Yargıtay UygulamasındaKira Hukuku DavalarıSözleşme - Uyarlama - Alacak - Tazminat - Fesih ve Tahliye - Bedel Belirleme - İcra Hukukunda Tahliye Davaları
Hikmet KANIK ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Üyesi )
İÇİNDEKİLER
2. BASKIYA ÖNSÖZ....................................................................................... 6
İÇİNDEKİLER ............................................................................................... 9
KISALTMALAR ......................................................................................... 41
GİRİŞ........................................................................................................ 43
BÖLÜM I
KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ
VE KİRA MEVZUATI
I. KİRA HUKUKUNUN TEMEL İLKELERİ.................................................. 47
A. GENEL OLARAK ................................................................................... 47
B. KİRACININ KORUNMASI İLKESİ...................................................... 47
C. KİRA HÜKÜMLERİNİN EMREDİCİLİĞİ İLKESİ ............................. 48
D. KİRA HUKUKU İLE KAMU DÜZENİ İLİŞKİSİ................................. 49
E. DÜRÜSTLÜK VE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMAMASI
İLKELERİNE AYKIRI DAVRANMAMA İLKESİ.............................. 52
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI..................................... 54
II. KİRA HUKUKU MEVZUATI VE GELİŞİMİ............................................. 58
A. GENEL OLARAK ................................................................................... 58
B. KİRA MEVZUATI VE GELİŞİM SÜRECİ........................................... 59
C. MEVZUATIN UYGULAMA SIRASI.................................................... 60
D. 818 SAYILI BORÇLAR KANUNUN DAN 6098 SAYILI TÜRK
BORÇLAR KANUNA GEÇİŞ (6101,6217 VE 7161 SAYILI
KANUNLARA GÖRE) ........................................................................... 62
F. COVİD-19 SALGININ ETKİSİNİN AZALTILMASI AMACIYLA
YAPILAN MEVZUAT DEĞİŞİKLİKLERİ........................................... 66
1. İş Yeri Kira Sözleşmeleri Bakımından 01.03.2020-30.06.2020 Arası
Kiraların Fesih Ve Tahliye Sebebi Oluşturmaması (7226 sayılı
Kanunun Geçici 2. Maddesi)............................................................. 66
2. Cumhurbaşkanlığının 2279 sayılı Kararı .......................................... 67
3. 25.03.2020 kabul 26.03.2020 RG de yayın tarihli 7226 sayılı kanun
(Geçici 1. Maddesi) ile Sürelerde yapılan düzenlemeler.................. 67
4. İşyeri Kira bedelindeki Stopaj ve KDV Oranlarında İndirim........... 70
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI..................................... 71
BÖLÜM II
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA
DAVA HAKKI –TARAF EHLİYETİ, GÖREV,
YETKİ VE ARABULUCULUK
I. KİRAYA VERENİN TARAF OLMA EHLİYETİ ....................................... 75
A. KİRAYA VEREN, TEMSİLİ, İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA
HAKKI...................................................................................................... 75
10
1. Genel Olarak ...................................................................................... 75
2. Kiraya Verenin İşlem Ehliyeti ve Temsili......................................... 79
a. Asaleten İşlem Yapılması........................................................... 79
b. Temsilen İşlem............................................................................ 82
3. Birlikte Kiraya Verenlik .................................................................... 86
a. Genel Olarak............................................................................... 86
b. Birlikte Kiraya Verenlik Durumunun Sonuçları........................ 88
aa. Yükümlülükler Bakımından................................................ 88
bb. Hakların Kullanımı Bakımından.......................................... 89
cc. Birlikte Kiraya Verme Halinde (Paydaş Veya Ortakların)
Dava Hakkı .......................................................................... 91
aaa. Genel Olarak................................................................. 91
bbb. Paylı Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya Verenlik....... 91
ccc. Elbirliği (İştirak) ile Mülkiyet Halinde Birlikte Kiraya
Verenlik ...................................................................... 94
ddd. Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşme Tarafı
Olmayanların Durumu ............................................... 97
eee. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin Dava
Hakkı .......................................................................... 98
aaaa. Genel Olarak ..................................................... 98
bbbb. Kira Sözleşmesinde Birlikte Kiraya Verenlerin
Sözleşmenin Feshi, Tahliye ve Usul (İhtar
Çekimi, Dava Açılması vs.) İşlemleri
Bakımından Durumu ...................................... 101
cccc. Birlikte Kiraya Verenlerin Fesih ve Tahliye
Dışındaki (Alacak, Tespit, vs) Talepler
Bakımından Durumları................................... 104
B. MALİKİN DAVA HAKKI.................................................................... 106
C. KİRALANANIN DEVRİ İLE YENİ MALİKİN DAVA HAKKI (TBK
M. 310,M. 351)....................................................................................... 108
II. KİRACILIKTA, TARAF OLMA EHLİYETİ , TEMSİL VE DAVA
HAKKI .......................................................................................................... 112
A. KİRACININ İŞLEM EHLİYETİ VE DAVA HAKKI ......................... 112
1. Genel Olarak .................................................................................... 112
2. Kiracılık Ehliyeti.............................................................................. 112
3. Sözleşmede Temsil .......................................................................... 113
4. Birlikte Kiracının Kira Sözleşmesi ile Yükümlendiği Borçlar
Bakımından Durumu ....................................................................... 114
a. Birlikte Kiracılıkta Kira Bedelini Ödeme Borcu ..................... 114
b. Birlikte Kiracılıkta Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara
Saygı Gösterme Borcu.............................................................. 116
c. Kira Sözleşmesinin Bitiminde Kiralananı Geri Verme Borcu 117
5. Birlikte Kiracılıkta Taraf Ehliyeti ve Dava Hakkı.......................... 118
a. Birlikte Kiracıların Kiralananı Teslim Alma Ve Kira Süresince
Kullanıma Hazır Bulundurulmasına İlişkin Hakları................ 118
11
b. Birlikte Kiracıların Kiralananın Ayıplı Olarak Teslim
Edilmesinden Veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan
Haklarını Kullanmaları............................................................. 118
c. Birlikte Kiracıların Kiralanan Üzerindeki Kiracı Zilyetliğinin
Korunması Hükümlerinden Yararlanma Hakkı....................... 120
B. BİRLİKTE KİRACILIK HALİNDE FESİH VE TAHLİYE İLE USUL
(İHTAR ÇEKİMİ, DAVA AÇILMASI VS.) İŞLEMLERİ.................. 121
1. Genel Olarak .................................................................................... 121
2. Eşlerin Birlikte Kiracılığı ................................................................ 123
C. KİRACININ ÖLÜMÜ HALİNDE TARAF VE DAVA EHLİYETİ... 125
D. ADİ ORTAKLIĞIN KİRACILIĞI ........................................................ 126
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 128
III. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA GÖREV......... 143
A. MÜLGA 1086 SAYILI HUMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ
MAHKEME............................................................................................ 143
1. SHM ‘nin Görevi ............................................................................. 143
2. Asliye Hukuk Mahkemelerinin Görevi........................................... 144
3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 144
B. 6100 SAYILI HMK HÜKÜMLERİNE GÖRE GÖREVLİ
MAHKEME............................................................................................ 144
1. Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi.............................................. 144
2. Asliye Hukuk / Ticaret Mahkemelerinin Görevi ............................ 149
3. İcra Mahkemelerinin Görevi ........................................................... 150
4. Fuzuli İşgal (Kira sözleşmesinin bulunmadığı) Halinde Görev ..... 150
5. Tahkim Usulü ile Görevli Mahkeme (3533 sayılı Umumi, Mülhak
ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler veBelediyelerle
Sermayesinin Tamamı Devlete veya Hususi İdarelere Ait Daire ve
Müesseseler Arasındakiİhtilafların Tahkim Yolu ile Halli hakkında
Kanun).............................................................................................. 151
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 155
IV. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA YETKİ........... 174
A. GENEL OLARAK ................................................................................. 174
B. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLANAN DAVALARDA
YETKİ..................................................................................................... 175
C. YETKİ SÖZLEŞMESİ........................................................................... 178
V. GÖREVSİZLİK VE YETKİSİZLİK KARARI SONRASI YAPILACAK
İŞLEMLER ................................................................................................... 180
VI. KİRALAMADAN DOĞAN DAVALARDA YARGILAMA USUL VE
İŞLEMLERİ.................................................................................................. 183
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 185
VII. KİRA DAVALARINDA ARABULUCULUK........................................... 196
A. GENEL OLARAK ................................................................................. 196
B. DAVA ŞARTI OLMAYAN (İHTİYARİ/GENEL)
ARABULUCULUK............................................................................... 197
C. DAVA ŞARTI OLAN (ZORUNLU) ARABULUCULUK.................. 202
1. Genel Olarak .................................................................................... 202
12
2. Uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK m.4 ve diğer kanunlarda belirtilen
“Ticari dava “ niteliğinde olmalı ..................................................... 204
3. Davanın konusu bir miktar paranın ödenmesine ilişkin olmalı...... 206
4. Dava konusu olan bir miktar paranın ödenmesi için yapılan talep, bir
alacak veya tazminat talebi olarak ileri sürülmeli........................... 206
D. KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN DAVALARDA
ARABULUCULUK............................................................................... 212
1. Kira Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklarda İhtiyari
Arabuluculuk.................................................................................... 212
2. Kira Sözleşmelerinden Doğan Ticari Dava Niteliğinde Olan Hukuki
Uyuşmazlıklarda Dava Şartı (Zorunlu) Olan Arabuluculuk........... 213
a. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlık Ticari Dava
olmalı ........................................................................................ 213
b. Kira Sözleşmesinden (İlişkisinden ) doğan davada talep konusu“
bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri
olmalıdır.................................................................................... 220
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 222
E. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN DAVALARDA KANUN YOLU
İNCELEMESİ......................................................................................... 226
1. Kira Uyuşmazlıklarında İstinaf Yolu .............................................. 226
2. Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Temyiz Yolu ........ 229
a. Genel Olarak............................................................................. 229
b. 20.07.2016 Öncesi Döneme Ait Kararlar Bakımından Durum231
aa. Temyiz İncelemesi............................................................. 231
bb. Karar Düzeltme.................................................................. 232
c. 20.07.2016 Tarihi Sonrası İstinaf mahkeme kararları ile Yargıtay
Bozma Kararı Sonrasında İlk Derece Mahkeme Kararlarının
Temyizi ..................................................................................... 232
aa. Genel Olarak...................................................................... 232
bb. Maddi hukuka ilişkin Temyiz sebepleri............................ 233
cc. Usul Hukukuna ilişkin temyiz sebepleri ........................... 234
dd. Temyiz Süresi .................................................................... 234
ee. Kira İlişkisinden Doğan Davalarda Temyiz ..................... 237
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 238
BÖLÜM III
KİRA SÖZLEŞMESİNİN NİTELİĞİ,
TÜRLERİ VE İSPATI
I. GENEL OLARAK........................................................................................ 243
II. KİRA SÖZLEŞMESİ.................................................................................... 243
A. TANIM.................................................................................................... 243
B. HUKUKİ NİTELİĞİ .............................................................................. 247
1. Borç Sözleşmesidir.......................................................................... 247
2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşmelerdendir ........................ 248
3. Sürekli Borç İlişkisi Kuran Sözleşmelerdendir............................... 248
4. Rızai Bir Sözleşmedir...................................................................... 249
13
5. İvazlı Bir Sözleşmedir ..................................................................... 249
C. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ÖGELERİ ................................................... 250
1. Genel Olarak .................................................................................... 250
