Eşya Hukuku
Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN
Prof. Dr. Özer SELİÇİ
Prof. Dr. Saibe OKTAY ÖZDEMİR
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ
Sayfa
I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU 1
II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI . 2
A. Kavram 2
1) Klâsik görüş . 2
2) Şahısçı görüş 3
3) Birleştirici görüş . 3
B. Unsurları . 5
1) Eşya 5
a) Kavram 5
b) Özellikli cismani varlıklar ve bunların eşya olma şartları . 7
aa) İnsan vücudu ve vücut unsurları 7
bb) Ceset.10
cc) Hayvanlar. 10
dd) Fikir ve sanat ürünleri 10
c) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) 11
aa) Bağımsız ve sürekli haklar. 11
bb) Doğal güçler, enerji 11
cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar 12
dd) Bütünüyle malvarlığı. 12
ee) Hayvanlar. 13
d) Eşya çeşitleri ve ayrımın aynî haklar yönünden önemi . 14
aa) Taşınır eşya - Taşınmaz eşya 14
bb) Basit eşya - Birleşik eşya - Eşya birliği 15
cc) Misli eşya - Gayrimisli eşya . 16
dd) Tüketime tabi olan-olmayan eşya . 17
ee) Bölünebilen-bölünemeyen eşya 18
ff) Özel mülkiyete tabi olabilen-özel mülkiyete tabi olamayan eşya 18
gg) Sahipli eşya – Sahipsiz eşya (res nullius) 22
2) Eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet . 23
3) Herkese karşı ileri sürülebilirlik 25
III. AYNÎ HAKLARIN DİĞER HAKLARDAN AYRILMASI . 25
1) Diğer mutlak haklardan ayrılması . 25
2) Alacak haklarından ve özellikle eşyaya bağlı borçlardan (Realobligation) ayrılması . 25
a) Ayrımın dayanağı . 25
b) Ayrımın sonuçları 28
IV. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI . 28
1) Sağladığı yetkiye göre . 28
a) Mülkiyet hakkı . 28
b) Sınırlı aynî haklar . 28
aa) İrtifak hakları . 29
bb) Rehin hakları . 29
cc) Taşınmaz Yükü. 29
2) Hakkın konusu olan şey’e göre 29
3) Hak sahibinin tayin ediliş tarzına göre 30
V. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER . 31
1) Belirlilik (muayyenlik) prensibi 32
2) Kamuya açıklık (aleniyet) prensibi 33
3) İnancın korunması prensibi 34
4) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık prensibi . 34
5) Hak düşürücü süre ve zamanaşımı işlememesi prensibi 36
VI. EŞYA HUKUKU AÇISINDAN 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ
KANUNUNUN HAZIRLIK ÇALIŞMALARI VE GEREKÇESİ 37
VII. EŞYA HUKUKUNUN AÇIKLAMASINDA İZLEYECEĞİMİZ PLÂN 38
BİRİNCİ KISIM
ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ
Birinci Bölüm
ZİLYETLİK
§ 1. Genel Bakış 41
§ 2. Zilyetlik Kavramı, Zilyetliğin Niteliği, Zilyetliğe Bağlanan Sonuçlar 43
I. KAVRAM 43
II. ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ . 51
III. ZİLYETLİĞE BAĞLANAN SONUÇLAR 53
§ 3. Zilyetliğe Tâbi Şeyler 54
1) Eşya vasfını taşıyan cismani varlıklar üzerinde zilyetlik de cereyan eder 54
2) Bir şeyin parçaları üzerinde zilyetlik mümkündür 55
3) Özel mülkiyete tabi olabilen eşya üzerinde zilyetlik söz konusu olabilir 56
4) Taşınmazlarda sicil kaydı zilyetliğin yerini tutar 56
§ 4. Zilyetliğin Çeşitleri . 56
1) Haklı-Haksız zilyetlik 57
2) İyi niyetli-Kötü niyetli zilyetlik . 57
3) Malik sıfatıyla-Başka sıfatla zilyetlik 57
4) Asli-Fer’i zilyetlik . 58
5) Kendisi için-Başkası için zilyetlik ve hizmet zilyetliği (zilyet yardımcılığı) 61
6) Dolaylı-Dolaysız zilyetlik 63
7) Tek başına-Birlikte (müşterek ve elbirliğiyle) zilyetlik . 64
§ 5. Zilyetliğin Kazanılması ve Kaybı 65
I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI 65
1) Aslen kazanma . 66
2) Devren kazanma . 67
3) Tesisen (kurulmaya bağlı) kazanma . 67
4) Miras yolu ile kazanma 68
II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ . 69
1) Kısa elden teslim (zilyetlik sıfatının değiştirilmesi) yoluyla zilyet kılma . 69
2) Eşya üzerinde fiili hâkimiyet sağlanması yolu ile zilyetlik devri
(yeni zilyedin dolaysız -doğrudan- zilyet kılınması):. 70
a) Malın teslimi 71
b) Araçların teslimi 73
c) Malın, yeni zilyetin fiili hâkimiyetine bırakılması 73
3) Eşya üzerinde fiili hâkimiyet sağlanmadan zilyetlik devri (Yeni zilyedin,
dolaylı -vasıtalı- zilyet kılınması) 74
a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma 75
b) Hükmen teslim . 76
c) Zilyetliğin havalesi 79
d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi . 84
III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ . 85
1) Zilyedin arzusu ile sona erme 85
2) Fiilî hâkimiyet kaybı . 86
§ 6. Zilyetliğin Korunması . 87
I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI 88
II. ZİLYETLİK DAVALARI 91
1) Zilyetliğin gasbında iade ve tazminat davaları 92
a) Zilyetliğin iadesi davası . 92
b) Tazminat davası . 94
2) Zilyetliğe saldırı halinde açılacak davalar . 95
a) Saldırıya son verilmesi talebi . 95
b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi . 97
c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi . 97
3) Hak düşürücü süreler . 97
4) Yargılama usulü . 98
III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI 99
1) Amaç 99
2) Usul . 100
a) Yetkili makam 100
b) Başvuru 100
c) Soruşturma ve karar . 101
3) Kararın sonuçları 101
a) İdare bakımından . 101
b) Haklara etkisi bakımından . 101
c) Uygulanması bakımından 102
4) Saldırının tekrarlanmasında ceza yaptırımı . 102
§ 7. Taşınırlarda Zilyetliğin Hak Karinesi Oluşu 103
I. KARİNELER . 104
1) Mülkiyet karinesi . 104
2) Başkasının mülkiyet karinesine dayanma 106
3) Fer’î zilyetlikte karine 107
II. KARİNENİN ROLÜ 118
A. Hâlihazır zilyedin hak karinesine dayanan savunması 108
B. Önceki zilyedin hak karinesine dayanan talebi : Taşınır davası . 109
1) Taşınır davasının şartları 109
a) Zilyetliğin irade dışı sona erdirildiği ispat edilmelidir 109
