%3
Taşınmaz Değerlemesi
Basım Tarihi
2024-11
Sayfa Sayısı
1400
Kapak Türü
Karton
Kağıt Türü
1.Hamur
Basım Yeri
Ankara
Stok Kodu
9789750296581
Boyut
16x24
Baskı
6
Erdal KÖKTÜRK
Erol KÖKTÜRK
İÇİNDEKİLER
Birinci Baskıya Önsöz
7
İkinci Baskıya Önsöz
9
Üçüncü Baskıya Önsöz
11
Dördüncü Baskıya Önsöz
13
Beşinci Baskıya Önsöz
15
Altıncı Baskıya Önsöz
17
Çizelge Listesi
43
Şekiller Listesi
45
Tablolar Listesi
47
Kısaltmalar
49
Bölüm 01
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI,
KAPSAMI VE ÖNEMİ
01.1. GİRİŞ
55
01.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI
58
01.3. TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN ÖNEMİ
61
01.4. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI
62
01.5. TAŞINMAZ EKONOMİSİ –TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ
65
Bölüm 02
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA, TAŞINMAZ PİYASASI VE ANALİZLER
02.1. GENEL
67
02.2. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR
67
02.2.1. Rant Nedir ve Kaynağı Nedir?
68
02.2.2. Fiyatın Temeli Nedir?
71
02.2.3. Değer Nedir?
71
02.2.4. Dil Birliği
72
02.2.5. Fiyat–Maliyet–Pazar–Değeri İlişkisi
72
02.3. DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ
74
02.3.1. Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri
74
02.3.2. Diğer Tanımlar
76
02.3.3. Türk Hukuk Sisteminde Değerleme ile İlgili Tanımlar ve Kavramlar
80
02.3.3.1. Anayasa
80
02.3.3.2. Türk Medeni Kanunu
81
02.3.3.3. Vergi Usul Yasası (VergiUY)
82
02.3.3.4. Emlak Vergisi Yasası (EmlakVY)
83
02.3.3.5. Kamulaştırma Yasası (KamuY)
84
02.3.3.6. Sermaye Piyasası Yasası
85
02.3.3.7. Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa (AmmeATUY)
86
02.3.3.8. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Yasa’da Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa
86
02.3.3.9. Kat Mülkiyeti Yasası (KatMY)
86
02.3.3.10. Vakıflar Yasası (VakıfY)
87
02.3.3.11. Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa (ÖzelY)
87
02.3.3.12. Harçlar Yasası (HarçY)
88
02.3.3.13. Türk Borçlar Yasası (BorçY)
89
02.3.3.14. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasa (AfetRAADY)
89
02.3.3.15. Tapu ve Kadastro Mevzuatı
90
02.4. TAŞINMAZ PİYASASI
91
02.4.1. Taşınmaz Piyasasının Özellikleri
91
02.4.2. Piyasa Araştırma Teknikleri
95
02.4.3. Veri Analizi
98
02.4.4. Analiz Teknikleri
100
02.4.5. Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile Etkileşimi
101
02.4.6. Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Piyasa Analizlerinin Öğeleri
103
02.5. DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER
105
02.5.1. Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
105
02.5.2. Taşınmazın Konumu
108
02.5.3. Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri
109
02.5.4. Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı
110
02.6. TAŞINMAZIN ANALİZİ
112
02.6.1. En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi
112
02.6.2. SWOT Analizi
114
02.6.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi
119
02.7. BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER
122
Bölüm 03
TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
03.1. TÜRKİYE’DE KURUMLARIN VE KİŞİLERİN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ
125
03.1.1. Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
125
03.1.2. Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
127
03.1.3. Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
127
03.1.4. SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarını ve Şirketlerini Esas Alan Yasalar ve Kurumlar
127
03.1.5. Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar
129
03.2. SERMAYE PİYASASI’NDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ
129
03.2.1. Sermaye Piyasasında Kurumlar
130
03.2.2. Sermaye Piyasasında Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
130
03.2.3. Sermaye Piyasası Kuruluna Bağlı Kuruluşlar
132
03.2.3.1. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB)
132
03.2.3.2. Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. (SPL)
132
03.2.3.3. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB)
134
03.2.4. Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri
139
03.3. YENİ YASAL DÜZENLEMELER
152
03.3.1. İmar Mevzuatında Yapılan Düzenlemeler
152
03.3.1.1. İmar Yasası’nın 18. Maddesinde Yapılan Düzenlemeler
152
03.3.1.2. Değer Artış Payı
153
03.3.1.3. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yasası
154
03.3.2. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Düzenlemeleri
155
03.3.2.1. Yabancılara Mülk Satışı
155
03.3.2.2. Toplu Değerleme
156
03.3.3. Değerli Konut Vergisi
157
Bölüm 04
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE TAŞINMAZ HUKUKU
04.1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
159
04.1.1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu
166
04.1.1.1. Arazi
166
04.1.1.2. Bağımsız ve Sürekli Haklar
167
04.1.1.3. Bağımsız Bölümler
167
04.1.2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı
168
04.1.2.1. Bütünleyici Parça
168
04.1.2.2. Doğal Ürünler
168
04.1.2.3. Eklenti
169
04.1.2.4. Arazideki Yapılar
170
04.1.3. Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri
171
04.1.3.1. Bağımsız Mülkiyet
171
04.1.3.2. Birlikte Mülkiyet
172
04.1.3.2.1. Paylı Mülkiyet
172
04.1.3.2.2. Elbirliği Mülkiyeti
178
04.1.4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
179
04.1.4.1. Satış (Temlik)
180
04.1.4.2. Bağışlama
181
04.1.4.3. Trampa (Mal Değişimi)
183
04.1.4.4. Taksim (Bölme)
185
04.1.4.5. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
186
04.1.4.6. Miras
188
04.1.4.7. İşgal
188
04.1.4.8. Yeni Arazi Oluşması
189
04.1.4.9. Kazandırıcı Zamanaşımı
190
04.1.5. Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması
191
04.1.5.1. Mahkeme Kararı
191
04.1.5.2. Cebri İcra
192
04.1.5.3. Kamulaştırma
192
04.1.5.4. Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce Kazanılması
193
04.1.6. İrtifak Hakları
193
04.1.6.1. İntifa Hakkı
200
04.1.6.3. Üst Hakkı (İnşaat Hakkı)
206
04.1.6.4. Kaynak Hakkı
210
04.1.6.5. Diğer İrtifak Hakları
211
04.1.6.2. Oturma Hakkı (Sükna Hakkı)
211
04.1.7. Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti)