2. Kiralamanın konusu olan kiralanan................................................. 250
a. Genel Olarak............................................................................. 250
b. Kiralananın Kiracıya Teslimi Ve Sözleşme Süresince
Bulundurma .............................................................................. 251
3. Kira Bedeli....................................................................................... 253
a. Genel Olarak............................................................................. 253
b. Kira Bedelinin Belirlenmesi..................................................... 253
c. Kira Bedelinin Kapsamı ........................................................... 255
d. Kira Bedelinin Ödeme Zamanı ................................................ 258
e. Ödeme Yeri............................................................................... 258
f. İndirim, Fesih veya Tahliye Halinde Ödenen Kiranın İstirdatı258
4. Tarafların karşılıklı anlaşması ......................................................... 259
5. Kira Sözleşmesinin Şekli (Geçerlilik ve İspat Olarak)................... 262
a. Genel Olarak............................................................................. 262
b. Kira Sözleşmesinin Varlığının İspatı ....................................... 266
aa. Genel Olarak...................................................................... 266
bb. Yazılı Sözleşme (Belge (Senet)) İle İspat ......................... 269
aaa. Kira İlişkisinin Varlığının İspatı.............................. 269
bbb. Sözleşme Unsurları Bakımından Uyuşmazlık......... 275
ccc. Sözleşme Tarafları Dışındaki Yazılı Sözleşmede
İmzası Olanlar Bakımından Sorumluluk................. 278
cc. Sözlü Kira Sözleşmesinin ve Unsurlarının İspatı ............. 281
aaa. Sözleşmenin Varlığının İspatı.................................. 281
bbb. Sözleşmenin Kabul Edilip Başlangıç Ve Süresinde
Uyuşmazlık çıkması Halinde İspatı......................... 284
dd. Sözleşme Bedelinin İspatı ................................................. 286
ee. Yazılı Delil Başlangıcı İle İspat ........................................ 289
ff. Kira Sözleşmesinin Sona Erdiğinin İspatı ........................ 290
6. Kira ve Adi Ortaklık Sözleşmesi..................................................... 294
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 296
7. Kira Süresi........................................................................................ 317
a. Genel Olarak............................................................................. 317
b. Belirli Süreli Kira Sözleşmeleri................................................... 319
aa. Genel Olarak...................................................................... 319
bb. Genel Hükümlere Tabi olan Belirli Süreli Kira
Sözleşmelerinin Uzaması .................................................. 320
aaa. Genel Olarak ............................................................ 320
bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunması Halinde ............ 321
ccc. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................ 323
cc. Konut veya Çatılı iş yeri Kiralarında Belirli Süreli
Sözleşme ............................................................................ 326
aaa. Kiracı Bakımından ................................................... 326
bbb. Kiraya Veren Bakımından ....................................... 327
14
dd. Belirli Süreli sözleşmede Kiracının Erken Tahliyesi
Bakımından Sonuçları ....................................................... 328
ee. Kiraya Verenin Belirli Süreli Sözleşme Sonunu Beklemeden
Haksız Olarak Kiracıyı Tahliye Etmesi Veya Kusuru ile
Tahliyeye Sebebiyet Vermesi Hali.................................... 337
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 340
ff. Belirli Süreli Ürün Kirası .................................................. 346
aaa. Sözleşmede ihbar şartının Bulunması Halinde........ 347
bbb. Sözleşmede İhbar Şartı Bulunmadığında ................ 347
c. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri ............................................. 349
aa. Belirsiz Süreli Genel Hükümlere Tabi Kiralar ................. 349
bb. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları................... 351
cc. Belirsiz Süreli Ürün Kirası ............................................... 352
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 353
D. KİRA SÖZLEŞME TÜRLERİ............................................................... 359
1. Genel Olarak .................................................................................... 359
2. Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine Tabi (Adi Kira) Kiralar
(TBK 299 vd.).................................................................................. 360
3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmeleri (TBK m.339-356 vd.). 362
a. Genel Olarak............................................................................. 362
b. Konut Veya Çatılı İş Yeri Kavramları ..................................... 362
aa. Konut Niteliği .................................................................... 362
bb. Çatılı İş Yeri....................................................................... 364
cc. Üzerinde Bulunduğu Taşınmaz İle Bütünlüğü ................. 367
c. Kiralananın Taşınmaz Olması.................................................. 370
d. Geçici Kullanıma Özgülenmiş Taşınmaz ................................ 372
e. Konut ve Çatılı İşyeri İle Birlikte Kiracıya Bırakılan Eşya..... 373
f. Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşme Tarafları...................... 374
g. Kamu Kurumlarının Kira Sözleşme Tarafı (Kiracı /kiraya veren)
Olmaları .................................................................................... 377
h. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m. 340)................. 383
ı. Kullanma Giderleri (TBK m 341)............................................ 383
i. Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi (TBK m.342) ........... 385
aa. TBK Öncesi Uygulama: .................................................... 385
bb. TBK m. 342 ‘ye Göre Kiracının Güvence (Depozito)
Yükümlülüğü ..................................................................... 388
aaa. Genel Olarak ............................................................ 388
bbb. Güvence Parası ile Kıymetli Evrakın Muhafazası .. 391
ccc. Güvencenin Bankadan Kiraya Verene Ödenmesi... 391
ddd. Güvencenin Kiracıya İadesi..................................... 392
eee. Güvence Bedeli Üzerinde Tasarruf Hakkı .............. 393
k. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Kira Bedeli ...................... 394
aa. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira
Belirleme............................................................................ 394
aaa. Kira Bedelinde Stopaj ............................................... 398
bbb. Kira Bedelinde KDV ............................................... 399
15
ccc. Kiranın Devamı Sırasında Kiraya Veren Değişimine
Göre Stopaj Veya KDV Değişimi ........................... 400
cc. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında,
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı
(TBK m. 343)..................................................................... 401
bb. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal
Düzenlemeler..................................................................... 402
4. Ürün (Hasılat) Kirası (TBK m.357-378)......................................... 405
a. Genel Olarak............................................................................. 405
b. Tanımı....................................................................................... 408
c. Ürün Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Mevzuat...................... 409
d. Ürün (Hasılat) Kirasının Hukuki niteliği .................................... 410
e. Ürün Kirasının Şekli .................................................................... 412
aa. Genel Olarak ....................................................................... 412
bb. Rödövans Sözleşmelerinde Şekil ....................................... 413
e. Ürün Kirasının Unsurları.......................................................... 419
aa. Ürün Kirasının Konusunu (Kiralanan) Ürün Veren Taşınır,
Taşınmaz Mallar veya Haklar Oluşturur........................... 419
bb. Kiralanandan Yararlanma ve Kullanma Devri Belli Bir
Süre İçin Olmalı................................................................. 422
cc. Ürün Kirasında Kira Bedeli ................................................ 423
dd. Tarafların Anlaşması .......................................................... 425
ee. Kiracının Kiralananı İşletme Yükümlülüğü (TBK m.364) 425
f. Ürün Kirasında Tutanak Tutulması ............................................. 426
g. Ürün Kirasında Tarafların Hak ve Borçları ................................ 427
aa. Genel Olarak ....................................................................... 427
bb. Kiraya Verenin Borçları ..................................................... 427
aaa. Genel Olarak............................................................... 427
bbb. Kiralananın Teslimi Borcu........................................ 427
ccc. Kiralananı Kira Süresince Kullanıma Uygun Halde
Bulundurma Borcu................................................... 428
ddd. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu...................................... 429
eee. Kiraya Verenin Zapta Karşı Tekeffül Borcu ............. 433
aaaa. Sözleşmenin Kurulması Anında Mevcut Olan
Zapt ................................................................. 434
bbbb. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Meydana
Gelen Zapt....................................................... 434
fff. Kiraya Verenin Kiralananın Vergi ve
Mükellefiyetlerini Ödeme Borcu............................. 435
ggg. Kiraya Verenin Esaslı Tamiratları Yapma Borcu ... 436
cc. Kiracı Borçları ................................................................... 438
aaa. Genel olarak ............................................................. 438
bbb. Kiralananı İyi Bir Şekilde İşletme Borcu ................ 438
ccc. Kiralananın Bakım Borcu ........................................ 439
ddd. İhbar Borcu............................................................... 439
eee. Kira Bedelini Ödeme Borcu .................................... 440
16
ff. Kiralananı Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasığına
Uyma Borcu (TBK m.366)................................................ 444
h. Ürün Kirasının Sona Ermesi........................................................ 444
aa. Genel Olarak...................................................................... 444
bb. Belirli Süreli Ürün Kirası Sözleşmesinin Sona Ermesi
(TBK m,367)...................................................................... 445
cc. Önemli Sebeplerden Dolayı (Olağanüstü) Sona Erme ..... 447
dd. Kiracının Ürün Kirasında Kiralananı Özenle Kullanma ve
Komşulara Saygı Gösterme Borçlarını Yerine
Getirmemesinden Dolayı Sona Erme................................ 449
ee. Belirsiz süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi
(TBK m.368)...................................................................... 450
ff. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Çekilmez Olması Nedeniyle
Sona Ermesi....................................................................... 451
gg. Kiracının Kira Bedeli ve Yan Giderleri ödememesi
(Temerrüdü)....................................................................... 451
hh. Kiracının İflası ................................................................... 455
ıı. Kiracının Ölümü ................................................................ 455
ı. Ürün Kirasının Sona Ermesinin Sonuçları............................... 456
aa. Kiralananın Geri Verilmesi ............................................... 456
bb. Tutanağa Geçirilmiş Eşyanın İadesi.................................. 459
cc. Ürün Ve Yetişme Giderleri Talebi.................................... 459
dd. Saman, Gübre ve Benzerleri.............................................. 459
5. HAYVAN KİRASI (TBK m. 376) ................................................. 460
a. Genel Olarak............................................................................. 460
b. Sorumluluk (TBK m.377) ........................................................ 461
c. Sona Ermesi (TBK m.378)....................................................... 461
aa. Belirli Süreli Hayvan kirasının Sona Ermesi .................... 461
bb. Belirsiz Süreli Hayvan Kirasının Sona Ermesi................. 462
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 462
6- 2886 sayılı Devlet İhale Kanuna Göre Yapılan Kira
Sözleşmeleri ................................................................................... 481
a. Genel olarak.............................................................................. 481
b. Sözleşme Konusu Kiralananın (Kamu İdaresinin Kamu
Hizmetine Tahsisli Malları İle Özel Hukuka Tabi Malları)
Mahiyeti .................................................................................... 485
c. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmeleri
Bakımından Yargı Yolu ........................................................... 488
d. Kiralamada 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunundaki Usullerin
Uygulanması............................................................................. 489
e. Kira Sözleşmesinin Kurulması................................................. 495
f. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmesinin
Süresi......................................................................................... 497
g. Kiraya Veren İdarenin Sözleşme Yapma Yetki Ve Ehliyeti... 499
h. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin Şekli . 501
17
I. 2886 Sy. Kanunda ki İhale Usul ve Yöntemine Aykırılık Halinde
Sözleşmelerin Durumu ............................................................. 503
İ. Taşınmaz Kiraları Bakımından 2886 Sayılı Kanun ve TBK m.