b) Şimdiki (hâlihazır) zilyedin üstün hak karinesi geçersiz kılınmalıdır. 111
aa) Birinci imkân: Şimdiki zilyedin zilyetliği kötü niyetle
kazandığının ispatı. 111
bb) İkinci imkân: Malın elinden rıza dışı çıktığının ispatı. 112
2) Taşınır davasının özellikleri 116
a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri . 116
b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri 118
C. Zilyetlik karinesine güvenerek kazanılan hakkın korunması 119
1) İyi niyetle kazanmanın tam korunduğu haller . 120
a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 120
b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması 124
2) İyi niyetle kazanmanın korunmadığı haller . 125
3) İyi niyetle kazanmanın kısmen korunduğu haller 125
§ 8. Taşınmazlarda Hak Karinesi . 125
I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 126
II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA . 127
§ 9. Zilyetliğin Geri Verilmesine Uygulanacak Hükümler . 128
I. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU . 131
1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı . 132
2) Yaptığı giderler (masraflar) bakımından talep hakkı . 133
a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları . 133
b) Zilyedin masrafları talep hakkı 134
II. GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN
(KÖTÜ NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU 136
1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı . 136
2) Giderleri talep hakkı 146
İkinci Bölüm
TAPU SİCİLİ
§ 1. Genel Bakış 147
§ 2. Tapu Sicili Kavramı ve Unsurları . 152
I. KAVRAM 152
II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR. 153
1) Temel sicil: Tapu kütüğü 153
2) Kat mülkiyeti kütüğü . 154
3) Yevmiye defteri 155
4) Belgeler 155
5) Planlar 155
III. YARDIMCI SİCİLLER . 157
1) Aziller sicili 157
2) Düzeltmeler sicili . 157
3) Kamu orta malları sicili . 158
4) Tapu envanter defteri . 158
5) İdari sınırlar kayıt defteri . 158
IV. TAPU SİCİLİ BULUNMAYAN YERLERDE TUTULAN DEFTERLER . 158
1) Zabıt (kayıt) defteri 158
2) Kat mülkiyeti zabıt defteri . 159
3) İpotek kayıt defteri . 159
4) Fihrist defteri 159
5) Diğer defterler 160
§ 3. Tapu Sicili Teşkilatı ve Devletin Sorumluluğu . 160
I. TEŞKİLAT . 160
II. TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN
SORUMLULUĞU . 161
1) Tapu sicilinin tutulmasından doğan bir zarar bulunmalıdır 162
2) Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır . 164
a) Zarar tapu sicilinin tutulmasından doğmalıdır . 164
b) Tapu sicili hukuka aykırı tutulmalıdır. 167
3) Uygulanacak esaslar 169
§ 4. Tapu Sicili Sistemimize Hâkim Olan Prensipler 172
I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ 172
II. TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN
TESCİL GEREKMESİ 172
III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI 173
IV. TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ . 174
V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI . 174
1) Prensip . 174
2) Kamuya açıklık prensibinin sonucu 176
§ 5. Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi 177
I. UYGULANACAK HÜKÜMLER . 177
II. KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI
VE TAPULAMANIN YAPILIŞI . 179
A. Taşınmaz kavramı . 179
1) Arazi 179
2) Bağımsız ve sürekli haklar . 180
a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır . 181
b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir . 182
c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 184
d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir . 184
3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler 184
B. Kadastro (Tapulama) . 185
1) 21.6.1987 tarih, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’ndan önceki düzenleme 186
2) 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca kadastro . 187
a) Kanunun amacı ve uygulama alanı 187
b) Uygulanacak metod 189
c) Teşkilat . 189
d) Kadastro hazırlık çalışmaları 190
e) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri . 193
f) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar . 195
g) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz 203
h) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 206
i) Taşınmaz tespitinin sonucu 208
III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR . 213
IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ . 218
1) Ayırma 219
2) Birleştirme 220
a) Genel kural 220
§ 6. Taşınmaza Ait Kütük Sayfasına Yapılacak Kayıtlar . 221
I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ 221
II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ. 221
A. Tescil . 221
1) Kavram 221
2) Tescil için gerekli şartlar 222
a) Talep-İstem (Anmeldung/Réquisition) . 222
aa) Talep yetkisi 223
bb) Talebin şekil ve içeriği 226
cc) Talebin hukuki niteliği. 228
b) Belgeleme (Légitimation/Ausweisen) 229
aa) Talep yetkisinin belgelenmesi . 230
bb) Hukuki sebebin belgelenmesi . 231
cc) Belgelerin noksanlığı 231
3) Tescilin yapılışı 231
a) Mülkiyet hakkının tescili 233
b) İrtifakların ve taşınmaz yüklerinin tescili . 234
c) Rehin haklarının tescili . 235
4) Tebliğ . 235
B. Terkin . 235
1) Terkin için gerekli şartlar . 236
a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler . 236
b) Sicili düzeltici terkinler 237
aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 237
bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa . 238
2) Terkin tarzı . 239
C. Kaydın değiştirilmesi . 239
III. ŞERHLER . 240
A. Kişisel hakların şerhi 240
1) Medeni Kanunda belirtilenler 241
2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilenler . 242