213
04.1.8. Taşınmaz Rehini
214
04.1.8.1. İpotek
217
04.1.8.2. İpotekli Borç Senedi
222
04.1.8.3. İrat Senedi
222
04.2. HARİTA
222
04.3. KADASTRO
231
04.3.1. Kadastronun Tarihi
232
04.3.2. Tapu ve Kadastro Faaliyetlerini Yürüten Kurum
234
04.3.3. Kadastroda İşlem Akışı
237
04.3.4. Taşınmaz Değerlemesinde Kadastro Bilgilerinin Rolü
239
04.3.5. Lisanslı Harita–Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB)
247
04.4. TAPU SİCİLİ
248
04.4.1. Tapu Sicilinin Unsurları
248
04.4.1.1. Ana Siciller
249
04.4.1.2. Yardımcı Siciller
253
04.4.1.3. Diğer Siciller
255
04.4.1.4. Tapu Sicilini Oluşturan Ana ve Yardımcı Sicillerle İlgili İşlemler
255
04.4.2. Tapu Sicilinin İlkeleri
256
04.4.3. Tapu Siciline Kaydı Gereken Taşınmazlar
263
04.4.3.1. Arazi
264
04.4.3.3. Kat Mülkiyetine Konu Olan Bağımsız Bölümler
264
04.4.3.3.1. Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Belirlenmesi
264
04.4.3.3.2. Bağımsız Bölümlerin Tapu Siciline Tescili
265
04.4.3.3.3. Bir Yapıda Ortak Yerler
265
04.4.3.3.4. Kat Mülkiyetinde Genel Kurallar
266
04.4.3.3.5. Kat İrtifakının Kurulması
267
04.4.3.3.6. Yapı Ruhsatı Alınmadan Yalnızca Onaylı Projeye Dayalı Kat İrtifakı Kurulması Olanaklı mıdır?
267
04.4.3.3.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması
269
04.4.3.3.8. 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait Yapılarda Kat Mülkiyetinin Kurulması
271
04.4.3.3.9. Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili
271
04.4.3.3.10. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi
272
04.4.4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi Durumu
272
04.4.4.1. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuru ve Hak Sahibinin Belirlenmesi
272
04.4.4.2. Tapu Müdürlüğüne Yapılan Başvuruda Tasarruf Yetkisinin Belirlenmesi
275
04.4.4.3. Tapu Müdürlüğünde Resmi Senet Düzenlenmesini Gerektiren ve Gerektirmeyen İşlemler
277
04.4.4.4. Mülkiyet Hakkı ve Sınırlı Ayni Hakların Tescili
282
04.4.4.5. Tapu Sicili Özet Bilgileri
285
04.5. TAPU SİCİLİNİN ELEKTRONİK ORTAMDA TUTULMASI VE TAKBİS UYGULAMASI
288
04.5.1. Tapu Sicilinin Elektronik Ortamda Tutulması Yetkisi ve Yetkili Kurum
289
04.5.3. Değerleme Uzmanlarının Tapu Sicil ve Kadastro Bilgilerine Elektronik Ortamda Ulaşması
295
04.6. TAPU SİCİLİNDE HATALI BLOK VEYA BAĞIMSIZ BÖLÜM NUMARALARINDA DÜZELTME İŞLEMİ
298
04.7. TAPU SİCİLİNDE “KÖK TAPU”
312
04.8. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ
314
04.9. YABANCILARA TAŞINMAZ SATIŞI
326
04.10. MİRASÇILIK BELGESİ
342
04.11. TAPU İŞLEMLERİNDE SORUMLULUK VE RÜCU
346
04.12. TAPU KÜTÜĞÜNDE TAKYİDATLAR, ŞERHLER VE BEYANLAR SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI
353
04.12.1. Şerhler Sütunundaki Kayıtlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
358
04.12.1.1. Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar
359
04.12.1.2. Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve Yasaklayan Şerhler
359
04.12.1.2.1. Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler
359
04.12.1.2.2. Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler
360
04.12.1.3. Geçici Tescil Şerhi
362
04.12.2. Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları
363
04.12.3. Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Kayıtlardan Tasarruf Hakkını Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler
371
04.12.3.1. Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
374
04.12.3.2. Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları
375
04.12.3.2.1. İhtiyati Tedbir
375
04.12.3.2.2. Haciz
382
04.12.3.2.3. Kamu Haczi
383
04.12.3.2.4. İhtiyati Haciz
384
04.12.3.2.5. İflas
389
04.12.3.2.6. Konkordato
390
04.12.3.2.7. Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi–Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi (İcra ve İflas Yasası’nın 28. Maddesine Göre Şerh)
391
04.12.3.2.8. Aile Yurdu
392
04.12.3.2.9. Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi
393
04.12.3.2.10. Aile Konutu Şerhi
393
04.12.3.2.11. Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi
396
04.12.3.2.12. Ticareti Terk Şerhi
397
04.12.3.2.13. Kamulaştırma Yasası’na göre, Taşınmazların Tapu Kaydına Yazılan Kısıtlamalar
398
04.12.3.2.14. Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması
401
04.12.3.2.15. Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesinde “Arazi Toplulaştırması Kapsamına Alınmıştır” veya “Arazi Düzenlemesine Tabidir” Belirtmesi
403
04.12.3.2.16. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Yasası’na Göre Şerh ve Belirtmeler
410
04.12.3.2.17. İskân Yasası’na Göre Şerh
421
04.12.3.2.18. Gecekondu Yasası’na Göre Şerh
422
04.12.3.2.19. 3367 Sayılı Yasaya Göre, Köy Yasası Kapsamında Köy Yerleşim Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh
423
04.12.3.2.20. Askeri Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi
424
04.12.3.2.21. Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi
427
04.12.3.2.22. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Şerhi (150/c Şerhi, Satışa Arz Şerhi)
433
04.12.3.2.23. 1164 Sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasa’ya Göre Belirtme
434
04.12.3.2.24. Davalıdır Şerhi
436
