Kira Hukuku Şerhi ( TBK m. 299- 321 )

Doç. Dr. Faruk ACAR ( Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Medeni Hukuk Anabilimdalı Öğretim Üyesi )

 

- Kira Hukukuna Giriş

- Kira Sözleşmesi

- Kira Süresi

- Kiraya Verenin Borçları

- Kiracının Borçları

 

 

 

 

İkinci Basıya ÖnsözV

Önsöz.VII

Kısaltmalar.XXI

Kira Hukukuna Giriş1

A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi 1

B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin

Zaman İtibariyle Yürürlüğü 11

C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri.23

a. Genel olarak.23

b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler.24

c. Erteleme Süresi .27

ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk27

d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından

Değerlendirilmesi 31

e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri.34

aa. Ortak Koşullar34

bb. Alternatif Koşullar.35

Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri.38

a. Tipik Sözleşme Olması 38

b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerle Kıyaslanması 42

aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi42

bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi47

cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi49

çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi.56

X / İçindekiler

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kira Sözleşmesi

BİRİNCİ AYIRIM

Genel Hükümler

A. TANIMI  63

AÇIKLAMALAR 63

A. Tanım . 63

B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması 66

a. Kiracı 66

b. Kiraya Veren 77

c. Kiralanan.84

ç. Kira Bedeli 87

d. Anlaşma 90

B. KİRA SÜRESİ 93

AÇIKLAMALAR 94

A. Maddenin Genel Özellikleri . 94

B. Kira Sözleşmesinde Süre  95

C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi  96

a. Genel olarak 96

b. Sürenin Belirli Olması .97

c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi 98

ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar98

Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi . 100

b. Belirsiz Süre Karinesi .100

c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar 101

D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler . 102

a. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi .102

b. Koşula Bağlı Sözleşme .103

c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler112

aa. Bildirime bağlı uzama .113

bb. Bildirimsiz Uzama .115

ç. Üst Süreli Sözleşme .116

d. Asgari Süreli Sözleşme.117

e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme 118

f. Süresiz (Ebedi) Kira Sözleşmesi118

İçindekiler / XI

C. KİRAYA VERENİN BORÇLARI. 121

I. Teslim borcu 121

AÇIKLAMALAR 122

A. Maddenin Genel Özellikleri 122

a. Maddenin Amacı .122

b. Maddenin Uygulama Alanı 124

c. Maddenin Bağlayıcılığı 124

ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi .126

B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları  127

a. Teslim Borcu127

aa. Gerçek teslim 128

bb. Gerçek olmayan teslim 129

b. Bulundurma Borcu 130

c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri .132

aa. Kullanıma Elverişlilik 132

bb. Zaman Bakımından .135

cc. Kişi bakımından 136

çç. Konu Bakımından136

dd. Bu Borçların İfasında İspat 137

C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar . 138

a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma .138

b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma.139

c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım 141

II. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU. 143

AÇIKLAMALAR 143

A. Maddenin Genel Özellikleri 143

B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası  145

a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin

Sorumlu Olması Kuralı .145

b. Kuralın İstisnaları.149

aa. Sözleşme ile getirilen istisna 149

bb. Yasa ile getirilen istisna .151

III. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU. 157

AÇIKLAMALAR 158

A. Maddenin Genel Özellikleri . 158

B. Yan Gider Kavramı  161XII / İçindekiler

C. Yan Giderin Özellikleri. 162

a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür162

b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır.163

c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır165

Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum 166

IV. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU 167

1. Kiralananın teslim anındaki ayıplarından sorumluluk. 167

AÇIKLAMALAR 168

A. Maddenin Genel Özellikleri . 168

B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu  169

a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması

eş değerde sayılmıştır.169

b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından

sorumluluğunu kabul etmiştir171

c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı .172

ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü.174

aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp 174

bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp177

d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama.181

aa. Genel olarak .181

bb. Kira sözleşmesi olmalı .182

cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı 183

çç. Ayıp önemli olmalı.183

dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı184

ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı .186

