^{Yargıtay Kararları Eşliğinde Uygulamalı ve Örnekli}Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
3. Baskıya Önsöz 5
Birinci Bölüm
YARGITAY KARARLARI İÇERİĞİNE UYGUN YANITLARLA ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMELERİ İLE İLGİLİ GENEL BİLGİLER
I. SÖZLEŞMELER 15
1. Tapulu Taşınmaz Mülkiyetinin Devrine İlişkin Sözleşmelerde Şekil 15
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 18
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kapsamında Yer Alan
“Satış Vaadi Sözleşmesi” 21
4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Unsurları ve Satış Bedeli 25
5. Temlik Sözleşmesinin Hüküm ve Sonuçları 27
6. Yapı Ortaklığı Niteliğindeki Sözleşmenin Hüküm ve Sonuçları 29
7. Halef Sıfatıyla Açılan Davada Yüklenici ile Arsa Sahibi Arasında “Zorunlu Dava Arkadaşlığı” Bulunduğu 30
8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme 41
9. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davasında Taraf Teşkili 42
10. Sözleşmenin İleriye ya da Geriye Etkili Sonuç Doğurur Şekilde Feshi 43
11. Şeklen Geçersiz Sözleşmelere Olanak Sağlayan Nedenler 43
12. Eser sözleşmesi –Hizmet Sözleşmesi– Yanların Birbirleri Karşısında Sorumlulukları 44
13. Harici Satış Sözleşmesi –Tapu İptali Tescil– Sebepsiz Zenginleşme 45
14. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi – Yapı Denetim Ücretinden Arsa Sahibi mi Yoksa Yüklenici mi Sorumlu? 47
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin “Önsözleşme” Yapılabilir mi? Sözleşme Hukuksal İşlemi 50
16. Kentsel Dönüşüm Projesi Çerçevesinde Daire Karşılığı Arsa Devir Sözleşmesi 53
17. İnançlı Sözleşme 54
18. Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi (Adi Ortaklık) 56
19. 6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre; Konut Finansman Sözleşmesi 61
İkinci Bölüm
UYUŞMAZLIKLAR VE HUKUKSAL YOL
I. YAPI RUHSATI 63
1. Yapı Ruhsatı Süresi Geçmiş İnşaatın Ruhsatlandırılmasından Kaynaklanan Çekişme 63
2. Yüklenicinin Ruhsat Alınmasında Temerrüde Düşmesi–Sözleşmenin Feshi 66
II. SÖZLEŞMENİN FESHİ 76
1. Yüklenicinin İnşaatı Belirli Seviyede Bırakması–Sözleşmenin Geriye Dönük Feshi 76
2. Arsa Sahibinin İflas Eden Yükleniciye Evvelce Devrettiği Tapunun İptal ve Tescilini İstemesi 83
III. TAPU İPTAL/TESCİL 85
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin Tapusunun İptali ve Tescilinin İstenmesi 85
2. Temlik Yasağının Varlığı Halinde 3. Kişinin Temlike Dayalı Arsa Sahibinden Mülkiyet Nakli İstemesi 94
3. 3. Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlamasının Koşulu 98
4. Takip Alacaklısının Yükleniciye Ait Dairenin Yüklenici Adına Tapu İptali ve Tescili İstemesi 100
5. Kooperatif Ortağının Arsa Sahibinden Tapu İptal ve Tescil İsteminde Bulunması 103
IV. EKSİK VE KUSURLU İŞLER 106
1. İnşaatta Eksik ve Kusurlu İşler Nedeniyle Tazminat İstenmesi 106
2. Tüketicinin Korunması Kapsamında Ayıplı Mal ve Sorumluluk 113