04.12.3.2.25. Henüz Kesinleşmemiş İlamların Şerhi
436
04.12.3.2.26. Arsa Düzenlemesine Tabidir Belirtmesi
436
04.12.3.2.27. “Bina Kişisine Aittir” Belirtmesi
438
04.12.3.2.28. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Şerhi
441
04.12.3.2.29. Geçici Tescil Şerhi
447
04.12.3.2.30. Organize Sanayi Bölgesi Şerhi
448
04.12.3.2.31. 3402 Sayılı Kadastro Yasası’nın 22/a Maddesine Göre Konulan Şerh
455
04.12.3.2.32. Teknik Hataların Düzeltilmesine İlişkin Belirtme
456
04.12.3.2.33. 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Yasa’ya Göre Yenileme Yapılacağına İlişkin Belirtme
456
04.12.3.2.34. Tecavüzlü Bina Belirtmesi
457
04.12.3.2.35. 2981 Sayılı İmar Affı Yasası Belirtmesi
458
04.12.3.2.36. Muvakkat (Geçici) İnşaat Şerhi
459
04.12.3.2.37. İkinci Kez Arsa Düzenlemesi (Parselasyon) Yapılan Kat İrtifaklı veya Kat Mülkiyetli Parsellerde Parsele Yapılan Hisselendirme
463
04.12.3.2.38. Otopark Şerhi
464
04.12.3.2.39. 7269 Sayılı Yasaya Göre Şerh
467
04.12.3.2.40. “İmar Planında Turizm Tesis Alanıdır vb.” Şerhi
469
04.12.3.2.41. Zonguldak Taşkömürü Havzasında “Havza–i Fahmiye” Belirtmesi
479
04.12.3.2.42. Geçit Hakkı Belirtmesi
481
04.12.3.2.43. Önalım (Şufa) Hakkı Şerhi
485
04.12.3.2.44. Alım (İştira) Hakkı Şerhi
489
04.12.3.2.45. Geri Alım (Vefa) Hakkı Şerhi
489
04.12.3.2.46. Kıyı Yasası ile Uygulama Yönetmeliği Uyarınca Konulan Belirtme
491
04.12.3.2.47. Hatalı Blok ve/veya Hatalı Bağımsız Bölüm Belirtmesi
494
04.12.3.2.48. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı, Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alanı Belirtmesi
495
04.12.3.2.49. Zemin ve Gedikler (Örfü Belde ve Paftos)
502
04.12.3.2.50. Taşkın Yapılar
505
Bölüm 05
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE İMAR HUKUKU
05.1. TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE İMAR HUKUKU İNCELEMELERİNİN ÖNEMİ
513
05.1.1. İmar Hukuku İncelemelerinde Mutlaka Görülmesi Gereken Belgeler
514
05.1.2. İmar Hukuku İncelemelerinde Dikkate Alınması Gereken Mevzuat
519
05.2. TÜRKİYE’DE MEKÂNSAL PLANLAMA (İMAR PLANLARI)
523
05.2.1. İmar Planları
528
05.2.1.1. İmar Planının Amacı, Tanımı ve Niteliği
528
05.2.1.2. İmar Mevzuatında Özel Yasaların Rolü ve Öncelikle Uygulanma Koşulları
531
05.2.1.3. Bir Bölgede Birden Çok Yasa Bulunması Durumunda Öncelikle Uygulanacak Yasa?
538
05.2.1.4. Mekânsal Planlama Kademeleri
539
05.2.1.4.1. Mekânsal Strateji Planı
543
05.2.1.4.2. Çevre Düzeni Planı
543
05.2.1.4.3. İmar Planı
545
05.2.1.5. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planlar ve Projeler
546
05.2.1.5.1. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne Göre Özel Amaçlı Planların ve Projelerin Hukuki Durumu
546
05.2.1.5.2. Özel Amaçlı Planların ve Projelerin Tanımları
547
05.2.1.6. İmar Planları Konusunda Yetkili Kurumlar
547
05.2.1.6.1. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Yerel Yönetimler Arasında Görev–Yetki ve Sorumluluklarla İlgili Farklı Düzenlemeler
552
05.2.1.6.2. Büyükşehirlerde İmar Planlarının Onayıyla İlgili Büyükşehir Belediyesi ile İlçe Belediyelerinin Yetkileri
556
05.2.1.6.3. Büyükşehirlerde İmar Planları ile İlgili Olarak Büyükşehir Belediye Başkanına Verilen Denetleme Yetkisinin Artırılması
560
05.2.1.6.4. İmar Planlarının Hazırlanmasında ve Onaylanmasında Merkezi Yönetimin Görev–Yetki ve Sorumluluklarını Artıran Düzenlemeler
561
05.2.1.6.5. İmar Planları ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Etkisi
564
05.2.1.6.6. İmar ile İlgili Merkezi Yönetimin Mutlak Denetimi
565
05.2.1.7. Üst ve Alt Ölçekli Planlar Arasında Uyumluluk
567
05.2.1.8. Türkiye’de Mekânsal Planlar (İmar Planları) ile İlgili Genel İlkeler
569
05.2.1.8.1. İmar Planları Müellif Olmadan Yapılabilir mi?
570
05.2.1.8.2. Mekânsal Plan Yapımında Kurum ve Kuruluş Görüşlerinin Alınması Zorunlu mudur?
571
05.2.1.8.3. İmar Planlarının İdareye Sunulması (MekânPYY, m. 31)
571
05.2.1.8.4. Mekânsal Planların İdarelerce Ön İncelemesinde Süre Kısıtlaması Var mıdır?
571
05.2.1.8.5. Mekânsal Planlar Hangi Karar Mercilerince Onaylanır ve Nasıl Yürürlüğe Girer?
572
05.2.1.8.6. Çevre Düzeni Planı ve İmar Planları Onaylandıkları Tarihten Başlayarak Kaç Gün Sonra İlan Edilir?
574
05.2.1.8.7. İmar Planları Ne Zaman Kesinleşir?
575
05.2.1.8.8. İmar Planlarının Kesinleşmesinde Hangi Tarihi Temel Almak Gerekir?
576
05.2.1.8.9. Mekânsal Planlar, Sit Alanlarında Nasıl Onaylanır ve Yürürlüğe Girer?
577
05.2.1.8.10. İmar Planlarının Aleniyeti (Herkese Açıklık) Nasıl Sağlanır?
577
05.2.1.8.11. 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Olmadan 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Yapılabilir mi?
578
05.2.1.8.12. İmar Planı Revizyonu ve İlaveleri Nasıl Yapılır? İmar Planları Değiştirilebilir mi?
581
05.2.1.9. İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları
583
05.2.1.9.1. İmar Planlarına Karşı İtirazın ve İptal Davasının Süre Açısından Hukuksal Dayanağı Nedir?
585
05.2.1.9.2. İmar Planlarına Karşı Kaç Tür Dava Açma Durumu Vardır?
588
05.2.1.9.3. İmar Planı İptal Edilirse ve/veya Yürürlüğü Durdurulursa Hangi Durumlar Ortaya Çıkar?
592
05.2.1.9.4. İmar Planı İptal Edildiğinde Önceki Plan Yürürlüğe Girer mi?
