Kira Hukuku Şerhi_{(TBK M. 299- 332 )}

Prof. Dr. Faruk ACAR

- Tanımı

- Kira Süresi

- Kiraya Verenin Borçları

- Kiracının Borçları

- Özel Durumlar

- Sözleşmenin Sona Ermesi

İ Ç İ N D E K İ L E R
Dördüncü Basıya Önsöz V
Önsöz. VII
Kısaltmalar . XXIII
Kira Hukukuna Giriş.1
A. Ülkemizde Kira Hukukunun Gelişimi 1
B. Türk Borçlar Kanununun Kira Hükümlerinin Zaman İtibariyle
Yürürlüğü.9
C. Türk Borçlar Kanununun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri . 18
a. Genel olarak18
b. Yürürlüğü Ertelenen Maddeler.19
c. Erteleme Süresi 22
ç. Ertelemeye Bağlı Olarak Uygulanacak Hukuk.22
d. Ertelemenin Sözleşme Taraflarının Çıkarları Açısından
Değerlendirilmesi 25
e. Ertelemenin Kapsamına Giren Kira İlişkileri.27
aa. Ortak Koşullar.27
bb. Alternatif Koşullar 28
Ç. Kira Sözleşmesinin Türk Borçlar Kanunundaki Yeri . 30
a. Tipik Sözleşme Olması 30
b. Kira Sözleşmesinin Diğer Sözleşmelerle Kıyaslanması 34
aa. Kullanım Ödüncü (Ariyet) ve Kira Sözleşmesi 34
bb. Tüketim Ödüncü (Karz) ve Kira Sözleşmesi 38
cc. Finansal Kiralama ve Kira Sözleşmesi .39
çç. Saklama Sözleşmesi (Vedia) ve Kira Sözleşmesi .45
X / İçindekiler
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Kira Sözleşmesi
BİRİNCİ AYIRIM
Genel Hükümler
A. TANIMI . 51
AÇIKLAMALAR 51
A. Tanım 51
B. Tanımda Yer Alan Kavramların Açıklanması . 53
a. Kiracı .53
b. Kiraya Veren 63
c. Kiralanan.68
ç. Kira Bedeli .71
d. Anlaşma .73
B. KİRA SÜRESİ 75
AÇIKLAMALAR 76
A. Maddenin Genel Özellikleri 76
B. Kira Sözleşmesinde Süre . 77
C. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi 78
a. Genel olarak .78
b. Sürenin Belirli Olması .78
c. Sözleşmenin Bildirimsiz Sona Ermesi 79
ç. Sözleşmenin Belirli Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar 79
Ç. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi 81
a. Belirsiz Süre .81
b. Belirsiz Süre Karinesi 81
c. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Olmasına Bağlanan Sonuçlar .82
D. Süre Bakımından Özel Tipe Sahip Bazı Sözleşmeler 82
a. Konut Ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmesi 82
b. Koşula Bağlı Sözleşme 83
c. Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler.91
aa. Bildirime bağlı uzama 91
bb. Bildirimsiz Uzama .93
ç. Üst Süreli Sözleşme .94
d. Asgari Süreli Sözleşme.95
e. Asgari ve Üst Süreli Sözleşme 96
f. Süresiz (Ebedi) Kira Sözleşmesi 96
İçindekiler / XI
C. KİRAYA VERENİN BORÇLARI 99
I. TESLİM BORCU 99
AÇIKLAMALAR. 100
A. Maddenin Genel Özellikleri 100
a. Maddenin Amacı 100
b. Maddenin Uygulama Alanı 101
c. Maddenin Bağlayıcılığı 102
ç. Maddenin Kiraya Verenin Borçlarına Kaynaklık Etmesi .103
B. Kiraya Verenin Kira Sözleşmesinden Doğan Asli Borçları 104
a. Teslim Borcu .104
aa. Gerçek teslim 105
bb. Gerçek olmayan teslim .106
b. Bulundurma Borcu .107
c. Teslim ve Bulundurma Borcunun Özellikleri 108
aa. Kullanıma Elverişlilik .108
bb. Zaman Bakımından 111
cc. Kişi bakımından 111
çç. Konu Bakımından112
dd. Bu Borçların İfasında İspat 112
C. Kiracıyı Koruyan Sınırlamalar . 113
a. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Bakımından Koruma .113
b. Diğer Kira İlişkilerinde Koruma .114
c. Sınırlamalara Aykırılıkta Yaptırım .115
II. VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE KATLANMA BORCU 117
AÇIKLAMALAR. 117
A. Maddenin Genel Özellikleri 117
B. Maddenin Getirdiği Kural ve İstisnası . 118
a. Kamu Hukuku Kökenli Yükümlülüklerden Kiraya Verenin
Sorumlu Olması Kuralı 118
b. Kuralın İstisnaları122
aa. Sözleşme ile getirilen istisna 122
bb. Yasa ile getirilen istisna 124
III. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU . 127
AÇIKLAMALAR. 128
A. Maddenin Genel Özellikleri . 128
XII / İçindekiler
B. Yan Gider Kavramı 130
C. Yan Giderin Özellikleri. 131
a. Yan gider kiraya verene ait bir yüktür .131
b. Yan gider kiralanan şeyin kullanımıyla bağlantılıdır 132
c. Kira bedeli ile karşılanmayan harcamalar olmalıdır .133
Ç. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum 134
IV. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN SORUMLULUĞU 137
1. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk 137
AÇIKLAMALAR . 139
A. Maddenin Genel Özellikleri . 139
B. Kiraya Verenin Ayıplı İfadan Sorumluluğu . 139
a. Kiraya verenin temerrüdü ile ayıplı ifada bulunması
eş değerde sayılmıştır139
b. Madde kiraya verenin kiralananın ayıplı olmasından
sorumluluğunu kabul etmiştir .141
c. Kira sözleşmesi bakımından ayıp kavramı ve yapısı .142
ç. Maddenin ayıp ayırımı noktasındaki rolü .143
aa. Başlangıçtaki-Sonraki Ayıp 143
bb. Önemli-Önemli Olmayan Ayıp .146
d. Borçlu Temerrüdüne İlişkin Kurallara Yapılan Yollama.149
aa. Genel olarak 149
bb. Kira sözleşmesi olmalı .150
cc. Kiralanan şey başlangıçta ayıplı olmalı 150
çç. Ayıp önemli olmalı 151
dd. Kiracı kiralanan şeyi teslim almamış olmalı.151
ee. Temerrüt hükümlerinin uygulanışı .153
e. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin
Kurullara Yapılan Yollama .155
f. Ayıplı ifa ve temerrüt hükümlerinin birleşmesi .156
g. Kiracının ayıplı ifa halinde genel hükümlere sahip olduğu
haklar (yarışma) 156
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk .157
a. Genel olarak157
AÇIKLAMALAR 158
A. Maddenin Genel Özellikleri . 158
B. Kiralanan Şeyin Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi 159
C. Kiracıya Tanınan Seçimlik Haklar 160
İçindekiler / XIII
a. Seçimlik Haklar 160
b. Seçimlik Hakların Yapısı.160
c. Kiracının ayıplı ifa karşısında sahip olduğu diğer
haklar (yarışma).161
Ç. Tazminat Talebi ve Seçimlik Haklarla İlişkisi 162
D. Kira Bedelinin İndirilmesini Talep Hakkı 163
E. Kiracının Sorumlu Olduğu Ayıp. 166
F. Kiraya Verenin Kusuru 167
G. Gözden geçirme (muayene) ve bildirim (ihbar) . 167
Ğ. İspat Yükü . 168
b. Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih 169
AÇIKLAMALAR 170
A. Maddenin Genel Özellikleri 170
B. Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı 172
a. Hakkın Yapısı .172
b. Ayıbın giderilmesi yerine ayıpsız
benzeriyle değiştirilmesi .173
c. Ayıbın Giderilmesi 175
ç. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre .178
d. Ayıbın Giderilmemesi veya Gereği Gibi
Giderilmemesi 181
e. Ayıbın Giderilememesine Bağlanan Sonuçlar 182
C. Ayıbın Kiraya Veren Hesabına Giderilmesi . 182
Ç. Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile
değiştirilmesini isteme hakkı. 184
D. Sözleşmenin Feshi 186
c. Kira Bedelinin İndirilmesi. 189
AÇIKLAMALAR 190
