Yabancılar İçin Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberi

Ferah ÖZDEMİR

Ali Fuat ÖZBAKIR

PREFACE ÖNSÖZ
Turkey, thanks to its geographic location,
climate, natural beauty, historical,
social and cultural diversity, has always
been a center of attraction.
Across the world, although it seems
that Turkey is losing its attraction due to
the changes in economic, political, diplomatic
and demographic balances, Turkey
still attracts the attention of people of
many countries both at regional and intercontinental
level, and real estate investments
by many foreign real persons or
foreign enterprises-companies in Turkey
have always occupied an important place.
Real estate acquisition by foreigners in
Turkey, as in many countries, has been
subject to some restrictions and additional
regulations for foreigners to protect Turkish
citizens. Additional regulations and rules
set forth in the acquisition of immovable
property by foreigners vary from country to
country, region to region and according to
the type, nature, characteristics and amount
of the property.
When foreign real persons or legal entities
(foreign companies or foreigncapitalized
companies) want to acquire
immovable property in Turkey, one of the
most important laws referenced is the Land
Registry Law numbered 2644. For purchase
of immovable property by a foreign person
in Turkey, or in order to be able to perform
disposals or transactions such as transfer,
mortgage, pledge or transfer by inheritance,
the regulation that foreign persons have to
apply first is the provisions of the Title Land
Registry Law No.2644 (specifically articles
35 and 36) and other sub-legislation issued
in accordance with this law.
I would like to point out that for the
acquisition of real estate in Turkey by foreigners,
there are other regulations such as
Foreign Investment Law, tourism regulations
and mining legislation. However, when you
look at the application, it is understood that
the main regulation is the text of the Land
Registry Law in your hand.
Türkiye, bulunduğu coğrafi konumu,
iklimi, doğal güzelliği, tarihsel, sosyal ve
kültürel çeşitliliği nedeniyle, her zaman
bir cazibe merkezi olmuştur.
Dünya ölçeğinde, siyasi, diplomatik, ekonomik
ve demografik dengelerin değişmesinden
dolayı bu cazibesini kaybediyor gibi
görünse de, gerek bölgesel gerekse kıtalararası
düzeyde birçok ülke insanının ilgisini
çeken Türkiye’de birçok yabancı gerçek kişi
ya da yabancı firmanın taşınmaz yatırımları
her zaman önemli bir yer tutmuştur.
Türkiye’de yabancıların taşınmaz mal
edinilmesi, birçok ülkede olduğu gibi,
Türkiye’nin de kendi vatandaşlarını korumak
adına yabancılar için bazı kısıtlamalara
ve ek düzenlemelere bağlı tutulmuştur.
Yabancıların taşınmaz mal ediniminde
belirlenen ek düzenleme ve
kurallar, ülkeden ülkeye, bölgeden bölgeye,
taşınmazın vasfına, cinsine, özelliklerine
ve miktarına göre değişiklik göstermektedir.

