Kat İrtifakı

Prof. Dr. Etem Seba ÖZMEN

Yrd. Doç. Dr. Gülşah VARDAR HAMACIOĞLU

İçindekiler

Kaynakça

Giriş
I. Genel Olarak Konunun Sunumu
Iı. Araştırma Planı
Iıı. Terminoloji
Iv. Tarihçe
V. Kanuni Düzenlemeye Bağlı Sonuçlar
A. Kanuni Düzenlemenin Yetersizliği
B. Kanun Hükümlerine Genel Bir Bakış
C. Kat İrtifakına Uygulanacak Hükümlerin Kaynağa Göre Sıralanması
D. Genel Olarak Kat İrtifakının Doğuş Nedenleri

Birinci Bölüm 
Kat İrtifakının Kurulması Ve Niteliği 
§ 1. Kat İrtifakına Temel Oluşturan Kavramlar
I. Arazi-Yapı Birlikteliğine Bağlı Hukuki Sonuçlar (Anagayrimenkul-Anayapı Kavramları)
Iı. Paylı Mülkiyet
A. Genel Olarak
B. Paylı Mülkiyetin Birlikte Mülkiyet İçindeki Yeri
C. Paylı Mülkiyet Kavramı
D. Payın Niteliği Ve Pay Oranı
E. Paylı Mülkiyetin Doğuşuna Bağlı Hukuki Sonuçlar
1. Hukuki İşlem Sonucu Paylı Mülkiyetin Doğuşu
2. Yetkili Makamın Tasarrufu
3. Maddi Olgulara Dayanarak Kanun Hükmüyle Paylı Mülkiyet Oluşması
Iıı. Sınırlı Ayni Hak Olarak İrtifak Hakkı
A. Genel Olarak
B. Sınırlı Ayni Hak Kavramı
C. İrtifak Hakkı
D. Paylı Mülkiyet Paylarının Sınırlı Ayni Haklara Konu Olması
Iv. Kat Mülkiyeti
A. Genel Olarak
B. Kat Mülkiyetinin Ayni Haklar İçindeki Yeri Ve Niteliği
§ 2. Temel Kavramlara Bağlı Olarak Kat İrtifakına İlişkin Hukuki Sonuçlar
I. Genel Olarak
Iı. Birlikte Mülkiyette Yapılaşmanın Esasları
Iıı. Kat İrtifakına İlişkin Düzenlemenin Amacı
Iv. Kat İrtifakı Olmaksızın Yapılaşma Çözümlerine Bağlı Hukuki Sonuçlar
A. Paylı Mülkiyete Bağlı Yapılaşma
1. Türk Medeni Kanunu'nun Paylı Mülkiyete İlişkin Hükümleri Uyarınca Yapılaşma
2. İmar Mevzuatı İle Paylı Arazi Satışlarının Yasaklanması
B. Sonuç Olarak Kat İrtifakına Geçiş 
§ 3. Paylı Mülkiyetten Kat Mülkiyetine Geçiş Sürecinde Kat İrtifakı
I. Kat İrtifakının Kurulmasına İlişkin Borçlanma İşlemleri (Taahhüt Muameleleri)
A. Halihazır Paylı Maliklerin Kat İrtifakını Kurma Taahhütleri
B. Paylı Mülkiyette Paydaş Olmayan Kişilere Kat İrtifakı Kurma Taahhütleri
Iı. Kat İrtifakının Kurulması 
A. Kat İrtifakının Kurulmasında Maddi Koşullar 
1. Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz Olmalıdır 
2. Paylı Mülkiyet Kurumuna Zorunlu Bağlılık 
3. Bağımsız Bölüme İlişkin Maddi Koşullar 
B. Kat İrtifakının Kurulmasında Süjeye Bağlı Özellikler
1. Kat İrtifakının Paylı Maliklerce Kurulması
2. Tek Kişi Mülkiyetinde Kat İrtifakı Kurulması
3. Elbirliği Mülkiyetinde Kat İrtifakı Kurulması
C. Yargı Yolu İle Kat İrtifakı Kurulamaz
1. Kat İrtifakı Kurulmasının İdari İşlem Niteliği Ve İdari Yargıda Dava Konusu Edilmesi
2. Adli Yargıda Mahkeme Kararıyla Kat İrtifakının Kurulması İstenemez
D. Kat İrtifakının Kurulmasında Şekli (Biçimsel) Koşullar
1. Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Belgeler
2. Kat İrtifakının Tesisi
3. Kat İrtifakının Kat Mülkiyeti Kütüğüne Ayrı Bir Sayfaya Kaydı
§ 4. Paydaşlıktan Çıkarma Yolu İle Kat İrtifakı Kurulması
I. Genel Olarak
Iı. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek M. 4 Uyarınca Paydaşlıktan Çıkarma Koşulları 
A. Kat İrtifakına Özgü Koşullar 
B. Paylı Mülkiyete Özgü Koşullar
1. Paylı Malik Adedi Asgari Beş Olmalıdır
2. Paylı Maliklerin Araziyi Yapı Yaptırma Amacıyla Edinmesi Koşulu