349/II nin Uygulama Sorunu.................................................... 505
k. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmesinin İfası Ve
Sonlandırılması......................................................................... 513
aa. Sözleşme Taraflarının Değişmesi....................................... 513
bb. Sözleşme Süresinin Bitimi İle Sonlanma........................... 515
cc. Sözleşmenin Fesih İle Sona Erdirilmesi............................. 524
dd. 2886 Sayılı Kanuna Göre Yapılan Kira Sözleşmelerinde
Tahliye Davası................................................................... 528
aaa. Genel Olarak ............................................................ 528
bbb. 2886 Sayılı DİK ‘nun 75/3-4. Maddesine Tabi Olan
Kurumlar .................................................................. 535
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 536
BÖLÜM IV
KİRA SÖZLEŞME TARAFLARININ
HAK VE BORÇLARI
I. GENEL OLARAK........................................................................................ 557
II. KİRAYA VERENİN BORÇLARI............................................................... 560
A. KİRALANANI KULLANIM AMACINA UYGUN TESLİM İLE KİRA
SÜRESİNCE KULLANIMA HAZIR BULUNDURMA BORCU (TBK
M.301)..................................................................................................... 560
1. Kiralananın Kullanım Amacına Uygun Olarak Kiracıya Teslimi.. 560
a. Genel Olarak............................................................................. 560
b. Kiralananın Kararlaştırılan Tarihte Teslimi............................. 561
c. Kiralanan Sözleşmede Amaçlanan Kullanıma Elverişli Olarak
Teslim Edilmeli ........................................................................ 564
d. Kiralananın Teslim Yeri........................................................... 565
e. Kiralananın Hiç Teslim Edilmeme Durumu............................ 566
aa. Kusursuz İmkansızlık Hali ................................................ 566
aaa. Teslim Öncesi İmkansızlık Hali .............................. 566
bbb. Kiralama Sırasında İfa Mümkün İken Sonradan
Kusursuz Olarak Hiç Teslim Edilememe Hali...... 567
bb. Kiraya Verenin Kusuruna Dayalı Olarak Kiralananın Hiç
Teslim Edilmemesi............................................................ 568
cc. Kiraya Verenin Temerrüdünün Sonuçları......................... 574
aaa. Genel Olarak ............................................................ 574
bbb. İfa için Uygun Süre Verilmesi................................. 574
ccc. Kiracının Hakları...................................................... 575
f. Kiralananın Eksik Veya Ayıplı İfası ....................................... 577
aa. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Tesliminin Teklifi ..... 578
bb. Kiralananın Önemli Ayıplı Hali ile Tesliminin Teklifi
Halinde Temerrüt Hükümlerinin Uygulanması................ 578
18
cc. Kiralananın Önemli Ayıplı Olarak Teslim Alınması
Sonrasında Kiraya Verenin Sorumluluğu ......................... 579
dd. Kiralananın Önemli Olmayan Ayıplarla Teslimi.............. 580
2. Kira süresince Kiralananın Kiracının Kullanımına Hazır Bulundurma
Borcu................................................................................................ 581
a. Genel Olarak............................................................................. 581
b. Kiralananın Teslimi Sonrası İfa İmkansızlığı .......................... 582
aa. Teslim Sonrası Kusursuz İfa İmkansızlığı........................ 582
aaa. Genel Olarak ............................................................ 582
bbb. Teslim Sonrası Kiralananın Kullanımında SürekliGeçici Tam İmkansızlık........................................... 584
ccc. Teslim Sonrası Kusursuz Kısmi İmkansızlık .......... 587
bb. Teslim Sonrası Kusura Bağlı (Ayıp Hali) İmkansızlık..... 589
c. Kiralananın Teslimi Sonrası Aşırı İfa Güçlüğü ....................... 592
d. Teslim borcunun anlaşma ile sınırlanamaması........................ 594
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 596
B. KİRAYA VERENİN VERGİ VE BENZERİ YÜKÜMLÜLÜKLERE
KATLANMA BORCU .......................................................................... 603
C. YAN GİDERLERE KATLANMA BORCU......................................... 604
D. KİRAYA VERENİN KİRALANANIN AYIPLARINDAN
SORUMLULUĞU.................................................................................. 608
1. Genel Olarak .................................................................................... 608
2. Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından Sorumluluk ............... 614
a. Genel Olarak............................................................................. 614
b. Kiralananın Teslim Anında Ayıplı Olmasından Dolayı Teslim
Almaktan Kaçınma................................................................... 617
c. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden Doğan Hakları
kullanabilir................................................................................ 618
d. Kiraya Verenin Kiralanın Tesliminde Önemli Olmayan
Ayıplardan Sorumluluğu .......................................................... 620
3. Kiralananın Ayıplı Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden
Sorumluluğu..................................................................................... 620
a. Koşullar..................................................................................... 620
aa. Kiraya verenin kusurunun aranmaması............................. 620
bb. Kiracı veya Eylemlerinden Sorumlu Olunanların Ayıpların
Meydana Gelmesinde Etkisi Olmamalı.......................... 624
cc. Kiralananda Ayıp Olarak Nitelenebilecek Eksiklik veya
Bozukluk Bulunmalı.......................................................... 624
dd. Gözden Geçirme ve Bildirim Yükümlülüğü..................... 625
b. Ayıbın Giderilmesini İsteme Hakkı ......................................... 625
c. Ayıbın Kiracı Tarafından Giderimi.......................................... 628
d. Kira Bedelinden İndirim Yapılmasını isteme Hakkı (TBK m.
307) ........................................................................................... 630
aa. Genel Olarak...................................................................... 630
bb. İndirim Hakkının Kullanım Şekli ve Süresi...................... 631
cc. İndirim Hesabı ................................................................... 633
19
e. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeriyle Değiştirilmesini İsteme
Hakkı......................................................................................... 634
f. Kiracının Sözleşmeyi Fesih Hakkı........................................... 636
aa. Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı.................................. 637
bb. Ayıbın Giderilmesi İçin Uygun Süre verilmeli................. 638
cc. Ayıp Hali Verilen Uygun Sürede Giderilmemeli ............. 639
dd. Fesih Hakkının Kullanımı ................................................. 641
g. Kiracının Zararın Giderilmesini İsteme Hakkı (TBK m.308). 642
h. Ayıp Halinden Sorumlulukta Kiraya Verenin Hakları ............ 647
4. Ayıp Sorumluluğunda Zamanaşımı ................................................ 648
5. Kiraya Verenin Ayıptan Sorumlu Tutulmadığı Durumlar.............. 651
a. Kiracının Teslimde Açık Ayıpları Kiraya Verene Bildirmediği ,
Haklarını Saklı Tutmadığı Durumlar ....................................... 651
b. Genel Hükümlere Tabi ( Adi ) Kiralarda Giderimini Kanun Veya
Sözleşme Gereği Kiracının Üstlendiği Ayıplar ....................... 655
c. Ayıbın Oluşumunda Kiracı Veya Eylemlerinden Sorumlu
Olduğu Kişilerin Kusurunun Bulunması Halinde Kiraya Verenin
Sorumluluğuna Gidilmez ......................................................... 657
6- Ayıptan Sorumluluk İle Diğer Sorumluluk Hallerinin Yarışması.. 657
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 661
E. KİRAYA VERENİN ZAPTTAN SORUMLULUĞU.......................... 676
1. Genel Olarak .................................................................................... 676
2. Kiralanan Üzerinde Kiracı Haklarıyla Uyuşmayan Hak İleri
Sürülmüş Olmalı.............................................................................. 677
3. İleri Sürülen Hak Kira Öncesinde Mevcut Olmalıdır..................... 679
4. Kiracıya Karşı Yapılan Üstün Hak İddiasının Kiraya Verene
Bildirimi........................................................................................... 680
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 682
III. KİRACININ BORÇLARI ............................................................................ 685
A. KİRA BEDELİNİ ÖDEME BORCU (TBK M.313)............................. 685
1. Genel Olarak .................................................................................... 685
2. Kira Sözleşmesinin Bedel Unsurunun İlk Belirlenmesi ................. 691
3. Kira Bedelinin Yıllara Göre Belirlenmesi....................................... 693
a. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira
Sözleşmelerinde Miktarlı Olarak Belirleme ............................ 693
b. Yenilenen Kira Dönemi Veya Bir Yıldan Daha Uzun Süreli Kira
Sözleşmelerinde Oranlı Artış Belirleme .................................. 695
4. Kira Bedeli İle Benzer Kavramların İlişkisi.................................... 696
a. Yan Gider.................................................................................. 696
b. Kullanma Gideri ....................................................................... 697
c. Vergi Yükümlülüğü İle Bu Kapsamda Brüt ve Net Kira
Bedeli ........................................................................................ 697
aa. Genel Olarak...................................................................... 697
bb. Stopaj ................................................................................. 698
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 703
cc. Kirada KDV Uygulaması.................................................. 711
20
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 715
dd. Kiraya Verende Değişiklik Halinde KDV-Stopaj
Dönüşümü.......................................................................... 720
5. Kira Bedelinde Muvazaa ................................................................. 721
6. Kira Bedelinin Yabancı Para Cinsinden Veya Yabancı Paraya
Endeksli Belirlenmesi...................................................................... 723
a. Kira Sözleşmeleri Bakımından Döviz Cinsinden Veya Dövize
Endeksli Olarak Kararlaştırma Yasağının İstisnaları............... 726
b. Yabancı Para Cinsinden Olan veya Yabancı paraya Endeksli
Sözleşmelerin (TL) ‘na Dönüşümde İhtimaller..................... 729
c. Yeniden Belirlemede Damga Vergisi ...................................... 730
d. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Olan Kira
Sözleşmeleriyle İlgili Bir Kısım İhtimaller.............................. 731
e. Döviz Cinsinden Veya Dövize Endeksli Kiralarda (TL)
dönüşümünden İki yıllık süre sonrasında artırım..................... 735
aa. Tarafların Mutabakatı Halinde .......................................... 735
bb. Tarafların Mutabakata varamamaları Halinde.................. 736
7. Kira Bedeli Ödeme Yeri.................................................................. 737
8. Ödeme Zamanı................................................................................. 744
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 749
B. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI
GÖSTERME BORCU (TBK M.316).................................................... 753
1. Genel Olarak .................................................................................... 753
2. Kiralananı Özenle Kullanma Borcu ................................................ 754
3. Komşulara Saygı Gösterme Borcu.................................................. 757
4. Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme
Borcuna Aykırı Şekilde Kullanmanın Sonuçları ............................ 758
a. Kiraya Verenin Kira Süresince Sessiz kalması........................ 758
b. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Özensiz Kullanım ve
Komşulara Saygısızlık Nedeniyle Sözleşmenin Feshi ve
Tahliye ...................................................................................... 761
aa. Kiraya Verenin Kiracıya Süreli Yazılı Uyarıda Bulunması
Gereken Haller................................................................... 761
bb. Süre Vermeksizin Yazılı Bildirim ile Sözleşmenin Derhal
Feshi Gereken Durum........................................................ 762
c. Diğer Kira Sözleşmelerinde Fesih................................................... 763