e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin

Kurullara Yapılan Yollama .189

f. Ayıplı ifa ve temerrüt hükümlerinin birleşmesi 189

g. Kiracının ayıplı ifa halinde genel hükümlere sahip

olduğu haklar (yarışma).190

2. KİRALANANIN SONRADAN AYIPLI HÂLE GELMESİNDEN SORUMLULUK. 191

a. Genel olarak 191

AÇIKLAMALAR 192

A. Maddenin Genel Özellikleri . 192

B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi  193

C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar 194

a. Seçimlik Haklar .194İçindekiler / XIII

b. Seçimlik Hakların Yapısı195

c. Kiracının ayıplı ifa karşısında sahip olduğu

diğer haklar (yarışma)196

Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi . 197

D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı. 198

E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp 202

F. Kiraya Verenin Kusuru . 203

G. Gözden geçirme (muayene) ve bildirim (ihbar) 203

Ğ. İspat Yükü  204

b. AYIBIN GİDERİLMESİNİ İSTEME VE FESİH. 205

AÇIKLAMALAR 206

A. Maddenin Genel Özellikleri . 206

B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı. 208

a. Hakkın Yapısı 208

b. Ayıbın giderilmesi yerine ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi .210

c. Ayıbın Giderilmesi 212

ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre.216

d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi Giderilmemesi .220

e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar .221

C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi  221

Ç. Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı. 224

D. Sözleşmenin Feshi 226

c. KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ. 231

AÇIKLAMALAR 232

A. Maddenin Genel Özellikleri 232

B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep. 232

a. Talebin Özelliği .232

b. Koşulları .234

c. İndirimin Yapılması235

d. Sonuçları236

d. ZARARIN GİDERİMİ 239

AÇIKLAMALAR 239

A. Maddenin Genel Özellikleri 239

B. Tazminat Talebinin Özellikleri  240

C. Tazmin Edilecek Zarar . 242XIV / İçindekiler

Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması . 244

D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması  245

E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rolü 246

F. Tazminatın Hesaplanması  247

G. Zamanaşımı 247

V. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUK 249

1. Zapttan Sorumluluk 249

AÇIKLAMALAR 250

A. Maddenin genel özellikleri  250

B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları. 251

a. Üçüncü Şahıs Kavramı.251

b. İleri Sürülen Hak 254

c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği 261

d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması262

e. Hakkın İleri Sürülmesi 262

C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları. 264

a. Kiracının Bildirimi 264

b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi .266

c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu 267

2. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA

ÜSTÜN HAK SAHİBİ OLMASI 271

a. Kiralananın El Değiştirmesi 271

AÇIKLAMALAR 272

A. Maddenin Genel Özellikleri 272

B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum. 276

C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi . 277

a. Zaman İtibariyle El Değiştirme 277

b. El Değiştirmenin Anlamı279

aa. Cüzi Halefiyet Yoluyla El Değiştirme .279

bb. Külli Halefiyet Yoluyla El Değiştirme286

cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi287

dd. Kamulaştırma.288

Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç 289

a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması 289

b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi299İçindekiler / XV

b. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMASI 301

AÇIKLAMALAR 302

A. Maddenin Genel Özellikleri . 302

B. Kiralananda Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması 303

a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması .303

b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği 306

c. İntifa hakkı .308

ç. Oturma hakkı .309

d. Üst hakkı.309

e. Geçit İrtifakı.310

f. Rehin Hakkı.311

C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları . 311

c. TAPU SİCİLİNE ŞERH 317

AÇIKLAMALAR 318

A. Maddenin Genel Özellikleri . 318

B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği  319

C. Şerhin Verilmesi 319

Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi  322

D. Şerhin Sona Ermesi  326

D. KİRACININ BORÇLARI 327

I. Kira bedelini ödeme borcu 327

1. Genel olarak 327

AÇIKLAMALAR 328

A. Maddenin Genel Özellikleri 328

B. Kira Bedeli Kavramı . 330

C. Kira Bedelinin Asli Edim Yükümü Olması . 331

a. Kira Bedelinin Kiracının Asli Edim Yükümü Olması331

b. Üçüncü Şahısların Kira Bedelini Ödemekle Yükümlü Olması.332

D. Kira Bedelinin Belirlenmesi. 333

E. Kira Bedelinin Tabi Olduğu Zamanaşımı. 335

2. İFA ZAMANI. 337

AÇIKLAMALAR 338

A. Maddenin Genel Özelikleri. 338

B. Maddenin Kapsamı 338XVI / İçindekiler

C. Maddede İfa Zamanına İlişkin Getirilen Kurallar  339

a. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Doğumu339

b. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Macceliyetine Dönük

Yasal Kural 342

c. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunda İfa Sırasına Dönük Kural.345

