Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI



F. Betülay KAÇIRAN



- Genel Olarak Gayrımenkul Yatırım Ortaklıkları

- Gayrımenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluşu

- Gayrımenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyetleri

- Gayrımenkul Yatırım Ortaklıklarının Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Yasaklar Ve Yasaklara Uymamalarının Hukuki Sonuçları

Birinci Bölüm
GENEL OLARAK
GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI
GENEL OLARAK KONUNUN SUNUMU .1
I- TAR‹HÇES‹ .4
A- Amerika Birleflik Devletlerinde4
B- Almanya’da.6
C- Türkiye’de.8
II- HUKUK‹ DAYANA⁄I VE TAB‹ OLDU⁄U MEVZUAT9
A- Sermaye Piyasas› Kanunu 10
B- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›na ‹liflkin Esaslar Tebli¤i .11
C- Tebli¤in Hukuk Kaynaklar› Aras›ndaki Yeri 13
D- Uygulanacak Hukuk Normlar›n›n S›ras› .14
III- ANA UNSURLARI 15
A- Anonim Ortakl›k fieklinde Kurulma15
B- Halka Aç›k Olma 16
C- Kay›tl› Sermaye Esas›na Göre Kurulma 17
D- Ünvan 19
E- Faaliyet Konusu .20
‹kinci Bölüm
GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KURULUfiU
I- KURULUfi ESASLARI 21
A- Kay›tl› Sermaye Sistemi fiart›23
B- Ç›kar›lm›fl Sermayenin Belli Orandaki Hisse Senetlerini Halka Arz
Etmek Yoluyla Kurulma fiart› .24
C- Asgari Sermaye Miktar› fiart› 26
D- Bafllangݍ Sermayesini Temsil Eden Hisse Senetlerinin En Az
%25’inin Nakit Karfl›l›¤› Ç›kar›lm›fl Olma fiart›27
1- Ayni Sermaye Koyabilme Olana¤› .27
a- Ayni Sermaye Koyma Prosedürü.30
b- Ayni Sermaye Oluflturabilecek Malvarl›¤› Kalemleri 32
c- Ayni Sermaye Konusu fieylerin fiirket Malvarl›¤›na Girmesi33
2- Hiç Nakit Sermaye Konulamamas› Hali 35
E- Ortakl›k Ünvan›nda “Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›” ‹baresinin
Bulunma fiart›36
F- Portföy ‹flletmecili¤i Faaliyetinde Bulunma fiart› .37
G- Kurucu Ortaklarla ‹lgili fiartlar.38
H- Lider Giriflimci Olma Kavram› ve Tebli¤ De¤ifliklikleri .40
II- KURULUfi ‹fiLEMLER‹ 45
A- Ana Sözleflmenin Haz›rlanmas›.45
1- Ana Sözleflmenin Zorunlu ‹çeri¤i 46
2- Ana Sözleflmenin ‹htiyari ‹çeri¤i .49
B- Sermaye Piyasas› Kurulu’nun Uygun Görüflü .50
C- Sanayi ve Ticaret Bakanl›¤›n›n ‹zni.50
D- Türk Ticaret Sicili’ne Tescil.51
E- Tüzel Kiflili¤in Kazan›lmas› .51
1- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Hak Ehliyeti 52
2- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›klar›n›n Fiil Ehliyeti54
F- Organizasyon Kurma ve Portföy Oluflturma 57
G- Kurul Kayd›na Al›nma 60
H- ‹zahname ve Sirküler61
‹- Hisse Senetlerinin Sat›fl›.61
Üçüncü Bölüm
GAYRIMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ FAAL‹YETLER‹
I- GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ PORTFÖY
‹fiLETMEC‹L‹⁄‹ FAAL‹YET‹ ‹LE KAZANÇ ELDE ETMESi .70
A- Portföy Kavram›71
1- ‹çeri¤i.71
a- Gayrimenkul 71
b- Gayrimenkul Projeleri.72
c- Gayrimenkule Dayal› Haklar.73
d- Gayrimenkule Dayal› Sermaye Piyasas› Araçlar› .73
e- Di¤er Sermaye Piyasas› Araçlar› .74