d. Özensiz (Münhasıran kötü) Kullanıma Bağlı Olarak Oluşan Zararın
Tazmini ............................................................................................ 763
C. TEMİZLİK VE BAKIM GİDERLERİNİ ÖDEME BORCU............... 765
D. AYIPLARI KİRAYA VERENE BİLDİRME BORCU (TBK M.318) 768
E. AYIPLARIN GİDERİLMESİNE VE KİRALANANIN
GÖSTERİLMESİNE KATLANMA BORCU ...................................... 770
1. Ayıpların Giderilmesine Katlanma ................................................. 770
2. Kiralananın Kiralamak Veya Satın Almak İsteyen Kişiler Tarafından
Gezilip Görülmesi............................................................................ 772
21
3. Kira Bedelinin İndirilmesi ve Zararının Giderilmesine İlişkin
Haklar............................................................................................... 772
F. KİRALANANI SÜRE SONUNDA GERİ VERME BORCU (TBK
M.334)..................................................................................................... 772
1. Genel Olarak .................................................................................... 772
2. Kiralananın Geri Verilmesinin Yerine Getirilme Usulü................. 774
3. Geri Vermenin Zamanı.................................................................... 775
4. Kiracının Geri Verme Yükümlülüğünü İhlal.................................. 776
5. Kiralananın Geri Verme Yeri .......................................................... 777
6. Geri Vermede Kiraya Verenin Yükümlülükleri ............................. 777
a. Kiralananı Geri Teslim Alma Yükümü.................................... 777
b. Kiralananda Yapılan Yenilik, Değişiklikler ile Faydalı Ve
Zorunlu Masrafların Kiracıya Ödeme Yükümlülüğü .............. 778
7. Geri Vermenin (Teslim) İspatı ........................................................ 780
8. Geri Verme Sonrası Kiralananın Gözden Geçirilme İle Bildirim
Yükümlülüğü (TBK m.335)............................................................ 782
a. Genel Olarak............................................................................. 782
b. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi ......................... 782
c. Bildirimin Şekli ve İçeriği........................................................ 783
d. Bildirimde Bulunma Zamanı.................................................... 783
aa. Açık Ayıplarda................................................................... 783
bb. Gizli Ayıplarda .................................................................. 784
e. Bildirimde Bulunmama Hali .................................................... 784
9. Kiralananın Geri Verilmesine Bağlı Alacak, Tazminat Talebi İle
Zamanaşımı...................................................................................... 784
aa. Kiraya Veren Bakımından........................................................ 784
bb. Kiracı Bakımından..................................................................... 791
G. GÜVENCE (DEPOZİTO) PARASI ÖDEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ ..... 791
BÖLÜM VI
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN
BAZI ÖZEL DURUMLAR
I. KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI (TBK
M.320,M.321)................................................................................................ 793
A. KİRAYA VEREN TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE
DEĞİŞTİRME (TBK M.320)................................................................. 793
B. KİRALANANDA YENİLEME VE DEĞİŞTİRME SIRASINDA
GEÇİCİ TAHLİYE (TBK M.319, M.320)............................................ 795
C. KİRACI TARAFINDAN YAPILAN YENİLEME VE DEĞİŞTİRME
HARCAMALARI (TBK M.321)........................................................... 797
II. KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI (TBK M.346).................... 802
A. GENEL OLARAK.................................................................................... 802
B. KİRACIYA KİRA BEDELİ VE YAN GİDER DIŞINDA BİR ÖDEME
YÜKÜMLÜLÜĞÜ GETİRME YASAĞI............................................. 803
C. CEZAİ ŞART VE MUACCELİYET YASAĞI.................................... 804
1. Cezai Şart Yasağı............................................................................. 804
22
2. Muacceliyet Yasağı ......................................................................... 805
III. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ (TBK M.310)................................ 805
A. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI 807
1. Genel Olarak .................................................................................... 807
2. Konut Ve Çatılı İş Yeri Sözleşmeleri Bakımından Yeni Malikin
Durumu ............................................................................................ 809
IV. KİRALANAN ÜZERİNDE SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ OLMA (TBK
M.311) ........................................................................................................... 811
V. KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI (TBK M.349)...................... 811
A. GENEL OLARAK ................................................................................. 813
B. TAPU SİCİLİNE KİRA SÖZLEŞMESİNİN TESCİLİ USULÜ ......... 813
C. KİRA ŞERHİNİN SİCİLDEN TERKİNİ.............................................. 815
D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ŞERHİN ETKİSİ ... 816
E. DİĞER TAŞINMAZLARI KONU EDİNEN KİRA
SÖZLEŞMELERİNDE ŞERHİN ETKİSİ............................................. 818
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 819
VII. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ (TBK M.322)............ 824
A. GENEL OLARAK ................................................................................. 824
B. ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA.......................................................... 825
C. GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRALARDA ALT KİRA ................. 826
D. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA ALT KİRA ............. 827
E. ALT KİRANIN ŞARTLARI VE SONUÇLARI................................... 829
1. Asıl ve Alt Olmak Üzere En Az İki Kira Sözleşmesinin Varlığı
Gerekir ............................................................................................. 829
2. Her iki sözleşmede Kiralanan Aynı olmalıdır................................. 829
3. Alt Kiranın yapılmasına Engel Bir Durum Olmamalı.................... 829
a. Genel Olarak............................................................................. 829
b. Asıl sözleşmenin kiraya verenine zarar verecek bir değişikliğe
yol açmamalı............................................................................. 830
c. Genel Hükümlere Tabi Kirada Asıl sözleşme İle Yasak
Getirilmemiş, konut Ve Çatılı İş Yeri Kirasında Yazılı Olarak
İzin Verilmiş Olmalı................................................................. 830
4. Alt Kira İlişkisinin Sonuçları........................................................... 831
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 834
VIII. SÖZLEŞMENİN (KİRACILIK İLİŞKİSİNİN ) DEVRİ (TBK M. 323) 836
IX. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI (TBK M.336).................................. 839
A. GENEL OLARAK ................................................................................. 839
B. HAPİS HAKKININ KAPSAMI............................................................ 840
C. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI................................................ 842
X. KİRALANANIN KULLANILMAMASI (TBK M.324)...................... 843
BÖLÜM VII
KİRA BELİRLEME (TESPİT) VE
UYARLAMA DAVALARI
I. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) DAVALARI ............... 845
A. TARİHSEL GELİŞİM............................................................................ 845
23
B. MÜLGA 818 SAYILI BK DÖNEMİNDE KİRA TESPİTİ
UYGULAMASI ..................................................................................... 850
C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA KİRA BEDELİ
BELİRLENMESİNDE TBK DÖNEMİ ................................................ 853
1. Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi Dışında, Kiracı
Aleyhine Değişiklik Yapılması Yasağı (TBK m. 343, 346)........... 853
2. Kira Bedelinin Belirlenmesinde (Tespit) Yasal Düzenlemeler ...... 856
3. Sözleşmenin Kuruluşunda (İlk Kira Yılı İçin) Kira Belirleme....... 860
4. İlk Yıl Sonrası Yenilenen (Uzayan ) Kira Yılında Kira Bedelinin
Belirlenmesi ..................................................................................... 863
a. Genel Olarak............................................................................. 863
b. Kiralanan Konut veya Çatılı İş Yeri Niteliğinde Olmalı ..... 864
c. Kiranın İlk Yıl Sonrasındaki (4) Uzama (Yenilenen) Kira Yılları
İçin Kiranın Belirlenmesi ......................................................... 866
aa. Sözleşmede İlk Yıl Sonrasındaki Yıllar (Yeni Dönem) İçin
Kira Bedelinde Artış Yapılacağı ve Oranın (Miktarı)
Belirlenmiş Olması Hali.................................................... 868
bb. Sözleşmede Belirlenen Kira Artış Oranı Bir Önceki Kira
Yılı 12 Aylık Ortalama TÜFE Oranından Yüksek İse Bir
Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık TÜFE Değişim Oranı
Artışta Uygulanır ............................................................... 870
cc. Sözleşmede Artış Yapılacağının Kararlaştırılmadığı veya
Artış Yapılacağının Kararlaştırıldığı Halde Artış Oranının
Belirtilmediğinde Bir Önceki Kira Yılı Ortalama 12 Aylık
TÜFE Değişim Oranı Geçmeyecek Şekilde Artışlı Kira
Belirlenir ............................................................................ 872
dd. Sözleşmede Belirlenen Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılı 12
Aylık Ortalama TÜFE den Daha Düşük İse Sözleşmede
Kararlaştırılan Artış Oranı Uygulanacağından Bu Orana
Göre Artırılarak Kira Tespiti Yapılır ................................ 872
ee. Çatılı İş Yeri Kiralarından Kiracısı Tacir, Özel Hukuk Veya
Kamu Hukuku Tüzel Kişisi Olanlar Bakımından
01.01.2019 Tarihi Sonrası İçin Kira Sözleşmesinde Artış ve
Oranının Kararlaştırılmadığı Durum................................. 874
5. 5 (Beş) Yıldan Uzun Süreli , Belirsiz Süreli veya Belirli Süreli Olup
ilk yıldan itibaren Dört (4) Yenileme Yılı Sonrasında Sözleşme
Başlangıcından İtibaren Beş (5) Yıldan Sonra Yenilenen Kira
Dönemi İçin (6. Kira Yılı için) Kiranın Belirlenmesi (Hak Ve
Nesafet Dönemi).............................................................................. 875
6. Her Beşyıldan Sonraki Yeni Kira Dönemi (Hak ve Nesafet
Dönemi ) Sonrasındaki Yeni Kira Döneminde Belirleme.............. 883
7. Yabancı Para (Dövizli) Veya Yabancı Paraya Endeksli Kira
Sözleşmelerinde 13.09.2018 Tarihi Sonrası Dönüşüm ve
Dönüştürülen “TL “ Üzerinden Kira Tespiti................................... 884
24
a. 13.09.2018 Tarihli R.G. de yayınlanan 85 sayılı
Cumhurbaşkanlığı Kararı uyarınca dövizli veya dövize endeksli
kiraların ülke parasına (TL) dönüşümü.................................. 884
b. Ülke Parasına Dönüşen Kiranın 13.10.2020 Tarihi Sonrasındaki
Yeni (uzayan) Kira Yılı İçin Artış Ve oranı Üzerinde Tarafların
Mutabakatı Halinde .................................................................. 885
c. Tarafların Artış Ve Oranı Üzerinde Mutabakata Varamamaları
Halinde...................................................................................... 885
8. Yabancı Para Üzerinden Yapılan Sözleşmelerde Kira Tespiti
(Belirlemesi ) ................................................................................... 886
9. İş Yeri Kirasında Kiracının 6102 Sayılı TTK da Tacir olarak sayılan
kişiler İle Özel Hukuk Ve Kamu Hukuku Tüzel Kişileri Olan
Sözleşmeler Bakımından Erteli (01.07.2012-01.01.2019) Dönemde
Kira Belirlenmesi (TBK m.344 Düzenlemesinin Uygulanmadığı
dönem) ............................................................................................ 891
11. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Usul Kuralları (TBK m.345).. 895
a. Genel Olarak............................................................................. 895
b. Mülga 818 sayılı BK Zamanında Kira Tespit Davasında Usul899
c. TBK Sonrası Kira Belirlenmesi (Tespit) Davalarında Usul
Kuralları .................................................................................... 902
aa. Kira Belirlenmesi (Tespit) Davasının Tarafları ................ 902
bb. Kira Tespit Davası Usul ve Şartları................................... 906
aaa. Dava Açılma Zamanı ( TBK m.345 ) :.................... 906
bbb. Davanın Açılma Zamanına Göre Verilen Kararın
Etkisi.......................................................................... 908