A. Maddenin Genel Özellikleri . 190
B. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını Talep 190
a. Talebin Özelliği 190
b. Koşulları .191
c. İndirimin Yapılması .193
d. Sonuçları193
XIV / İçindekiler
d. Zararın Giderimi 195
AÇIKLAMALAR 195
A. Maddenin Genel Özellikleri . 195
B. Tazminat Talebinin Özellikleri . 196
C. Tazmin Edilecek Zarar . 198
Ç. Kiraya Verenin Kusurlu Olması . 200
D. Tazminat Talebinde Sorumsuzluk Anlaşması 200
E. Kiracının Ayıbı Bildirme Yükümünün Rolü . 201
F. Tazminatın Hesaplanması . 202
G. Zamanaşımı . 202
V. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN İLERİ SÜRDÜĞÜ HAKLAR SEBEBİYLE SORUMLULUK. 203
1. Zapttan Sorumluluk 203
AÇIKLAMALAR 204
A. Maddenin genel özellikleri 204
B. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğu ve Koşulları . 205
a. Üçüncü Şahıs Kavramı205
b. İleri Sürülen Hak 207
c. Zaman İtibariyle Hakkın Özelliği 213
d. İleri Sürülen Hakkın Kiralanan İle İlgili Olması.213
e. Hakkın İleri Sürülmesi .214
C. Üçüncü Şahsın Hak İleri Sürmesinin Sonuçları. 215
a. Kiracının Bildirimi .215
b. Kiraya Verenin Davayı Üstlenmesi 216
c. Kiraya Verenin Tazminat Sorumluluğu 217
2. Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra
Üstün Hak Sahibi Olması. 221
a. Kiralananın El Değiştirmesi 221
AÇIKLAMALAR 222
A. Maddenin Genel Özellikleri . 222
B. 818 Sayılı BK Döneminde Durum 225
C. Kiralanan Şeyin Sonradan El Değiştirmesi . 226
a. Zaman İtibariyle El Değiştirme 226
b. El Değiştirmenin Anlamı.227
aa. Cüzi Halefiyet Yoluyla El Değiştirme 227
bb. Külli Halefiyet Yoluyla El Değiştirme233
İçindekiler / XV
cc. Kiralanan şeyin muvazaalı olarak el değiştirmesi.235
dd. Kamulaştırma 235
Ç. El Değiştirmeye Bağlanan Sonuç . 236
a. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeye Taraf Olması 236
b. Kiralananı Elde Edenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi244
b. Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması . 247
AÇIKLAMALAR 248
A. Maddenin Genel Özellikleri 248
B. Kiralananda Sonradan Sınırlı Ayni Hak Kurulması . 249
a. Sınırlı Ayni Hakkın Üçüncü Şahıs Lehine Kurulması.249
b. Sınırlı Ayni Hakkın Özelliği .252
c. İntifa hakkı 253
ç. Oturma hakkı 253
d. Üst hakkı254
e. Geçit İrtifakı 255
f. Rehin Hakkı.255
C. Sınırlı Ayni Hakkın Kurulmasının Sonuçları 255
c. Tapu Siciline Şerh. 261
AÇIKLAMALAR 262
A. Maddenin Genel Özellikleri 262
B. Kira Sözleşmesinin Şerhinin Özelliği . 263
C. Şerhin Verilmesi 263
Ç. Şerhin Etkisi ve Etki Süresi . 265
D. Şerhin Sona Ermesi . 268
D. KİRACININ BORÇLARI 271
I. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU. 271
1. Genel Olarak . 271
AÇIKLAMALAR 272
A. Maddenin Genel Özellikleri 272
B. Kira Bedeli Kavramı . 273
C. Kira Bedelinin Asli Edim Yükümü Olması . 275
a. Kira Bedelinin Kiracının Asli Edim Yükümü Olması 275
b. Üçüncü Şahısların Kira Bedelini Ödemekle Yükümlü Olması275
D. Kira Bedelinin Belirlenmesi . 276
E. Kira Bedelinin Tabi Olduğu Zamanaşımı . 278
XVI / İçindekiler
2. İfa Zamanı 281
AÇIKLAMALAR 282
A. Maddenin Genel Özelikleri . 282
B. Maddenin Kapsamı 282
C. Maddede İfa Zamanına İlişkin Getirilen Kurallar 283
a. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun Doğumu 283
b. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunun
Macceliyetine Dönük Yasal Kural.285
c. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunda
İfa Sırasına Dönük Kural .287
d. İstisnalar 288
aa. Anlaşma.288
bb. Yerel Adet 292
3. Kiracının Temerrüdü 293
AÇIKLAMALAR 294
A. Maddenin Genel Özellikleri . 294
B. Kira Bedeli ve Yan Gider Borcunu İfada Temerrüdün
Aynı Rejime Tabi Tutulması 297
C. Kiracının Temerrüdünün Koşulları. 298
a. Kiracının Kira Bedeli veya Yan Gider Borcu Bulunmalı298
b. Kiracı Kira Bedeli veya Yan Gider Borcunu İfada
Gecikmeli veya İfa Etmemeli .300
c. Kiraya Veren Bildirimde Bulunmalı 308
aa. Bildirimin TBK.m.123 anlamında süre verme
faaliyeti niteliği .308
bb. Bildirimin şekli .309
cc. Bildirimin Tarafları .310
çç. Bildirimin İçeriği.314
dd. Bildirim için aranan yasal koşulların
oluşmaması ve yaptırımı .317
D. Kiracının Temerrüdünün Sonuçları . 318
a. Fesih .318
b. Bildirimin TBK.m.352/2 anlamında haklı ihtar sayılabilmesi321
c. Güvencenin Varlığı ve Fesih Hakkı 321
d. Diğer Talepler322
II. ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU. 323
AÇIKLAMALAR . 325
İçindekiler / XVII
A. Maddenin Genel Özellikleri . 325
B. Kiralananı Sözleşmeye Uygun ve
Özenle Kullanma Yükümlülüğü 327
a. Sözleşmeye Uygun Kullanma Yükümlülüğü .328
b. Özenle Kullanma Yükümlülüğü330
c. Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma
Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları 333
aa. Sözleşmenin feshi .333
bb. Tazminat Talebi .337
cc. Diğer Sonuçlar .337
dd. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum 338
aaa. Süre Tayin Edilerek Kiracının İhtar Edilmesi .338
bbb. Bildirim Yoluyla Süre Tayininin Gerekmediği
Özel Durumlar (Açıktan Fena Kullanım)340
aaaa. Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi341
bbbb. Kiracıya verilecek sürenin yararsız
olacağının anlaşılması .343
cccc. Kiracının davranışlarının çekilmezlik
oluşturması.345
ee. Diğer Kiralarda Durum .347
C. Saygı Gösterme Yükümlülüğü . 347
a. Kiraya Verene Saygı Gösterme Yükümlülüğü Sorunu .347
b. Taşınmazda Oturan Kişilere Karşı Saygı Gösterme
Yükümlülüğü.349
c. Komşulara Karşı Saygı Gösterme Yükümlülüğü .353
d. Saygı Yükümlülüğünün İçeriği .355
e. Saygı Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi ve Sonuçları 357
aa. Saygı Gösterme Yükümlülüğünün İhlal Edilmesi 357
bb. İhlalin taşınmazda oturanlar ve komşular ile kiracı
ilişkisi bakımından sonuçları 359
cc. İhlalin kiraya veren ile kiracı ilişkisi bakımından sonuçları .361
III. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU 363
AÇIKLAMALAR 364
A. Maddenin Genel Özellikleri 364
B. Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Yükümlülüğü 365
a. Yükümlülüğün Niteliği365
b. Olağan Kullanım ve Yerel Adet.366
b. Temizlik ve Bakım.372
XVIII / İçindekiler
aa. Temizlik.373
bb. Bakım 374
C. Yükümlüğün İhlal Edilmesine Bağlanan Sonuç 375
a. Kiraya verene karşı kiracının sorumluluğu 375
b. Üçüncü şahsa karşı kiracının sorumluluğu .377
IV. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU 379
AÇIKLAMALAR . 380
A. Maddenin Genel Özellikleri 380
B. Bildirim Yükümlülüğünün Niteliği 381
C. Bildirim Yükümlülüğü 382
a. Ayıp Olmalı 382
b. Kiracı Ayıptan Sorumlu Olmamalı 384
