İmar Hukuku Dersleri

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Dokuzuncu Baskıya Önsöz 7
Kısaltmalar 37
Birinci Kısım
İMAR PLANLAMA HUKUKU
1. Bölüm
İMAR HUKUKUNA GİRİŞ
I. İMAR HUKUKU KAVRAMI 39
A. Tanımı ve Önemi 39
B. İmar Hukukunun Konusu 39
C. İmar Hukukunun Nitelikleri 40
Ç. İmar Hukukunun Kaynakları 42
1. Anayasa 42
2. Kanunlar 43
3. Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve Yönetmelikler 43
4. İmar Planları 45
5. Diğer Düzenleyici İşlemler 46
D. İmar Hukukunun Diğer Hukuk Dalları Arasındaki Yeri 46
II. PLANLAMA KAVRAMI VE İMAR PLANLAMASI 48
A. Tanım 48
B. Planlamanın Aşamaları 48
C. Planlama Türleri 49
Ç. İmar Planlamasının Amacı 51
D. İmar Planlamasının Türk Hukukundaki Gelişimi 52
1. Osmanlı Dönemi 52
2. Cumhuriyet Dönemi 56
a. Plansız Dönem 56
b. Zorunlu Plan Dönemi (1928–1956) 57
c. 1956 – 1985 Dönemi 62
ç. 1985 Sonrası Dönem 65
2. Bölüm
ÜLKE KALKINMA PLANI, BÖLGE PLANI VE MEKÂNSAL PLANLAR
I. ÜLKE KALKINMA PLANI 67
II. BÖLGE PLANI 70
III. METROPOLİTEN İMAR PLANI 72
IV. MEKANSAL PLANLAR 74
A. Mekânsal Planlama Kademeleri ve İlişkileri 74
1. Mekânsal Planlama Kademeleri 74
2. Planlararası İlişkiler 75
a. Mekansal Planlar Arası İlişkiler 75
b. Mekansal Planların Diğer Planlarla İlişkileri 76
ba. Bütünleşik Kıyı Alanları Planı ile ilişkileri 76
bb. Uzun Devreli Gelişme Planı ile ilişkileri 77
3. Genel Planlama Esasları 77
a. Mekansal Planların Planlama İlke ve Esasları 77
b. Mekansal Planların Hazırlanması ile İlgili Standartlar 77
B. Mekansal Planların Yapımına Dair Esaslar 78
1. Araştırma ve Analiz 78
2. Plan Raporu 80
3. Gösterim (Lejand) Teknikleri 80
4. Standartlar 81
5. Yürüme Mesafeleri 81
C. Mekansal Strateji Planı 82
1. Tanım ve Kavram 82
2. Planlama Alanına Göre Türleri 84
a. Ülke Düzeyinde Mekânsal Strateji Planları 84
b. Bölge Düzeyinde Mekânsal Strateji Planları 84
3. Planlama İlke ve Esasları 84
4. Planın Unsurları 85
a. Sektörel ve Tematik Paftalar 85
b. Plan Raporu 85
5. Planın Hazırlanması 85
6. Planın Uygulanması ve İzleme 86
Ç. Çevre Düzeni Planı 87
1. Tanımı ve Niteliği 87
2. Planlama Alanı ve Planlama Yetkisi 87
a. İl Düzeyinde Çevre Düzeni Planı 88
b. Bölge ve Havza Düzeyinde Çevre Düzeni Planı 90
3. Çevre Düzeni Planlarının Yapım Usulü 91
a. Planlama Alanı 91
b. Planlama ilke ve Esasları 91
c. Verilerin Elde Edilmesi, Analiz Etüt ve Araştırmalar Yapılması 92
4. Çevre Düzeni Planlarında Revizyon ve Değişikliklerin Yapılması 92
D. İmar Planları 93
1. İmar Planı İlkeleri 93
2. Planlamanın Aşamaları 95
a. Halihazır Harita Alımı 95
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Rapor ve Görüşlerin Alınması 97
c. Eşik Analizi 101
ç. Planın Elde Etme Şeklinin Belirlenmesi ve Plan Yaptırma Yolları 101
ça. İmar Planlarının Elde Edilme Usulleri 101
çb. İmar Planlarının Yapımında Yeterlilik 105
3. Nazım İmar Planı 106
a. Nazım Plan Kavramı 106
b. İlgili Kurum ve Kuruluşlardan Verilerin Elde Edilmesi, Analiz, Etüt ve Araştırmalar 108
c. Gerekli İzinlerin Alınması 109
ç. Tarım Arazileri 109
d. Mer’a, Yaylak ve Kışlaklar 111
e. Su ve Kanalizasyon Altyapısı 112
f. Hava Alanları 112
g. Karayollarının Şehir İçi Yollarla Bağlantısı 113
h. Vakıf Taşınmazları 114
ı. Mezarlıklar 114
i. Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı 115
j. Bilgileri Birleştirme (Sentez), Yorum, Sonuçların Değerlendirilmesi 115
k. Plan Kararlarına Geçiş, Plan Alternatifleri 116
4. Uygulama İmar Planı 119
a. Uygulama İmar Planı Kavramı 119
b. Uygulama İmar Planı Esasları 121
c. Uygulama İmar Planı Süreci 122
5. Mekansal Kullanım Alanlarının Gösterilmesi 123
a. Belediye Hizmet Alanı 124
b. Çalışma Alanları 125
c. Sanayi Alanları, Endüstri Bölgeleri, Endüstri Gelişme Bölgeleri ve Küçük Sanayi Alanları 125
ç. Sosyal Yapı ve Tesis Alanları 127
d. Teknik Altyapı Alanları 128
e. Resmi Kurum Alanı, Resmi Bina ve Tesisler 128
f. Eğitim Tesisleri 129
g. Sosyal ve Kültürel Tesisler 129
h. Sağlık Tesisleri 129
ı. İbadet Yerleri 130
i. Otoparklar 130
j. İtfaiye Alanları 136
k. Akaryakıt Servis İstasyonları 136
m. Diğer Mekansal Plan Tanım ve Kullanım Esasları 138
6. İmar Planlarının Kısımları 141
3. Bölüm
İMAR PLANLAMASINDA YETKİ
I. İMAR PLANLAMASINDA GENEL YETKİ 143
A. Belediyeler 143
1. Tarihi Gelişimi 143
2. Planlama Yetkisi 145
3. Mücavir Alan Kavramı, Tespiti, Onaylanması ve Sonuçları 146
4. İmar Planlarında Karar Organı: Belediye Meclisleri 147
B. İl Özel İdareleri 148
II. İMAR PLANLAMASINDA MERKEZÎ İDARENİN YETKİSİ 150
A. İmar Kanunu’nun 9’uncu Maddesi ile Verilen Yetkiler 150
B. 1 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Teşkilatı Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Verilen Yetkiler 152
C. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/g Bendi ile Verilen Yetkiler 152
III. İMAR PLANLAMASINDA ÖZEL YETKİ 153
A. Büyükşehir Belediyelerinde 153
1. Çevre Düzeni Planı Yapma Yetkisi 153
2. Nazım İmar Planı Yapma Yetkisi 153
3. Uygulama İmar ve Parselayson Planı Yapma Yetkisi 154
4. Kanunlarla Büyükşehir Belediyelerine Verilen Görevlerle İlgili Yetkiler 154
5. İlçe Belediyelerine Ait Planlama Yetkilerinin Büyükşehir Belediyesine Devredilmesi 155
B. Gecekondu Alanlarında 155
C. Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgeleri ile Turizm Alan ve Merkezlerinde 156
Ç. Sit Alanlarında 156
D. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde Planlama 156
1. Kıyılarda Planlama 157
2. Sahil Şeritlerinde Planlama 157
a. Sahil Şeridinin Birinci Bölümünü İçeren Uygulama İmar Planları 157
b. Sahil Şeridinin İkinci Bölümünde Yapılacak Planlar 158
c. Planların Yürürlüğe Girmesi 158
3. Doldurma ve Kurutma Suretiyle Kazanılacak Arazilerde 159
4. Planların Yapılması 160
E. Milli Parklarda 161
1. Milli Park Gelişme Planı 161
2. Uygulama İmar Planları 161
F. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 162
G. GAP Projesi Kapsamında Kalan Yerlerde 163
H. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Ait Arsa ve Arazilerde 164
1. Belediye ve Mücavir Alanlarda Bulunan ve Özelleştirme Kapsamına Alınmış Kuruluşlara Ait Arazi ve Arsalarda 164
2. Hizmet Özelleştirmesi Niteliğindeki Yatırımların Yapılacağı Yerlerde 165
3. Kıyıda ve Turizm Alanlarında Kalan Yerlerde 165
I. Toplu Konut Alanlarında 166
İ. İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapı Bulunan Alanlarda 167
J. Organize Sanayi, Endüstri ve Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 168
1. Organize Sanayi Bölgelerinde 168
2. Endüstri Bölgelerinde 169
3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 170
K. Tarımsal Alanlarda 171
L. Köy Yerleşme Alanlarında 172
1. Köy Yerleşme Planları 172
2. Planların Yapılması, Onaylanması ve Tapuya Tescili 176
3. Köy Yerleşme Planlarının Uygulanması 177
M. Boğaziçi’nde 180
1. Planlama Yetkisi 180
2. Planların Revize Edilmesi ve Değiştirilmesi 182
N. Diğer Özel Yetkiler 183
1. Türk Boğazlar Bölgesinde 183
2. T.C. Devlet Demiryolları İşletmesi Genel Müdürlüğü’ne Ait Taşınmazlarda 183
3. Haydarpaşa Limanında 184
4. Karayolu Güzergahlarında 184