C. Kat İrtifakına Geçiş Ve Yükümlülükler Geçerli Bir Kararla Saptanmalıdır
1. Kararın Konusu Ve Yetersayı
2. Eşitlik İlkesine Uyma Koşulu
3. Kat İrtifakına Geçiş Kararının Şekline Bağlı Hukuki Sonuçlar
D. Noter İhtarı Çekilmesi Zorunluluğu
1. İhtarın Amacı
2. Noter İhtarının Kapsamı
3. İki Aylık Süre Tanınması
4. Müeyyidenin Açık Olarak Belirtilmesi
Iıı. Paydaşlıktan Çıkarma (Payın İptali) Davası
A. İhtarname Muhatabı Paydaşın Tutumuna Bağlı Sonuçlar
1. Paydaşın Kat İrtifakına Geçiş Kararına Veya Yükümlülüklere Katılması
2. Muhatabın İki Aylık Süre İçinde Payını Devretmesi
3. Muhatabın Karara Veya Yükümlülüklere Katılmaması
B. Paydaşlıktan Çıkarma (Payın İptali) Davası Açılması
1. Davanın Niteliği
2. Taraflar
3. Açılan Davanın Paya Bağlı Tasarruf Yetkisine Etkisi
4. Görev Ve Yetki
C. Hakimin Paydaşlıktan Çıkarma (Payın İptali) Kararı Vermesi
1. Hakim Paydaşlıktan Çıkarma Talebini Haklı Bulmalıdır
2. Paydaşlıktan Çıkarma Kararı Verme Hakim İçin Bağlı Yetkidir
3. Pay Değerinin Mahkemece Tespiti Ve Mahkeme Veznesine Depo Edilmesi
4. Davalıya Ait Payın Hükümle Davacıya Devri
5. Payın Davacılara Kendiliğinden Geçişi (Tescilsiz İktisap) 
D. Paydaşlıktan Çıkarma Kararı İle Birlikte Kat İrtifakına Geçiş Kararı Verilemez 
E. Paydaşlıktan Çıkarma Davasında Söz Konusu Olabilecek Özel Durumlar
1. Daha Önce Açılmış Paylı Halin Giderilmesi Davasına Karşı Dava Olarak Açılması
2. Tarafların Ölümünün Davaya Etkisi
3. Kat İrtifakının Kurulamamasının Veya Kat İrtifakına Konu Yapının Tamamlanmamasının Sonuçları 
F. Kentsel Dönüşüm Amaçlı Yeniden Yapılanmaya Dayalı Paydaşlıktan Çıkarma
§ 5. Kat İrtifakının Niteliği Ve Taşıdığı Özellikler
I. Kat İrtifakının Niteliği Tartışma Konusudur 
A. Kat İrtifakının Eşyaya Bağlı Borç Olduğunu Savunan Görüş
B. Kat İrtifakının Sınırlı Ayni Hak Olduğunu Savunan Görüş
Iı. Kat İrtifakı Kendine Özgü Bir İrtifak Niteliğindedir
Iıı. Kat İrtifakının Sınırlı Ayni Hak Olarak Özellikleri
A. Kat İrtifakı Taşınmaz Lehine İrtifak Değildir
B. Kat İrtifakı Kişiye Bağlı İrtifak Değildir 
C. Sonuç: Kat İrtifakı Taşınmaz Lehine İrtifak/Kişiye Bağlı İrtifak Ayırımına Tabi Değildir
D. Kat İrtifakı Ayrı Sayfaya Kayıt İle Bağımsız Ve Sürekli Hak Olarak Taşınmaz Mülkiyetinin Konusunu Oluşturmaz
Iv. Kat İrtifakının İrtifak Hakkı Olarak Taşıdığı Özellikler
A. Kat İrtifakı Geçicidir
B. Kat İrtifakı Zorunlu Bir Kurum Değildir 
C. Kat İrtifakının Niteliğine Bağlı Diğer Özellikler
1. Kat İrtifakında Paylı Halin Giderilmesi İstenemez
2. Kat İrtifakında Yasal Önalım Hakkı Kullanılamaz
§ 6. Kat İrtifakı Birliği 
I. Genel Olarak
Iı. Kat İrtifakı Birliğinin Özellikleri
A. Amaç Unsuru
B. Kat İrtifakı Tüzel Kişilik Oluşturmaz
C. Kat İrtifakı Birliği-Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Ayırımı
D. Kat İrtifakı Birliğinin Sonradan Paylı Mülkiyet Birliğine Dönüşmesi
§ 7. Kat İrtifakına Konu Yapılaşma Türleri 
I. Kat Mülkiyeti Kanunu İçinde Farklılığın Yeri
Iı. Yapılaşma Türleri 
A. Klasik Kat Mülkiyeti Yapılaşması
B. Toplu Yapılar
1. Genel Olarak Toplu Yapı Kavramı 
2. Toplu Yapılaşma Süreci
3. Toplu Yapı Türleri
4. Mevcut Kat İrtifakı Yapılaşmalarının Toplu Yapıya İlişkin Düzenlemeye Bağlı Uyarlanması Sorunu