3) Özel kanunla kabul edilenler . 242
B. Tasarruf yetkisine ait kısıtlamaların şerhi 245
1) Medeni Kanunda belirtilenler 245
a) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 245
b) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre . 246
c) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması. 247
d) Aile Konutu 247
e) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin
sınırlandırılması 248
2) Medenî Kanun dışında belirtilenler . 248
a) İskân Kanunu gereğince verilen yerlere ilişkin kısıtlamalar 248
b) Arabuluculuk başvurusu olan uyuşmazlıklarda. 248
c) Kamulaştırma kararı . 249
d) Ticari şirketlere sermaye olarak taşınmaz konulması 249
C. Geçici tescillerin şerhi 249
1) Medeni Kanunda öngörülenler 249
a) Aynî hak iddiası 249
b) Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan tamamlanmasına kanunen imkân verilenlerin talepleri 250
2) Usul 251
D. Özel Kanunlarda yanlış olarak şerhin öngörüldüğü haller 252
1) Kooperatifler Kanunu m. 15/2 . 252
2) Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24 . 252
3) İmar Kanunu m. 33 252
4) 1515 Sayılı Kanun m. 2 . 253
5) Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu
Kanunu m. 5, 24 . 254
6) 1164 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun m. 11 254
7) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8A . 254
IV. BEYANLAR 254
1) Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanınca Çıkarılan
Yönetmeliği’nde belirtilenler . 255
2) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilenler . 256
3) Kadastro Kanunu’nda belirtilenler . 257
4) Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nda belirtilenler 257
5) İmar Kanunu’nun 11. maddesinde belirtilen beyan . 258
6) 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 12. maddesinde belirtilen beyan . 258
7) 2981 sayılı Kanun’da belirtilen beyan . 259
8) Kamulaştırma Kanunu’nun 30. maddesinde belirtilen beyan 259
9) Kentsel Dönüşüm Kanunu ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen beyanlar. 259
V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER . 260
§ 7. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükmü . 260
I. TESCİLİN HÜKMÜ . 260
A. Tescilin olumsuz hükmü . 261
1) Tescil prensibinin mülkiyet hakkındaki istisnaları 262
2) İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması 263
3) Rehin hakkının tescilsiz kazanılması . 263
B. Tescilin olumlu hükmü: iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması . 264
1) Uygulama şartları . 265
a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir . 265
b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir 265
c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir . 267
d) Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır . 268
e) Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu
unsurlar geçerli olmalıdır 271
2) Uygulama halleri 272
a) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına giren haller . 272
b) Medeni Kanun m. 1023’ün kapsamına girmeyen haller 274
aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller . 274
bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi tescil edilmiş haklar . 275
cc) Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukuki sebepteki sakatlıklar 275
dd) Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler . 275
ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki sakatlıklar 276
ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar 277
3) İyi niyetin etkisi . 280
C. Aynî hakkın içeriğinin belirlenmesi . 282
II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ 282
1) Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi 282
2) Şerhler 283
a) Kişisel hakların şerhinin hükmü 283
b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü . 286
aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar . 287
bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 288
cc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması . 290
dd) Aile Konutu . 290
ee) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler 291
ff) Medeni Kanun dışında öngörülen tasarruf yetkisinin
kısıtlanmasına ait şerhler . 292
c) Geçici tescilin şerhinin hükmü 292
3) Beyanlar . 293
§ 8. Tapu Kütüğüne Yapılan Kayıtların Hükümsüzlüğü 295
I. YOLSUZ TESCİL . 295
A. Yolsuz tescilin sakıncaları 295
B. Yolsuz tescilin düzeltilmesi . 296
1) Medeni Kanuna göre 296
a) Tescil yapılırken mevcut olan veya tescilde olan yolsuzluklarda . 296
aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz
olması . 297
aaa) Düzeltme (tashih) davası 297
bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme 300
bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden
yolsuz olması 301
b) Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma
uymayan tescillerde . 303
aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde . 303
bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 303
2) Özel Kanunlara göre 303
a) 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12 303
b) 5543 sayılı İskân K. m. 20 . 304
c) 2644 sayılı Tapu K. m. 31 304
II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU 304
1) Taşınmazı teşhise yarayan bilgi 304
2) Yolsuz şerhler 305
3) Yolsuz beyanlar 306
İ K İ N C İ K I S I M
MÜLKİYET
Birinci Bölüm
GENEL HÜKÜMLER
§ 1. Mülkiyet Kavramı . 309
§ 2. Mülkiyetin İçeriği 311
I. AKTİF YETKİ . 312
II. KORUYUCU YETKİ 314
1) İstihkak davası (rei vindicatio/Action en revendication/
Eigentumsherausgageanspruch) . 316
a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği . 316
b) Davacı-davalı sıfatları . 319
2) Elatmanın Önlenmesi (müdahalenin men’i) davası (actio negatoria/