aaaa. Yeni Kira Döneminin Başlangıcından İtibaren
Bağlayıcı Olma Hali................................................. 908
aaaaa: Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartının
Bulunmaması Halinde Davanın Yeni Kira
Döneminin Başından En Az 30 Gün Öncesinde
Dava Açılması Durumu.................................. 909
bbbbb. Kira Sözleşmesinde Kira Artış Şartı
Olmadığında Kiraya Veren Tarafından Yeni
Kira Dönemi Başlangıcından En Geç Otuz Gün
Önceki Süre İçinde Kiracıya Kira Artışı
Yapacağına İlişkin Yazılı Bildirim Yapılmış
Olması Durumu .............................................. 910
ccccc. Sözleşmede Yeni Kira Döneminde Kira
Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm
Olması Hali..................................................... 912
ddddd. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira
Bedelinin Tespitine İlişkin Dava.................... 913
bbbb. Yeni Dönem Sonrası İçin Karar Verme.................. 913
cc. Kira Tespit Davası Açılmasında Hukuki Yarar................ 914
dd. Kira Tespit Davalarında Kanun yolu İncelemesi.............. 915
aaa. HUMK Hükümlerinin Uygulandığı Kararlar.......... 915
25
bbb. 6100 sayılı HMK dönemi ........................................ 915
aaaa. İstinaf İncelemesi............................................ 915
bbbb. Temyiz İncelemesi......................................... 916
ee. Kira Tespit Davasına İlişkin Diğer Hususlar.................... 916
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 921
ff. Kira Belirleme (Tespit) Kararı ve Etkisi........................... 927
gg. Tespit (Belirleme) Davasında Verilen Kararın İfası......... 930
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 931
hh. Kira Tespit Davalarında Yargılama Usulü, Harç, Yargılama
Gideri ve Vekalet Ücreti.................................................... 931
aaa. Genel Olarak ............................................................ 931
bbb. Yargılama Giderleri: ................................................ 932
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 934
ccc. Kira Tespit Davasında Harç....................................... 935
aaaa. Başvurma Harcı .............................................. 936
bbbb. Karar Ve İlam harcı ....................................... 937
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 938
ddd. Kira Belirleme (Tespit) Davasında Vekalet Ücreti . 939
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................... 941
C. UYARLAMA DAVALARI (TBK M.138 ) .......................................... 943
1. Genel Olarak .................................................................................... 943
2. TBK Öncesi Kira Sözleşmelerinde Uyarlama.............................. 949
3. TBK Döneminde Uyarlama .......................................................... 954
a. Genel Olarak............................................................................. 954
b. Kira Uyarlama Davalarında Arabuluculuk .............................. 956
c. Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı Uyarlama (TBK m. 138)............. 957
aa. Genel Olarak...................................................................... 957
bb. Kira Sözleşmelerinde Aşırı İfa Güçlüğüne Dayalı
Uyarlama............................................................................ 958
d. Uyarlama Hakkının Sözleşmede Kararlaştırılması İle Dava Dışı
Kullanımı .................................................................................. 959
aa. Genel Olarak...................................................................... 959
bb. Sözleşmede Uyarlama Konusunda Bir Hükmün
Bulunması.......................................................................... 959
e. Uyarlamanın Dava Yolu ile Yapılması.................................... 961
f. Uyarlama Davasına Hakim Olan İlkeler.................................. 965
aa. Ahde Vefa (Pacta Sund Servanda) İlkesi.......................... 965
bb. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması (Clausula Rebus
Sic Stantibus) İlkesi........................................................... 966
cc. İşlem Temelinin Çökmesi İlkesi ....................................... 966
g. Kira Sözleşmesinde Uyarlama Davasının Şartları................... 967
aa. Sözleşmenin Yapıldığı Sırada, Taraflarca Öngörülmeyen ve
Öngörülmeside Beklenmeyen Olağanüstü Bir Durum
Sonradan Ortaya Çıkmış Olmalıdır................................... 969
26
bb. Olağanüstü Durum ve Bu Durum Sebebiyle Şartlarda Esaslı
Değişiklik Meydana Gelmesine Uyarlama Talep Edenin
Sebep Olmaması Gerekliliği ............................................. 977
cc. Olağanüstü Durumun, Sözleşmenin Yapıldığı Sırada
Mevcut Olguları, Kendisinden İfanın İstenmesini Dürüstlük
Kurallarına Aykırı Düşecek Derecede Borçlu Aleyhine
Ağırlaştırmak Suretiyle Değiştirmiş Olması..................... 978
dd. Borcun İfa Edilmemiş Veya İhtirazı Kayıtla İfa Edilmiş
Olması................................................................................ 981
h. Uyarlama Kararı ve Sonuçları.................................................. 984
aa. Sözleşme Unsurlarının Uyarlanması................................. 984
bb. Sözleşmenin Feshi (Sona Erdirilmesi).............................. 988
aaa. Sözleşmeden Dönme................................................ 989
bbb. Sözleşmenin Feshi.................................................... 989
I. Kira Sözleşmelerinde Covid-19 Pandemisi Sebepli Aşırı İfa
Güçlüğü ve Uyarlama Usulü .................................................... 991
İ. Uyarlama Davalarında Geçici Hukuki Korumalar.............. 996
aa. Genel Olarak...................................................................... 996
bb. İhtiyati Tedbir Kararı......................................................... 998
cc. Şartları................................................................................ 998
cc. Teminat .............................................................................. 999
dd. Uyarlama Davalarında İhtiyati Tedbir............................ 1000
k. Uyarlama Davalarında Görev,Yetki Yargılama Giderleri,Harç ve
Vekalet Ücreti......................................................................... 1002
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1003
D . COVİD-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ ...... 1012
1. Genel Olarak .................................................................................. 1012
2. Mücbir Sebep,Beklenmeyen Hal, Olağanüstü Durum ve
Sonuçları ........................................................................................ 1016
a. Genel Olarak........................................................................... 1016
b. Sonuçları ................................................................................. 1019
c. Sözleşmede Taraflarca Kararlaştırılan Şart Olarak Mücbir
Sebep....................................................................................... 1021
aa. Genel Olarak.................................................................... 1021
bb. Mücbir Sebebin Olumlu Şart Olarak Kararlaştırılması .. 1022
cc. Olumsuz Şart Olarak Düzenleme.................................... 1024
dd. COVİD-19 Pandemisi Bakımından Sözleşme Hükümlerinin
Değerlendirilmesi ............................................................ 1025
3. Mücbir Sebep Olarak COVİD-19 Pandemisinin Kira Sözleşmesinde
Tam veya Kısmi İmkansızlık Oluşturması (TBK m.136, m.137) 1026
a. Mücbir Sebebin (Pandeminin) Tam İmkansızlık Oluşturması
(TBK m.136)........................................................................... 1026
b. Geçici (Askıda Olma) İmkansızlık......................................... 1027
4. Uyarlama Sebebi Olarak Covid-19 Pandemisinin Aşırı İfa Güçlüğü
Oluşturması .................................................................................. 1030
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1030
27
BÖLÜM VIII
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ,
FESHİ VE TAHLİYE DAVALARI
I. GENEL OLARAK...................................................................................... 1039
II. KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME USULLERİ............................. 1043
A. TARAFLARIN RIZASI (İKALE) İLE SONA ERME....................... 1043
B. MAHKEME KARARI (TAHLİYE /FESİH) İLE SONA ERME ...... 1044
C. KİRALANANIN YOK OLMASI / ORTADAN KALKMASI.......... 1045
D. KİRACININ SONRADAN HER HANGİ BİR SEBEPLE
KİRALANANIN MALİKİ OLMASI DURUMU,.............................. 1045
E. AŞIRI YARARLANMA (GABİN), HATA, HİLE VEYA TEHDİT
SEBEBİYLE SÖZLEŞMENİN TBK M.39 ‘AGÖRE SÜRESİNDE
AÇILACAK DAVADA VERİLECEK İPTAL KARARI İLE SONA
ERME.................................................................................................... 1046
F. FESİH,DÖNME VE TAHLİYE .......................................................... 1046
1. Fesih ............................................................................................... 1046
2. Dönme............................................................................................ 1050
3. İhtar, İhbar (Bildirim) ....................................................................... 1051
4. Tahliye Davası .................................................................................. 1051
5. Fesih Ve Tahliyesi Gereken Kira Sözleşmesinin Varlığı............. 1056
6. Fesih ve Tahliye Davalarında Taraf Sıfatı, Dava Hakkı............... 1057
a. Fesih ve Tahliye Davalarında Dava Hakkı ............................ 1057
aa. Kiraya veren ve Kiracının Dava Hakkı (Taraf Sıfatı ) İle
Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı ....................................... 1057
aaa. Tek ve Birlikte Kiraya Verenlik Halinde Dava
Hakkı ...................................................................... 1058
bbb. Temsilen Kiraya Verenlik Halinde Dava Hakkı..... 1060
b. Malikin Fesih ve Tahliye Davasında Dava Hakkı................. 1062
aa. Malikin kiraya veren olması durumu .............................. 1062
bb. Kiraya Verenin Malik Olmadığı Durum......................... 1062
cc. Malikin Sözleşmede Vekille Temsili Halinde Dava
Hakkı................................................................................ 1064
dd. Paylı Mülkiyet Halinde Kiraya Veren Olmayan Paydaşın
Durumu ............................................................................ 1064
ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kiraya Veren Olmayan Ortağın
Durumu ............................................................................ 1066
c. Birlikte (Birden Çok) Kiraya Verenlik Halinde Durum ........... 1067
d. Çıplak Mülkiyette (İntifa Ve Sükna Hakkının Başkasına Ait
Olduğunda) Durum................................................................. 1068
e. Yeni Malikin Dava Hakkı ...................................................... 1068
aa. Yeni Malikin Önceki Malikin Taraf Olduğu Sözleşmeye
Dayalı Olarak Dava Hakkı .............................................. 1069
bb. Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası Açma
hakkı ................................................................................ 1069
28
cc. Yeni Malikin Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açma
Hakkı................................................................................ 1070
dd. Yeni Malikin İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Açma Hakkı..................................................................... 1071
ee. Yeni Malikin Tahliye Taahüdü Nedeniyle Tahliye Davası
Açma Hakkı..................................................................... 1071
ff. Paydaşın Diğer Payı Satın alması Hali.............................. 1072
gg. Sonradan İntifa Hakkı sahip olunması............................. 1073
hh. Diğer Mülkiyeti Devir Hallerinde Durum ....................... 1073
ıı. Önceki Kiraya Veren Veya Malikin Dava Hakkını Devri 1073
f. Fesih ve Tahliye Davalarında Pasif Taraf (Husumet) Ehliyeti ........ 1073
aa. Genel Olarak ............................................................................ 1073
bb. Birlikte Kiracılık Halinde Fesih ve Tahliye ............................ 1074
cc. Kiracının, Sözleşmenin Paydaşlar Arasında Yapılması, Davanın
Devamı Sırasında Alt Kiraya Verilmesi, Devri, Ölümü ve İflası
Halinde Pasif Taraf Sıfatı ....................................................... 1075
dd. Kiralananın Aile Konutu, Kiracıların Evli Eş Olması
Durumu ................................................................................... 1078
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1078
g. Tahliye Davalarında Islah.............................................................. 1087
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1091
h. Tahliye Davalarında Yargılama Giderleri..................................... 1094