İkinci Bölüm 
Kat İrtifakının Hüküm Ve Sonuçları 
§ 1. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
I. Konuya Giriş
Iı. Kat İrtifakından Doğan Haklar
A. Kat İrtifakı Sahibinin Asli Hakkı (Paya Bağlı Belirlenmiş Yararlanma Hakkı)
B. Kat İrtifakı Sahiplerinin Diğer Borçları Talep Hakkı
C. Kat İrtifakı Sahiplerinin Yönetime Katılma Hakları
D. Kat İrtifakına Bağlı Borçlanma Ve Tasarruf İşlemleri
1. Genel Olarak
2. Kat İrtifakı Sahibinin Kat İrtifakına Bağlı Hukuki İşlemleri
3. Kat İrtifakı Birliğinde Borçlanma Ve Tasarruf İşlemleri
§ 2. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları
I. Konuya Giriş
Iı. Kat İrtifakından Doğan Borçların Kaynakları
A. Genel Olarak
B. Kat İrtifakına İlişkin Borçların Kaynaklarının Belirlenmesi
1. Resmi Senet
2. Yönetim Planı
3. Seçilen Yönetim Tarzına Bağlı Olarak Kat İrtifakı Sahipleri Kararları
4. Yönetici Veya Yönetim Kurulu Kararları 
Iıı. Kat İrtifakından Doğan Borçların Niteliği 
Iv. Kat İrtifakından Doğan Borç Ve Yükümlülükler 
A. Genel Bilgi
B. Kat İrtifakından Doğan Borçların Belirlenmesi
1. Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesine Katlanma Borcu 
2. Bağımsız Bölümleri Tamamlama Borcu
3. Ortak Yer Ve Tesislere İlişkin Borçlara Katılma 
4. Yapı İşini Doğruluk Kaideleri Uyarınca Kolaylaştırma Yükümlülüğü
5. Kanundan Doğan Diğer Giderlere Katılma Yükümlülüğü
6. Kat Mülkiyetine Geçme Yükümlülüğü
7. Kat İrtifakının Sona Ermesine Yol Açan Kat İrtifakı Sahiplerinin Tazminat Ödeme Yükümlülüğü 
§ 3. Kat İrtifakından Doğan Yükümlülüklere Bağlanan Müeyyideler
I. Genel Olarak
Iı. Aynen İfa Davası Açılması-Gecikme Tazminatı Veya Faizi Ödeme Yükümlülüğü
A. Aynen İfa Davası Açılması
B. Gecikme Tazminatı Ve Faizi Uygulanması
1. Gecikme Tazminatı Ödeme Yükümlülüğü
2. Para Borçlarında Gecikme Faizi Ödeme Yükümlülüğü
C. Aynen İfa Davasında Taraflar
1. Davalı Taraf
2. Davacı Taraf
Iıı. İcra Takibi Yapılması
Iv. İpoteğin Tescilini İsteme Hakkı
V. Kat İrtifakının Zorunlu Devrini İsteme
A. Genel Bilgi
B. Koşullar
1. Kat İrtifakına İlişkin Borçların Muaccel Olması
2. Kat İrtifakı Borçlusunun Temerrüde Düşmesi, Noter İhtarı Çekilmesi Ve Uygun Mehil Verilmesi
3. Kat İrtifakı Sahipleri Kurulu Kararı Gerekmemesi
C. Kat İrtifakını Devre Zorlama Davasının Açılması
1. Davanın Niteliği
2. Taraflar