2- Hukuki Niteli¤i .75
3- S›n›rlamalar› 77
B- Portföyü Etkileyen Kazand›r›c› ‹fllemler.79
C- Portföy Yönetimi .81
D- Portföy ‹flletmecili¤i.82
VIII ‹Ç‹NDEK‹LER
II- GAYR‹MENKULE YATIRIMDA TEBL‹⁄ ZORUNLULUKLARI VE
YATIRIMA HAK‹M OLAN ‹LKELER.83
A- Portföyü Süresi ‹çerisinde Oluflturma Zorunlulu¤u.84
B- Portföyü Çeflitlendirme Zorunlulu¤u .85
C- Portföyü Uzun Süreli Yönetim ‹lkesi .87
D- Portföy ‹flletmecili¤inin Devaml›l›¤› ‹lkesi 88
E- Ba¤›ms›zl›k ‹lkesi89
F- Ayd›nlatma ‹lkesi93
III- GAYR‹MENKUL PORTFÖYÜ ‹fiLETEREK KAZANÇ ELDE ETMES‹ .95
A- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Gayrimenkule Yat›r›m Yapmas›95
1- Gayrimenkulun Öz De¤erine Yat›r›m 95
2- Al›m-Sat›m Kar›96
B- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Gayrimenkule Dayal› Proje
Gelifltirmesi 97
1- Proje ve Proje Gelifltirme.97
2- Projeye Yat›r›mda Alternatif Hukuki Yollar .99
a- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›n›n Sahibi Oldu¤u
Tafl›nmaza Ait Proje Gelifltirmesi.100
b- Gayrimenkule Dayal› Haklara Uygun Proje .103
IV- GAYR‹MENKULE DAYALI HAKLARA YATIRIM YAPARAK KAZANÇ
ELDE ETMES‹ 105
A- Üst Hakk› .106
B- ‹ntifa Hakk› 110
C- Kat ‹rtifak›112
D- Devre Mülk Hakk›.113
V- GAYR‹MENKULE DAYALI SÖZLEfiMELERLE KAZANÇ ELDE ETMES‹.115
A- Kira Sözleflmesi ‹le Kazanç Elde Etme.115
1- Kiralayan Olarak GYO 115
2- Kirac› Olarak GYO116
B- Finansal Kiralama Sözleflmesi ‹le Kazanç Elde Etme.117
C- ‹simsiz Sözleflmelerle Kazanç Elde Etme .120
VI- GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ SERMAYE P‹YASASI
ARAÇLARINA YATIRIM YAPMASI.121
A- Gayrimenkule Dayal› Sermaye Piyasas› Araçlar› .125
1- Gayrimenkul Sertifikas›125
a- Gayrimenkul Sertifikas› ‹hrac›n› Bizzat Yapmas›.127
b- Baflka fiirketlerin ‹hraç Etti¤i Gayrimenkul Sertifikalar›na
Yat›r›m Yapmas› .129
2- Varl›¤a Dayal› Menkul K›ymetler 129
B- Di¤er Sermaye Piyasas› Araçlar›na Yat›r›m .134
C- Sermaye Piyasas› Araçlar›na Yat›r›mlara Getirilen S›n›rlamalar 135
‹Ç‹NDEK‹LER IX
VII- GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ KONUT
F‹NANSMANINDAK‹ ROLÜ 136
VIII- GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ D‹⁄ER FAAL‹YETLER‹.141
Dördüncü Bölüm
GAYR‹MENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ
YATIRIM FAAL‹YETLER‹NE ‹L‹fiK‹N YASAKLAR VE
YASAKLARA UYMAMALARININ HUKUK‹ SONUÇLARI
I- YATIRIM FAAL‹YETLER‹NE ‹L‹fiK‹N YASAKLAR 145
A- Ticaret Kanunu Yasaklar› .145
B- Sermaye Piyasas› Kanunu Yasaklar› .148
C- Tebli¤ ‹le Getirilen Yasaklar 150
II- HUKUKA AYKIRI ‹fiLEMLER‹N HUKUK‹ SONUÇLARI 152
A- ‹flleme Yüklenen Hukuki Sonuç154
B- Ortakl›¤a Yüklenen Hukuki Sonuç .155
1- Faaliyetin Durdurulmas› 156
2- Tedrici Tasfiye ve Do¤rudan ‹flas161
3- Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› Olarak Faaliyette Bulunma
Hakk›n›n Kayb› 163
C- Hukuki ‹fllemi Yapan Ortakl›k Organ›na Yüklenen Hukuki
Sonuçlar.167
a- Türk Ticaret Kanuna Göre168
b- Sermaye Piyasas› Kanunu 171
SONUÇ.173
KAYNAKÇA.17