arasındaki ihtilaflar genellikle sözleşmedeki komisyon ücreti ve tazminat hükmünden kaynaklanmaktadır. Bu çalışmamızın amacı; bir yandan emlak komisyonculuğu ile uğraşanlara rehber olabilmek, bir yandan da, hukukçulara ve konuya ilgi duyanlara teorik bilgi ve somut olaylara ilişkin Yargıtay kararı sunmaktır.
(Tanıtım Bülteninden)
Konu Başlıkları
Komisyon Sözleşmesinin Unsurları Yer Gösterme Belgesinin Hukuki Sonuçları Komisyoncunun Ücrete Hak Kazanması Komisyon Ücretinden Mahrumiyet Halleri Komisyoncunun Devre Dışı Bırakılması Komisyon Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kapora
İçindekiler
Önsöz 7 BİRİNCİ BÖLÜM SİMSARLIK VE EMLAK KOMİSYONCULUĞU HAKKINDA GENEL BİLGİLER I. SİMSARLIĞIN TARİHİ GELİŞİMİ VE KAVRAMLAR 15 A. Tarihi Gelişim 15 B. Tellal–Simsar ve Emlak Komisyoncusu Kavramları 16 II. GENEL OLARAK SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ 16 A. Tanımı 16 B. Konusu 17 C. Hukuki Mahiyeti 18 III. ÖZEL OLARAK EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ 19 A. Tanımı 19 B. Konusu 22 C. Hukuki Mahiyeti 22 IV. ALIM–SATIM KOMİSYON SÖZLEŞMESİ İLE SİMSARLIK(TELLALLIK) SÖZLEŞMESİNİN FARKLARI 23 V. SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ İLE İLGİLİ MEVZUAT 24 VI. GÖREVLİ MAHKEME 27 A. Tüketici Mahkemelerinin Görevli Olduğu Durumlar 27 B. Asliye Ticaret Mahkemelerinin Görevli Olduğu Durumlar 28 VII. YETKİLİ MAHKEME 28 VIII. ZAMANAŞIMI 28 İKİNCİ BÖLÜM EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI I. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN YAZILI YAPILMASI ZORUNLUDUR 31 II. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİ İŞ SAHİBİ VE EMLAKÇI TARAFINDAN İMZALANMALIDIR 34 A. Sözleşmenin Tarafları 34 1. Emlakçı (Komisyoncu–Simsar) 34 2. İş Sahibi 35 B. İmza Zorunluluğu 37 C. Sözleşme Konusu Taşınmaz İçin Aracılık Hizmeti Verilmelidir 39 1. Fırsat Gösterici Emlak Komisyonculuğu 41 2. Aracı Emlak Komisyonculuğu 41 3. Yönlendirici Emlak Komisyonculuğu 41 4. Esas Sözleşme Emlak Komisyoncusunun Faaliyeti Sonucu Kurulmalıdır 42 5. Aracılık Faaliyeti Sonunda Emlakçıya Ücret Ödenmesinin Vaad Edilmesi Gerekir 48 ÜÇÜNCÜ BÖLÜM İŞ SAHİBİNİN VE EMLAKÇININ HAK VE BORÇLARI I. İŞ SAHİBİNİN HAKLARI VE BORÇLARI 51 A. İş Sahibinin Hakları 51 1. İş Sahibinin Asıl Sözleşmeyi Yapmama Hakkı 51 2. İş Sahibinin Kendi Faaliyeti ile Asıl Sözleşme Yapabilme Hakkı 52 B. İş Sahibinin Borçları 53 1. Komisyon Ücreti Ödeme Borcu 53 a. İş Sahibinin Ücret Borcu Doğabilmesi İçin, İş Sahibi ile Üçüncü Kişi Arasında Asıl Sözleşmenin Kurulması Gerekir 54 b. Koşula Bağlanmış Sözleşmelerde Koşulun Gerçekleşmesi 55 c. Simsarın Aracılık Faaliyeti ile Asıl Sözleşme Arasında İlliyet Bağının Varlığı 56 2. Bilgilendirme Borcu 57 II. EMLAKÇININ HAKLARI VE BORÇLARI 57 A. Emlakçının Hakları 57 1. Ücret Talep Hakkı 57 2. Giderleri Talep Hakkı 58 B. Emlakçının Borçları 60 1. Sadakat ve Özen Borcu 60 2. Talimatları Yerine Getirme Borcu 62 3. İş Sahibine Hesap Verme ve Bilgilendirme Borcu 63 4. Sır Saklama Borcu 64 5. İşi Bizzat Yapma Borcu 65 DÖRDÜNCÜ BÖLÜM EMLAKÇININ KOMİSYON ALACAĞI I. EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN DEĞİŞİK GÖRÜNÜMLERİ 67 A. Yetkilendirme Sözleşmesi 67 B. Esas Sözleşme 69 