3. Açılan Davanın Kat İrtifakına Bağlı Tasarruf Yetkisine Etkisi
4. Süre Sorunu
5. Görev Ve Yetki
D. Hakimin Kat İrtifakını Devir Kararı Vermesi
1. Hakim Kat İrtifakını Devir Talebini Haklı Bulmalıdır 
2. Kat İrtifakını Devri Hakim İçin Bağlı Yetkidir
3. Kat İrtifakı Değerinin Mahkemece Tespiti Ve Mahkeme Veznesine Depo Edilmesi
4. Davalıya Ait Kat İrtifakının Hükümle Davacıya Devri
5. Kat İrtifakının Davacılara Kendiliğinden Geçişi (Tescilsiz Edinme)
E. Kat İrtifakını Devre Zorlama Davasında Söz Konusu Olabilecek Özel Durumlar
1. Tarafların Ölümünün Davaya Etkisi
2. Kat İrtifakını İlgilendiren Başka Davalarla Bağlantı
§ 4. Kat İrtifakında Yönetim
I. Genel Olarak Yönetim Olgusu 
Iı. Kat İrtifakında Yönetim Kavramı
Iıı. Kat İrtifakında Yönetim Tarzına İlişkin Düzenlemenin Yetersizliği 
Iv. Kat İrtifakında Yönetim Tarzı Olarak Yönetim Çeşitleri
A. Genel Olarak
B. Yönetim Çeşitleri
1. Kat İrtifakının Yönetim Planına Konacak Hükümlerle Yönetimi
2. Kat İrtifakının Paylı Mülkiyet Hükümlerince Yönetimi
3. Yönetici Veya Yönetim Kurulu Marifetiyle Yönetim 
4. Kat İrtifakı Sahipleri Kurulunca Yönetim 
§ 5. Kat İrtifakının Sona Ermesi
I. Genel Olarak
Iı. Kat İrtifakını Sona Erdiren Nedenler 
A. Olağan Neden: Kat Mülkiyetine Geçiş
1. Tüm Anagayrimenkulde Kat Mülkiyetine Geçilmesi
2. Toplu Yapı Kat İrtifakında Tamamlanmış Yapılarda Kat Mülkiyetine Geçilmesi
B. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Geçilmeksizin Sona Ermesi
1. Kat İrtifakının İradi Olarak Hak Sahiplerince Sona Erdirilmesi
2. Kat İrtifakının İmkansızlığa Ya Da Konusuz Kalmasına Bağlı Olarak Kendiliğinden Sona Ermesi
C. Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Son Bulması
1. Genel Olarak
2. Kat Mülkiyeti Kanunu M. 49/Iıı Hükmünün Değerlendirilmesi
3. Kat İrtifakına Konu Yapının Tamamlanamaması Nedeniyle Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi Koşulları 
4. Hakime Süre Bitmeden Başvurulma Zorunluluğu Yoktur
5. Kat İrtifakının Sona Erdirilmesi Veya Süre Uzatım Davası Açma Zorunluluğu
6. Davaların Hukuki Niteliği
7. Taraflar
8. Görevli Ve Yetkili Mahkemenin Belirlenmesi
9. Hakim Kararı
10. Mahkeme Kararının Hukuki Sonuçları 
Iıı. Kat İrtifakının Sona Ermesinin Genel Sonuçları
A. Mülkiyet Hakkına Bağlı Sona Erme
B. Kat İrtifakının Mülkiyet Hakkından Bağımsız Olarak Sona Ermesi
Sonuç