5. Atatürk Orman Çiftliği’nde 186
6. Olimpiyat Köyünde 186
7. Patlayıcı Madde Üretmek/İşlemek Üzere Kurulacak Tesislerde 186
8. Balıkçı Barınaklarında 187
9. Yalova Termal Kaplıcalarında 187
10. Çanakkale Savaşları Tarihi Alanında 187
11. Kapadakya Alanında 188
12. Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Savunma ve Eğitim Amaçlı Alanlarda 189
13. 1164 sayılı Kanun Kapsamında Kalan Alanlarda 190
14. Atatürk Kültür Merkezinde 190
15. Kamu–Özel İş Birliği Modeli Çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı ve Bağlı Kuruluşlarınca Yapılmasına İhtiyaç Duyulan Tesislerin Yapılacağı Yerlerde 190
IV. İMAR PLANLARININ YAPILMASINDA SÜRE 191
4. Bölüm
İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK, REVİZYON VE İLAVE YAPILMASI
I. İMAR PLANLARINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI VE SONUÇLARI 193
A. İmar Planlarının Değiştirilmezliği İlkesi 193
B. İmar Planlarında Değişiklik Usulü 194
1. Bakanlıkça Değişiklik İstenmesi 195
2. Yerel Yönetimlerce Re’sen Değişiklik Yapılması 195
3. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişilerince Planlarda Değişiklik Yapılmasının İstenmesi 196
4. Değişiklik Sırasında Göz önünde Bulundurulması Gereken Hususlar 197
a. Gerekçe İlkesine Uyulması 197
b. Değişikliğin Şehircilik İlkelerine, Planlama Esaslarına ve Kamu Yararına Uygun Olması 197
c. Planın Bütünlüğünün Bozulmaması 198
ç. Kazanılmış Haklara Saygı Gösterilmesi 199
d. Plan Değişikliklerinin Yeterliliğe Sahip Personel Tarafından Yapılması 199
e. Plan Değişikliklerinin Zorunlu Olması 200
5. Plan Değişikliğine İlişkin Esaslar 201
a. Sosyal ve Teknik Alt Yapıya İlişkin Değişiklikler 201
aa. İlgili Yatırımcı Bakanlık ve Kuruluşların Görüşünün Alınması 201
ab. Değişikliğin Teknik Zorunluluğa Dayanması 203
ac. Eşdeğer Alan Ayrılması 203
aç. Plan Müellifinin Gerekçeli Uygun Görüşünün Alınması 204
ad. İbadet Yerlerine İlişkin Değişikliklerde Mülki İdare Amirinin İzninin Alınması 205
b. Kat Adedi ve Bina Yüksekliğini Artıran Değişiklikler 205
c. Yolların Genişletilmesi, Daraltılması ya da Güzergâhlarının Değiştirilmesiyle İlgili Değişiklikler 206
ç. Yoğunluk Artıran veya Kentsel Ulaşım Sistemini Etkileyen Değişiklikler 207
d. Nazım İmar Planları Üzerinde Gösterilen Sosyal ve Teknik Altyapı Alanlarının Konum ile Büyüklüklerinde Değişiklikler 207
II. İMAR PLANLARINDA REVİZYON YAPILMASI 208
A. Tanım ve Hukuki Niteliği 208
B. Revizyon Yetkisi ve Usulü 209
III. İLAVE İMAR PLANI 210
IV. İMAR PLANLARININ DEĞİŞTİRİLMESİNİN/REVİZYONUNUN HUKUKİ SONUÇLARI: KAZANILMIŞ HAKLAR SORUNU 211
A. Kazanılmış Hak Kavramı 211
B. İmar Mevzuatında Durum 213
1. İnşasına 2 yıl İçinde Başlanmayan Yapılar 213
2. Ruhsat Süresi içinde Tamamlanmayan Yapılar 214
3. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresi içinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmeyen Yapılar 214
4. Plansız Alanlarda Mevzuata Uygun Yapılmış Yapıların Tamir, Tadil ve İlavelerinde veya Yeniden Yapılması Mümkün Olan Yapılarda 215
5. İmar Mevzuatına Aykırı Olarak Ruhsat Verilipte, Bu Ruhsata ve Eklerine Göre İnşa Edilen veya İnşa Halindeki Yapılar 215
6. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik Altyapı Alanlarında Kalan ve Kamulaştırma Kararı Alınan Yapılar 216
7. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle, Plana Ait Kararlara Aykırı Düşen Yapılar 217
C. Danıştay’ın Yaklaşımı 218
5. Bölüm
MEKANSAL PLANLARIN ONAYLANMASI, İLANI VE HUKUKİ SONUÇLARI
I. PLANLARIN ONAYLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE GİRMESİ 221
A. Tarihi Gelişimi 221
B. Planların Sunulması ve Değerlendirilmesi 222
C. Planların Onaylanması ve Yürürlüğe Girmesi 223
1. Ortak Kurallar 223
2. İmar Planlarının Onaylanması ve Yürürlüğe girmesi 224
a. Normal Belediyelerde 224
b. Büyükşehir Belediyelerinde 225
ba. Nazım İmar Planlarının Onaylanması 225
bb. İlçe Belediyelerinin Uygulama İmar Planlarının Onaylanması 226
c. Belediye Sınırları Dışında 227
Ç. Planların İlanı, İtirazlar ve Kesinleşmesi 228
II. İMAR PLANLARININ HUKUKİ SONUÇLARI 230
A. İdare Açısından 230
1. Planları Ölçü Norm Olarak Esas Alma Yükümlülüğü 230
2. İmar Programı Yapma Yükümlülüğü 231
3. İmar ve Yapı Faaliyetlerini İmar Planındaki İlke ve Kurallara Göre Gerçekleştirilmesini Sağlama ve Uygulamaları Denetleme Yükümlülüğü 231
4. Planların Aleniyetini, Dağıtımını Sağlama ve İlgili Yerlere Gönderme Yükümlülüğü 231
5. Planların Üst Kademe Planlara, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne ve İmar mevzuatına Uygunluğunun sağlanması Yükümlülüğü 232
6. Planların İncelenmek Üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğüne İletilmesi Yükümlülüğü 232
7. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planları İzleme ve İnceleme Yükümlülüğü 233
B. Özel Hukuk Gerçek ve Tüzel Kişileri Açısından 233
1. İmar Çapını (İmar Durumu) İsteme Hakkı 233
a. İmar Çapı (İmar durumu) Kavramı 233
b. İmar Çapını İstemenin Hukuki Sonuçları 234
2. İtiraz Hakkı 235
3. Dava Hakkı: İmar Planlarına Karşı İptal Davasının Açılması 236
6. Bölüm
İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE
İMAR PLANLARINA HAKİM OLAN İLKELER
I. İMAR PLANLARININ HUKUKİ NİTELİĞİ VE NORMLAR HİYERARŞİSİNDEKİ YERİ 239
A. İmar Planlarının Hukuki Niteliği 239
B. İmar Planlarının Normlar Hiyerarşisindeki Yeri 239
II. İMAR PLANLARINA HÂKİM OLAN TEMEL İLKELER 240
A. Hukuk Devleti İlkesi 240
B. Açıklık İlkesi 241
C. Genellik İlkesi 243
Ç. Üst Derecedeki Planlara Bağlılık (Hiyerarşi) İlkesi 244
1. Planlar Arasında Hiyerarşi 244
2. Plan Hiyerarşisi, Planların Kademeli Birlikteliği ve Alt Düzeydeki Planları Yönlendirme Zorunluluğu 246
D. Kamu Yararı İlkesi 251
E. Zorunluluk İlkesi 253
F. Esneklik İlkesi 253
G. Uzun Süreli Olma İlkesi 254
H. Bilimsellik İlkesi 255
I. Katılım İlkesi 257
İkinci Kısım
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI
7. Bölüm
İMAR PROGRAMI
I. TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 265
II. PROGRAM YAPMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ 267
A. Tarihi Geçmişi 267
B. Yürürlükteki Durum 267
III. İMAR PROGRAMININ HAZIRLANMASI VE ONAYLANMASI 268
IV. İMAR PROGRAMLARINDA SÜRE 269
V. İMAR PROGRAMLARININ HUKUKÎ SONUÇLARI 269
A. Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakların Kısıtlanması 269
B. Kısıtlamaların Süreye Bağlılığı 271
C. Programa Alınmayan Alanlarda Mevcut Kullanımın Devamının Mümkün Olması 272
Ç. İmar Programına Alınan Yerlerin Vergilerinin İdarece Ödenmesi 273
8. Bölüm
İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜ
I. KAMULAŞTIRMA HAKKINDA GENEL BİLGİLER 275
II. İMAR HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA USULÜNÜN UYGULANMASI 282
A. Genel Olarak 282
B. İmar Hukukunda Kamulaştırma Usulünün Uygulandığı Yerler 283
1. İmar Programına Alınan Yerlerde 283
a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Kamulaştırma 283
b. Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlerde 284
c. Cephe Hattının Gerisinde Kalan Yerlerde Kamulaştırma 286