C. Taşınmaz Gösterme Belgesi 70 II. ÜCRET ALACAĞININ DOĞMASI 72 A. Esas Sözleşmenin Kurulması Halinde Komisyon Ücreti 72 B. Asıl Sözleşmenin İfa Şartına Bağlanması Halinde Komisyon Ücreti 74 C. Geciktirici Veya Bozucu Koşula Bağlanmış Sözleşmelerde Komisyon Ücreti 75 D. Emlakçının Devre Dışı Bırakılması Halinde Komisyon Ücreti 77 1. İş Sahibinin Emlakçıyı Devre Dışı Bırakması Halinde Komisyon Ücreti 78 2. Üçüncü Kişinin(Müşterinin), Emlakçıyı Devre Dışı Bırakması Halinde Komisyon Ücreti 79 E. Hazırlık Hareketlerinin Tamamlanması Halinde Komisyon Ücreti 81 III. ÜCRET ALACAĞININ BELİRLENMESİ 82 A. Emlak Komisyon Ücretinin Sözleşme ile Belirlenmesi 82 B. Emlak Komisyon Ücretinin Tarifeye Göre Belirlenmesi 86 C. Emlak Komisyoncusunun Ücretinin Teamüle Göre Belirlenmesi 86 D. Tarife veya Teamül Bulunmayan Hâllerde Komisyon Ücretinin Hâkim Tarafından Belirlenmesi 87 E. Emlak Komisyon Ücretinde İndirim 87 G. EMLAK KOMİSYONCUSUNA ÜCRET GARANTİSİ TANINMASI 88 1. Geniş Anlamda Ücret Garantisi 89 2. Dar Anlamda Ücret Garantisi 89 3. Münhasırlık Hakkı 90 IV. ÜCRET VE GİDER TALEP HAKKININ KAYBEDİLMESİ 91 BEŞİNCİ BÖLÜM SÖZLEŞMEYE AYKIRILIKTA KAPARO VE CEZAİ ŞART I. BAĞLANMA PARASI (PEY AKÇESİ –KAPORA) 93 II. CEZAİ ŞART 94 ALTINCI BÖLÜM EMLAK KOMİSYON SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ I. TEK TARAFLI İRADE BEYANI İLE SONA ERME 99 II. SÜRENİN DOLMASI VEYA KARŞILIKLI ANLAŞMA İLE SONA ERME 101 III. İFA İLE VEYA İFANIN İMKANSIZLIĞI SEBEBİYLE SONA ERME 102 IV. TARAFLARDAN BİRİNİN ÖLÜMÜ VEYA İFLASI SEBEBİYLE SONA ERME 102 A. Ölüm Halinde 102 B. İflas Halinde 103 YEDİNCİ BÖLÜM YARGITAY KARARLARI I. GÖREV İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 105 II. YETKİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 112 III. DAVACI VE DAVALI SIFATI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 113 IV. KOMİSYON SÖZLEŞMESİNDE İSPAT SORUNU İLİ İLGİLİ YARGITAY KARARLARI 144 V. SÖZLEŞMENİN YAZILI VE İMZALI OLMASINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI 181 VI. KOMİSYON ÜCRETİ 208 A. Esas Sözleşmenin İfa (Tapuda İşlem) Şartına Bağlanması Halinde Komisyon Ücreti 208 B. Esas Sözleşme Kurulmadan Hazırlık Hareketlerinin Tamamlanması Halinde Komisyon Ücreti 210 C. Esas Sözleşmeye Aykırı Davranılması Halinde Komisyon Ücreti 212 D. Alıcı Veya Satıcının Komisyoncuyu Devre Dışı Bırakması Halinde Komisyon Ücreti 240 VII. KOMİSYONCUNUN ÜCRETE HAK KAZANAMAMASI 260 A. Taşınmaz Gösterme Belgesinin Komisyon Ücretine Hak Kazandırmaması 260 B. Sözleşmedeki Noksanlıktan Kaynaklanan Durumlar 271 VIII. KOMİSYON ÜCRET MİKTARINA YÖNELİK UYUŞMAZLIKLAR 283 A. Komisyon Ücreti Miktarının Belirlenmesi 283 B. Komisyon Alacağında Faiz 297 C. Komisyon Alacağında İcra İnkar Tazminatı 300 D. CEZAİ ŞART VE KAPARO 308 1. Cezai Şart 308 2. Kaparo(Bağlanma Parası 347 EKLER EK 1: Sanayi ve Ticaret Bakanlığından: Mecburi Standard Tebliği 363 EK 2: TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK 369 EK 3: TAŞINMAZ SATIŞI İÇİN YETKİ SÖZLEŞMESİ 385 EK 4: GAYRİMENKUL ALIM SATIM VE KOMİSYON SÖZLEŞMESİ 389 EK 5: YER GÖSTERME BELGESİ VE ESAS SÖZLEŞME 391 EK 6/a: YER GÖSTERME BELGESİ 393 EK 6/b: YER GÖSTERME BELGESİ 395 Kaynakça 397 Kavram Dizini 399