593
05.2.1.9.5. Türkiye’de İmar Planlarını Kimler Geçersiz Duruma Getirir?
595
05.2.1.10. İmar Hakları
595
05.2.1.10.1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde Yer Verilen Tanımlar
595
05.2.1.10.2. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Koşulları
595
05.2.1.10.3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde İmar Haklarının Oluşmasını Etkileyen Tanımlar
600
05.2.1.10.4. Plan Raporu, Gösterim (Lejant) Teknikleri ve Plan Notu
603
05.2.1.10.5. İmar Planlarının Yapımı ve Değişikliklerinde Standartlar
605
05.2.1.10.6. İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler
606
05.3. İMAR PROGRAMLARI
611
05.4. İMAR DURUMU BELGESİ
618
05.5. ARSA DÜZENLEMESİ
621
05.5.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesi
622
05.5.1.1. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Tarihi ve Düzenlemenin Niteliği
623
05.5.1.2. Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri
626
05.5.1.3. Düzenleme Ortaklık Payı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
633
05.5.1.4. Arsa Düzenlemesinde “Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları” veya “Yoldan İhdas” Nedir?
655
05.5.1.4.1. İmar Yasası’nın 15. ve 16. Maddeleri Uyarınca “Terk Edilen Yerlerin Eski Maliklerine Geri Verilmesi” ile İlgili Anayasa Mahkemesi’nin “Bireysel Başvuru” Denetimi
660
05.5.1.4.2. Parselasyon Planı Kesinleşmeden Ayırma ve Birleştirme (İfraz ve Tevhit) Yapılabilir mi?
662
05.5.1.5. Arsa Düzenlemelerinde Hatalı Uygulamalarla İlgili Danıştay İçtihatları
665
05.5.1.6. Arsa Düzenlemesinde İmar Parsellerine Dağıtım Ölçütleri Nelerdir?
666
05.5.1.7. Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa Düzenlemesine Konu Olabilir mi?
669
05.5.1.8. Arsa Düzenlemesinin İdari Yargı Yerince İptal Edilmesi
670
05.5.2. Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar
676
05.6. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ
680
05.6.1. Yapı Ruhsatı
682
05.6.1.1. Yapı Ruhsatı Düzenlenirken Temel Alınan Tanımlar
690
05.6.1.2. Yapı Ruhsatında Yapı Tipleri Sınıflaması
692
05.6.1.3. Adına Yapı Ruhsatı Düzenlenebilecek Kişiler ve Kuruluşlar
692
05.6.1.4. Yapı Ruhsatı İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
693
05.6.1.5. Yapı Ruhsatı Başvurusunda Tapu Yerine Geçen Belgeler
696
05.6.1.6. Yapı Ruhsatı Başvurusunda İdareye Verilecek Projeler
696
05.6.1.7. Projelerin İncelenmesi ve Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi Süresi
699
05.6.1.8. Yapı Ruhsatı İçin Taşınmazın Arsa (İmar Parseli) Durumuna Getirilmesi Zorunluluğu
702
05.6.1.8.1. Arsa Düzenlemesi Yapılmadan Ayırma ve Birleştirme İşlemi ile “Arsa” Oluşturulabilir mi?
703
05.6.1.8.2. Yapı Düzeni veya Kullanım Kararı Birbirinden Farklı Olan Parseller Birleştirilebilir mi?
703
05.6.1.8.3. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulabilir mi?
704
05.6.1.9. Yapı Ruhsatı Kaç Kopya Düzenlenir?
704
05.6.1.10. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesinde ve İncelenmesinde Dikkat Edilecek Konular
705
05.6.1.11. Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Değişiklikler ve Onarımlar
719
05.6.1.12. Yapı Ruhsatı Gerektiren Değişiklikler ve Onarımlar
723
05.6.1.13. Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar
733
05.6.1.14. Yapı Ruhsatı Alındıktan Sonra Yapıya Başlama ve Bitirme
733
05.6.1.14.1. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılmasıİçin Başvuruda Bulunulmuşsa
734
05.6.1.14.2. Yapı Ruhsatının Süresinin 5 Yıl Daha Uzatılması İçin Başvuruda Bulunulmamışsa
736
05.6.2. Yapı Kullanma İzni
737
05.6.2.1. Yapı Kullanma İzni İçin Hangi Belgelerle Başvurulur?
740
05.6.2.2. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Başvurularının İncelenmesi
740
05.6.2.3. İdarelerce Yapı Kullanma İzni Ne Kadar Sürede Verilir?
741
05.6.2.4. Yapı Kullanma İzni Başvurularında Başvuru Sahibinden Bilgi ve Belge İstenmesine İlişkin İlkeler
741
05.6.2.5. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Ulusal Adres Veri Tabanı’ndan Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) Üzerinden Verilmesi
742
05.7. İMARDA KAZANILMIŞ HAK
743
05.7.1. Kazanılmış Hak Nedir, Ne Zaman Doğar?
743
05.7.2. İmar Planının İptal Edilmesi veya Yürürlüğünün Durdurulması Durumunda İmarda Kazanılmış Hak
749
05.7.2.1. Danıştay’ın 2013 Yılından Önceki Kararlarında Kazanılmış Hak
749
05.7.2.2. Danıştay’ın 2013 Yılından Sonraki Kararlarında Kazanılmış Hak
750
05.7.3. İmar Planının Değiştirilmesi Durumunda Kazanılmış Hak
753
05.7.4. Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak
754
05.7.5. Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak
760
05.7.6. Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış Hak
764
05.7.7. Düzenleme Öncesi Kadastro Durumuna Dönülmesi ile İlgili Adli Yargı Kararlarının Değerlendirilmesi
767
05.8. RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI YAPILAR
772
05.8.1. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili Yıkım İşlemleri
774
05.8.1.1. Ruhsatsız Yapıyı veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Kimler Tespit Eder?
774
05.8.1.2. Ruhsatsız Olduğu veya Ruhsat ve Eki Projeye Aykırılığı Tespit Edilen Yapı İçin Ne Tür Bir Tutanak Düzenlenir?
775
05.8.1.3. Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir?
780
05.8.1.4. Tebligat Hangi Adrese Gönderilir?
780
05.8.1.5. Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır?
781
05.8.1.6. Yapı Sahibine Ne Kadar Süre Verilir?
781
05.8.1.7. Verilen Süre İçinde Ruhsata Uygun Duruma Getirilmeyen veya Ruhsat Alınmayan Yapılarla İlgili İşlemler
782
05.8.1.7.1. İmara Aykırılık Daha Sonra Tesis Edilen Bir İşlemle Giderilebilir mi?
783
05.8.1.7.2. İmara Aykırılık “İmar Hakkı Transferi” ile Giderilebilir mi?