2. İmar Programına Alınmayan Yerlerde 287
III. İMAR KAMULAŞTIRMALARININ İLKE VE ÖZELLİKLERİ 288
A. İmar Planlarına Uygunluk 288
B. Kamu Yararı Kararından İstisna Tutulma 289
C. Kamulaştırmada Trampa İmkanı 290
Ç. Kamulaştırma Bedelinin Takdirinde İmar Faktörünün Nazara Alınmaması 291
D. Kamulaştırma İşlemine Karşı Açılacak Davalarda İmar Planlarının İptalinin İstenebilmesi 291
E. Kamulaştırmanın İmar Planında Öngörülen Amaçla Sınırlı Olması 292
F. İdarenin Kamulaştırma Yapmakla Yükümlü Olması 293
G. Kamulaştırılan Yerin Emlak Vergilerinin İdarece Ödenmesi 293
VI. KAMULAŞTIRMA – KISITLILIK İLİŞKİSİ VE KISITLANAN TAŞINMAZLARIN EMLAK VERGİSİ 294
A. Genel Olarak 294
B. Kısıtlılığın Başlangıcı ve Sonu, Kapsamı ve Emlak Vergisi 294
1. Kısıtlılığın Başlangıcı 294
2. Kısıtlılığın Sonu 296
3. Kısıtlılığın Kapsamı 297
4. Kısıtlılık Döneminde Emlak Vergisi 297
C. Umumi Hizmetlere veya Kamu Hizmeti Tesisi Arsalarına Ayrılan Yerlerdeki Kısıtlılığın Kaldırılması 298
1. İlgili İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi 298
2. Kamulaştırmanın Yapılması Amacıyla İdareye Başvuru 298
3. İmar Planında Değişiklik Yapılması Talebinde Bulunulması 300
4. Kamulaştırmasız El Atma Davası 301
a. Kamulaştırmasız El Atma Kavramı 301
b. Kamulaştırmasız El Atma Türleri 302
ba. Hukuka Uygun El Atma 302
bb. Hukuka Aykırı El Atma 303
bba. Fiilen El Atma 303
bbb. Hukuken El Atma 309
c. Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar 314
ca. Elatmanın Önlenmesi Davası 314
cb. Bedel Davası 314
cc. Tazminat Davası 321
cç. Ecrimisil Davası 326
cd. Dava Açma Süresi 327
ç. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Görevli Mahkeme 327
5. Anayasa Mahkemesine Bireysel Başvuru 329
6. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine Başvuru 330
9. Bölüm
İMAR PLANLARININ UYGULANMASI SONUCUNDA OLUŞAN VE
MÜSTAKİL İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN/OLAN
PARÇALARIN DEĞERLENDİRİLMESİ
I. GENEL OLARAK 331
II. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLMAYAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 331
A. Satılabilecek Taşınmazlar 331
B. Satış Yöntemi 331
C. Satış Yapılabilecek Kişiler 332
III. BAĞIMSIZ İNŞAATA ELVERİŞLİ OLAN YERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ 333
IV. BELEDİYE VE VALİLİKLERE AİT PARSELLERLE ŞÜYULU TAŞINMAZLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 333
V. DEĞERLENDİRME ŞARTLARI 334
VI. İMAR KANUNU’NUN 17’NCİ MADDESİNİN UYGULAMALARINA KARŞI YARGI YOLU 335
A. Bedele İlişkin Yargı Yolu 335
B. İptal Davaları 337
C. Tapu İptali ve Tescil Davaları 338
10. Bölüm
BÖLGELEME
I. BÖLGELEME KAVRAMI 339
A. Tanım, Amaç ve Önemi 339
B. Ortaya Çıkışı 340
II. BELLİ BAŞLI BÖLGELEME TÜRLERİ 341
A. Kullanım Bölgelemesi (Use Zoning, Character Zoning) 341
1. Oturma Bölgeleri (Residential Area) 342
2. Ticaret Bölgeleri (Commercial Zones) 346
3. Sanayi Bölgeleri (Industrial Districts) 348
4. Karma Bölgeleme 351
5. Diğer Kullanım Bölgelemeleri 353
B. Yoğunluk Bölgelemesi (Density Zoning) 354
1. Kavram ve Tanım 354
2. Yoğunluk Bölgelemesi Araçları 355
a. En Küçük Parsel Yüzölçümünün Tespit Edilmesi 356
b. Parsel Boyutlarının Sınırlandırılması 357
ba. Planlı Alanlarda 357
bb. Plansız Alanlarda 358
bba. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 359
bbb. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 360
bbc. Belediye ve Mücavir Alan Sınırlar İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda 360
c. Yapının Parselle Bağlantısının Denetlenmesi 360
ca. Taban Alanı 361
cb. Yapı İnşaat Alanı 363
cc. Yapının Arsa Üzerindeki Konumunun ve Bahçe Durumunun Denetlenmesi 363
cca. Bahçe Uzaklıkları 363
ccb. Yapının Arsa Üzerindeki Konumu 366
C. Yükseklik Bölgelemesi (Height Zoning) 368
1. Kavram ve Önemi 368
2. İmar Mevzuatında Yükseklik Bölgelemeleri 369
a. Planlı Alanlarda 369
b. Plansız Alanlarda 371
Ç. Başka Bölgeleme Sınırlamaları 372
1. Mezarlıklar 372
a. Mezarlıkların İnşası, Tesis, Tanzim ve Tezyini 372
aa. Mezarlıkların İnşası 372
ab. Mezarların Tanzim, Techiz ve Tezyini 374
b. Mezarlıkların Korunması 374
c. Mezarlıklarla İlgili Bölgeleme Kuralları 376
2. Hayvan Ahırları 378
4. Bölgeleme Kurallarına Aykırılık ve Sonuçları 378
11. Bölüm
İMAR HUKUKUNDA İFRAZ VE TEVHİD
I. İMAR HUKUKUNDA İFRAZ (AYIRMA) VE TEVHİT (BİRLEŞTİRME) 381
A. Tanım ve Kavram 381
1. İfraz (Ayırma) 381
2. Tevhit (Birleştirme) 381
B. İfraz çeşitleri 382
1. İfraz İstemine Göre 382
a. Rızai (İsteğe Bağlı) İfraz (Parselasyon) 382
b. Mahkeme Kararı ile İfraz 383
c. Cebri İfraz (Hamur Kuralı, Arsa ve Arazi Düzenlemesi) 383
2. Yeni Adalar Oluşup Oluşmamasına Göre 383
a. Basit ifraz ve Tevhit (Parselasyon Niteliğinde Olmayan) 383
b. Parselasyon Niteliğinde İfraz ve Tevhit 384
C. İfraz ve Tevhit İşlemlerinin Hukuki Niteliği 384
Ç. İfraz ve Tevhidin Arazi ve Arsa Düzenlemesinden Farkı 385
D. İmar Planı Bulunan Alanlarda İfraz ve Tevhit 385
1. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması 385
2. Uygulama İmar Planına Uygun Olarak Parselasyon Planının Yapılması 386
a. Kural 386
b. İstisnalar 386
3. İfraz ve Tevhit İşlemleri Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 387
a. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerin İfrazına Yer Verilmemesi 387
b. Yapılacak İfraz ve Tevhidin İmar Planlarına ve İmar Mevzuatına Uygun Olması 388
c. Yola Cephesi Olmayan Parsel Oluşturulamaz ve İfraz Edilemez. 388
ç. Yapı Yapılması Yasaklanan Afet Alanları İfraz Edilemez 389
d. Kamu Hizmet ve Tesislerinin Gerçekleştirilmesi Amacıyla Yapılacak Kamulaştırmalarda İfrazlar 390
e. Ada İçindeki Parsel Dağılımının Yapıların Estetiği ve Sokak Siluetini Bozmadığının Etüt Edilmesi 390
f. Mevcut Haliyle Yapılaşmaya Elverişli Olmayan Parsellerin Resen Tevhit Veya İfrazı 390
g. İfraz ve Tevhidin Zorunlu Olmadığı Durumlar 391
h. Aynı Yapı Nizamı ve Kullanım Kararına Sahip Parsellerin Tevhidi 391
ı. Yapı Nizamı ve Kullanım Kararı Farklı Olan Parseller Tevhit Edilememesi 391
i. İfraz Şartlarının Aranmadığı Durumlar 391
j. İki Parselin Tevhidinde Kademelenme Yapılmasının Zorunlu Olduğu Durumlar 392
k. İfraz ve Tevhit, Maliklerin Talebi Üzerine Yapılabilir 392
l. İfraz ve Tevhitte Düzenleme Ortaklık Payı Alınamaz 392
m. İfraz ve Tevhit Yola ve Yeşil Alana Terk Şartına Bağlanamaz 393
2. Parselasyon Planı Oluşturulmamışsa 393
3. Gelecekteki Gelişmeye Açık Alanlarda İfraz ve Tevhit 394
4. İmar Planlarında Parsel Cepheleri Tayin Edilmeyen/Edilen Yerlerde Yapılacak İfrazlar 395
E. İmar Planı Dışında Kalan Alanlarda İfraz ve Tevhit 396
1. Belediye ve Mücavir Alanlar İçerisinde ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda 396
2. Belediye ve Mücavir Alanlar dışında ve Fakat İmar Planı Bulunmayan Yerleşik Alanlarda İfraz 397
3. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda İfraz ve Tevhit 398
F. İmar Mevzuatında İfrazla ve Tevhitle İlgili Sınırlamalara Uyulmaması Gereken Durumlar 398
1. Özelleştirme Programına Alınan Kuruluşlara Devri Gereken Taşınmaz Mallarda 398
2. Tarım Arazilerinde 399