c. Ayıp zarara sebebiyet verecek cinsten olmalı385
d. Ayıbın bilinmesi 386
D. Bildirim 387
E. Bildirim Yükümlülüğüne Aykırılık ve Sonuçları 389
a. Yükümlülüğe aykırılık 389
b. Yaptırım .390
V. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN
GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU 393
AÇIKLAMALAR . 394
A. Maddenin Genel Özellikleri 394
B. Kiracının Katlanma Yükümlülüğünün Genel Özellikleri . 396
C. Ayıbın Giderilmesine veya Zararların Önlenmesine Dönük
Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Maddi Koşulları . 396
a. Kiralanan ayıplı olmalı396
b. Zarar tehlikesi olmalı 398
c. Ayıp ve zarar tehlikesinden kiracı sorumlu olmamalı 399
d. Çalışma yapmanın zorunlu olması .401
e. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu 403
D. Ayıbın Giderilmesi veya Zararların Önlenmesine Dönük
Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğünün Şekli Koşulu:
Kiraya Verenin Bildirimde Bulunması 406
E. Alt Kira Sözleşmesinde Durum . 408
F. Ayıbın Giderilmesi ve Zararın Önlenmesine İlişkin Çalışmalara
Katlanma Yükümlülüğünün İfası . 409
İçindekiler / XIX
G. Ayıbın Giderilmesine veya Zararın Önlenmesine Dönük
Çalışmalara Katlanma Yükümlülüğü Çerçevesinde Borca
Aykırılıklar ile İfaya Bağlanan Sonuçlar. 409
a. Kiraya verenin borca aykırı davranmasının sonuçları.409
b. Kiracının borca aykırı davranmasının sonuçları .412
c. Kiraya verenin borca uygun davranmasına rağmen
kiracıya tanınan bedel indirimi hakkı413
Ğ. Kiralananın Gezilip Görülmesine İzin Verme Yükümlülüğü. 414
a. Yükümlülüğün maddi ve şekli koşulları414
b. Kiracının Yükümlülüğe Aykırı Davranması .419
c. Kiraya verenin sorumluluğu .420
E. ÖZEL DURUMLAR 421
I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI . 421
1. Kiraya Veren Tarafından 421
AÇIKLAMALAR 422
A. Maddenin Genel Özellikleri 422
B. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisi ile
Benzer Durumlar . 424
C. Yenilik ve Değişiklik Kavramları . 425
D. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapma Yetkisinin Niteliği . 427
E. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları 428
a. Yenilik ve değişikliğe kiracının katlanması
beklenilebilir olmalı 428
b. Yenilik ve değişikliğe dönük çalışma sözleşmenin
feshini gerektiren boyutta olmamalı432
c. Kiracının yararlarının gözetilmesi zorunluluğu .433
F. Kiraya Verenin Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları . 434
a. Kiracının Yararını Gözetmeme Durumu .434
b. Kiracının bedelin indirilmesini talep etme hakkı .434
c. Diğer sonuçlar .434
2. Kiracı Tarafından 437
AÇIKLAMALAR 438
A. Maddenin Genel Özellikleri 438
B. Kiracının Yenilik ve Değişiklik Yapmasının Koşulları . 441
a. Kiracı yenilik ve değişiklik yapabilir441
b. Kiraya verenin rızası gerekir.443
c. Kiraya verenin yazılı rızası gerekir.444
XX / İçindekiler
C. Kiracının Yenilik Ve Değişiklik Yapmasının Sonuçları 445
a. Rızaya Dayanmayan Yenilik ve
Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar.445
b. Rızaya Dayanan Yenilik ve Değişikliklere Bağlanan Sonuçlar 450
aa. Borca aykırılık teşkil etmemesi.450
bb. Yenilik ve değişikliğin yarattığı değer artışına ilişkin
talep edilmesi sorunu 451
aaa. Değer artışı kavramı .451