785
05.8.1.8. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılması İçin Önkoşullar
786
05.8.1.9. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıkılmamasının Sonuçları, Sorumlular Hakkında Yapılacak İşlemler
789
05.8.1.9.1. Mahkeme Kararlarının Uygulanmaması Durumu
790
05.8.1.9.2. İmara Aykırılık Tespiti Yapılan Yapılarla İlgili Türk Ceza Yasası Uygulamaları
791
05.8.2. Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılarla İlgili İdari Para Cezası İşlemleri
794
05.8.3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar
796
05.8.4. İmar Barışı Uygulamaları
796
05.8.4.1. Danıştay’ın 3194 Sayılı İmar Yasası’nın İmar Barışı (Geçici 16. Maddesi) ile İlgili Kararları
799
05.8.4.2. İmar Barışının Değerlendirilmesi
801
05.9. İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR
803
05.9.1. SİT İlan Edilen Yerler
804
05.9.2. Su Havzaları ve Dere Yatakları
822
05.9.3. Kıyılar
829
05.9.3.1. Kıyılarda “Kıyı Çizgisi” ve “Kıyı Kenar Çizgisi”
830
05.9.3.2. Cumhuriyet Döneminde Kıyılar ile İlgili Yasal Düzenlemeler
835
05.9.3.3. “Kıyı”da Yapılacak Uygulamalar
837
05.9.3.3.1. “Kıyı”nın Hukuksal Durumu
838
05.9.3.3.2. “Kıyı”da İmar Planları ve Yapı İzni Süreçleri
841
05.9.3.3.3. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Arazi Kazanma ve Bu Araziler Üzerinde Yapılabilecek Yapılar
844
05.9.3.3.4. Gerek Kıyıda Gerek Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Alanlarda Yapı Ruhsatı
846
05.9.3.4. “Sahil Şeridi”nde Yapılacak Uygulamalar
848
05.9.3.4.1. Sahil Şeridinin Hukuksal Niteliği
848
05.9.3.4.2. Sahil Şeridinde İmar Planları ve İmar Hakları
851
05.9.3.4.3. Sahil Şeridinde Farklı Yapı Yaklaşma Mesafelerinde İnşa Edilen Yapılar ve Kazanılmış Hak
854
05.9.4. Tarım Arazileri
860
05.9.5. Sanayi Alanları
864
05.9.5.1. Organize Sanayi Bölgelerinin Tek Başına Kamulaştırma Yapma Yetkileri Var mıdır?
865
05.9.5.2. Organize Sanayi Bölgeleri Yasasına Göre İmar Planları ve Arsa Düzenlemelerinde (Parselasyon Planı) Yetki
866
05.9.5.3. Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği’nde İmar Planları, Arsa Düzenlemeleri (Parselasyon Planı) ve Yapı ile İlgili Hükümler
868
05.9.5.3.1. OSB’lerde İmar Planı Yapımı (m. 36)
868
05.9.5.3.2. OSB’lerde İmar Planı Onayı (m. 37)
869
05.9.5.3.3. OSB’lerde İmar Planı Değişiklikleri (m. 38)
869
05.9.5.3.4. OSB’lerde Parselasyon Planı ve Değişikliği Onayı (m. 39)
870
05.9.5.3.5. OSB’lerde İmar Uygulaması Yapım Yöntemleri (m. 40)
871
05.9.5.3.6. OSB’lerde Tevhit ve İfraz (m. 41)
872
05.9.5.3.7. OSB’lerde Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi ve İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı (m. 42)
873
05.9.5.3.8. OSB’lerde Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar (m. 43)
874
05.9.5.3.9. OSB’lerde Ruhsata Aykırı Yapılan Yapılar (m. 44)
874
05.9.5.3.10. Özel OSB’lerde Yer Seçimi, İmar Planı ve Değişiklikleri
(m. 45)
874
05.9.5.3.11. OSB’lerde Yönetmelikte Belirtilmemiş Hususlar (m. 46)
874
05.9.6. Ormanlar
875
05.9.6.1. Devlet Ormanlarında Yapı İzni Verilmesi
878
05.9.6.2. Ormanlardan Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerler
881
05.9.6.3. Özel Ormanlar
889
05.9.7. Kültür ve Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri
891
05.9.7.1. İmar ve Planlama Açısından İncelemeler
892
05.9.7.2. Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler
894
05.9.7.3. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planlama
896
05.9.7.4. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Planların Onaylanması
897
05.9.7.5. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgelerinde ve Turizm Merkezlerinde Uygulamaya İlişkin Esaslar (Genel İlkeler)
898
05.9.8. Kentsel Dönüşüm/Yenileme
899
05.9.8.1. Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
901
05.9.8.2. 6306 Sayılı Yasa Uygulamaları
902
05.9.8.2.1. Riskli Yapılarla İlgili Uygulamalar
903
05.9.8.2.2. Riskli Alanlarla İlgili Uygulamalar
914
05.9.8.2.3. Rezerv Yapı Alanları İlgili Uygulamalar
917
05.9.8.3. 5393 Sayılı Belediye Yasası Uygulamaları
918
05.9.9. Boğaziçi Alanı
924
05.9.10. Vakıf Arazileri
926
05.9.10.1. Vakıf Arazilerinde İmar Planı ve Arsa Düzenlemesi Yapılması
926
05.9.10.2. Taşınmaz Değerlemesinde, Tapu Kütüğü İncelemeleri Sırasında Beyanlar Hanesinde “Vakıf” Belirtmesine Rastlanılması
927
05.9.11. Zeytinlik Alanları
928
05.9.11.1. Zeytinlik Alanlarında Yetki
929
05.9.11.2. Zeytinlik Alanlarında Parselleme ve Bu Konuda Tapuya Belirtme Konulması
929
05.9.11.3. Zeytinlik Alanlarında Tesis Yasağı
929
05.9.11.4. Zeytinlik Alanlarında İmar Planları ve İnşaat Emsali
931
05.9.12. Meralar
932
Bölüm 06
FİNANS MATEMATİĞİ
06.1. FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI
937
06.2. PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi)
938
06.3. FAİZ KAVRAMI
941
06.3.1. Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler
941
06.3.2. Nominal Faiz–Reel Faiz Oranı Ayrımı
942
06.3.3. Basit Faiz
945
06.3.3.1. Basit Faizde Gelecekteki Değer
946
06.3.3.2. Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer
946
06.3.4. Bileşik Faiz
947
06.3.5. Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Bugünkü Değer ve Gelecekteki Değer
949
06.3.5.1. Bugünkü (Şimdiki) Değer
950
06.3.5.2. Net Bugünkü (Şimdiki) Değer
951
06.3.5.3. Gelecekteki Değer
952
06.3.6. Anüiteler
952
06.3.6.1. Dönem Sonu Anüiteleri
953