ı. Tahliye Davalarında Harç.............................................................. 1096
i. Tahliye Davalarında Vekalet Ücreti.............................................. 1097
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1099
k. Dava Açma Süresinin Süre Tutum İhtarıyla Uzaması
(TBK m.353).................................................................................. 1113
l. Fesih Ve Tahliye Davalarına Özgü Diğer Usul Kuralları............. 1116
III. ÖZEL KANUNLARDAKİ FESİH VE TAHLİYE NEDENLERİ ............ 1119
A. 2886 SAYILI KANUNA GÖRE KİRAYA VERİLEN TAŞINMAZLAR
BAKIMINDAN SÜRE BİTİMİNE DAYANAN TAHLİYE............. 1119
1. Kiraya Verenin Sıfatına Göre Kapsam.......................................... 1119
2. Kiralanan Bakımından Kapsam..................................................... 1121
3. Sözleşme Usulü Bakımından......................................................... 1121
4. Tahliye Usulü................................................................................. 1121
a. Süre Bitimine Bağlı Tahliye................................................... 1121
aa. Kiralananın Kira Sözleşmesi Genel Hükümlerine veya
Ürün Kirasına Tabi Taşınmaz Olması Hali .................... 1121
bb. Kiralananın Konut ve Çatılı İş Yeri Niteliğinde Taşınmaz
Olması Hali...................................................................... 1123
cc. Sürenin Bitmesi Sonrasında Tahliye Talebinin
İncelenmesi ...................................................................... 1123
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1128
IV. KİRA GENEL HÜKÜMLERİNE GÖRE FESİH VE TAHLİYE
NEDENLERİ............................................................................................... 1135
29
A. KİRACININ KİRALANANDAKİ ÖNEMLİ AYIP SEBEBİYLE
SÖZLEŞMEYİ FESHİ (TBK M.305 VD.).......................................... 1135
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1144
B. TEMERRÜT NEDENİYLE FESİH VE TAHLİYE (TBK M. 315,
İİK.M. 269/B-4).................................................................................... 1149
1. Genel Olarak .................................................................................. 1149
2. Kiracıya Yazılı İhtar Tebliği.......................................................... 1151
a. Yazılı İhtar Unsurları.............................................................. 1151
b. İhtarda Bulunması Gereken Ödeme Süreleri ......................... 1152
c. Süre Hesabı............................................................................. 1153
d. İhtarın Usulü ve Tebliği.......................................................... 1153
e. İhtarnamenin Yazılı veya Ödeme Emri Suretiyle Tebliği... 1154
3. İhtara konu olan meblağın (kira bedeli ve yan giderin) verilen sürede
ödenmemiş olması ......................................................................... 1155
4. Temerrüt Oluşturan Alacağın Kapsamı ........................................ 1157
5. Dava Açma Hakkı.......................................................................... 1159
a. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı ........................................ 1159
b. Kiraya Veren Olmayan Malikin Dava Hakkı ........................ 1161
c. Kiralananı Yeni İktisap Edenin Dava Hakkı.......................... 1162
6. Davalı Olma (Pasif Husumet) Sıfatı.............................................. 1163
7. Dava Açma Süresi ......................................................................... 1164
8. Ödemenin Süresinde Yapılmaması Üzerrine SHM ‘de Dava
Açılması ......................................................................................... 1165
a. Doğrudan SHM ‘de Açılan Davada Talep ve Savunmaların
İncelenmesi ............................................................................. 1165
b. İlamsız İcra Takibi Sonrası SHM ‘de İtirazın İptali ile Tahliye
Davası Acılması...................................................................... 1168
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1169
C. KİRALANANI ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI
GÖSTERME BORCUNA AYKILIK NEDENİYLE FESİH VE
TAHLİYE (TBK M.316)...................................................................... 1185
1. Genel Olarak .................................................................................. 1185
2. Genel Hükümlere Tabi Kiralar ve Ürün Kirasında Özenle Kullanma
ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Halinde Kiraya
Verenin Fesih Hakkı (TBK m.316/ 2, m.364).............................. 1186
3. Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında Sözleşmeye Aykırılık Halleri. 1187
a. İhtarı Gerektiren Akde Aykırılık Halleri (TBK m. 316/2) .... 1187
b. İhtar Gerektirmeyen Aykırılık (Açıktan Fena Kullanım)
Halleri(TBK m. 316/ 3).......................................................... 1189
4. Dava Hakkı .................................................................................... 1190
5. Davalı Taraf Sıfatı ......................................................................... 1191
6. Dava Açma Süresi ......................................................................... 1191
7. Dava Açma Şartları........................................................................ 1192
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1193
D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE FESHİ ........... 1211
a. Genel Olarak .................................................................................. 1211
30
b. Belirli Süreli Sözleşmelerin Süre Bitimi Nedeniyle Fesih ve
Tahliyesi (TBK m. 327, İİK m. 272)............................................. 1212
aa. Genel Hükümlere Tabi Sözleşmeler Bakımından Süre Bitimi
Nedeniyle Fesih Ve Tahliye (TBK m. 327, İİK m. 272)....... 1213
aaa. Sözleşme Belirli Süreli Olarak Yapılmış Olmalıdır....... 1213
bbb. Sözleşmedeki Kararlaştırılan Belirli Sürenin Sona Ermiş
Olması Gerekir................................................................. 1213
ccc. Kiracı Süre Bittiği Halde Kullanım veya Faydalanmaya,
Kiraya Veren Kira Bedelini Tahsile Devam
Etmemelidir ..................................................................... 1214
ddd. Kiralananın Kiraya Verenin Bilgisi İle Veya Onun Karşı
Koymaması Üzerine Kullanımının Devamı Halinde
Belirsiz Süreli Sözleşmeye Dönüşür............................... 1214
eee. Belirli Süreli Sözleşmenin Belirsiz Süreli Sözleşme Haline
Gelmesi ............................................................................ 1217
fff. Dava Açma Zamanı......................................................... 1220
bb. Belirli Süreli Ürün Kirasında Süre Bitimi ile Fesih ve Tahliye
(TBK m.367)........................................................................... 1220
cc. Belirli Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kira Sözleşmesi ........ 1221
dd. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kalan Taşınmazların Belirli
Süreli Kiralanmaları (2886 Sayılı Kanunun 75. Maddesi).... 1222
c. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Bildirimi Ve Tahliye (TBK m.
328-329)......................................................................................... 1223
aa. Genel Hükümlere Tabi Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri
Bakımından Fesih Ve Tahliye (TBK m. 328 -330)............... 1223
aaa. Genel Olarak (TBK m.328)............................................. 1223
bbb. Belirsiz Süreli Taşınmaz veya Taşınır Yapı Kira
Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi ve Tahliye
(TBK m.329).................................................................... 1224
aaaa. Fesih Dönemi.......................................................... 1225
bbbb. Fesih Bildirim Süresi............................................. 1225
bb. Belirsiz Süreli Ürün Kirasının Feshi (TBK m. 368)............... 1228
cc. Belirsiz Süreli Taşınır Kiralarının Fesih Bildirimi İle Sona
Erdirilmesi (TBK m. 330) ...................................................... 1229
aaa. Genel Olarak.................................................................... 1229
bbb.Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti Gereği Olarak Kiraladığı
Taşınırların Durumu (TBK m.330/2).............................. 1229
dd. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmelerinin Fesih
Bildirimi İle Sona Erdirilmesi (TBK m. 347)........................ 1230
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1231
E. OLAĞANÜSTÜ SEBEPLERLE FESİH VE TAHLİYE ................... 1242
1. Önemli Sebeplerle Fesih (TBK m.331) ........................................ 1242
a. Genel Olarak........................................................................... 1242
b. Uygulama Koşulları................................................................ 1245
c. Covid-19 Pandemisi Bakımından Olağanüstü Fesih
Değerlendirilmesi ................................................................... 1248
31
d. Fesih hakkının Kullanımının Sonuçları ................................. 1249
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1250
2. Kiracının İflası Halinde Fesih (TBK m.332) ................................ 1253
a. Genel Olarak........................................................................... 1253
b. Kiracı Hakkında İflas Erteleme Kararı Verilmesi Halinde
Durum;.................................................................................... 1254
3. Kiracının Ölümü Sebepli Olağanüstü Fesih (TBK m. 333) ......... 1256
V. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN FESHİ İLE
DAVA YOLU İLE SONA ERDİRİLMESİ............................................... 1257
A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1257
B. BELİRLİ VE BELİRSİZ SÜRELİ KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA
SÖZLEŞMESİNİN FESİH BİLDİRİMİ YOLU İLE SONA
ERDİRİLMESİ..................................................................................... 1261
1. 2886 Sayılı Kanun Kapsamında Kiraya Verilen Konut Ve Çatılı İş
Yerleri Bakımından ....................................................................... 1261
2. Belirli Süreli Konut Ve çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Süre
Bitimi ile Fesih Ve Tahliye (TBK m.347/1)................................. 1262
a. Kiracı Bakımından Belirli Süreli Kirada Fesih ......................... 1263
b. Belirli Süreli Sözleşmelerde Süre Bitimi Sebepli Olarak Kiraya
Veren Bakımından Fesih ........................................................ 1266
aa. Genel Olarak.................................................................... 1266
bb. Sözleşmenin TBK 300. Maddesine Uygun Olarak Yapılmış,
Belirli Süreli Konut Veya Çatılı İş Yeri Kirası
Olmalıdır.......................................................................... 1267
cc. Sözleşme Süresinin Bitimi Sonrası Yıldan Yıla Yenilenerek
Uzamalar Toplamının 10 Yılı Tamamlaması Gerekir.... 1267
dd. Kiralanan, Niteliği İtibariyle Türk Borçlar Kanununun
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin Hükümlere Tabi
Olmalıdır.......................................................................... 1269
ee. Fesih Bildiriminin Yazılı (Adi Yazılı, İadeli Taahhütlü
Mektupla, Telgrafla Veya Noter Vasıtası İle) Olarak
Yapılması Gerekir. (TBK m.348)................................. 1270
ff. Dava Hakkı ...................................................................... 1271
gg. Geçiş Dönemi (01.07.2012-01.07.2014/01.07.2017)..... 1272
3. Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İş Yeri Kirasında Bildirim Yolu İle
Fesih ............................................................................................... 1274
a. Kiraya Veren Bakımından Fesih............................................ 1274
b. Kiracı Bakımından Fesih........................................................ 1275
c. Fesih Bildirimi Yazılı Olarak Yapılmalıdır. (TBK m.348)... 1276
4. Aile Konutu Niteliği Bulunan Kiralananın Feshi ......................... 1276
5. Kiracının ölmesi Durumu .............................................................. 1277
a. Genel Olarak........................................................................... 1277
b. Çatılı İş Yeri Kiraları Bakımından Kiracının ölümü (TBK
m.356)..................................................................................... 1278
c. Konut Kirasında Kiracının Ölümü ......................................... 1278
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1279
32
C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA DAVA YOLU İLE
TAHLİYE ............................................................................................. 1282
1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davaları......................... 1282
a. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye Davaları (TBK m.