d. İstisnalar345

aa. Anlaşma.345

bb. Yerel Adet350

3. KİRACININ TEMERRÜDÜ 351

AÇIKLAMALAR 352

A. Maddenin Genel Özellikleri . 352

B. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunu İfada Temerrüdün

Aynı Rejime Tabi Tutulması  355

C. Kiracının Temerrüdünün Koşulları. 357

a. Kiracının Kira Bedeli veya Yan Gider Borcu Bulunmalı.357

b. Kiracı Kira Bedeli veya Yan Gider Borcunu İfada

Gecikmeli veya İfa Etmemeli .359

c. Kiraya Veren Bildirimde Bulunmalı .369

aa. Bildirimin TBK.m.123 anlamında süre verme

faaliyeti niteliği .369

bb. Bildirimin şekli .370

cc. Bildirimin Tarafları 371

çç. Bildirimin İçeriği376

dd. Bildirim için aranan yasal koşulların

oluşmaması ve yaptırımı .379

D. Kiracının Temerrüdünün Sonuçları 381

a. Fesih .381

b. Bildirimin TBK.m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılabilmesi384

c. Güvencenin Varlığı ve Fesih Hakkı.385

d. Diğer Talepler386

II. ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU 387

AÇIKLAMALAR 389

A. Maddenin Genel Özellikleri . 389

B. Kiralananı Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğü. 392

a. Sözleşmeye Uygun Kullanma Yükümlülüğü 392

b. Özenle Kullanma Yükümlülüğü.395İçindekiler / XVII

c. Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Yükümlülüğünün

İhlal Edilmesi ve Sonuçları.399

aa. Sözleşmenin feshi .399

bb. Tazminat Talebi404

cc. Diğer Sonuçlar 404

dd. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum.405

aaa. Süre Tayin Edilerek Kiracının İhtar Edilmesi405

bbb. Bildirim Yoluyla Süre Tayininin Gerekmediği

Özel Durumlar (Açıktan Fena Kullanım)407

aaaa. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi 408

bbbb. Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının

anlaşılması 412

cccc. Kiracının davranışlarının çekilmezlik

oluşturması414

ee. Diğer Kiralarda Durum416

C. Saygı Gösterme Yükümlülüğü . 417

a. Kiraya Verene Saygı Gösterme Yükümlülüğü Sorunu 417

b. Taşınmazda Oturan Kişilere Karşı Saygı Gösterme

Yükümlülüğü.418

c. Komşulara Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü 423

d. Saygı Yükümlülüğünün İçeriği 426

e. Saygı Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları.429

aa. Saygı Gösterme Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi.429

bb. İhlalin taşınmazda oturanlar ve komşular ile kiracı

ilişkisi bakımından sonuçları 431

cc. İhlalin kiraya veren ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları434

III. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU. 435

AÇIKLAMALAR 436

A. Maddenin Genel Özellikleri 436

B. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü 438

a. Yükümlülüğün Niteliği438

b. Olağan Kullanım ve Yerel Adet.439

b. Temizlik ve Bakım446

aa. Temizlik.447

bb. Bakım449

C. Yükümlüğün İhlal Edilmesine Bağlanan Sonuç  451

a. Kiraya verene karşı kiracının sorumluluğu 451

b. Üçüncü şahsa karşı kiracının sorumluluğu 452XVIII / İçindekiler

IV. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU 453

AÇIKLAMALAR 454

A. Maddenin Genel Özellikleri 454

B. Bildirim Yükümlülüğünün Niteliği 455

C. Bildirim Yükümlülüğü 456

a. Ayıp Olmalı .456

b. Kiracı Ayıptan Sorumlu Olmamalı459

c. Ayıp zarara sebebiyet verecek cinsten olmalı460

d. Ayıbın bilinmesi 462

D. Bildirim  463

E. Bildirim Yükümlülüğüne Aykırılık ve Sonuçları 465

a. Yükümlülüğe aykırılık .465

b. Yaptırım.466

V. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN

GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU. 469

AÇIKLAMALAR 471

A. Maddenin Genel Özellikleri 471

B. Kiracının Katlanma Yükümlülüğünün Genel Özellikleri  472

C. Ayıbın Giderilmesine veya Zararların Önlenmesine Dönük

Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Maddi Koşulları  473

a. Kiralanan ayıplı olmalı.473

b. Zarar tehlikesi olmalı 475

c. Ayıp ve zarar tehlikesinden kiracı sorumlu olmamalı 477

d. Çalışma yapmanın zorunlu olması 478

e. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu 481

D. Ayıbın Giderilmesi veya Zararların Önlenmesine Dönük

Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Şekli Koşulu:

Kiraya Verenin Bildirimde Bulunması  485

E. Alt Kira Sözleşmesinde Durum . 487

F. Ayıbın Giderilmesi ve Zararın Önlenmesine İlişkin Çalışmalara

Katlanma Yükümlülüğünün İfası . 488

G. Ayıbın Giderilmesine veya Zararın Önlenmesine Dönük

Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü Çerçevesinde Borca

Aykırılıklar ile İfaya Bağlanan Sonuçlar. 489

a. Kiraya verenin borca aykırı davranmasının sonuçları.489

b. Kiracının borca aykırı davranmasının sonuçları .493

c. Kiraya verenin borca uygun davranmasına rağmen

kiracıya tanınan bedel indirimi hakkı.494İçindekiler / XIX

Ğ. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü 496

a. Yükümlülüğün maddi ve şekli koşulları.496

b. Kiracının Yükümlülüğe Aykırı Davranması .501

c. Kiraya verenin sorumluluğu 503

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI 505

1. Kiraya veren tarafından. 505

AÇIKLAMALAR 506

A. Maddenin Genel Özellikleri 506

B. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisi ile

Benzer Durumlar. 508

C. Yenilik ve Değişiklik Kavramları. 510

D. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisinin Niteliği. 513

E. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları. 514

a. Yenilik ve değişikliğe kiracının katlanması

beklenilebilir olmalı.514

b. Yenilik ve değişikliğe dönük çalışma sözleşmenin

feshini gerektiren boyutta olmamalı.518

c. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu 519

F. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları . 520

a. Kiracının Yararını Gözetmeme Durumu.520

b. Kiracının bedelin indirilmesini talep etme hakkı .521

c. Diğer sonuçlar521

I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI 523

2. Kiracı tarafından. 523

AÇIKLAMALAR 524

A. Maddenin Genel Özellikleri 524

B. Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları. 528

a. Kiracı yenilik ve değişiklik yapabilir.528

b. Kiraya verenin rızası gerekir.530

c. Kiraya verenin yazılı rızası gerekir532

C. Kiracının Yenilik Ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları 533

a. Rızaya Dayanmayan Yenilik ve Değişikliklere

Bağlanan Sonuçlar533

b. Rızaya Dayanan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar540

aa. Borca aykırılık teşkil etmemesi.540

bb. Yenilik ve değişikliğin yarattığı değer artışına ilişkin

talep edilmesi sorunu 540XX / İçindekiler

aaa. Değer artışı kavramı.540

bbb. Değer artışının önemli olması 546

ccc. Anlaşma 547

ddd. Değer artış karşılığı kavramı 550

eee. Değer artışı karşılığının hesabı .554

fff. Muacceliyet555

ggg. Yapı alacaklısı ipoteği.557

cc. Kiralananın eski durumuyla geri verilmesi 562

aaa. Kiracının kiralananı eski durumda geri verme

yükümlülüğünün kalkması .562

bbb. Eski durumda geri verme anlaşması 563

ccc. Eski duruma getirme565

ddd. Eski duruma getirme yükümünün ihlali ve

kiraya verenin TBK.m.335 çerçevesinde gözden

geçirme ve bildirimi.566

KAYNAKLAR. 569