3. Taşkömürü Havzasındaki Bedelli Devir Edilecek Taşınmaz Mallarda 399
4. Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesinde 400
a. Hazineye Ait Devlet Hava Meydanları İşletmesi (DHMİ) Genel Müdürlüğünün Kullanımında Olan Taşınmaz Mallarda 400
b. Şanlıurfa İli Ceylanpınar İlçesinin Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde Bulunan ve Tapuda Hazine Adına Tescilli Olan Taşınmazlar ile Tescil Harici Bırakılan Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler 400
5. Özel Ormanlarda 401
6. Taşınmaz Kültür Varlıklarında 401
7. Arazi Toplulaştırması Yapılan Yerlerde 402
G. Tevhidin Yapılabileceği Durumlar 402
H. İfraz ve Tevhit Usulü 403
II. İFRAZ VE TEVHİT İŞLEMLERİNİN ONAYI VE ŞUYUUN İZALESİ DAVASI 405
A. Onaylama Yetkisi 405
B. Onaylamada Süre 406
C. Tapu Dairesince Yapılacak İşlemler ve Süresi 406
Ç. Şüyuun İzalesi 407
1. Tanım ve Kavram 407
2. Şuyuun İzalesi Yolları 408
12. Bölüm
ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON)
I. TANIM, TARİHİ GELİŞİMİ, AMACI, ÖNEMİ VE FAYDALARI 409
A. Terim Meselesi ve Tanım 409
B. Tarihi Gelişimi 410
1. Batı’da 410
2. Türkiye’de 411
C. Amacı 415
Ç. Denetim Niteliği 416
D. Önemi ve Yararları 417
E. Hukuki Niteliği 418
F. 3194 Sayılı Kanuna Göre AAD ile 2981/3290 Sayılı Kanunun 10/c Maddesine Göre AAD Uygulaması Arasındaki Farklar 420
II. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YETKİSİ 422
A. Belediye ve Mücavir Alanlarda 422
B. Belediye ve Mücavir Alanlar Dışında 422
C. Büyükşehir Belediyelerinde 423
Ç. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 424
1. 01 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi Kapsamındaki Yetkiler 424
2. Tabi Afetlerle İlgili Kanunlar Kapsamındaki Yetkiler 424
3. Haydarpaşa Limanı ile İlgili Yetkiler 425
4. Türkiye Cumhuriyeti Devlet Demiryollarına Ait Taşınmazlarla İlgili Yetkiler 425
5. Milletvekili Lojmanlarıyla İlgili Yetkiler 426
6. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6495 Sayılı Kanunla Eklenen 8/g Maddesi ile Verilen Yetkiler 426
D. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 426
E. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 427
F. Özelleştirme İdaresi Başkanlığı’nın Parselasyon Yetkileri 428
III. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ (PARSELASYON) İŞLEMİNİN AŞAMALARI 428
A. Düzenleme Alanının Belirlenmesi 428
1. Düzenleme Alanını Tespit Yetkisi 428
2. Düzenleme Alanının Tespiti Esasları 429
3. Düzenleme Sınırının Geçirilirken Dikkat Edilecek Hususlar 431
B. Parselasyon Yapabilecek Görevlilerin Görevlendirilmesi 434
C. Hazırlık Çalışmaları 435
1. Halihazır Harita ve Onaylanmış İmar Planının Elde Edilmesi 435
2. Tapu Kayıtlarının ve Haritaların Elde Edilmesi 435
3. Halihazır Haritaların Revize Edilmesi 435
4. Kadastral Parsellerin Halihazır Haritaya Aktarılması 436
5. Uygulamaya Giren Parsellerin Yüzölçümlerinin Kontrolü 436
6. Tapu Kayıtları Üzerinde Belirtme Yapılması 437
7. Uygulama Haritalarının Hazırlanması ve İmar Adalarının Numaralandırılması 437
a. Uygulama Haritalarının Hazırlanması 437
b. İmar Adalarının Numaralandırılması 438
Ç. Düzenleme Alanında Uygulama İşlemleri 439
1. İmar Adalarının Parsellenmesi ve Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi 439
a. Genel Olarak 439
b. Parselasyon Planının Tanımı 440
c. Parselasyon Planlarının Hazırlanması, Onaylanması ve İlanı 442
ca. Parselasyon Planlarının Yapımında Yeterlik 442
cb. Parselasyon Planlarının Hazırlanması 442
cc. Parselasyon Planlarının Onaylanması ve İlanı 443
çç. Parselasyon Planlarının Yapılması ve Onaylanmasında Süre 443
ç. Parselasyon Planlarının Kontrol ve Tescili 445
2. Yola Cephesi Olmaya Parsel Oluşturulmaması 445
3. Asgari Parsel Büyüklüğünün Altında Parsel Oluşturulmaması 445
4. Düzenleme Alanında Bulunan Yapıların Durumu 446
5. Düzenlenmiş Arsalarda Bulunan Yapılarda İlave Değişiklik ve Tamiratlar 447
a. Küçük Ölçüde Zaruri Tamirlerin Yapılabileceği Yapılar 448
b. Parsel Sahibinin Muvafakatı İle İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilen Yapılar 448
c. Parsel Sahibinin Muvafakatının Olmadığı Takdirde İlave Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar 449
ç. Plan ve Mevzuat Hükümlerine Göre Mahzur Bulunduğu Gerekçesiyle İlave, Değişiklik ve Esaslı Tamir İzni Verilmeyen Yapılar 449
d. İK m. 18 Hükümlerinin Tatbiki Mümkün Olmayan Hallerde Kadastral Parsellere Ruhsat Verilmesi 449
c. Hazine ya da Belediyeye Ait Yerlere Rastlayan Yapılar 450
ç. Kamu Hizmetlerine Ayrılan Yerlere Rastlayan Yapılar/Ağaçlar 451
6. Hisseli Arazi ve Arsaların Müstakil Hale Getirilebilmesi 451
7. Plan İçinde Kapanan Yollar ve Yol Fazlaları 452
a. Yoldan İhdas 452
b. İhdas Edilen Kadastral Yolların Kullanımı 453
c. İmar Kanunu’nun 15 ve 16’ncı Maddeleri Gereğince İhdas 454
ç. Mücavir Alanlarda İhdas 455
d. Plansız Alanlarda İhdas 455
e. İmar Yollarının İhdası 456
D. Düzenleme Ortaklık Payının Tespiti 457
1. Tanımı, Amacı ve Şartları 457
a. Tanım 457
b. Düzenleme Ortaklık Payının Amacı ve Dayanağı 458
c. Düzenleme Ortaklık Payının Şartları 459
ca.Parselasyon Planlarının Yapılmış Olması 459
cb. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden DOP Kesilmesi 459
cc. Düzenlemeye Giren Tüm Parsellerden Yüzölçümleri Oranında Eşit ve Dengeli DOP Alınması 459
cç. Herhangi Bir Parselden Bir Defadan Fazla DOP Alınmaması 460
cd. İfraz ve Tevhit Sırasında Kesilen Miktarı % 45’e Tamamlayacak Oranda DOP Alınması 460
ce.Yüzölçümü Farklılığı’nın DOP’da Eritilmemesi 461
cf. Düzenleme Nedeniyle Yapılan Giderlere İştirak İstenmemesi 461
cg. Yeniden Düzenleme Yapılan Yerlerden Ayrıca Değerlenme Resmi Alınmaması 462
2. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Hesaplanması 462
a. Düzenleme Ortaklık Payı Oranı 462
b. Düzenleme Ortaklık Payının Hesaplanması 463
c. Düzenleme Ortaklık Payı Hesabında Hata 464
ca. Kapanan Yolların Durumu 464
cb. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerlerin Durumu 465
cc. Uygulama Alanındaki Tescil Harici Tesislerin Durumu 466
cç. Umuma Ait Tesislerin Uygulama Bölgesinde Var Olması 466
3. DOPO Hesabı 466
4. DOP Olarak Ayrılan Alanların Umumi Hizmetlere Ayrılan Alanlara Yetmemesi Halinde Kamulaştırma 467
5. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması 467
a. Umumi Hizmet Alanı Kavramı 467
b. Düzenleme Ortaklık Payının Kullanılması 469
ba. Umumi Hizmetler İçin Kullanılması 469
bb. Taşkın Kontrol Tesisi Alanlarının Karşılanması Amacıyla Kullanılması 470
E. Düzenleme Ortaklık Payının Anayasaya Aykırılığı Sorunu 471
F. Dağıtım ve Tahsis 472
1. Arazi ve Arsa Düzenlemesine Giren Kadastro Parselinin Dağıtımı 472
2. Bölgenin İhtiyacına Ayrılan Alanların Tescili 473
3. İmar Parsellerinin Tahsisi 473
a. İmar Parselinin, Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden Verilmesi 473
b. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesi ve Nedenleri 474
ba. Hukuki Nedenler 475
bb. Teknik Zorunluluklar 475
bc. Fiili Zorunluluklar 476
c. Kadastro Parselinin Bulunduğu Yerden İmar Parseli Verilememesinin Sonuçları 477