350/1)...................................................................................... 1282
aa. Genel Olarak.................................................................... 1282
bb. Dava Hakkı ...................................................................... 1282
aaa. Kiraya Veren ............................................................ 1282
bbb. Kiraya Veren Olmayan Malik................................. 1283
ccc. Kiralananın Paylı Mülkiyete Tabi Olması Hali....... 1283
ddd. Kiralananın Elbirliği Mülkiyeti Konusu Olması
Hali ......................................................................... 1284
eee. Kiralananın Yeni Malike İntikalinde Dava Açma
Hakkı ...................................................................... 1284
fff. İntifa Hakkı Sahibinin Dava hakkı............................ 1285
ggg. Tüzel kişilerde Tahliye Davası Açma Hakkı.......... 1285
cc. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1285
dd. Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye............................ 1285
aaa. Kiraya Verenin Kendisinin Konut Gereksinimi
Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun Bulunması. 1286
bbb. Kiraya Verenin, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği
Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişilerin Konut
Gereksinimi Sebebiyle Kullanma Zorunluluğunun
Bulunması............................................................... 1287
ccc. Kiraya Verenin Eşinin ve Çocuklarının Konut
Gereksinimi ............................................................ 1288
ddd. Kiralananın Kısmen Tahliyesi Davaya Konu
Olabilir.................................................................... 1288
eee. İş Yeri Gereksinimi................................................ 1288
ff. Gereksinim Halinin Dava Açılması , Devamı Sırasında
Bulunmalı, Samimi ve Gerçek olmalı............................. 1291
gg. Taraf Teşkili İle Usuli Şartlar.......................................... 1292
hh. Dava Açma Süresi ........................................................... 1294
aaa. Genel Olarak .......................................................... 1294
bbb. Belirli Süreli Kiralarda Dava Açma Süresi ........... 1294
ccc. Belirsiz Süreli Kiralarda Dava Açma süresi.......... 1295
ddd. Dava Açma Süresinin Uzaması ............................. 1296
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1297
b. Yeni Malikin Gereksinim Sebebiyle Dava Açma Hakkı (TBK
m. 351).................................................................................... 1312
aa. Genel Olarak.................................................................... 1312
bb. Dava Hakkı ...................................................................... 1314
cc. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1315
dd. Yazılı Bildirim Şartı ........................................................ 1315
ee. Gereksinim Sebebiyle Kiralananı Kullanma Zorunluluğu
Bulunmalı ve Bu Durum Kanıtlanmalıdır....................... 1317
33
ff. Kiracının Muvazaa İddiası .............................................. 1317
gg. Dava Açma Süresi ........................................................... 1318
c. Kiralananın Yeniden İnşası Veya İmarı Nedeniyle Tahliye
(TBK m. 350/2) ...................................................................... 1326
aa. Genel Olarak.................................................................... 1326
bb. Kiralanan Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşası Veya İmar
Amacıyla Esaslı Onarım, Genişletilme ya da Değiştirilme
Olmalı .............................................................................. 1326
cc. Kiralanandaki Yeniden İnşa Veya Esaslı İmarı Sırasında
Taşınmazın Sözleşmedeki Amaçlanan Şekilde Konut Veya
İş Yeri Olarak Kullanımı Mümkün Olmamalıdır........... 1328
dd. Yeniden İnşa Yada İmarı İçin Sunulan Projenin Mevzuat
Kapsamında Kiralanana Uygulanması Mümkün
Olmalıdır.......................................................................... 1328
ee. Dava Açma Süresi ve Diğer Usuli Şartlar ...................... 1328
ff. Dava Hakkı ...................................................................... 1329
gg. Davalı Sıfatı ..................................................................... 1329
hh. Süre Uzaması (TBK m.353)............................................ 1330
ıı. Başkasına Kiralama Yasağı (Kiracının yeniden kiralama
hakkı) ............................................................................... 1330
2. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları.................. 1336
a. Yazılı Boşaltma (tahliye) Üstlenmesi (taahhüdü) nedeniyle
Tahliye Davası (TBK m. 352/1) .......................................... 1336
aa. Genel Olarak.................................................................... 1336
bb. Üstlenme (Taahhüt) Kiralananın Kiracıya Teslimi Sonrası
Verilmiş Olmalıdır........................................................... 1337
cc. Üstlenme (Taahhüt) Yazılı Olarak Kiracı Veya Yetkili
Temsilcisi Tarafından Yapılmış Olmalıdır ..................... 1338
dd. Üstlenmenin (Taahhüdün) Boşaltma Tarihini İçermesi
Gerekir. ............................................................................ 1340
ee. İmza İnkarı Yapılmayan Yazılı Taahhüdün Belge ve
Boşaltma Tarihlerinin Sonradan Tamamlanması ........... 1341
ff. Kiraya Verenin Hakları ................................................... 1341
gg. Dava Açma Süresi ........................................................... 1342
hh. Dava Hakkı ...................................................................... 1344
ıı. Davalı Olma Sıfatı.............................................................. 1344
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1346
b. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)................ 1352
aa. Genel Olarak.................................................................... 1352
bb. Kiraya Verenin Muaccel Olan Kira Bedelini Ödememesi
Nedeniyle Kiracıya Aynı Kira Süresi veya Bir Kira Yılı
İçinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalıdır....................... 1353
cc. İhtarların Haklı ve Yazılı Olması Gerekir....................... 1354
dd. Süre ................................................................................ 1356
ee. Dava Hakkı ...................................................................... 1357
ff. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1358
34
c. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Beldede
Konutunun Bulunması (TBK m.352/son).............................. 1361
aa. Genel Olarak.................................................................... 1361
bb. Şartları.............................................................................. 1362
aaa. Kiralananın ve İle Birlikte Yaşayan Eşinin Sahip
Olduğu Taşınmazın Konut Niteliği İle Kullanımı Söz
Konusu Olmalıdır................................................... 1362
bbb. Kiracının kendi veya Birlikte Yaşadığı (TMK m. 197 )
Uyarınca Ayrı Yaşamakta Hakkının Olmadığı
Hallerde ) Eşinin, Sahibi Olduğu Oturmağa Elverişli
Konutunun Bulunması Gerekir.............................. 1362
ccc. Kiralananla Aynı Belde Veya İlçede Bulunması
Gerekir.................................................................... 1363
ddd. Kiracı Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Sahip Olduğu
Taşınmazın Sosyal ve Sağlık Yönünden Oturmaya
Uygun Bir Konut Olması Gerekir.......................... 1363
ddd. Sözleşmenin Kurulması Sırasında Kiraya Verence Bu
Durumun Bilinmemesi Gerekir ............................. 1364
cc. Süre ................................................................................ 1364
dd. Davacı Sıfatı .................................................................... 1364
ee. Davalı Olma Sıfatı........................................................... 1364
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1364
3. Yeniden kiralama Yasağı (TBK m.355) ....................................... 1366
a. Genel Olarak........................................................................... 1366
D. KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ İLE KİRALANANIN
TAHLİYESİNİN SONUÇLARI.......................................................... 1367
1. Kiracı Bakımından Sonuçları ........................................................ 1367
a. Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu (TBK m. 334) İle Buna
Bağlanan Sonuçlar.................................................................. 1367
aa. Genel Olarak.................................................................... 1367
bb. Kiralananın Kiraya Verene Teslimi ................................ 1370
cc. Geri Teslim Yeri Ve Zamanı........................................... 1371
dd. Geri Vermede Kiraya Veren............................................ 1371
ee. Geri Verme Yükümlülüklerine Aykırılık Nedeniyle
Kiracının Sorumlulukları................................................. 1372
aaa.Genel Olarak.............................................................. 1372
bbb. Hor Kullanma Tazminatı ....................................... 1373
ccc . Eski Hale Getirme Tazminatı ............................... 1375
b. Kiralananın Geç Teslime Bağlı Olarak Kararlaştırılan Ceza
Koşulu ..................................................................................... 1376
2. Kiraya Veren Bakımından Geri Vermenin Sonuçları................... 1379
a. Faydalı ve Zorunlu Masraf Tazminat Sorumluluğu .............. 1379
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1382
b. Fesih ve Tahliye Davasında Kiralananın Geri Verilme
Sonrasında Kiraya Verenin Kiralananı Gözden Geçirme Ve
Bildirim Yükümlülüğü (TBK m. 335)................................... 1384
35
aa. Genel Olarak.................................................................... 1384
bb. Kiralananın Durumunun Gözden Geçirilmesi................ 1384
cc. Gözden Geçirmenin Zamanı ........................................... 1385
dd. Yazılı Bildirim Zorunluluğu............................................ 1385
ee. Bildirim Zamanı............................................................... 1385
aaa. Açık Eksiklik ve Ayıplarda.................................... 1385
bbb. Gizli Ayıplarda....................................................... 1386
ff. Zamanında Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları......... 1386
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1386
3. Erken Tahliye (Haksız Fesih) Halinde Tarafların Durumu (TBK m.
325) (Makul süre tazminatı).......................................................... 1387
a. Genel Olarak........................................................................... 1387
b. Kiraya Veren Talepleri Bakımından ...................................... 1389
c. Kiracı Talepleri Bakımından .................................................. 1390
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1391
BÖLÜM IX
KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN ALACAK ,
TAZMİNAT VE MENFİ TESPİT DAVALARI
I. GENEL OLARAK...................................................................................... 1395
II. KİRAYA VERENİN KİRA SÖZLEŞMESİ SEBEPLİ OLARAK
AÇABİLECEĞİ ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARI..................... 1397
A. KİRA ALACAĞI DAVALARI........................................................... 1397
1. Genel Olarak .................................................................................. 1397
2. Kira Alacağı ile Stopaj ve KDV.................................................... 1401
3. Ödeme Zamanı............................................................................... 1403
4. Ödeme Yeri.................................................................................... 1406
5. Kira Alacağı Tahsilatında Makbuz Düzenlenmesi ....................... 1408
6. Kira Parasında Yapılabilecek Artış, İndirim ve Mahsuplar.......... 1409
a. Artışlı Talep ............................................................................ 1409
b. Kiralanana Yapılan Zorunlu ve Faydalı Masrafların Takas ve
Mahsubu.................................................................................. 1410
7. Kısmi ve Belirsiz Alacak Davası................................................... 1410
8. Kira Sözleşmesinden Doğan Alacak Davalarında Arabuluculuk. 1413
a. İhtiyari Arabuluculuk ............................................................ 1413
b. Ticari Dava Niteliğinde Olan Kira Sözleşemelerinden
Kaynaklanan Davalarda Zorunlu Arabuluculuk.................. 1415
9. Alacak Davasında Davalı Kiracının Savunmaları ........................ 1417
10. Davacı Sıfatı................................................................................... 1421
11. Davalı Sıfatı ................................................................................... 1423
12. Kira Alacağında Zamanaşımı........................................................ 1425
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1427
B. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KEFALET VE KEFİLİN
SORUMLULUĞUNDAN DOĞAN DAVA....................................... 1444
1. Genel Olarak .................................................................................. 1444
2. Kefaletin Koşulları, Süresi ve Sorumluluğun Kapsamı................ 1446
36
a. Kefaletin Şartları..................................................................... 1446
b. Kefaletin Süresi....................................................................... 1448
c. Kefaletin Kapsamı .................................................................. 1451
d. Zamanaşımı............................................................................. 1451
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1452
C. KİRALANANIN SÜRESİNDEN ÖNCE ERKEN TAHLİYESİ
HALİNDE KİRAYA VERENİN TAZMİNAT HAKKI (MAKUL SÜRE
TAZMİNATI -TBK M. 325)................................................................ 1462
1. Genel Olarak .................................................................................. 1462
2. Makul Süre..................................................................................... 1463
3. Tazminat Kapsamı......................................................................... 1466
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1469
D. HOR KULLANMA TAZMİNATI...................................................... 1475
1. Genel Olarak .................................................................................. 1475
2. Bildirim Süresi............................................................................... 1477
3. Taraflar........................................................................................... 1478
4. Hor kullanmanın İspatı .................................................................. 1478
5. Alacağın Muaccel Olduğu Tarih ve Faiz Başlangıç Tarihi .......... 1481
6. Hor Kullanma Halinde Tazminat Hesaplama Usulü .................... 1482
7. Zamanaşımı.................................................................................... 1484
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1485
E. ESKİ HALE GETİRME TAZMİNATI............................................... 1490
1. Genel Olarak .................................................................................. 1490
2. Bildirim Süresi............................................................................... 1492
3. Tazminat Kapsamı......................................................................... 1494
III. KİRACININ AÇABİLECEĞİ ALACAK TAZMİNAT VE DİĞER
DAVALAR ................................................................................................. 1499
A. KİRALANANI İYİLEŞTİRME BEDELİ ALACAĞI DAVASI (TBK