bbb. Değer artışının önemli olması 456
ccc. Anlaşma .457
ddd. Değer artış karşılığı kavramı .459
eee. Değer artışı karşılığının hesabı 462
fff. Muacceliyet.463
ggg. Yapı alacaklısı ipoteği.464
cc. Kiralananın eski durumuyla geri verilmesi 468
aaa. Kiracının kiralananı eski durumda geri verme
yükümlülüğünün kalkması .468
bbb. Eski durumda geri verme anlaşması 469
ccc. Eski duruma getirme.471
ddd. Eski duruma getirme yükümünün ihlali ve
kiraya verenin TBK.m.335 çerçevesinde
gözden geçirme ve bildirimi .472
II. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ 475
AÇIKLAMALAR . 477
A. Maddenin Genel Özellikleri . 477
B. Alt Kira . 478
a. Genel Olarak478
b. Alt Kira Sözleşmesinin Varlığı İçin Gerekli Unsurlar 479
aa. En az iki kira sözleşmesinin varlığı 479
bb. Kiracı ile alt kiracı arasında kira sözleşmesinin
kurulmuş olması481
cc. Konuda özdeşlik (ayniyet) 481
c. Alt Kira Sözleşmesinin Yapımında Yasal Kural: Serbesti.482
d. Alt Kira Serbestisinin Sınırı: Kiraya Verene
Zarar Verecek Değişiklik.482
aa. Kullanım kökenli zarar verici değişiklik.484
bb. Alt kiracının kişiliği kökenli zarar verici değişiklik .485
e. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Durum 486
İçindekiler / XXI
aa. Kural: Alt kira yasağı 486
bb. Kiraya verenin rızası ve şekli486
cc. Aile konutunda durum.488
f. Yasaya ve Sözleşmeye Uygun Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları.488
aa. Genel olarak 488
bb. Alt kiracının kullanımından kiracının sorumlu tutulması .489
cc. Kiraya verenin alt kiracıya doğrudan doğruya
başvurabilmesi.490
dd. Alt kira ve hapis hakkı 492
ee. Alt kira sözleşmesinin şerhi 493
ff. Alt kira sözleşmesinin varlığının ana kira sözleşmesinin
sona ermesine etkisi 493
g. Yasaya ve Sözleşmeye Aykırı Alt Kira Sözleşmesinin Sonuçları495
C. Kullanım Hakkının Devri 497
III. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ. 499
AÇIKLAMALAR . 500
A. Maddenin Genel Özellikleri 500
B. Sözleşme Devrinin Yasal Koşulları 501
a. Genel Hükümlere Bağlı Koşullar 501
b. Kiraya Verenin Rızası502
C. Sözleşmenin Devrinin Sonuçları 503
IV. KİRALANANIN KULLANILMAMASI . 505
1. Genel Olarak . 505
AÇIKLAMALAR 506
A. Maddenin Genel Özellikleri 506
B. Kiracının Kiralananı Kullanma Hak ve Serbestisi 507
C. Kira Bedelini Ödeme Yükümlülüğünün Devam Etmesi 508
a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeple Kullanamama
veya Sınırlı Kullanma .508
aa. Teslimde temerrüt508
bb. İfa imkansızlığı508
cc. Ayıplı ifa 509
dd. Zapt Durumu .509
ee. Diğer ifa bozukluğu durumları 509
b. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler509
D. Kiraya Verenin Yapmaktan Kurtulduğu Giderleri İndirme Yükümü 510
XXII / İçindekiler
2. Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi . 511
AÇIKLAMALAR 512
A. Maddenin Genel Özellikleri 512
B. Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirme İmkanının Değerlendirilmesi 515
C. Maddenin Uygulama Koşulları 517
a. Kiracı kiralananı kira sözleşmesi süresine veya
fesih dönemine uymadan geri vermeli 517
aa. Kira süresine uymadan geri verme 517
bb. Fesih dönemine uymadan geri verme .519
b. Kiracı kiralananı geri vermeli .519
D. Geri Vermeye Bağlanan Sonuçlar 522