Yabancı gerçek ya da tüzel kişiler
(yabancı sermayeli şirketler ya da yabancı
şirketler) Türkiye’de taşınmaz mal
edinmek istedikleri zaman başvurulan en
önemli kanunlardan birisi 2644 sayılı
Tapu Kanunu’dur. Diğer bir anlatımla,
Türkiye’de bir yabancının taşınmaz mal
satın alması, üzerinde ipotek, rehin,
miras, devir, intikal gibi iş ve işlemler
yapabilmesi için ilk başvurmak zorunda
olduğu yasal düzenleme 2644 sayılı Tapu
Kanunu ( özellikle 35 ve 36 ıncı maddeler)
ve bu kanuna uygun olarak çıkarılan
diğer alt mevzuat hükümleridir. Hemen
belirtelim ki, yabancıların Türkiye’de
taşınmaz mal edinimi için Yabancı Yatı-
rımlar Kanunu, Turizm Mevzuatı, Maden
Mevzuatı gibi başkaca düzenlemeler
bulunmaktadır.
PREFACE 6 ÖNSÖZ
This Law No.2644 in your hand,
which is also translated into English, has
been prepared as a reference source for
you dear readers. In this work, not only
the texts of Law were given, but also the
explanations and interpretations are
given under each article of Law were
added. In addition, the work is enriched
by high court decisions.
This work includes the issues related to
purchasing or selling the immovable property
by foreigners in Turkey. In addition,
this work includes the legal status of a
property located within the borders of
Turkey, its transfer, registration, transfer
by inheritance and acquisition. For this
reason, in the general sense, the book in
your hand is an important source for Turkish
Immovable Law.
It is aimed that, in Turkey or other countries,
the immovable investment partnerships
and fund managers, lawyers'
offices, financial consultancy offices, real
estate commissioners operating in the
international field, persons and companies
providing international consultancy services,
companies and organizations in close
financial, investment, economic, commercial
relations with Turkey, public and private
institutions and their agencies such as
the chambers of commerce and industry,
stock exchanges, consulates, attache’s
offices and ministries, and also university
students and faculty-academic members
may benefit from this work which is also
prepared in English and Turkish languages.
We hope it will be useful.
In preparing this work, I would like to
thank my dear wife Ferah Özbakır and
our dear children Ceren and Merve who
always give us strength.
Ali Fuat Özbakır (LL.M.)
Antalya, 6 January 2018
Lawyer / Trademark & Patent Atorney
Ancak uygulamaya bakıldığında asıl
düzenlemenin elinizde bulunan kanun
metni olduğu anlaşılmaktadır.
Şu anda İngilizce ve Türkçe olarak elinizde
bulunan bu 2644 sayılı Tapu Kanunu
siz sevgili okurlar için bir başvuru kaynağı
olarak hazırlanmıştır. Bu eserde, sadece
kanun metinlerini kaleme almakla yetinilmemiş,
her bir kanun maddesi altına
uygulamaya yönelik açıklamalar ve yorumlar
eklenmiştir. Ayrıca emsal yüksek mahkeme
kararları ile de zenginleştirilmiştir.
Bu eser, sadece bir yabancının Türkiye’de
taşınmaz mal alması-satması ile ilgili
konuları değil, bunun dışında Türkiye sınırları
içinde yer alan bir taşınmazın hukuki
durumu, devir, tescil, miras, intikal ve
kazanılması ile ilgili düzenlemeleri de içermesinden
dolayı, genel anlamda Türk
Taşınmaz Hukukuna ışık tutması açısından
önemli bir kaynak niteliği taşımaktadır.
İngilizce ve Türkçe dillerinde hazırlanan
bu eser aynı zamanda, Türkiye’de veya diğer
ülkelerde, taşınmaz yatırım ortaklığı ve fon
yöneticileri, uluslararası alanda faaliyet gösteren
avukatlık, mali müşavirlik, emlak komisyonculuğu
yapan büroların, uluslararası
danışmanlık hizmeti veren kişi ve firmaların,
Türkiye ile yakın bir finans, yatırım, ticaret ve
ekonomik ilişki içerisinde bulunan firma ve
kuruluşların, ticaret ve sanayi odaları, borsalar,
konsolosluk, ataşelik, bakanlık, müsteşarlık
gibi resmi ve özel kurum ve temsilciliklerinin,
ayrıca üniversite öğrencileri ile öğretim
üyeleri ve görevlilerinin bu eserden
faydalanabileceği düşünülmüş ve kaleme
alınmıştır. Yararlı olacağını umuyoruz.
Bu eserin ortaya çıkmasında, sevgili
eşim Ferah Özbakır’a ve varlıkları ile her
zaman bize güç veren sevgili çocuklarım
Ceren ve Merve’ye sonsuz teşekkürler
Ali Fuat Özbakır (LL.M.)
Antalya, 06 Ocak 2018
Avukat / Marka & Patent Vekili
İÇİNDEKİLER / CONTENTS
ÖNSÖZ /............................... PREFACE ........................................................................ 5
İÇİNDEKİLER / ................... CONTENTS ..................................................................... 7
Tapu Kanunu / ....................Land Regıster Law ........................................................ 9
Madde 1 - ............................ Article 1 ......................................................................... 9
Madde 2 - ............................ Article 2 .......................................................................11
Madde 3 - ............................ Article 3 .......................................................................12
Madde 4 - ............................ Article 4 .......................................................................12
Madde 5 - ............................ Article 5 .......................................................................13
Madde 6 - ............................ Article 6 ....................................................................... 13
Madde 7 - ............................ Article 7 .......................................................................13
Madde 8 - ............................ Article 8 .......................................................................13
Madde 9 - ............................ Article 9 .......................................................................15
Madde 10 - .......................... Article 10 .....................................................................16
Madde 11 - .......................... Article 11 .....................................................................17
Madde 12 - .......................... Article 12 .....................................................................18
Madde 13 - .......................... Article 13 .....................................................................19
Madde 14 - .......................... Article 14 .....................................................................21
Madde 15 - .......................... Article 15 .....................................................................22
Madde 16 - .......................... Article 16 ..................................................................... 23
Madde 17 - .......................... Article 17 .....................................................................24
Madde 18 - .......................... Article 18 .....................................................................25
Madde 19 - .......................... Article 19 .....................................................................25
Madde 20 - .......................... Article 20 .....................................................................26
Madde 21 - .......................... Article 21 .....................................................................26
Madde 22 - .......................... Article 22 .....................................................................27
Madde 23 - .......................... Article 23 .....................................................................28
Madde 24 - .......................... Article 24 .....................................................................29
Madde 25 - .......................... Article 25 .....................................................................30
Madde 26 - .......................... Article 26 .....................................................................30
Madde 27 - .......................... Article 27 .....................................................................33
Madde 28 - .......................... Article 28 .....................................................................34
Madde 29 - .......................... Article 29 .....................................................................34
Madde 30 - .......................... Article 30 .....................................................................34
Madde 31 - .......................... Article 31 .....................................................................34
Madde 32 - .......................... Article 32 .....................................................................36
Madde 33 - .......................... Article 33 .....................................................................37
Madde 34 - .......................... Article 34 .....................................................................37
Madde 35 - .......................... Article 35 .....................................................................38
Madde 36 - .......................... Article 36 .....................................................................45
İÇİNDEKİLER 8 CONTENTS
Madde 37 - ......................... Article 37 .................................................................... 51
Madde 38 - ......................... Article 38 .................................................................... 53
Ek Madde 1 - ...................... Additional article 1 .................................................... 53
Ek Madde 2 - ...................... Additional article 2 .................................................... 54
Geçici Madde 1 - ................ Temporary article 1 ................................................... 55
Geçici Madde 2 - ................ Temporary article 2 ................................................... 55
Geçici Madde 3 - ................ Temporary article 3 ................................................... 57
Madde 39 - ......................... Article 39 .................................................................... 58
Madde 40 - ......................... Article 40 .................................................................... 58
Ekler ............................... Appendix ..................................................................... 59
Kavram Dizini .................... Concept Index ........................................................... 65
Küçük Tapu Sözlüğü .......... Little Dictionary Of Title Deed .................................. 73