M.321)................................................................................................... 1499
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1502
B. KİRACININ FAYDALI VE ZORUNLU MASRAFLARA İLİŞKİN
TAZMİNAT DAVASI......................................................................... 1502
1. Genel Olarak .................................................................................. 1502
2. Sözleşme İle Düzenleme ............................................................... 1504
3. Kiracı Tarafından Kiralanana Yapılan Masraflar ......................... 1506
a. Zorunlu Masraf....................................................................... 1506
b. Faydalı masraf......................................................................... 1507
c. Lüks masraflar ........................................................................ 1507
d. Sökülebilir imalat.................................................................... 1508
e. Kullanmakla tükenen şeyler................................................... 1508
f. Tezyinat ve Süslemeler........................................................... 1508
g. Kiralananın Tahliye Edilmiş Olması...................................... 1509
h. Faydalı ve Zorunlu Masrafların Geri Verilmesi Talebinin
Hukuki Mahiyeti (Vekaletsiz İşgörme ve Sebepsiz
Zenginleşme) .......................................................................... 1511
aa. Genel Olarak.................................................................... 1511
37
bb. Vekaletsiz İş Görme Hükümlerine Göre Talep .............. 1511
cc. Sebepsiz Zenginleşme Hükümlerine Göre Talep ........... 1514
ı. Zamanaşımı............................................................................. 1516
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1516
C. GÜVENCE / DEPOZİTO BEDELİ ALACAĞI DAVASI................. 1525
1. Genel Olarak .................................................................................. 1525
2. TBK Döneminde Uygulama.......................................................... 1526
3. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında TBK Öncesi Depozito /Güvence
Uygulaması .................................................................................... 1527
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1531
D. YENİDEN KİRALAMA YASAĞINDAN DOĞAN TAZMİNAT
DAVASI (TBK M.355)........................................................................ 1535
1. Genel Olarak .................................................................................. 1535
2. Koşulları......................................................................................... 1536
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1538
E. ERKEN FESİH/TAHLİYE NEDENİYLE KİRACININ AÇABİLECEĞİ
DAVALAR........................................................................................... 1541
1. Genel Olarak .................................................................................. 1541
2. İstirdat Davası ................................................................................ 1542
3. Kâr Yoksunluğuna Dayalı Tazminat Talebi ................................. 1543
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1544
F. KİRACILIK SIFATININ TESPİTİ DAVASI..................................... 1546
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1549
G. AYIBA DAYALI TAZMİNAT DAVASI (KİRALANANIN
SÖZLEŞMEDE AMAÇLANAN KULLANIMA UYGUN TESLİM
EDİLMEME, BULUNDURMAMA YÜKÜMLÜLÜĞÜNE
AYKIRILIK)......................................................................................... 1551
1. Kiracının Kiralananın Kullanıma Elverişli Olarak Tesliminin
Gerçekleştirilmemesi Halinde Tazminat Talebi ........................... 1556
2. Kiralananın Sonradan Ayıplı Hâle Gelmesinden Sorumluluk
(TBK.m.305 vd.)............................................................................ 1557
H. ZAPTTAN DOĞAN TAZMİNAT DAVASI...................................... 1557
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1558
I. CEZA KOŞULU TALEPLİ DAVALAR............................................ 1564
1. Genel Olarak .................................................................................. 1564
2. Kira Sözleşmelerinde Ceza Koşulu............................................... 1565
3. Gecikme Cezası (Tazminatı ) -Ceza Koşulu................................. 1568
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1568
İ. İCRA İNKAR TAZMİNATI ............................................................... 1577
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1579
F. ALACAK VE TAZMİNAT DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ
İLE VEKALET ÜCRETİ , HARÇ VE YARGILAMA GİDERİ....... 1581
1. Görev.............................................................................................. 1581
2. Yetki............................................................................................... 1586
3. Yargılama Usulü............................................................................ 1587
4. Vekalet Ücreti................................................................................ 1589
38
5. Harçlar............................................................................................ 1591
a. Genel Olarak........................................................................... 1591
b. Harçtan Muaf Olan Kurum ve Kişiler.................................... 1591
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1593
6. Alacak ve Tazminat Davalarında Yargılama Giderleri ................ 1594
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY İÇTİHATLARI.............................. 1595
BÖLÜM X
İCRA HUKUKUNDA KİRALANAN
TAŞINMAZLARIN TAHLİYESİ
I . MEVZUAT ................................................................................................. 1599
A. 2004 SY. İCRA VE İFLAS KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ...... 1599
B. TÜRK BORÇLAR KANUNUN İLGİLİ MADDELERİ.................... 1603
II. GENEL OLARAK ........................................................................................ 1604
III. KİRA BEDELİ VE YAN GİDERLERİN VERİLEN SÜREDE
ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALANAN TAŞINMAZLARIN
İLAMSIZ İCRA YOLU İLE TAHLİYESİ (İİK M. 269-269D) ............... 1605
A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1605
1. Takip Talebi................................................................................... 1608
a . Genel Olarak........................................................................... 1608
b . Yetkili İcra Dairesi ................................................................. 1608
c. Takip talebinin alacaklısı........................................................ 1609
d. Takip Talebinin Borçlusu ....................................................... 1612
e. Takipte Muaccel Olan Ödeme Miktarı İçin Haciz ve Tahliye
Talep Edilmeli......................................................................... 1613
2. Ödeme Emri................................................................................... 1617
3. Borçlu Kiracının Ödeme Emrine İtiraz Etmeyerek Ödemeyi Yapması
(İİK m.269/a) ................................................................................. 1620
4. Ödeme Emrine İtiraz Edilmemesi ve Ödemenin Hiç Yapılmaması
veya EksikYapılması Halinde Haciz ve Tahliye Talebi
(İİK m.269/a) ................................................................................. 1624
a. Genel Olarak........................................................................... 1624
b. İcra Dairesine Haciz Başvurusu ............................................. 1624
c. İcra Mahkemesine Tahliye Başvurusu ve Süresi................... 1625
d. Tahliye talebinin İnceleme Usulü ile Karar........................... 1625
e. Verilen Kararın Yerine getirilmesi ile Menfi tespit............... 1629
5. Ödeme Emrine İtiraz Edilmesi İle İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
İncelemesi (İİK m.269/b vd.) ........................................................ 1629
a. Genel Olarak........................................................................... 1629
b. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talepli
Olarak Başvuruda Bulunulması ............................................. 1632
c. İstem süresi ............................................................................. 1635
d. İtirazın Kaldırılması ile Tahliyede İnceleme Usulü............... 1636
aa. Genel Olarak ..................................................................... 1636
bb. Kira Sözleşmesine ve Kiracılığa İtirazın İncelenmesi (İİK
m.269/b)........................................................................... 1638
39
aaa. Sözlü Kira Sözleşmesine Dayanan Takiplerde
İnceleme ................................................................. 1638
bbb. Adi Yazılı Kira Sözleşmesine Dayanan Takipte
Kiracılığa İtiraz ...................................................... 1639
ccc. Noterlikte Düzenlenmiş veya Onaylanmış Kira
Sözleşmesine Dayanan Takiplerde İnceleme ........ 1639
cc. Kira Sözleşmesi (kiracılık) Dışındaki itirazın Kaldırılması
ile Tahliye Talebinin İncelenmesi (İİK m.269/c) ........... 1640
aaa. Genel Olarak .......................................................... 1640
bbb. Değişik İtiraz Sebeplerinin (Kira Bedeli İtirazı,
Ödeme, Takas, Sona Erme, zamanaşımı vs.)
İncelemesi............................................................... 1641
dd. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebi İncelemesi
Sonucunda Verilecek Kararlar ........................................ 1645
aaa. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Kararı ................. 1645
bbb. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Reddi
Kararı...................................................................... 1646
ccc. İtirazın Kaldırılması Kararı...................................... 1648
ddd. İtirazın Kaldırılmasının Kabulü ile Tahliye Talebinin
Reddi kararı............................................................ 1648
eee. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Talebinin Konusuz
Kalması................................................................... 1649
6. İlamsız Tahliye Takibi Sonrası SHM ‘de Açılabilecek Davalar.. 1650
a. Genel Olarak........................................................................... 1650
b. SHM ‘de Tahliye Davası Açılması ( TBK m.315 )........... 1650
c. İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması (İİK m.67 )............. 1651
d. Menfi Tespit ve İstirdat Davası (İİK m.72 ) .......................... 1654
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1655
IV. KİRALANAN TAŞINMAZLARIN KİRA SÜRESİNİN SONA ERMESİ
VEYA YAZILI OLARAK BOŞALTMAYI ÜSTLENME (YAZILI
TAHLİYE TAAHÜDÜ) SEBEBİYLE İLAMSIZ TAHLİYESİ (İİK M. 272-
275).............................................................................................................. 1677
A. GENEL OLARAK ............................................................................... 1677
B. KİRA SÖZLEŞMESİ GENEL HÜKÜMLERİNE (ADİ KİRA ) VEYA
ÜRÜN KİRASINA TABİ TAŞINMAZLARIN SÜRE BİTİMİNDE
İLAMSIZ TAHLİYESİ........................................................................ 1680
1. Genel Olarak .................................................................................. 1680
3. İlamsız Tahliye Takibinde Bulunma Süresi.................................. 1683
4. Takip Talebi................................................................................... 1684
4. Tahliye Emri .................................................................................. 1685
5. İlamsız Tahliye Takibinde Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi İle
Takibin Kesinleşmesi..................................................................... 1685
6. Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi Halinde İcra Mahkemesinde İtirazın
Kaldırılması İncelemesi................................................................. 1686
a. Genel Olarak........................................................................... 1686
b. İtirazın kaldırılması ve Tahliye Kararı Verilmesi.................. 1687
40
c. İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Talebinin Reddi.................. 1689
e. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması ................. 1690
7. Süre Bitimi Nedeniyle SHM ‘de Doğrudan Tahliye Davası açılması
ile Duran Takibin Devamı İçin İtirazın İptali İle Tahliye Davası
Açılması ......................................................................................... 1690
C. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARINDA İLAMSIZ İCRA
TAKİBİ YOLU İLE YAZILI BOŞALTMA ÜSTLENMESİ (TAHLİYE
TAAHHÜDÜ) İLE TAHLİYESİ......................................................... 1690
1. Genel Olarak .................................................................................. 1690
2. Yazılı Olarak Boşaltmayı Üstlenme (Yazılı Tahliye Taahhüdü)1691
3. Takip Talebi................................................................................... 1696
4. Tahliye Emri .................................................................................. 1698
5. Tahliye Emrine İtiraz Edilmemesi Hali ........................................ 1698
6 Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi ve Takibin Durması.................... 1699
7. İcra Mahkemesine İtirazın Kaldırılması Talebinde Bulunulması ve
İncelenmesi (İİK m.275 )............................................................... 1700
a. Genel Olarak........................................................................... 1700
b. Adi Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Yapılan Takipte
İtirazın Kaldırılması................................................................ 1702
aa. İmza İnkarı....................................................................... 1702
bb. Tahliye Taahüdündeki Tarihe İtiraz Edilmesi ................ 1703
c. Noterlikçe Düzenlenen, imza ve tarihi Onaylanmış Tahliye
Taahhüdü Bulunması.............................................................. 1704
d. Kiracı İtirazlarının İspatı ve İncelenmesi............................... 1704
e. İtirazın kaldırılması İle Tahliye Kararı ................................ 1705
f. İtirazın Kaldırılması Talebinin Reddi Kararı....................... 1707
g. İtirazın Kaldırılması Talebinin Konusuz Kalması ................. 1708
8. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak SHM’de Doğrudan Tahliye
Davası veya İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması ............... 1708
a. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliye Davası
Açılması .................................................................................. 1708
b. İtirazın İptali İle Tahliye Davası Açılması............................. 1709
9. Kiracı tarafından Açılabilecek Olan Menfi Tespit Davası ........... 1710
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI................................. 1711
V. TAŞINMAZ TAHLİYESİ (İİK M.276 ).................................................... 1723
A. GENEL OLARAK...................................................................................... 1723
B. TAŞINMAZDA BORÇLU, AİLESİ İLE İŞ ORTAĞI OTURUYORSA 1724
C. TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİ OTURUYORSA.................................. 1725
BÖLÜMLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI...................................... 1726
KAYNAKÇA............................................................................................................ 1731
KAVRAM DİZİNİ................................................................................................... 1737