a. Kira sözleşmesinin sona ermesi 522
b. Kiracının Tazminat Sorumluluğu523
c. Tazminat sorumluluğunda kiracı lehine durumlar 524
aa. Makul süre sınırı524
bb. Yeni kiracının bulunması.526
cc. Mahsup edilecekler528
V. TAKASTAN FERAGAT YASAĞI 529
AÇIKLAMALAR . 529
A. Maddenin Genel Özellikleri 529
B. TBK m.326 ile 145 İlişkisi 530
C. Takas Hakkından Önceden Feragat Yasağı . 530
a. Yasağın Kapsamı .530
b. Takas Serbestisi .531
c. Yasağa Aykırılığın Yaptırımı531
F. SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 533
I. Sürenin geçmesi 533
AÇIKLAMALAR. 534
A. Maddenin Genel Özellikleri 534
B. Sözleşmenin Sona Ermesi 536
a. Sona Ermenin Niteliği .536
b. Sona Ermenin Koşulları .536
aa. Belirli süreli kira sözleşmesi olmalı 536
bb. Belirli süre bitmiş olmalı 537
C. Sözleşmenin Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesine Dönüşmesi 538
İçindekiler / XXIII
a. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 538
b. Belirsiz süreli kira sözleşmesi yönünde yasal karine 540
c. Belirsiz süreli kira sözleşmesinin varlık koşulları 541
D. Yenilemenin Sonucu . 543
II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi . 545
1. Genel olarak. 545
AÇIKLAMALAR . 546
A. Maddenin Genel Özellikleri 546
B. Sözleşmenin Feshi Bildirimi 547
a. Feshin niteliği 547
b. Feshin Usulü. 548
aa. Fesih Dönemi.548
bb. Fesih Bildirim Süresi.549
cc. Fesih Bildirimi 549
c. Feshin Etkisi. 549
d. Fesih sürelerine uyulmadan yapılan feshin geçerliliği ve etkisi550
2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında 553
AÇIKLAMALAR . 554
A. Maddenin Genel Özellikleri . 554
B. Taşınmaz ve Taşınır Yapılarda Olağan Feshe İlişkin Süreler . 554
a. Fesih Dönemi 554
b. Fesih Süresi 555
3. Taşınır kiralarında 557
AÇIKLAMALAR . 558
A. Maddenin Genel Özellikleri . 558
B. Fesih Bildirim Süresi. 559
C. Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı Taşınırlara
İlişkin Özel Durum 559
a. Genel olarak. .559
b. Kiraya verenin mesleki faaliyetinin gereği olarak taşınırı
kiralamış olması.561
c. Kiracı özel kullanım amacıyla taşınırı kiralamış olmalı .561
d. Fesih bildirim süresine uyulmuş olması .561
III. Olağanüstü fesih 563
1. Önemli sebepler 563
AÇIKLAMALAR . 564
XXIV / Kısaltmalar
A. Maddenin Genel Özellikleri . 564
B. Önemli Sebebe Dayalı Fesih ile Benzer Durumların İlişkisi . 569
a. İfa İmkansızlığı569
b. İrade Bozukluğu .570
c. Aşırı İfa Güçlüğü 570
d. Kira Sözleşmesine Özgü Diğer Olağanüstü Fesih Sebepleri 571
e. Borca Aykırılığa Dayanan Fesih Durumları .572
C. Önemli Sebeble Feshin Koşulları . 574
a. Çekilmezlik Yaratan Önemli Sebebin Varlığı .574
aa. Hakimin takdir yetkisi574
bb. Zaman bakımından önemli sebep .576
cc. Yapısal olarak önemli sebep.576
dd. Kusur 577
ee. Çekilmezlik577
ff. Önemli sebep örnekleri 579
b. Fesih .580
aa. Fesih bildiriminin şekli 580
bb. Fesih bildirimin içeriği .581
cc. Fesih bildirim süresi .582
dd. Feshin sonuçları .582
2. Kiracının iflası 585
AÇIKLAMALAR . 586
A. Maddenin Genel Özellikleri . 586
B. Kiraya Verenin Sözleşmeyi Feshedebilmesinin Koşulları 586
a. Kiracı iflas etmeli .586
b. İflas kira konusunun tesliminden sonra gerçekleşmeli .587
c. Güvence gösterilmemesi 587
C. Sözleşmenin Feshi 590
KAYNAKLAR 592