Action négatoire/Eigentumsfeiheitsklage) . 320
a) Genel olarak 320
b) Davacı-davalı sıfatları . 323
§ 3. Mülkiyetin Konusu ve Kapsamı 325
I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR 326
1) Tanım ve hükmün amacı. 326
2) Bütünleyici parça vasfının kazanılması . 327
a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme . 328
b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma . 329
3) Bütünleyici parça vasfının kaybı ve hukuki sonuçları . 331
4) Ayrıca bütünleyici parça sayılan şeyler ve özellikle ürünler . 332
a) Yapılar ve dikili bitkiler 332
b) Doğal ürünler . 333
aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler 333
bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü verimler . 334
5) Bütünleyici parça sayılmanın hukuki sonuçları . 335
II. EKLENTİ 336
1) Tanımı ve hükmün amacı . 336
2) Eklenti vasfının kazanılması . 337
a) Özgüleme (tahsis) . 337
b) Dış bağlantı . 339
3) Eklenti olmanın hukuki sonuçları 339
§ 4. Mülkiyetin Çeşitleri 343
I. GENEL OLARAK . 343
II. PAYLI MÜLKİYET 345
1) Kavram . 345
2) Paylı mülkiyetin kurulması 347
a) Hukuki işlem ile . 348
b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile 348
c) Kanun gereği 348
3) Paydaşların payları bakımından durumları 349
a) Pay oranı 349
b) Paydaşın payında tasarrufu 350
c) Paydaşın hakkını koruması 353
4) Paylı mülkiyet birliği ve idaresi . 356
5) Paydaşların malın bütünü bakımından yetkileri 363
a) Yönetime katılma yetkisi 363
b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi 363
c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri . 367
d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi . 371
6) Paydaşların giderlere ve yükümlülüklere katılması . 373
7) Paylı mülkiyetin sona ermesi . 374
a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi 374
aa) Payın devri yoluyla . 374
bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması 374
cc) Terk yoluyla 375
b) Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle
paylaşma (taksim) . 376
aa) Paylaşma isteme hakkı 376
bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları . 378
aaa) Paylı mal sürekli bir amaca özgülenmiş ise. 379
bbb) Sözleşme ile paylaşma hakkı sınırlanmışsa. 382
ccc) Uygun olmayan bir zaman ise 383
ddd) Kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz varsa 384
cc) Paylaşmanın yapılışı . 384
III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ . 392
1) Kavram . 392
2) Elbirliği mülkiyetinin kurulması 394
a) Elbirliği ortaklığı halleri . 394
b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması 395
3) Elbirliği mülkiyetinde ortakların durumu 396
4) Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi . 401
5) Elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen eleştiriler 404
İkinci Bölüm
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
§ 1. Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu . 405
§ 2. Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması . 406
I. GENEL OLARAK KAZANMA TARZLARI . 406
1) Aslen kazanma – Devren kazanma 406
2) Tescille kazanma - Tescilden önce kazanma . 406
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 407
1) Genel olarak şartları . 407
2) Kazanma sebebi . 408
a) Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle
aykırılığın sonuçları 409
aa) Şekil ve şeklin kapsamı 409
bb) Resmi şekli gerçekleştirecek makam ve resmi şeklin istisnaları . 411
cc) Devir borcu yükleyen geçerli bir hukuki işlemin sonuçları. 416
dd) Şekle aykırılığın sonuçları. 417
ee) Şekle aykırılığın ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılmasını teşkil etmesi 422
b) Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi . 427
aa) Vekâletnamenin şekli 427
bb) Özel yetki . 429
cc) Temsil yetkisinin kapsamı . 429
c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 430
d) İnançlı mülkiyet devri (temlik) . 436
e) Namı müstear 444
f) Taşınmaz satış vaadi . 447
aa) Niteliği 447
bb) Şekli 448
cc) Hükmü . 451
dd) Tapuya şerh verilmesi 453
ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları . 456
g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu 461
III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ 466
1) Medeni Kanun’un 705. maddesinde belirtilenler 468
a) Miras 468
b) Mahkeme kararı . 469
c) Cebrî icra 472
d) İşgal 472
aa) Tanım ve şartları . 472
bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz 473
cc) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılamayacak taşınmazlar . 474
dd) İşgal fiili ve sonuçları 477
ee) İmar ve ihyanın sonuçları . 478
e) Kamulaştırma (İstimlâk) 479
2) Medeni Kanun’un 705. maddesinde belirtilmemiş olanlar . 481
a) Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya kuruluşuna geçmesi. 481
b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi 482
c) Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 482
d) Yeni arazi oluşması . 482
aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 483
bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 483
cc) Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden
gelmiş olmalıdır 485
dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır 485
e) Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya
sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi . 485
f) 5543 sayılı Kanun uyarınca tahsis 486
IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI 487
A. Olağan zamanışımı (Sicile dayanan zamanaşımı) . 488
1) Olağan zamanaşımı ile kazanımın koşulları . 488
a) Taşınmaza ilişkin şart 488
b) Kazanana ilişkin şart . 489
c) Zilyetliğe ilişkin şart 490
2) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü . 493
B. Olağanüstü zamanaşımı (Sicil dışı zamanaşımı) . 494
1) Uygulanacak hükümlere genel bakış. 494
2) MK. m. 713’e göre olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın koşulları . 495
a) Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır 496
aa) Taşınmaz tapusuz veya tapudan kime ait olduğu
anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait taşınmaz olmalıdır . 496
aaa) Tapusuz taşınmazlar . 497
bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip
şahsa ait olması 497
bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya
elverişli olmalıdır 502
b) Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle
zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır 511
aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi . 511
aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik . 511
bbb) Davasız zilyetlik 513
ccc) Aralıksız zilyetlik . 514
bb) Zilyetliğin ispatı 517
c) Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra
işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 520
3) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü 524
4) 1515 sayılı Kanun 525
§ 3. Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybı 526
I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI 526
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI . 527
1) Taşınmazın tamamen yok olması . 527
2) Taşınmaz mülkiyetini terk 528
3) Kamulaştırma . 530
§ 4. Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı . 536
I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN YATAY KAPSAMI 537
1) Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda sınır 537
2) Tapuda kayıtlı olmakla beraber henüz kadastrosu yapılmış olmayan
taşınmazlarda sınır . 542
3) Tapusuz taşınmazlarda sınır . 545
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN DİKEY KAPSAMI 545
III. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MADDE İTİBARİYLE KAPSAMI 548
A. Arazide inşa olunan şeyler : Yapılar . 549
1) Prensip 549
2) Prensibin yapının haksız olması halindeki sonuçları 552
a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması . 554
aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi 554
bb) Tazminat talebi 556
cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi . 558
aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır 559
bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla olmalıdır 559
ccc) Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep
reddedilmiş olmalıdır . 560
ddd) Malzeme sahibi MK. m. 723 uyarınca tazminat talep
etmemiş olmalıdır . 560
b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması . 562
aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı . 563
bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme
malikinin tazminat talebi . 565
cc) Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin
malzeme malikine geçirilmesi talebi . 569
c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 573
aa) Arazi malikinin hakları . 573
bb) Malzeme malikinin hakları . 574
cc) Yapıyı yapanın hakları . 574
3) İstisnalar . 574
a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) 576
aa) Üst hakkının niteliği 576
bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması . 579
b) Mecralar 580
c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) . 584
aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü 585
aaa) Malik, diğer arazideki yapının kendi arazisine taşmasına
izin vermeyi taahhüt etmişse . 585
bbb) Böyle hiçbir taahhüt yoksa 586
bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan
kısmın hukuki durumu 589
aaa) İrtifak hakkı varsa. 589
bbb) İrtifak hakkı yoksa 590
B. Arazi üzerine dikilen fidanlar : Dikili bitkiler . 595
C. Arazideki kaynaklar . 597
1) Prensip 597
2) Kaynak üzerindeki hakkın korunması 600
3) Aynı yataktan beslenen kaynaklar 601
§ 5. Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları . 602
I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 603
1) Şerhedilmiş alım hakkı 603
2) Şerhedilmiş geri alım hakkı . 607
3) Şerhedilmiş ön alım hakkı . 610
a) Sözleşmesel ön alım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli 610
b) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılması . 611
c) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasının sonuçları . 616
d) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasında süreler 620
II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR 623
A. Kamu hukukuna dayanan kısıtlamalar 624
1) Kazı ve yapı yaparken uyulacak kurallar . 625
2) Dikilecek şeylerde uyulacak hükümler . 626
3) Araziye sınırlık koyma mecburiyeti . 626
4) Toprağın iyileştirilmesi . 626
5) Özel bir kanunla getirilmiş kısıtlama: Afet riskinin önlenmesi . 628
B. Özel hukuka dayanan kısıtlamalar 630
1) Genel olarak 630
a) Doğrudan doğruya kısıtlama-Dolaylı kısıtlama ayrımı 630
b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım 632
c) Korunan kişiler bakımından ayrım 633
2) Yasal ön alım hakkı 633
a) Paylı mülkiyette. 633
aa) Yasal ön alım hakkının niteliği . 633
bb) Yasal ön alım hakkının kullanılması . 635
cc) Yasal ön alım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları . 638
dd) Yasal ön alım hakkının kullanılmasında süreler . 640
ee) Birden çok paydaşın ön alım hakkını kullanması . 642
ff) Yasal ön alım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat 643
b) Tarım arazilerinde. 644
3) Komşuluk lehine konulmuş kısıtlamalar (komşuluk ilişkisi) 645
a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar . 645
b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 651
c) Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine
geçmesine katlanma yükümlülüğü 653
d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü . 654
e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü 655
f) Zorunlu geçit : Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü . 661
g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü . 669
h) Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü 672
4) Herkesin yararlanabileceği kısıtlamalar . 672
a) Orman ve mer’alara girme . 673
b) Düşen şeylerin aranması . 674
c) Zorunluluk hali . 675
§ 6. Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu . 676
I. GENEL BAKIŞ . 676
II. TANINAN DAVALAR 677
1) Eski hale getirme davası 677
2) Tazminat davası . 679
3) Tehlikenin giderilmesi davası 679
III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI . 680
1) Mülkiyetin yasal kısıtlamalara aykırı kullanılması . 680
a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma 680
b) Kaçınılmaz taşkınlıklar . 681
c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış . 682
2) Kusur dışında haksız fiil sorumluluğunun şartları . 682
IV. DAVA HAKKI SAHİPLERİ 684
V. MALİK DIŞINDA SORUMLULAR 685
VI. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN DURUMU 686
§ 7. Taşınmaz Mülkiyetinin Özel Bir Çeşidi: Kat Mülkiyeti 688
I. GENEL BAKIŞ . 688
II. KAVRAM VE NİTELİK . 691XXIX
1) Kat mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti kavramı 692
2) Kat irtifakı kavramı 701
III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER . 701
IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 702
1) Genel prensipler . 702
a) Kat mülkiyeti, ancak tümü kâgir olan ve tamamlanmış bulunan binalarda kurulabilir 703
b) Gerekli niteliğe sahip bir binada kat mülkiyeti ancak binanın tamamı bu tarz mülkiyete özgülenmek şartıyla kurulabilir. 704
2) Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması 705
a) Resmi senet . 705
b) Kat mülkiyetinin tescili 710
3) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması . 712
4) Kat mülkiyetinin kat irtifakına dayanılarak kurulması 716
V. KAT İRTİFAKI 718
1) Genel bakış . 718
2) Kavram ve niteliği 718
3) Kat irtifakının kurulması 719
a) Genel olarak 719
aa) Uyulacak esaslar . 720
bb) Resmi senet düzenlenmesi 721
cc) Tescil . 722
b) 2814 sayılı Kanun ile kabul edilen hüküm 723
4) Kat irtifakının hükümleri . 724
a) Kat irtifakı sahiplerinin hak ve borçları . 724
aa) Binanın inşası 724
bb) Kat mülkiyetine geçme hakkı . 727
b) Yönetici tayini imkânı 727
c) Kat irtifakına konu olan anataşınmazda paylaşma istenememesi ve
ön alım (şuf›a) hakkı bulunmaması 729
d) Başka irtifak kurulamaması 729
5) Kat irtifakının sona ermesi . 729
a) Genel olarak . 729
b) KMK. m. 49’a göre sona erme sebepleri . 730
VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI 731
A. Kat maliklerinin hakları . 731
1) Bağımsız bölümlerde 731
2) Ortak yerlerde . 732
B. Kat maliklerinin yükümlülükleri 735
1) Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü 736
2) Bağımsız bölüm ve eklentileri ile ilgili yükümlülükler 738
a) Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma yükümlülüğü . 738
b) Bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama yükümlülüğü. 743
c) Onarım için bağımsız bölümüne girme izni verme ve bölümünde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü . 745
3) Anataşınmaz ve ortak yerlerle ilgili yükümlülükler . 746
a) Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü . 746
b) Genel giderlere katılma borcu . 751
aa) KMK. m. 20/1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir: 753
aaa) Anataşınmaz sigorta ettirilmişse, sigorta primleri . 753
bbb) Ortak yerlere ilişkin bakım, koruma, güçlendirme ve
onarım ile yönetim ve işletme giderleri . 754
bb) KMK. m. 20/1’de belirtilen genel giderlere katılma payı, değişiktir . 755
cc) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler 758
aaa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi 758
bbb) Gecikme tazminatı . 760
ccc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili . 761
ddd) Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm
üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı . 762
eee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik (imtiyaz) . 764
VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM . 764
A. Yönetim plânı . 765
B. Genel Kurul = Kat Malikleri Kurulu . 769
1) Oluşması ve yetkileri 769
2) Genel kurul toplantısı . 771
a) Genel olarak 771
b) Oy hakkı ve karar nisabı . 773
c) Oy birliği aranan haller . 774
d) Beşte dört çoğunluk aranan hal . 777
e) Üçte iki çoğunluk aranan özel bir hal . 777
f) Sayı ve arsa payı çoğunluğu aranan haller 780
C. Yönetici 784
1) Tâyini 784
2) Görevi . 786
3) Hakları 793
4) Sorumluluğu . 793
5) Yöneticinin istifası veya azli . 795
6) Dışarıdan atanan yöneticinin tahsis edilen yeri tahliye etmesi 795
D. Denetçi veya denetim kurulu 795
VIII. KAT MÜLKİYETİ DÜZENİNİN İYİ İŞLEMESİ İÇİN ALINAN
TEDBİRLER . 796
A. Paylı mülkiyet açısından 796
1) Paylaşma istenememesi 796
2) Yasal ön alım hakkı bulunmaması 797
3) Tahliye kolaylığı . 797
4) Tebligat kolaylığı 798
B. Borç ve yükümlülüklere uymayı sağlamak açısından . 798
1) Genel olarak 798
2) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile devredilmesi . 798
a) Zorunlu devrin şartları 799
aa) Genel hüküm . 799
bb) Özel haller 799
b) Dava konusu ve taraflar 800
c) Dava hakkının düşmesi . 801
C. Uyuşmazlıkların çözümü açısından özel muhakeme usulü 802
1) Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hâkimin müdahalesi istenebilecek