06.3.6.1.1. Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri
953
06.3.6.1.2. Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri
954
06.3.6.2. Dönem Başı Anüiteleri
955
06.3.6.2.1. Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri
955
06.3.6.2.2. Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri
955
06.3.6.3. Artan Anüiteler
956
06.3.6.4. Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.3.6.4.1. Dönem Sonu Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.3.6.4.2. Dönem Başı Geciktirilmiş Anüiteler
957
06.4. ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI
959
06.4.1. Net Bugünkü Değer (NBD /NPV)
960
06.4.2. İç Verim Oranı (OİV / IRR)
962
06.4.3. Amorti (Geri Ödeme) Süresi (SGÖ / PBP)
964
Bölüm 07
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ
07.1. GENEL
969
07.1.1. Taşınmaz Değerlemesi Yöntemlerinin Gruplandırılması
970
07.1.2. Yöntemlere İlişkin Değerlendirme
973
07.1.3. Değerleme Yönteminin Belirlenmesi
975
07.2. KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
977
07.2.1. Genel
977
07.2.2. Yöntemin Uygulanması
978
07.2.2.1. Toprak Değeri
979
07.2.2.2. Satış Verilerinin Araştırılması
980
07.2.2.3. Verilerin Doğrulanması
981
07.2.2.4. Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi
981
07.2.2.5. Emsal (Benzer) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi
983
07.2.2.6. Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması
984
07.2.2.7. Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi
984
07.2.2.8. Çarpanlar
984
07.2.2.8.1. Gelir Çarpanı
985
07.2.2.8.2. Yapı Çarpanı
985
07.2.3. Örnekler
985
07.2.4. Alıştırma Soruları
993
07.3. GELİR YÖNTEMİ
997
07.3.1. Genel
997
07.3.2. Yöntemin Uygulanması
998
07.3.2.1. Potansiyel Brüt Gelir (Potential Gross Income, PGI)
999
07.3.2.2. Kira
999
07.3.2.2.1. Dönemsel Kira (Sözleşme Kirası)
1000
07.3.2.2.2. Tarihsel Kira
1000
07.3.2.2.3. Dış Ekonomik Faktörler
1001
07.3.2.3. Diğer Gelirler
1001
07.3.2.4. Efektif (Fiili) Brüt Gelir (Effective Gross Income, EGI)
1002
07.3.2.5. Net Faaliyet Geliri (Net Operating Income, NOI)
1003
07.3.2.6. Faaliyet (İşletme) Giderleri
1003
07.3.2.6.1. Faaliyet Giderlerinin Sınıflandırılması
1003
07.3.2.6.2. Muhasebe Amaçlı Giderler
1004
07.3.2.6.3. Faaliyet Giderleri Tablosunun Yeniden Düzenlenmesi
1005
07.3.2.7. Faaliyet Tablosu Oranları
1005
07.3.2.8. Kapitalizasyon Oranı
1006
07.3.2.8.1. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1007
07.3.2.8.2. Kapitalizasyon Oranının Yapılandırılması
1009
07.3.2.8.3. Anapara Geri Ödemesi İçin Oran Seçme
1010
07.3.2.8.4. Piyasadan Çıkarma Yöntemiyle Faiz Oranının Belirlenmesi
1011
07.3.2.8.5. Yatırım Bandı Yöntemi–İpotek ve Özkaynak Bileşenleri
1011
07.3.2.9. Gelir Yönteminin Uygulanması ile İlgili Formüller
1012
07.3.2.9.1. Kapitalizasyon Formülleri
1012
07.3.2.9.2. Çarpanlar
1013
07.3.3. Örnekler
1015
07.3.4. Alıştırma Soruları
1024
07.4. İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1025
07.4.1. Genel
1025
07.4.2. İndirgenmiş Nakit Akışı Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1026
07.4.3. İNA Yönteminin Uygulaması
1029
07.4.3.1. Yöntemin Temel Formülü
1029
07.4.3.1.1. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında
1030
07.4.3.1.2. Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı Varsayıldığında
1031
07.4.3.1.3. Enflasyonist Ortamlarda
1031
07.4.3.1.4. Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa
1031
07.4.3.2. İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe
1032
07.4.3.2.1. Nakit Akış Tabloları
1032
07.4.3.2.2. Nakit Akışları Kestirim Süresi
1034
07.4.3.2.3. İndirgeme Oranı
1034
07.4.3.3. Yöntemin En Yaygın Uygulamaları
1041
07.4.4. Örnekler
1042
07.4.5. Alıştırma Soruları
1045
07.5. MALİYET YÖNTEMİ
1046
07.5.1. Genel
1046
07.5.2. Maliyet Yönteminin Tanımı ve Kapsamı
1048
07.5.3. Yapı Türleri ve Yapı Malzemeleri
1049
07.5.4. Yöntemin Uygulanması
1051
07.5.4.1. Genel
1051
07.5.4.2. Yöntemin Adımları
1051
07.5.4.3. Amortismanın Önemi
1054
07.5.4.3.1. Tanımlar
1054
07.5.4.3.2. Amortisman Belirleme Yöntemleri
1055
07.5.4.3.3. Amortismanla İlgili Bazı Formüller
1057
07.5.5. Örnekler
1058
07.5.6. Alıştırma Soruları
1066
07.6. DİĞER YÖNTEMLER
1067
07.6.1. Kalan (Residual) Yöntemi
1067
07.6.1.1. Kalan Yönteminin Kapsamı
1067
07.6.1.2. Kalan Yönteminin Yapı Taşları
1069
07.6.1.3. Kalan Yönteminin Sakıncaları
1072
07.6.1.4. Örnekler
1074
07.6.2. Likidasyon Yöntemi
1079
07.6.2.1. Yöntemin Tanımı ve Kapsamı
1079
07.6.2.2. Yöntemin Seçenekleri
1080
07.6.2.2.1. Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri
1080
07.6.2.2.2. Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1080
07.6.2.2.3. Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri
1082
07.6.2.3. Genel Likidasyon Değeri Formülleri
1082
07.6.2.4. Örnekler
1083
Bölüm 08
TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR
08.1. ARSALARIN DEĞERLEMESİ
1087
08.1.1. Arsa–Arazi Kavramları
1087
08.1.2. Arsaların Değer Tespit Raporlarının İmar Mevzuatı Açısından Analizi
1088
08.1.2.1. Mekânsal Planlar
1089
08.1.2.2. Plan Notları
1090
08.1.2.3. Arsaların Yapılaşma Koşullarına İlişkin Tanımlamalar
1090
08.1.3. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi ve Önemi
1094
08.1.4. Konum Tespiti ve Önemi
1094
08.1.5. Arsa Değer Tespitinde Kullanılan Değerleme Yaklaşımları
1095
08.1.5.1. Pazar Yaklaşımı