V. GECİKME TAZMİNATI 121
1. İnşaatın Yapım ve Tesliminde Gecikme Nedeniyle Maktu Tazminat İstenmesi 121
2. Yüklenicinin İnşaatı Teslimde Temerrüde Düşmesi Nedeniyle Gecikme Tazminatı İstemi 127
VI. TEMLİK SÖZLEŞMESİ 133
1. Yüklenici ile 3. Kişi Arasındaki Temlik Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Yapılmasının Yeterli Olacağı 133
2. Arsa Sahibi ile Üçüncü Kişi Arasındaki Temlikname 140
3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Sebepsiz Zenginleşme Davası Açması 143
VII. YÜKLENİCİYE AVANS TAPU DEVRİ–YOLSUZ TESCİL 149
1. Yükleniciye Tapunun Avans Olarak Geçirilmesi Yükleniciye Mülkiyet Hakkı Sağlamaz 149
VIII. KADEMELİ DEVİRDE YÜKLENİCİDEN PAY DEVRALAN 3. KİŞİNİN MÜLKİYET KAZANIMI 152
1. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ve Kademeli Devredilmiş Tapunun Arsa Sahibine İadesi 152
IX. UYGULAMADA KARŞILAŞILAN ÖRNEK SORUNLAR – İZLENECEK ÇÖZÜM YOLU 156
1. Yükleniciden Edinilen Dairenin, Bir Başka Kişiye Tapuda Yüklenici Tarafından Tekrar Satılması 156
2. İnşaatın Arsa Sahibine Geç Teslimi Nedeniyle Tazminat İstemi 157
3. Geç Teslim Nedeniyle Cezai Şart İstemi 159
4. Teslim Alınan Bağımsız Bölümlerin Projeye Aykırılığının Uzun Süre Sonra İleri Sürülmesi 161
5. İnşaat sözleşmesinin geçersizliğinin sonradan ileri sürülmesi 162
6. Götürü Olarak Üstlenilen İnşaatın Tamamlanmaması Nedeniyle İstemde Bulunulması 164
7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Bağımsız Bölüm Satımına Dayalı Hak Edinme 165
8. İnşaat Tamamlanmadan Bağımsız Bölüm Satın Alan Kişinin İstemi 167
9. Uygulamada Dava Konusu Yapılmış Satıcının Ayıptan (Sınırlamalardan) Sorumluluğuna İlişkin Örnekler 168
10. Yüklenicinin Zamanında İşe Başlamaması ve Arsa Sahibinin Erken Fesih İsteminde Bulunması 171
11. Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmeden Tapuda Yaptığı Satışla 3. Kişinin Edindiği Kaydın İptali 172
12. Yüklenici Şirketin İflas Etmiş Olması Halinde İş Sahibinin Tazminat İsteminde Husumet Tevcihi 173
13. Kısmi Dava Açma Olanağının Bulunup Bulunmadığı 174
14. Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacağın Islah Yoluyla Tahsilinde Faiz Başlangıcı 176
15. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Maktu Ve Rayiç Kira Gecikme Tazminatı 181
16. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmamış Taşınmazın Satışının Vaat Edilmesi 183
17. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesindeki Satış Vaadinin Hukuki Mahiyeti 185
18. Arsa Payı Yapım Sözleşmesine Dayalı Bağımsız Bölümün Satışının Vaat Edilmesi 189
19. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibini İfaya Zorlaması 191
20. Yükleniciden Edinilmiş Aynı Taşınmazın Tapuda Bir Başkasına Satılması 193
21. Sözleşmeye Aykırı Olarak Yüklenicinin Arsa Sahibine Bıraktığı Bağımsız Bölümleri Küçük Yaparak Eksik İşlerden Sorumluluğu 194
22. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat İstemi Davasında Ayıplı/Eksik İşler vs. Gibi Hususlarda Mahkemenin Araştıracağı Hususlar 196
23. Arsa Payı Düzeltilmesine Yönelik Dava 197
24. Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi Halinde Gecikme Tazminatı İstenemeyeceği 199
25. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Dönme (Fesih) Ne Şekilde Mümkün Olur? 200
26. Sözleşmenin Tek Yanlı Olarak Feshi Halinde Yüklenici Nelerin Tazminini İsteyebilir? 202
27. Nama İfaya İzin İsteme Hakkı Kime Aittir? 206
Üçüncü Bölüm
AÇIKLAMALI İLGİLİ BORÇLAR KANUNU HÜKÜMLERİ VE YARGITAY KARARLARI
(1) 6098 S. TBK M. 470/486 (818 S. BK M. 355/371) HÜKÜMLERİ 213
I. ESER SÖZLEŞMESİ 213
1. Tanımı 213
İlg. Yargıtay Kararları 222
2. Hükümleri 301
a. Yüklenicinin Borçları 301
aa. Genel Olarak 301
İlg. Yargıtay Kararları 303
ab. Malzeme Bakımından 306
Yargıtay Kararları 310
ac. İşe Başlama ve Yürütme 312
İlg. Yargıtay Kararları 314
b. Ayıp Sebebiyle Sorumluluk 334
ba. Ayıbın Belirlenmesi 334
İlg. Yargıtay Kararları 342
bb. İş Sahibinin Seçimlik Hakları 363
İlg. Yargıtay Kararları 367
bc. İş sahibinin Sorumluluğu 371
bd. Eserin Kabulü 372
İlg. Yargıtay Kararları 374
be. Zamanaşımı 383
İlg. Yargıtay Kararları 384
II. İŞ SAHİBİNİN BORÇLARI 390
1. Bedelin Muacceliyeti 390
İlg. Yargıtay Kararları 392
2. Bedel 394
a. Götürü Bedel 394
İlg. Yargıtay Kararları 397
b. Değere göre Bedel 412
İlg. Yargıtay Kararları 413
3. Sözleşmenin Sona Ermesi 421
a. Yaklaşık Bedelin Aşılması 421
b. Eserin Yok Olması 422
İlg. Yargıtay Kararları 424
c. Tazminat Karşılığı Fesih 424
İlg. Yargıtay Kararları 425
d. İş Sahibi Yüzünden İfanın İmkansızlaşması 428
e. Yüklenicinin Ölümü veya Yeteneğini Kaybetmesi 429
İlg. Yargıtay Kararları 432
(2) 6098 S. TBK M. 179/182 (618 S. BK M. 158/161) HÜKÜMLERİ 435
III. CEZA KOŞULU 435
1. Alacaklının Hakları 435
a. Cezanın Sözleşmenin İfası ile İlişkisi 435
İlg. Yargıtay Kararları 440
b. Ceza ile Zarar Arasındaki İlişki 459
İlg. Yargıtay Kararları 460
c. Kısmi İfanın Yanması 463
İlg. Yargıtay Kararları 464
2. Cezanın Miktarı, Geçersizliği ve İndirilmesi 464
İlg. Yargıtay Kararları 466
(3) 6098 S. TBK M. 183/194 (618 S. BK M. 162/172) HÜKÜMLERİ 469
IV. ALACAĞIN DEVRİ 469
1. Koşulları 469
a. İradi Devir 469
aa. Genel Olarak 469
Yargıtay Kararları 471
ab. Şekil 483
Yargıtay Kararları 483
b. Yasal veya Yargısal Devir ve Etkisi 490
Yargıtay Kararları 491
2. Devrin Hükümleri 492
a. Borçlunun Durumu 492
aa. İyi Niyetle Yapılan İfa 492
ab. İfadan Kaçınma ve Tevdi 494
ac. Borçluya Ait Savunmalar 495
İlg. Yargıtay Kararları 497
ad. Öncelik Hakları ve Bağlı Hakların Geçişi 500
İlg. Yargıtay Kararları 500
ae. Senet ve Belgelerin Teslimi ve Bilgi Verilmesi 502
V. GARANTİ 502
1. Genel Olarak 502
İlg. Yargıtay Kararları 504
2. İfaya Yönelik Devir 504
3. Sorumluluğun Kapsamı 505
4. Özel Hükümlerin Saklılığı 506
Kaynakça 507
Yazarın Yayınlanmış Eserleri 509
Kavramlar Dizini 519