ca. Müstakil Hale Getirilebilmesi 477
cb. Hisselendirme Yapılabilmesi 477
cc. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması 478
cc. Düzenleme Ortaklık Payının Bedele Dönüştürülmesi 479
G. Arazi ve Arsa Düzenlemesinde Düzenlenen Cetveller 481
1. Kadastro Kayıtları Özeti 481
2. Özet Cetveli 481
3. Ada Dağıtım Cetveli 481
4. Mal Sahipleri Araştırma ve Özet Formu 482
5. Tescile Esas Dağıtım Cetveli 482
6. DOP Hesap Cetveli 482
7. Kadastro Ayırma Çapı 483
IV. KAMU TESİS ARSALARINA TAHSİS 483
V. ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİNE HALKIN KATILIMI 484
VI. KADASTROSU YAPILMAMIŞ ALANLARDA ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ 486
VII. İMAR PLANI OLMAYAN YERLERDE YAPILAŞMA AMACIYLA ÖZEL PARSELASYON PLANLARI VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN YAPILAMAMASI 487
VIII. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNİN KESİNLEŞMESİ VE İTİRAZ 487
A. Arsa ve Arazi Düzenlemesinin Onayı ve İlanı 487
B. Arsa ve Arazi Düzenlemesine İtiraz ve Giderilmesi 488
IX. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN İDARECE GERİ ALINMASI 488
X. ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİ İŞLEMLERİNİN YARGI KARARIYLA İPTAL EDİLMESİ 489
13. Bölüm
İMAR UYGULAMASI NEDENİYLE HAZİNEYE VE
İL ÖZEL İDARELERE AİT TAŞINMAZLARIN BELEDİYE VE
İL ÖZEL İDARELERİNE TERKİ
I. TERKİN ŞARTLARI 492
A. Terk Yapılacak Taşınmazların İmar Planlarında Meydan, Yol, Su Yolu, Park, Yeşil Saha, Otopark, Toplu Taşıma İstasyonu Ve Terminal Gibi Umumi Hizmetlere Ayrılmış Yerlerde Kalması 492
B. Hazineye veya İl Özel İdarelerine Ait Bulunması 493
C. Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne Ait Olmaması veya Milli Savunma Bakanlığı Tarafından Kullanılmıyor Olması 493
Ç. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın İzninin Alınması 493
D. Parselasyonun Yapılmış Olması 493
II. TERK YETKİSİ 494
III. TERK İŞLEMİNİN AŞAMALARI 495
IV. TAŞINMAZIN TERK EDEN KAMU İDARESİNE İADESİNİN ŞARTLARI 496
A. Özel Mülkiyete Konu Olma 496
B. Amaç Dışı Kullanım 497
14. Bölüm
YAPI RUHSATI
I. GENEL OLARAK 499
II. YAPI KAVRAMI 499
A. İmar Hukukunda Yapı 499
B. Resmî Bina – Özel Bina Ayrımı 501
III. PLANLI ALANLARDA YAPI RUHSATI 502
A. Genel Kural 502
B. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektiren Yapılar veya Mevcut Yapıdaki Değişiklikler 503
C. Özel Kişilere Ait Yapılarda Yapı (İnşaat) Ruhsatı 504
1. Yeni Yapılar 504
a. Genel Şartlar 504
aa. Uygulama İmar Planının Yürürlüğe Girmiş Olması 504
ab. Ruhsat İstenilen Yerin Şuyulandırılarak İmar parseli Haline Dönüşmesi 505
ac. Projelerin Yürürlükteki Hukuk Kurallarına Uygun Olması 506
aç. Teknik Altyapı Hizmetlerinin Götürülmüş Olması 508
ad. Bina İnşaat Harcının Yatırılması 508
ae. Kanunlardaki Şartların Dışında İdarece Ek Şartlar Konulamaması 509
b. İdareden Alınması Gereken Belgeler 509
ba. İmar Durumu (İmar Çapı) 509
bb. Yol Kotu Tutanağı 510
bc. Kanal Kotu Tutanağı 510
bç. Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporu 510
bd. Aplikasyon Krokisi 511
be. Kayıt ve Suret Harcı 512
c. Projelerin Hazırlanması 513
ç. Yapı Ruhsatı Talebinde Bulunulması 513
da. Bina İnşaat Harcının ve Diğer Harçların Yatırılması 514
db. Otopark Bedelinin Yatırılması 515
dc. Ruhsat Başvurusuna Eklenecek Belgeler 516
dca. Tapu Kayıt Örneği ya da Tapu Yerine Geçebilecek Belgeler 516
dcb. Mimari Proje 517
dcc. Vaziyet Planı 518
dcç. Yapı Aplikasyon Projesi 518
dbd. Statik Proje 519
dce. Mekanik Tesisat Projesi 519
dbf. Elektrik Tesisat Projesi 520
dbg. Peyzaj Projesi 520
dch. Yapının Özelliğine ve Mahallin Şartlarına Göre İlgili İdarece Ek Olarak İstenen Projeler 520
dbh. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu 520
dbı. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu 521
dbi. Projelerin Binalarda Su Yalıtımı Yönetmeliğine Uygunluğu 522
dc. Diğer Hususlar 523
d. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi 523
e. Avan Proje Zorunluluğu Getirilmemesi ve İstisnaları 525
f. Gerektiğinde İlgili Makamlardan Görüş Alınması 525
g. Gerektiğinde Parsel Malik veya Maliklerden Görüş Alınması 526
h. Fenni Mes’ullerin ve Fen Adamlarının Belirlenmesi ve Sorumlulukları 527
2. Ek Yapım ve Değişiklikler 529
a. Özgün Fikir İfade Eden Yapılarda ve Onaylı Mimari Projelerde Ruhsata Tabi İlave, Esaslı Tamir ve Tadillerde Proje Müelliflerinin Görüşünün Alınması 530
b. İzin Alınması Gerekmeyen Durumlar 532
Ç. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Yapılar 533
1. Ruhsat Ön Şartları 533
a. İmar Planlarının Yapılmış Olması 533
b. ÇED Olumlu Raporu veya ÇED Gerekli Değildir Kararı Alınması 534
c. Avan Proje Hazırlattırılarak İlgili İdarelere Sunulması 534
ç. Her Türlü Fenni Mesuliyetin Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Mimar ve Mühendislerince Üstlenilmesi 534
d. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m. 57’deki Belgelerin Aranması 534
2. Yapı Ruhsatının Düzenlenmesi 535
3. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekât ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapı ve Tesisler 536
4. Elektronik Haberleşme İstasyonları 537
D. Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 539
1. Yeni Yapılar 539
a. Teknik Alt Yapısı Yapılmış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 539
b. Teknik Alt Yapısı Yapılmamış Gelişme Alanlarında Yapı Ruhsatı 539
c. Toplu Konut Alanlarında Yapı Ruhsatı 540
2. Mevcut Binalar 540
E. Özel İmar Düzenine Tabi Yerlerde Yapı Ruhsatı 540
1. Sit Alanlarında 540
2. Organize Sanayi Bölgelerinde 541
3. Teknoloji Geliştirme Bölgelerinde 542
4. Kıyılarda, Sahil Şeritlerinde ve Doldurtma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde 542
a. Kıyılarda 542
b. Kıyıda Doldurma ve Kurutma Yoluyla Kazanılan Arazilerde 543
c. Sahil Şeritlerinde 544
5. Özel Çevre Koruma Bölgelerinde 545
6. Toplu Konut Alanlarında 546
7. Su Taşkını Riski Altında Olan Yerlerde 546
8. Halk Konutları, Nüve Konutlar ve Geçici Olarak Kullanılacak Misafir Konutları İnşasında 547
9. Boğaziçi Alanında 547
IV. PLANSIZ ALANLARDA YAPI RUHSATI 547
A. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı İçinde Planı Bulunmayan Alanlarda 547
1. Özel Kişilere Ait Yapılar 547
2. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar 548
B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda 548
V. BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE YAPI RUHSATININ VERİLMESİ 549
A. Yapı Ruhsatı Verme Yetkisi 549
1. Belediye Sınırları İçinde ve Dışında 549
2. Köylerde 551
3. Organize Sanayi Bölgelerinde 551
4. Afet Bölgelerinde 551
5. Diğer Yetkili Makamlar 552
B. Başvurunun Değerlendirilmesi ve Ruhsatın Düzenlenmesi 552
C. Yapı Ruhsatının Geçerlilik Süresi 553
Ç. Süresi Biten Ruhsatın Yenilenmesi 554
D. Ruhsat ve Eklerine Uygun Olarak Tamamlanmasına Rağmen Ruhsat Süresii İçinde Yapı Kullanma İzni Düzenlenmemesi Nedeniyle Ruhsatı Hükümsüz Hale Gelen Yapılar 555
E. Uygulama İmar Planı Değişikliği ile Yolda veya Teknik altyapı Alanlarında Kalap Yapılar 556