uyuşmazlıklar 802
2) Taraflar 806
3) Davada görev, yetki ve uygulanacak yargılama usulü 808
IX. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ . 811
1) Kütükteki kaydın terkini ile sona erme . 811
2) Ana taşınmazın tamamen yok olması ile sona erme 812
3) Ana taşınmazın kamulaştırılması ile sona erme . 812
4) Ana taşınmazın harap olması ile sona erme . 813
a) Ana taşınmazın tümünün harap olması 813
b) Ana taşınmazın kısmen harap olması . 814
X. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN
ÖNCE KAT MÜLKİYETİ İHTİYACINI KARŞILAYAN
DURUMLARIN KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA UYDURULMASI 815
1) Tapu K. m. 26’ya göre müşterek (paylı) mülkiyet - irtifak rejimine
tabi taşınmazların Kat Mülkiyeti Kanunu’na uydurulması 815
2) Medeni Kanundan önce kurulmuş hakların kat mülkiyetine
uyarlanması 817
XI. TOPLU YAPILARA İLİŞKİN DÜZENLEME . 818
1) Toplu yapılarda kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması . 820
2) Toplu yapılarda yönetim 824
a) Kanun’daki düzenleme . 824
b) Yönetim organları . 827
aa) Kat malikleri kurulları . 827
aaa) Blok kat malikleri kurulu . 827
bbb) Blok olmayan yapılar malikleri kurulu 827
ccc) Ada kat malikleri kurulu 827
ddd) Toplu yapı kat malikleri kurulu 828
bb) Temsilciler kurulları 828
aaa) Blok temsilciler kurulu . 828
bbb) Ada temsilciler kurulu 829
ccc) Toplu yapı temsilciler kurulu 830
cc) Yöneticiler ve denetçiler 830
aaa) Blok yöneticisi ve denetçisi 830
bbb) Blok niteliğinde olmayan yapılar yönetici ve denetçisi 830
ccc) Ada yöneticisi veya denetçisi . 831
ddd) Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi. 831
3) Toplu yapılarda ortak giderlere katılma . 831
XII. ÖZEL KANUNA GÖRE ORTAKLAŞTIRMA (ŞUYULANDIRMA)
HALİNDE KAT MÜLKİYETİNİN DURUMU. 832
XIII. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN ELEŞTİRİLMESİ 833
XIV. DEVRE MÜLK HAKKI 834
1) Genel bakış . 834
2) Kavram . 834
3) Devre mülk hakkının kurulması . 835
a) KMK. m. 57’ye göre devre mülk hakkı, ancak mesken olarak
kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümde kurulabilir . 835
b) Bir binada veya bağımsız bölümde, devre mülk hakkına sahip
olacak kimseler bu binaya veya bağımsız bölüme paylı mülkiyet
tarzında malik olmalıdır 835
c) Devre mülk hakkının kurulması hususunda tapu sicil müdürlüğünde
resmi senet düzenlenecektir 836
4) Devre mülk hakkının hükümleri 837
a) Genel olarak 837
b) Hak sahiplerinin yetkileri . 839
c) Hak sahibinin yükümlülükleri 840
5) Devre mülk hakkına tâbi taşınmazda yönetim . 840
6) Devre mülk hakkının sona ermesi 841
Ü ç ü n c ü B ö l ü m
TAŞINIR MÜLKİYETİ
§ 1. Taşınır Mülkiyetinin Konusu 843
I. TAŞINIR EŞYA . 844
II. DOĞAL GÜÇLER 845
§ 2. Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması . 846
I. DEVREN KAZANMA 847
1) Zilyetliğin devredilmesi yoluyla 847
2) Zilyetlik devredilmeden mülkiyetin devren kazanılması . 856
3) Hükmen teslim yolu ile mülkiyet kazanılmasındaki sınırlamalar 857
4) Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi . 860
II. ASLEN KAZANMA . 863
1) Sahiplenme (ihraz) 864
2) İşleme sonucu kazanma (hukukî tağyir) 865
3) Malların birleşmesi veya karışması sonucu kazanma 866
4) Arıların mülkiyetini kazanma 868
5) Bulunan eşya üzerinde mülkiyet kazanılması 868
6) Definenin mülkiyetini kazanma . 871
7) Bilimsel değere sahip eşyanın mülkiyetini kazanma . 871
8) Zamanaşımı ile kazanma 872
§ 3. Taşınır Mülkiyetinin Kaybı 874
Ü Ç Ü N C Ü K I S I M
SINIRLI AYNÎ HAKLAR
Birinci Bölüm
GENEL BİLGİLER
§ 1. Sınırlı Aynî Hak Kavramı 879
§ 2. Sınırlı Aynî Hakların Çeşitleri . 881
I. İRTİFAK (YARARLANMA) HAKLARI . 881
II. TEMİNAT (GÜVENCE) HAKLARI 882
III. TAŞINMAZ YÜKÜ . 882
§ 3. Sınırlı Aynî Hakların Başlıca Özellikleri ve Bağlı Oldukları Genel Kurallar . 882
I. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ 882
II. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN MÜLKİYET KARŞISINDA DURUMU . 883
III. SINIRLI AYNÎ HAKLARIN KONUSU . 884
IV. MALİKİN KENDİ EŞYASI ÜZERİNDE SINIRLI AYNÎ HAK
SAHİBİ OLMASI . 885
1) Malik lehine irtifak 886
a) Ortaya çıkma halleri. 886
b) Özellikleri. 887
2) Malik lehine taşınmaz rehni . 888
a) Ortaya çıkma halleri. 888
b) Hükümleri. 890
3) Malik lehine taşınmaz yükü . 890
§ 4. Sınırlı Aynî Hakların Sırası 890
I. GENEL BAKIŞ . 890
II. TAŞINMAZLARDA SINIRLI AYNÎ HAKLARIN SIRASI 891
1) Genel prensip . 891
2) Prensibin uygulandığı haller 892
3) Taşınmaz rehninde sıranın özellikleri 894
İ k i n c i B ö l ü m
İRTİFAK HAKLARI
§ 1. Genel Bilgiler . 895
I. KAVRAM 895
II. İRTİFAK HAKKININ ÇEŞİTLERİ 896
1) Yararlanma yetkisinin kapsamı açısından 897
a) Tam yararlanma . 897
b) Sınırlı yararlanma 897
2) Yararlanma yetkisinin tarzı açısından 898
a) Olumlu irtifaklar 898
b) Olumsuz irtifaklar 899
3) Hak sahibinin tayini açısından . 901
a) Kişisel irtifaklar . 901
b) Eşyaya bağlı irtifaklar 902
4) Kat irtifakının bu ayrımlara girmemesi 903
III. İrtifaklara uygulanacak hükümler 904
1) Genel olarak . 904
2) Kazanma açısından 904
3) İrtifak hakkı sahibinin korunması açısından 904
§ 2. Eşyaya Bağlı İrtifaklar . 906
I. Kavram, hukuki niteliği ve genel olarak içeriği 906
II. Eşyaya bağlı irtifakın konusu 910
III. Eşyaya bağlı irtifak hakkının kazanılması 911
1) Tescille kazanma . 911
2) Sicil dışı (tescilden önce) kazanma 916
a) Miras 917
b) İşgal 917
c) Kamulaştırma . 917
d) Cebrî icra . 918
e) Mahkeme kararı . 918
3) İrtifak hakkının zamanaşımı ile kazanılması . 918
a) Olağan zamanaşımı ile kazanma . 918
b) Olağanüstü zamanaşımı ile kazanma . 919