1095
08.1.5.1.1. Değerleme Adımları
1096
08.1.5.1.2. Verilerin Araştırılması
1096
08.1.5.1.3. Verilerin Doğrulanması
1096
08.1.5.1.4. Karşılaştırma Kriterlerinin Seçimi
1096
08.1.5.1.5. Emsal Satışların Düzeltilmesi
1098
08.1.5.1.6. Uzlaştırma
1098
08.1.5.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı
1101
08.1.5.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti
1103
08.1.5.4. En Verimli ve En İyi Kullanım
1103
08.1.6. Uygulama Örnekleri
1104
08.1.6.1. Pazar Yaklaşımı Uygulama Örneği
1104
08.1.6.2. Proje Geliştirme Yaklaşımı Uygulama Örneği
1106
08.1.6.3. Kat Karşılığı Oranıyla Arsa Değerinin Tespiti Uygulama Örneği
1109
08.2. KONUT VE İŞYERİ (OFİS, BÜRO, DÜKKÂN, MAĞAZA, SHOWROOM vb.) DEĞERLEMELERİ
1110
08.2.1. Konut ve İşyeri Kavramları
1110
08.2.2. Konut Sektörü ve Gelişimi
1112
08.2.3. Konut Değerlemesinin Önemi
1127
08.2.3.1. Pazar Analizi Süreci
1128
08.2.3.2. Gayrimenkul Değerleme Yaklaşımları ve Yöntemleri
1128
08.2.3.2.1. Pazar Yaklaşımı (Emsal Karşılaştırma Yöntemi–Karşılaştırmalı Satış Analizi)
1129
08.2.3.2.2. Maliyet Yaklaşımı
1134
08.2.3.2.3. Gelir Yaklaşımı
1138
08.2.4. Konut ve İşyeri Değerlemelerinde Yöntemlerin Uygulamasında Yaşanan Sorunlar
1142
08.3. ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1143
08.3.1. Genel
1143
08.3.2. Yöntemler
1144
08.3.2.1. Karşılaştırma Yönteminin Temelleri
1145
08.3.2.1.1. Kişisel Kanıya Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1146
08.3.2.1.2. Karşılaştırmaya Dayanan Değerleme Yöntemi
1147
08.3.2.1.3. Çarpan Temeline Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1148
08.3.2.1.4. Tipik Değerlere Dayanan Karşılaştırma Yöntemi
1149
08.3.2.2. Gelir Yönteminin Temelleri
1151
08.3.2.2.1. İşletmenin Net Geliri
1151
08.3.2.2.2. Kapitalizasyon Oranı
1153
08.3.2.3. Maliyet Yöntemi
1156
08.3.2.4. İkame Fiyatı Yöntemi
1157
08.3.2.5. Dönüşüm Fiyatı Yöntemi
1157
08.3.2.6. Tamamlayıcı Değer Yöntemi
1157
08.3.3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Değerlemesi
1157
08.3.4. Örnekler
1161
08.3.5. Alıştırmalar
1167
08.4. İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR
1168
08.4.1. Bazı Kavramlar ve Eşitlikler
1168
08.4.2. Yatırım Bandı Yöntemi
1169
08.4.3. Kalan Değer Yöntemleri
1170
08.4.4. Finansal Kaldıraç
1172
08.4.4.1. Kaldıracın Etkileri
1172
08.4.4.2. Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç
1172
08.4.4.3. Özkaynak Kapitalizasyon Oranı
1173
08.4.5. Örnekler
1173
08.5. TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ vb.) DEĞERLEMESİ
1180
08.5.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler
1184
08.5.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinin Farklılıkları
1184
08.5.3. Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim Maliyetleri
1186
08.5.4. Turizm Tesisleri Değerleme Yöntemleri
1188
08.5.4.1. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi
1188
08.5.4.2. Turizm Tesisleri Değerlemesinde Maliyet Yöntemi
1190
08.5.4.3. Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi
1191
08.5.4.4. Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi
1195
08.5.4.4.1. Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması
1195
08.5.4.4.2. Yatırım Bandı Tekniği
1198
08.5.4.4.3. Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi
1200
08.5.4.5. Turizm Tesisi Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması
1200
08.5.5. Örnek Uygulamalar
1201
08.6. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ
1202
08.6.1. Saha İncelemesi
1203
08.6.2. Pazar Analizi ve Konum Değerlendirmesi
1205
08.6.3. Değer Takdiri
1206
08.6.3.1. Pazar Yaklaşımı
1207
08.6.3.2. Maliyet Yaklaşımı
1207
08.6.3.3. Gelir Yaklaşımı
1208
08.6.4. AVM Değerlemesinde Önemli Konular
1209
08.6.4.1. Kira Sözleşmeleri
1209
08.6.4.2. İşletme Giderleri
1209
08.6.4.3. Doluluk Oranı
1210
08.6.4.4. Marka Karması
1210
08.6.4.5. Yapılaşma Hakkı
1210
08.6.4.6. Gelirlerdeki Dönemsellik
1211
08.6.4.7. Yasal Zorunlulukların Olası Etkileri
1211
08.7. AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ
1211
08.7.1. Akaryakıt İstasyonlarına İlişkin Tanımlar
1211
08.7.2. İstasyon Kurulum Süreci
1213
08.7.2.1. İnşaat Sonrası Alınacak Belgeler
1214
08.7.2.2. Çalışma Ruhsatı İçin Görüşü Gereken Kurumlar ve Belgeler
1214
08.7.2.3. EPDK Lisansı
1214
08.7.2.4. Asgari Mesafe Tespit Tutanağı
1215
08.7.2.5. İntifa Hakkı, Kira Şerhi, İpotek
1215
08.7.2.5.1. İntifa Hakkı
1215
08.7.2.5.2. Kira Şerhi
1215
08.7.2.5.3. İpotek
1216
08.7.2.6. Sözleşmeler
1216
08.7.2.6.1. Bayilik Sözleşmesi
1216
08.7.2.6.2. Akaryakıt İstasyonlarında İntifa Hakkı Sözleşmeleri
1217
08.7.2.7. Akaryakıt İstasyonlarında Bayilik ve Lisans Alma Koşulları
1219
08.7.3. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri
1220
08.7.4. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde İmar ve Planlama Açısından İnceleme
1222
08.7.5. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme
1228
08.7.5.1. Analizler
1228
08.7.5.1.1. Konum Analizi
1228
08.7.5.1.2. Ticari Yoğunluk
1229
08.7.5.1.3. Yapı Donanım Analizleri
1229
08.7.5.1.4. Gelir Verileri
1229
08.7.5.2. Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler
1229
08.7.5.2.1. Pazar Yaklaşımı
1230
08.7.5.2.2. Gelir Yaklaşımı
1230
08.7.5.2.3. Maliyet Yaklaşımı
1235
08.7.5.2.4. Rapor Ekleri
1237
08.7.6. Değerleme Sürecinde Karşılaşılan Sorunlar
1237
08.7.7. Sonuç ve Öneriler