F. Uygulama İmar Planı Değişikliği Nedeniyle Plana Ait Kararlara Aykırı Hale Gelen Yapılar 556
G. İmar Mevzuatına Aykırı İzinlerin İdarece Geri Alınması 557
H. Plan Değişikliğinin İptali, İnşaat Ruhsatının Kendiliğinden İptali Sonucunu Doğurmaz 558
VI. GEÇİCİ YAPI RUHSATI 558
A. İmar Programına Alınan Yerlerde 559
B. İmar Programına Henüz Alınmamış Yerlerde 559
1. Umumi Hizmetlere Ayrılan Yerlerde Muvakkat Yapı İzni 559
2. Plana Göre Kapanması Gereken Yol ve Çıkmaz Sokak Üzerinde Muvakkat Yapı İzni 560
3. İmar Yoluna Mhareci Bulunmayan ve Komşu Parsellerin Yapılaşmış Olması Nedeniyle Tevhit İmkanı Kalmayan Parsellerde Muvakkat Yapı İzni 560
C. Geçici Yapı ile İlgili Diğer Hususlar 561
1. Muvakkat Yapı İzin Süresi 561
2. Muvakkat Yapıların Kullanılması 561
3. Muvakkat Yapıların Tapuya Şerhi 561
4. Yapı Sahibince Taahhütname Verilmesi 561
5. Muvakkat Yapıların Yıkılmamasının Müeyyidesi 561
6. Muvakkat Yapılarla İlgili Yapılaşma Kuralları 561
7. Kamulaştırılması Gereken Taşınmazlarda Muvakkat Yapı İzni 562
Ç. Geçici İnşaat Ruhsatı Verilmesinde Yetki 563
VII. YAPI YAPILIRKEN DİKKATE ALINACAK KURALLAR 563
VIII. YAPI RUHSATINA TABİ OLMAYAN YA DA RUHSATLI SAYILAN YAPILAR 565
A. Planlı Alanlarda 565
1. Yapı Ruhsatı Alınmasını Gerektirmeyen Özel Kişilere Ait Yapılar veya Mevcut Yapılardaki Değişiklikler 565
a. Basit Tamir ve Tadiller 565
b. Şantiye Binaları 566
c. Bahçe Duvarları 567
2. Kamu Kurum ve Kuruluşlarına Ait Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar 568
3. 2981 Sayılı Kanundan (İmar Affından) Yararlanmış Yapılar 569
4. 2981 Sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi Kapsamında Ruhsatlı Sayılan Yapılar 570
a. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Yürürlüğe Girdiği 17 Ocak 1957 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar 571
b. 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Kapsamına Giren Alanlarda 10 Ocak 1975 Tarihinden Önce Yapılmış Yapılar 571
c. 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu Kapsamına Giren veya Milli Savunma Bakanlığına Tahsisli Olan veya Tahsissiz Olarak Milli Savunma Bakanlığınca Kullanılmakta Olan Arsa ve Araziler Üzerindeki Milli Savunma Bakanlığına veya Türk Silahlı Kuvvetlerine Ait Yapılar 572
ç. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 Sayılı İmar Kanununun Ek 8. Maddesi Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar 572
B. Belediye ve Mücavir Alan Sınırı Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında 573
1. Özel Kişilere Ait Yeni Yapılar, Ek Yapım ve Değişiklikler 573
a. Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar 574
b. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında 6785 sayılı İmar Kanunu’nun Ek Madde 8 Gereğince Çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. Maddesi Kapsamı Dışında Kalan Köy ve Mezralar ve Dağınık Yerleşik Alanlarda Sanayi, Depolama, Turistik ve Tarımsal Yapılar Dışında Kalan İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar 575
2. Tarımsal Amaçlı Seralar 576
3. Kamu Kurum ve Kuruluşların Ait Yapılar 577
a. İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapılar 577
b. İmar Planı Olmayan Köy Yerleşik Alanı Sınırları İçerisinde Köyün İhtiyacına Yönelik Olarak İlk ve Orta Öğretim Tesisi, İbadet Yeri, Sağlık Tesisi, Güvenlik Tesisi Gibi Yapıların Dışında Kalan Kamusal Yapılar 577
c. Devletin Güvenlik ve Emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin Harekat ve Savunması Bakımından Gizlilik Arzeden Yapılar 578
15. Bölüm
YAPI KULLANMA İZNİ
I. TANIM 579
II. PLANI BULUNAN ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ 579
A. Genel Olarak 579
B. Yapı Kullanma İzni Verilebilmesinin Şartları 580
1. Tamamlanmış Bir Yapının Bulunması 580
2. Mal Sahibinin Müracaatı 580
3. Yapı Kullanma İzni Başvurusuna Eklenmesi Gereken Belgeler 580
4. Projelerin Enerji Ekonomisi Şartlarına Uygunluğu 581
5. Enerji Kimlik Belgesinin Düzenlenmiş Olması 582
6. Projelerin Binaların Gürültüye Karşı Korunması Hakkında Yönetmelik’te Öngörülen Şartlara Uygunluğu 585
7. Yapı Kullanma İzni Harcının Yatırılması 585
C. Yapı Kullanma İzninin Verilmesinde Yetki 586
Ç. Yapı Kullanma İzni Başvurusu Üzerine İdarenin Görevleri 586
1. Yapının İmar Mevzuatına Uygunluğun ve Kullanılmasında Fen Bakımından Mazur Görülmediğinin Tespiti 586
2. Cins Değişikliğinin Yapılması 587
3. Yapı Kullanma İzninin Düzenlenmesi 587
D. 30 Gün İçinde Yapı Kullanma İzninin Verilmesi Zorunluluğu 589
III. PLANSIZ ALANLARDA YAPI KULLANMA İZNİ 590
IV. YAPI SERTİFİKASI 592
V. YAPI KULLANMA İZNİNİN SONUÇLARI 592
A. Yapı Kullanma İzni Yapının Bittiğini Gösterir 592
B. Belediye Hizmet ve Tesislerinden Yararlanabilmeyi Sağlar 592
C. Yapı Kullanma İzni Alınmadan Alınan İşletme Ruhsatları İptal edilebilir 592
VI. GEÇİCİ YAPI KULLANMA İZNİ 593
VII. KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ 593
VIII. YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ VERME YETKİSİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 594
16. Bölüm
YAPILAŞMA ESASLARI VE YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER
I. YAPILAŞMA ESASLARI 595
A. Binalara Kot Verilmesi 595
1. Uygulama İmar Planı Planı Bulunan Alanlarda 595
a. Yoldan Kotlandırma 595
b. Tabii Zeminden Kotlandırma 596
c. Köşe Başı Parsellerde Kotlandırma 597
ç. İki Yola Bakan Ara Parsellerde Kotlandırma 597
2. Plansız Alanlarda 598
B. Bahçe Tesviyesi 598
1. Bahçe Tesviyelerine İlişkin Esaslar 598
2. Ön Bahçelerin Tesviyesi 599
3. Yan Bahçelerin Tesviyesi 600
4. Arka Bahçelerin Tesviyesi 600
C. Parsel Kullanım Fonksiyonlarına Göre Yapılaşma Şartları 600
1. Merkezi İş Alanı 600
2. Sanayi Bölgesi 601
3. Park Alanları 601
4. Piknik ve Eğlence (Rekreasyon) Alanları 602
5. Spor ve Oyun Alanları 602
6. Konut Alanı 603
7. Ticaret Alanı 604
8. Karma Kullanım Alanları 604
9. Sosyal Mekanlar 605
10. İbadet Yeri 606
Ç. Taban Alanı ve Katlar Alanı 606
1. Taban Alanı 606
2. Katlar Alanı 608
D. Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması 612
E. Eksik Katlı Bina Yapılması 613
II. YAPILARA İLİŞKİN HÜKÜMLER 613
A. Yapıda Bulunması Zorunlu Olan Kullanımlar 613
B. Kat Yükseklikleri 614
C. Yapı Piyesleri ve Ölçüleri 616
Ç. Bina Girişleri ve Rampaları 616
D. Merdivenler 618
E. Işıklıklar ve Hava Bacaları 620
F. Bacalar 621
G. Asansörler 622
H. Su Depoları 624
I. Fosseptikler 625
İ. Korkuluklar 625
J. Kapı ve Pencereler 625
K. Çatılar 626
L. Çıkmalar ve Saçaklar 629
M. Kapıcı Dairesi, Bekçi Odası ve Kontrol Kulübeleri 631
N. Portikler 632
O. Fırınlar 633
Ö. Pasajlar ve Alışveriş Merkezleri 633
P. Tuvaletler 634
R. Çay Ocakları 635
S. Bodrumlar 635
Ş. Müştemilatlar ve Paratonerler 637
17. Bölüm
İMAR VE YAPI DENETİMİ VE ÖRGÜTLENMESİ
I. YAPI DENETİMİ KAVRAMI VE TARİHİ GELİŞİMİ 639
A. Kavram 639
B. Tarihi Gelişimi 640
II. 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUNA GÖRE YAPI DENETİMİ 641
A. Yapı Denetiminin Kapsamı ve İstisnaları 642
1. Yapı Denetiminin Kapsamı 642
2. Yapı Denetiminin İstisnaları 642