IV. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ SONA ERMESİ . 920
1) Terkin ile sona erme . 920
2) Terkin dışı sona erme . 922
a) Yüklü veya yararlanan taşınmazın yok olması. 922
b) Yüklü taşınmazın kamulaştırılması 922
c) Sürenin sona ermesi . 923
d) Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi . 923
e) Mahkeme kararı . 923
aa) İrtifakın sağladığı yararın yok olması 924
aaa) Genel bakış . 924
bbb) İrtifakın sağladığı yararın belirlenmesi 927
ccc) Yararın yok olması halinde irtifakın terkini . 927
bb) Yararın, yük karşısında azalması halinde irtifakın terkini 929
V. EŞYAYA BAĞLI İRTİFAK HAKKININ HÜKÜMLERİ . 932
A. İrtifakın içeriğinin belirlenmesi . 932
B. İrtifak hakkının kullanılmasına ilişkin hükümler . 936
1) Yararlanan taşınmaz malikine ilişkin hükümler 937
a) İrtifak hakkı sahibinin yetkileri 937
b) İrtifak hakkı sahibinin yükümlülükleri 938
2) Yüklü taşınmaz malikine ilişkin hükümler 939
a) Yüklü taşınmaz malikinin yetkileri 939
aa) İrtifak yerinin değiştirilmesini talep hakkı 939
bb) İrtifakın terkinini talep hakkı 943
b) Yüklü taşınmaz malikinin yükümlülükleri 943
3) İrtifak hakkının değişen duruma uydurulması . 944
a) Değişen ihtiyaçlar dolayısıyla yükün ağırlaştırılamaması . 944
b) İrtifakın çözülmesi hükümlerinin uygulanması . 947
§ 3. Kişisel İrtifaklar 947
I. KİŞİYE BAĞLI İRTİFAKLAR (İNTİFA VE OTURMA HAKKI) 947
A. Genel bakış . 947
B. İntifa hakkı . 948
1) Kavram ve özellikleri 948
a) Medeni Kanun, intifa hakkını bir eşya hukuku konusu olarak düzenlemiştir. 948
b) İntifa hakkı zorunlu olarak hak sahibine ayrılmaz bir biçimde bağlanır. 948
c) İntifa hakkı, başkasına ait bir eşya hak veya malvarlığı üzerinde yararlanma yetkisi sağlar 950
d) İntifa hakkı, hak sahibine sadece yararlanma yetkisi sağlar. 951
2) İntifa hakkının konusu . 951
3) İntifa hakkının kazanılması 952
a) Tesisen (kurulma yoluyla) kazanma 952
aa) Taşınmazlarda 952
bb) Taşınırlarda 954
cc) Haklarda. 954
dd) Malvarlığında. 955
ee) Kaim değerlerde (surrogat) 955
b) Aslen kazanma . 955
aa) Kanuni intifa hakkının kazanılması 955
bb) İntifa hakkının zamanaşımı ile kazanılması 956
cc) İntifa hakkının mahkeme kararı ile kazanılması . 956
4) İntifa hakkının sona ermesi 957
a) Sona erme sebepleri . 957
aa) Taşınmaz üzerinde intifada . 957
aaa) Taşınmazın tamamen yok olması . 957
bbb) Kamulaştırma . 958
ccc) Mahkeme kararı 958
ddd) Cebrî icra 959
eee) Ölüm, kişiliğin sona ermesi 959
fff) Sürenin sona ermesi. 960
ggg) Terkin. 960
hhh) Ölüm 961
iii) Vazgeçme. 961
jjj) Geciktirici şartın gerçekleşmesi 962
bb) Taşınır ve alacaklar üzerinde intifada . 962
b) İntifa hakkının sona ermesinin sonuçları . 963
aa) Geri verme borcu 963
bb) İntifa konusunun geri verilmesinde hak sahibinin sorumluluğu . 964
cc) İntifa hakkı sahibinin giderleri talep hakkı . 965
dd) Söküp alma hakkı 966
5) İntifa hakkının hükümleri 967
a) İntifa hakkı sahibinin hakları . 968
aa) İntifa konusu mala zilyet olma yetkisi . 968
bb) İntifa konusu malı kullanma yetkisi 968
cc) İntifa konusu malın ürünlerini ve gelirlerini elde etmek yetkisi 969
aaa) Doğal ürünler 969
bbb) Hukuki ürünler . 971
dd) İntifa konusu malı yönetme yetkisi . 971
ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi 972
ff) İntifa konusu mal üzerinde tasarruf yetkisi . 973
b) İntifa hakkı sahibinin yükümlülükleri 974
aa) Bakım ve koruma yükümlülüğü 974
bb) Koruma ve işletme masrafları ile vergileri ödeme yükümlülüğü . 975
cc) İntifa konusu malı sigorta ettirme yükümlülüğü . 976
c) Malikin hakları . 977
aa) İntifa konusu üzerinde tasarruf yetkisi 977
bb) Gözetim yetkisi . 977
cc) Güvence (teminat) isteme yetkisi . 978
dd) İntifa hakkı sahibinin intifa konusu eşya üzerindeki zilyetliğine
son verilmesini talep yetkisi . 979
ee) Resmi defter tutulmasını talep yetkisi . 980
ff) Yönetime katılma yetkisi 980
d) Malikin yükümlülükleri . 980
aa) Özdeğeri koruma önlemleri . 980
bb) İntifa konusu eşyanın özdeğerine ilişkin önemli giderler . 980
cc) Alacak üzerinde intifada yönetime katılma 981
6) Özel intifa çeşitleri . 981
a) Tüketime tâbi eşya üzerinde intifa: Gerçek olmayan intifa
(Quasi usus-fructus) 981
b) Haklar, özellikle alacak üzerinde intifa . 982
aa) Genel kavram ve hukuki nitelik 982
bb) Alacak üzerinde intifa . 982
c) Malvarlığı üzerinde intifa 985
C. Oturma hakkı . 986
1) Oturma hakkı kavramı . 986
2) Oturma hakkının konusu ve çeşitleri . 987
3) Oturma hakkının kazanılması ve sona ermesi . 988
4) Oturma hakkının hükümleri . 989
II. DÜZENSİZ KİŞİSEL İRTİFAKLAR (EL DEĞİŞTİREBİLEN
KİŞİSEL İRTİFAKLAR) . 990
A. Üst hakkı (İnşaat hakkı) . 991
1) Kavram 991
2) Önemi 992
3) Çeşitleri 992
4) Üst hakkının kazanılması . 994
5) Üst hakkının sona ermesi ve sona ermenin sonuçları 995
6) Süresinden önce üst hakkının arazi malikine devri talebi . 998
7) Üst hakkının hükümleri . 1002
B. Kaynak hakkı . 1006
1) Kaynak hakkı kavramı . 1006
2) Kaynak hakkının kazanılması ve sona ermesi . 1006
3) Kaynak hakkının hükümleri 1007
C. Diğer düzensiz kişisel irtifaklar . 1007
1) Kavram 1007
2) Hak sahibi 1008
3) Kazanma ve sona erme 1010
4) Hükümleri 1010
Ü Ç Ü N C Ü B Ö L Ü M
TAŞINMAZ YÜKÜ
§ 1. Taşınmaz Yükü Kavramı ve Yükün Kapsamı 1013
I. KAVRAM 1013
II. YÜKÜN KAPSAMI 1013
1) Edim borcu . 1014
2) Taşınmazın, borcun teminatı olması 1015
§ 2. Taşınmaz Yükünün Çeşitleri 1016
1) Kişi lehine taşınmaz yükü - Eşyaya bağlı taşınmaz yükü 1016
2) Özel hukuk taşınmaz yükü - Kamu hukuku taşınmaz yükü 1017
§ 3. Taşınmaz Yükünün Kazanılması . 1017
1) Kazanma yolları . 1017
2) Tescilin icrası . 1018
§ 4. Taşınmaz Yükünün Sona Ermesi . 1019
1) Genel olarak . 1019