1239
08.8. KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ) DEĞERLEMESİ
1241
08.8.1. Karşılaştırma ve Maliyet Yöntemlerinin Birlikte Kullanılması
1243
08.8.1.1. Karşılaştırma Yöntemine Göre Arsaların Değerlemesi
1243
08.8.1.2. Maliyet Yöntemine Göre Yapıların Değerinin Saptanması
1244
08.8.1.3. Karşılaştırma Yöntemine ve Maliyet Yöntemine Göre Toplam Değer
1246
08.8.2. Gelir Yöntemine Göre Değer Belirleme
1246
08.8.3. Marina Değerlemesi Gelir Yöntemi Örneği
1249
08.8.4. Tersane Değerlemesi Örneği
1252
08.8.5. Sonuç ve Düşünceler
1254
08.9. FABRİKA DEĞERLEMESİ
1256
08.9.1. Fabrika ile İlgili Kavramlar
1256
08.9.2. Fabrikanın Diğer Taşınmazlardan Ayrılan Yönleri
1257
08.9.3. Fabrika Türleri
1259
08.9.3.1. Emlak Vergisi Tebliğine Göre
1260
08.9.3.2. Yapım Tekniklerine Göre Fabrikalar
1260
08.9.3.3. Taşıyıcı Sistemine Göre
1261
08.9.3.4. Temel Sistemine Göre
1262
08.9.3.5. Çatı Sistemine Göre
1262
08.9.3.6. Cephe Sistemine Göre
1262
08.9.3.7. İş Sağlığı ve Güvenliği Tehlike Sınıfına Göre Fabrikalar
1262
08.9.3.8. Üretilen Ürüne Göre Fabrikalar
1263
08.9.3.9. Değerleme Kriterlerine Göre Fabrikalar
1263
08.9.4. Fabrikaların Tabi Oldukları Hukuk Kaynakları
1264
08.9.5. Fabrika Değerlemesinde Değer Tanımı ve Değerleme Yöntemleri
1265
08.9.5.1. Değerleme ile İlgili Tanımlar
1265
08.9.5.2. Fabrika Değerleme Yöntemleri
1267
08.9.5.3. Maliyet Yöntemine Dayalı Değerlemenin Tanımı ve Çeşitleri
1268
08.9.6. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar ve Talep Edilecek Belgelerle Bilgiler
1271
08.9.6.1. Fabrika Değerlemesi Öncesi Yapılacaklar
1271
08.9.6.2. Fabrika Değerlemesi Öncesi Talep Edilecek Bilgiler ve Belgeler
1272
08.9.7. Fabrika Değerlemesi Raporunda Bulunması Gereken Özet Bilgiler
1274
08.9.8. Fabrika Değerlemesinde Dikkat Edilecek Noktalar
1274
08.9.9. Fabrika Değerlemesi İçin Örnek
1279
08.10. İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ
1287
08.10.1. Genel Olarak İrtifak Hakları ve Değerleme
1287
08.10.2. Uygulamada İrtifak Hakkı Değerlemeleri
1293
08.10.3. Kamulaştırmada İrtifak Hakkı ve Uygulaması
1299
08.10.4. Diğer Örnekler
1305
08.10.5. İntifa Hakkı Değerlemesi
1310
08.10.6. Üst Hakkı Değerlemesi
1312
08.11. ŞEREFİYE DEĞERLEMESİ
1313
08.11.1. Yasalarda Şerefiye
1313
08.11.1.1. 3194 Sayılı İmar Yasası’na Göre Şerefiye
1313
08.11.1.2. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na Göre Şerefiye
1314
08.11.1.3. 1163 Sayılı Kooperatifler Yasası’na Göre Şerefiye
1315
08.11.1.4. Belediye ve Belediye Şirketlerince Yapılacak Konutların Şerefiye Değerlemesi
1316
08.11.2. Uygulama Açısından Şerefiye
1317
08.11.3. Şerefiye Amaçlı Değerlemeler İçin Uygulama Örnekleri
1320
08.11.3.1. Şerefiye Amaçlı Değerleme Raporları Nasıl Hazırlanır?
1321
08.11.3.2. Tamamlanmış Bir Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1325
08.11.3.2.1. Konum Faktörü
1325
08.11.3.2.2. Manzara Faktörü
1325
08.11.3.2.3. Kat Faktörü
1326
08.11.3.2.4. Cephe Sayısı Faktörü
1327
08.11.3.2.5. Yön Faktörü
1327
08.11.3.2.6. Sonuç
1328
08.11.3.3. Proje Aşamasındaki Konut Sitesi İçin Şerefiye Belirleme Amaçlı Değerleme Çalışması Örneği
1328
08.11.3.4. Dükkân, Mağaza vb. Ticari Alanların Şerefiye Belirlemeleri
1329
08.11.3.5. Mağaza Şerefiyesini Belirleme Çalışması Örneği
1331
08.12. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ VE DEĞERLEMESİ
1334
08.12.1. Ecrimisil ve İşgalci Kavramları
1334
08.12.2. Ecrimisilin Yasal Mevzuatı
1334
08.12.3. Ecrimisil Tespit İşlemleri
1336
08.12.3.1. Taşınmaz Tespit Tutanağı
1336
08.12.3.2. Tespit İşlemlerinde Süre
1337
08.12.3.3. Tespit Sonucu Ecrimisil Talep Etmenin Koşulları
1338
08.12.3.3.1. Hazineye Ait Taşınmazın İşgal Edilmiş Olması
1338
08.12.3.3.2. Kullanıcıların Hakkı Bulunmaması ve İdarenin Rızasının Olmaması
1338
08.12.4. Ecrimisil Bedeli Takdir İşlemleri
1338
08.12.5. Ecrimisil İhbarnamesi
1342
08.12.6. Ecrimisil Tahsil İşlemleri
1342
08.12.6.1. Vadesinde Ödenmeyen Ecrimisiller
1342
08.12.6.2. Ecrimisilin Taksitle Ödenmesi
1343
08.12.6.3. Ecrimisil Bedelinde İndirim
1343
08.12.7. İşgalin Devamı Halinde Ecrimisil
1344
08.12.8. Özellik Gösteren Ecrimisil İşlemleri
1344
08.12.9. Örnekler
1346
Ek 1: ALIŞTIRMA SORULARININ ÇÖZÜMLERİ
1349
BÖLÜM 07.2: KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ
1349
BÖLÜM 07.3: GELİR YÖNTEMİ
1355
BÖLÜM 07.4: İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ
1356
BÖLÜM 07.5: MALİYET YÖNTEMİ
1358
BÖLÜM 08.3: ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ
1360
Ek 2: TERİMLER VE SİMGELER
1363
Kaynaklar
1369
Yararlanılan Web Sayfaları
1382
Kavramlar Dizini
1383
Özgeçmişler
1397
Prof. Dr.–Müh. Erol KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1397
Dr.–Müh. Erdal KÖKTÜRK (Harita Y. Mühendisi)
1399
Yorumlar
Yorum yaz
Bu kitaba henüz yorum yapılmamış.
Bonus Card ( Garanti - Teb - Denizbank - Şekerbank vb. )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.649,00
1.649,00
Cardfinans ( Finansbank )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.649,00
1.649,00
Maximum Card ( İş Bankası - Ziraat Bankası )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.649,00
1.649,00
Worldcard ( YKB - Vakıfbank - Anadolubank - Albaraka )
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.649,00
1.649,00
Diğer Kartlar
Taksit Sayısı
Taksit tutarı
Genel Toplam
1
1.649,00
1.649,00