a. İK m. 26’da Belirtilen Kamuya Ait Yapı ve Tesisler 642
b. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. Maddesinde Belirtilen Ruhsata Tabi Olmayan Yapılar 642
c. Bodrum Katı Dışında En Çok İki Katlı ve Yapı İnşaat Alanı Toplam 200 Metrekareyi Geçmeyen Müstakil Yapılar 643
ç. Entegre Tesis Niteliğinde Olmayan Tarım ve Hayvancılık Amaçlı Yapı ve Tesisler 643
d. Diğer İstisnalar 644
B. Yapı Denetiminde İlgili İdareler ve Sorumlulukları 644
C. Merkez Yapı Denetim Komisyonları 645
1. Oluşumu 645
2. Görev ve Yetkileri, Çalışma Usul ve Esasları 646
Ç. Yapı Denetim Kuruluşları 648
1. Oluşumu 648
2. Özellikleri 649
3. Yapı Denetim Kuruluşlarına İzin Belgesi Verilmesi 649
4. Görev ve Sorumlulukları 651
a. Proje Denetimi Safhasında 652
b. Yapı Ruhsatı Alınması Safhasında 653
c. Yapım Safhasında 653
5. Çalışma Usul ve Esasları 656
a. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çalışma Usul ve Esasları 656
ç. Yapı Denetim Kuruluşları’nda Görev Alacak Denetçi Personelin Unvanlarına Göre Denetim Yetkisi 658
d. Teknik Personelin Yapı Denetim Kuruluşunda İstihdam Esasları 659
e. Yapı Denetim Kuruluşları’nın Diğer İllerde Faaliyet Göstermesi ve Bu İllerde Görevlendirilecek Personel 661
D. Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmeleri 662
1. Kapsamı, Hukuki Niteliği ve Şekli 662
2. Tarafların Hak ve Borçları 664
a. YDK’nin Hak ve Borçları 664
b. Yapı Sahibinin Hak ve Borçları 665
aa. Hizmet Bedelini Ödeme Borcu 665
3. Sözleşmenin Sona Ermesi 667
E. Yapı Denetim Kuruluşlarının Sorumlulukları 669
1. Cezai Sorumluluğu 669
2. Hukukî Sorumluluk 671
a. Sorumluluğun Hukuki Niteliği 672
b. Sorumluluğun Konusu: Yapı 672
c. Sorumluluğun Şartları 673
ca. Yapı Denetim Borcunun Gerektiği Gibi İfa Edilmemesi: Yapının Ayıplı Olması 673
cb. Yapı Hasarı (Zarar) 675
cc. Kusur 675
cç. İlliyet (Nedensellik) Bağı 676
ç. Yapı Hasarından Sorumlu Kişiler 677
d. Tazminat Davası 677
a. Davanın Tarafları 677
aa. Davacı 677
ab. Davalı 677
b. Sorumluluğun Süresi 678
c. Sorumluluğu Ortadan Kaldıran veya Azaltan Haller 678
3. İdari Yaptırımlar 679
a. Yapı Denetim Kuruluşları Hakkında 679
aa Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %10’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 679
ab. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %20’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 680
ac. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %30’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 680
aç. Tespite Konu Yapının Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelinin %50’u Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 681
ad. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelleri Toplamının %3’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 681
ae. Üstlenilen Denetim İşlerinin Tamamına Ait Yapı Denetimi Hizmet Sözleşmesi Bedelleri Toplamının %2’ü Kadar İdari Para Cezası Uygulanacak Haller 681
af. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller 681
ag. Yapı Denetim Kuruluşunun İzin Belgesinin İptal edileceği Haller 682
b. Mimar ve Mühendisler ile Teknik Elemanlar Hakkında 682
ba. Mimar ve Mühendislere İdari Para Cezası Verilecek Haller 682
bb. Mimar ve Mühendislerin Belgelerinin İptal Halleri 683
bc. Teknik Personelle İlgili İdari Yaptırım Halleri 683
c. Laboratuvar Kuruluşları Hakkında İdari Yaptırımlar 683
ca. Uyarma ve İdari Para Cezası Verilecek Haller 683
cb. Bir Yıl Yeni İş Almaktan Men Cezası Verilecek Haller 684
cc. Laborauvar Kuruluşunun İzin Belgesinin İptali ve Faaliyetine Son Verilerek Sözleşmesinin Feshedileceği Haller 684
cç. Laborauvar Kuruluşunun Ortakları Hakkında İdari Yaptırımlar 685
cd. Laborauvar Kuruluşunun Denetçi Mühendisleri Hakkında İdari Yaptırımlar 685
ce. Laboratuvar Kuruluşunun Teknik Personeli Hakkında İdari Yaptırımlar 685
d. Teminat Alınması 685
e. Yapı Denetim Kuruluşu ile Mimar ve Mühendislerinin Yapı ile İlişkisinin Kesilmesi 685
f. Yapı Denetim Kuruluşlarının Yapamayacakları İşler 686
F. Yapı Denetim Kuruluşlarının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından Denetimi 686
G. 4708 Sayılı Kanunun Eleştirisi 686
III. DİĞER KANUNLARA GÖRE YAPI DENETİMİ 687
A. 3194 Sayılı İmar Kanununa Göre Yapı Denetimi 687
1. Proje Denetimi 688
2. İnşaat Denetimi 689
a. Fenni Mesullerin Denetim Sorumluluğu 689
b. Fen Adamlarının Yetki, Görev ve Sorumlulukları 689
B. Mahalli İdare Kanunlarında İmar ve Yapı Denetimi 691
C. 1593 Sayılı Umumi Hıfzıssıhha Kanunu’nda Yapı Denetimi 693
Ç. Devlet veya Kamu Tüzel Kişiliklerine Ait İnşaatlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Denetim Yetkisi 693
1. Proje Denetimi 694
2. İnşaat Denetimi 694
3. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesi 696
D. Toplu Konut Projelerinde Yapı Denetimi 696
1. Proje Denetimi 697
2. İnşaat Denetimi 698
E. Sistemin Yetersizlikleri 698
IV. YAPILARDA SİGORTA YAPTIRMA ZORUNLULUĞU: ZORUNLU DEPREM SİGORTASI 700
A. Genel Olarak 700
B. Doğal Afet Sigortaları Kurumu 701
C. Sigorta Yapma ve Yaptırma Zorunluluğu 703
Ç. Sigortalının Sorumluluğu 704
D. Tarife ve Talimatlar ile Uygulama Esasları ve Genel Şartlar 704
18. Bölüm
İMAR HUKUKUNA AYKIRI (KAÇAK) YAPILAR VE
BUNLARA UYGULANAN YAPTIRIMLAR
I. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPI KAVRAMI 705
II. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILAR 706
A. Ruhsatsız Yapılar 706
B. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar 706
C. Ruhsat Alınmadan Yapılabilecek Yapılarda Projelerine ve İlgili Mevzuatına Aykırı Yapılar 707
D. Diğer İmar Kurallarına Aykırı Yapılar 707
1. Fen kurallarına Aykırı Yapılar 707
2. Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar 707
3. Şehircilik İlkelerine, Planlama Esasları ve Kamu Yararına Aykırı Yapılar 707
4. Estetik Kurallarına Aykırı Yapılar 708
5. Trafik Kurallarına Aykırı Yapılar 708
6. Kat Düzenine Aykırı Yapılar 709
7. Taban Alanı Kurallarına Aykırı Yapılar 709
8. Komşu Mesafeleri ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 709
9. İmar Yolu ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 709
10. Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar 710
11. Bina Derinliği ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 710
12. Bölgeleme ile İlgili Kurallara Aykırı Yapılar 710
13. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar 710
14. Başkasının Taşınmazına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar 711
15. Yapı Kullanma İznine Aykırı Olarak Kullanılan Yapılar 712
III. İMAR HUKUKUNA AYKIRI YAPILARA YAPILACAK İŞLEMLER VE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR 712
A. İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Hakkında Yapılacak İşlemler 713
1. İmar Hukukuna Aykırı Yapının Tespiti 713
2. İnşaatın Mühürlenerek Durdurulması 713
3. Yapı Tatil Tutanağının Düzenlenmesi ve Tebliği 714
4. İnşaatın Ruhsata Uygun Hale Getirilmesi İçin Yapı Sahibine En Çok Bir Aylık Süre Verilmesi 715
5. Yıkım Kararının Alınması ve Bu Kararın İcrası 716
6. Yıkılması Gerekmeyen Yapılar 717
B. İmar Hukukuna Aykırı Yapılara Uygulanacak Yaptırımlar 717
1. Yapının Yıktırılması 717
a. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması 718
aa. 4708 Sayılı Kanun Kapsamındaki Yapılar 718
ab. 4708 Sayılı Kanun Kapsamına Girmeyen Yapılar 719
b. Ruhsatsız Yapıların Yıktırılması 719
ba. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Uygun Yapıların Yıktırılması 719
bb. Ruhsatsız ve Aynı Zamanda, İmar Hukukuna Aykırı Yapıların Yıktırılması 720
c. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Yıktırılması 720
ç. Geçici Yapıların Yıktırılması 721
d. İK m. 23 /Sona Göre Yapıların Yıkılması 721
e. Tehlikeli Yapıların Yıkılması 721
2. Yapı Ruhsatının Verilmemesi 724
3. Yapı Kullanma İzninin Verilmemesi 724
4. Kamu Hizmet ve Tesislerinden Yararlandırılmaması 725
5. Yapı Ruhsatının İptali 727
a. İptal Şartları 727
b. İptal Yetkisi 728
6. Yapı Kullanma ve İşyeri Açma İzinlerinin İptali 728
7. Faaliyetin Durdurulması 729
8. Yapılan Giderlerin Cezalı Olarak Alınması 729
a. Yapılan Giderlerin Tahsil Oranının Belirtildiği/Belirtilmediği Durumlar 730
aa. Tahsil Oranının Belirtilmediği Durumlar 730
ab. Tahsil Oranının Belirtildiği Durumlar 730
b. Giderlerin Niteliğine göre Tahsil Usulü 731
ba. Tahsil Usulünün Yaptırımın Devamı Niteliğinde Olan Giderler 731
bb. Tazminat niteliğinde Olan ve Bireyleri Cezalandırmayı Amaçlayan Giderler 732
9. Uygulanan Yaptırımlara Karşı Yargısal Yollar 732
a. İdari Yargıda 732
b. Adli Yargıda 733
19. Bölüm
YAPILANMA (İMAR) HAKLARININ AKTARIMI
GİRİŞ 735
I. İMAR (YAPILANMA) HAKKI VE AKTARIMI 737
A. İmar (Yapılanma) Hakkı Kavramı 737
B. Yapılanma (İmar) Hakkının Aktarımı 738
1. Tanım ve Fonksiyonları 738
2. Çeşitli Ülkelerde İmar Haklarının Aktarımı Programları 740
3. Aktarım Sisteminin İşleyişi 742
a. Gönderen Alanın Tespiti 742
b. Alıcı Alanın Hazırlanması 743
c. İmar Hakkının Aktarımı İçin Pazarlanabilir Bir Değerin belirlenmesi 743
ç. Kapsamlı Bir İmar Planı Değişikliğinin Gerektirdiği Mevzuattaki Değişikliklerin Yapılması 744
d. İHA Programlarının Yararlarının Görülmesi 745
C. İmar (Yapılanma) Hakkı Aktarımı Modelinin Türk Hukukundaki Durumu 745
1. Kültür ve Tabiat Varlıkları Hukukunda 745
a. Tarihçe ve Kavram 745
b. Yapılanma Hakkının Aktarım Genel Şartları 747
c. Yapılanma Hakkının Aktarımında Yetkili İdareler 748
ç. Yapılanma Hakkının Aktarımının İşleyişi 748
da. Yapılanma Hakları Kısıtlanmış Taşınmaz Alanının Belirlenmesi 748
db. Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Belirlenmesi 749
dc. Yapılanma Hakkı Kısıtlanmış Taşınmaz ve Yapılanmaya Açık Aktarım Alanlarının Onaylanması 750
dç. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Belirlenmesi 750
dd. Kısıtlanmış Yapılanma Haklarının Menkul Kıymetleştirilmesi 751
de. Gayrimenkul Değerleme Şirketlerince Rayiç Değerlendirmesi Yapılması 752
dea. Gayrimenkul Değerleme Şirketleri 752
deb. Rayiç Değerlendirmesi Yapılması 753
dec. Rayiç Değerlendirmesi Sırasında Dikkat edilmesi Gereken Hususlar 753
2. Kentsel Dönüşüm Hukukunda 754
20. Bölüm
İMAR İRTİFAKLARI
I. İMAR İRTİFAKLARI YOLUYLA MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANMASI 756
A. İrtifak Hakkı Kavramı ve İdari irtifaklar 756
1. İrtifak Hakkı Kavramı 756
2. İdari İrtifaklar 756
a. İdari İrtifakların Kurulması 756
aa. Kamulaştırma Yöntemi ile 756
ab. İmar İrtifakları Yolu ile 757
b. İdarî İrtifak Nedeniyle Taşınmaz Malikine Tazminat Verilip Verilmeyeceği Sorunu 758
c. Medeni İrtifaklarla İdari İrtifaklar Arasındaki Farklar 762
B. İmar Planlarının Uygulanması Amacıyla İrtifak Hakkı Tesisi 762
1. Amacı 762
2. Tesise Yetkili İdareler 762
3. Çeşitleri 763
a. İdarece Re’sen 763
b. Mal Sahibinin Muvafakatiyle 764
II. YAPI YAPMAYA ZORLAMA VE YAPI YASAKLARI 764
A. Yapı Yapmaya Zorlama 764
1. Yapı Yapmaya Zorlamanın Sebepleri 764
2. Yapı Yapmaya Zorlayıcı Usuller 766
a. Ortak Yapı İçin Arsa Sahiplerinin Birleşmeye Zorlanması 766
b. Belli Bir Durumun Ön Şartı Olarak Yapıya Zorlama 766
c. İmar Görmüş Olan Yerlerde Boş Duran Arsalar Üzerinde Yapıya Zorlama 767
B. Yapı Yasakları 769
1. Geçici Yapı Yasağı 770
2. İmar Planı Uygulaması Nedeniyle Yapı Yasağı 771
a. Yerleşme Alanı Sınırları İçinde 772
aa. Kamu Hizmet ve Tesislerine Ayrılmış Olan Yerlerde Yapı Yasağı 772
ab. Gelişmeye Ayrılmış Alanlarında Yapı Yasağı 773
ac. Bir Parsele Birden Çok Yapı Yasağı 774
b. Yerleşme Alanı Sınırları Dışında 775
3. Diğer Yapı Yasakları 775
a. Karayolları ve Demiryolları Boyunca Yapı Yasağı 775
aa. Belediye Sınırları Dışında 776
ab. Belediye Sınırları İçinde 777
b. Orman Kanunu’nda Yer Alan Yasaklar 777
c. Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanundaki Yasaklar 778
ç. Mera Kanunu ile Getirilen Yapı Yasağı 779
21. Bölüm
İMAR PARA CEZALARI VE İMAR CEZA HUKUKU
I. İMAR PARA CEZALARI 781
A. İmar Para Cezalarının Nedenleri 781
1. Ruhsat Alınmadan veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapı Yapılması 781
2. Muvakkat Yapıların Süresi Geldiği Halde Kaldırılmaması 782
3. Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapıları Yıktırılmaması veya Tamir Ettirilmemesi 782
4. Umumun Selameti İçin Alınması Gereken Tedbirlerin Alınmaması 782
5. İnşaat ve Tamirat Yapılırken Uyulması Gereken Kurallara Uyulmaması 782
6. İK m. 18’deki Kısıtlamalara Aykırı Davranılması 783
7. İK m. 32’deki Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi veya Bu Maddeye Aykırı Davranılması 783
8. İK m. 28’deki Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi veya Bu Maddeye Aykırı Davranılması 784
9. İK m. 35’e Aykırı Davranılması 784
10. Kapıcı Dairesi ve Sığınaklara İlişkin Mükellefiyetlerin Yerine Getirilmemesi 785
11. Otoparklarla İlgili Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi 785
12. Belirli Yollar Üzerinde Mahzurlu Bina Bulunan veya Binasız Arsaların Yola Bakan Yüzlerinin Tayin Edilen Tarzda Kapatılmasına İlişkin Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi 785
B. Para Cezalarını Verirken Dikkat Edilecek Hususlar 786
C. Para Cezalarının Miktarı 787
1. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olan Yapılarda 787
2. Mevzuata Aykırılığı Yapı İnşaat Alanı Üzerinden Hesaplanması Mümkün Olmayan Yapılarda 788
3. Mevzuata Aykırı Yapıların Özelliğine Göre Artırımlı Ceza Uygulaması 789
4. İmar Kanunu’nun Diğer Maddelerine Muhalefet 790
5. Para Cezalarının Güncellenmesi 791
6. Para Cezalarının Faizsiz İadesi 791
7. Tekerrür 791
Ç. Ağırlaştırıcı Nedenler 792
D. Para Cezalarının Verileceği Kişiler 792
E. Para Cezalarını Verecek Merciler 793
F. Ruhsatsız Yapılarda Ruhsat İsteminde Bulunulmasının İmar Cezalarına Etkisi 794
G. İtiraz Yolu 794
II. İMAR DÜZENİNE KARSI SUÇLAR (İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA) 796
A. Suçla Korunan Hukuki Değer 796
B. Suçun Unsurları 796
1. Fail 796
2. Mağdur 798
C. Fiil (Eylem) 798
1. Hareket 798
2. Netice 799
Ç. Manevi Unsur 799
D. Suçun Özel Görünüş Biçimleri 799
1. Teşebbüs 799
2. İştirak 800
3. İçtima 800
4. Etkin Pişmanlık 801
Kaynakça 803
Kavram Dizini 841