İnşaat Sözleşmesi

Prof. Dr. Zekeriya KURŞAT

İÇİNDEKİLER

İÇİNDEKİLER III

KISALTMALAR IX

§ 1. Giriş 1

§ 2. İnşaat Sözleşmesi Kavramı ve Sözleşmenin Görünüm Türleri 3

2.1. İnşaat Sözleşmesi Kavramı 3

2.2. İnşaat Sözleşmesinin Görünüm Türleri . 7

2.2.1. Eser Sözleşmesi . 7

2.2.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 7

2.2.3. Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi 9

2.2.4. İşletme Hakkı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 14

2.3. Sözleşmelere Uygulanacak Hükümler . 17

§ 3. İnşaat sözleşmesinin Şekli, İspatı ve Geçerliliği ile İlgili Bazı Önemli Özellikler . 22

3.1. İnşaat Sözleşmesinin Şekli ve İspatı . 22

3.1.1. Sözleşmelerin Şekli 22

3.1.2. Sözleşme İlişkisinin İspatı . 28

3.1.3. Sözleşmelerde Değişikliğin Tabi Olduğu Şekil 32

3.2. İnşaat Sözleşmelerinde Genel İşlem Koşullarına İlişkin Hükümlerin Uygulanması 42

3.3. İhale ile İnşaat Sözleşmesi Arasındaki İlişki . 47

§ 4. İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği . 58

§ 5. Yüklenicinin Edimi Bakımından Sözleşmenin Konusu: Yapı 67

5.1. Yapı Kavramı . 67

5.2. Sözleşmenin Konusunun Belirlenmesi 68

5.3. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Konuda Değişiklik . 71

5.4. Edime (Konuya) Aykırı İfa: Ayıp, Eksik İfa ve Fazla İş Kavramları 76

5.4.1. İnşaat Sözleşmesinde Ayıp Kavramı . 76

5.4.2. Fazla İş ve İnşaat Kavramı 88

5.4.3. Eksik İş (ifa) Kavramı 90 IV

5.4.4. Ayıplı İfa ile Eksik İfa Ayırımı ve Uygulanacak Hükümlerin Tespiti. 92

§ 6. İş Sahibinin Edimi Bakımından Sözleşmenin Konusu: Bedel . 101

6.1. Bedelin İnşaat Sözleşmesi Bakımından Önemi . 101

6.2. Bedelin Belirlenmesi . 103

6.2.1. Sözleşmede Bedelin Belirtilmiş Olması . 103

6.2.2. Sözleşmede Bedelin Belirtilmemiş Olması . 114

6.2.3. Götürü Bedel – Yaklaşık Bedel Ayırımının Sonuçları . 123

6.3. Sözleşmedeki Bedelin Kapsamı 124

6.4. Sözleşme Kapsamının Aşılmasının Bedele Etkisi 127

6.5. Sözleşme Kapsamının Daralması ve Bedele Etkisi . 141

§ 7. İnşaat sözleşmesinde Süre Unsuru ve Edimlerin İfa Zamanı . 145

7.1. İnşaat Sözleşmesinde Sürenin Önemi ve Belirlenmesi 145

7.2. Edimlerin İfa Vadelerinin Tespiti . 146

7.2.1. Yüklenicinin Edimini İfa Vadesinin Belirlenmesi . 146

7.2.2. İş Sahibinin Edimini İfa Vadesinin Belirlenmesi . 152

7.3. Sürenin Durmasına Yol Açan Haller 164

7.3.1. Zorunlu Gecikme Nedenleri; Mücbir Sebep veya Beklenilmeyen Hal . 168

7.3.2. İş Sahibinden Kaynaklanan Gecikme Nedenleri . 172

7.3.3. Yüklenicinin İfadan Kaçınma Hakkı . 179

7.3.4. Ek İş ve İş Değişikliği . 186

7.4. İnşaat Ediminin Uzun Süreye Yayılmasının Sonuçları . 187

§ 8. Yüklenicinin Ediminin İfasının Gerçekleşmiş Sayılması (Teslim ve Kabul Kavramları) . 189

8.1. İnşaat Sözleşmesinde Teslim Kavramı . 191

8.2. İnşaat Sözleşmesinde Kabul Kavramı 205

8.3. İskan Ruhsatı Almanın İfanın Gerçekleşmiş Sayılması Bakımından Etkisi 212

§ 9. Teslimden Önceki Aşamada İfaya Aykırılıklar (İfanın Gecikeceğinin veya Sözleşmeye Aykırı Olacağının Anlaşılması) 216

9.1. Teslimden Önceki Aşamada Yüklenicinin Yükümlülüklerine Genel Bakış 216

9.2. İfanın Gecikme Riskine Karşı Önlemler 220 V

9.2.1 TBK. m. 473/f. 1’in Önemi ve Düzenlenen Kurumun Hukuki Niteliği . 220

9.2.2. TBK. m. 473/f. 1’de Düzenlenen Yaptırım 223

9.2.3. Yaptırımın Gündeme Gelmesi İçin Gerekli Şartlar . 226

9.2.3.1. Yüklenicinin Gecikmesi 227

9.2.3.2. İşin Başlangıcı veya İlerleyişi İçin Sözleşmede Vadeler Belirlenmiş Olması Halinde Vadelere Aykırılık 229

9.2.3.3. Başlangıç veya Ara Vadelerin Bulunmadığı Hallerde İşin Teslim Vadesine Yetişmeyeceğinin Anlaşılması Gereği. 233

9.2.3.4. Tarafların Teslim Vadesi Dahil Hiç Vade Belirlememiş Olmaları . 236

9.2.3.5. Yükleniciye İhtar Çekilmesi ve Mehil Verilmesinin Gerekli Olup Olmadığı 237

9.2.4. Dönme Hakkının Engelleri . 239

9.3. İfanın Sözleşmeye Aykırı Olması Riskine Karşı Önlemler . 242

§ 10. İnşaat Sözleşmesinin Tam Tazminat Karşılığında Sona Erdirilmesi 253

§ 11. Götürü Bedelin Uyarlanması ve Sözleşmeden Dönme 269

11.1. Genel Açıklamalar . 269

11.2. Sözleşmeye Müdahalenin Koşulları . 276

11.2.1. Bedelin Değiştirilmesi Hakkının Sözleşmede Saklı Tutulmuş Olması 276

11.2.2. Kanuna Dayanan Müdahale . 277

11.2.2.1. Taraflarca Önceden Öngörülmeyen veya Öngörülüp de Gözönünde Tutulmayan Olağanüstü Hallerin Ortaya Çıkması 280

11.2.2.2 Sonradan Ortaya Çıkan Olgu Nedeniyle İşin Kararlaştırılan Bedelle Yapılmasının Engellenmesi veya Aşırı Derecede Güçleşmesi . 286

11.2.2.3. Öngörülemeyen Sebebin Gerçekleşmesinin Yükleniciye İsnad Edilememesi . 289

11.2.2.4. Yüklenicinin İşi Tamamlayamayacağını İfadan Önce Bildirmesinin Uyarlama Şartı Olup Olmadığı . 290

11.3. Yüklenicinin Hakları . 292 VI

11.3.1. Uyarlama . 292

11.3.2. Dönme 295

11.4. Hakların Kullanılma Şekli 296

11.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Hakkın Kullanılması 298

§ 12. Yaklaşık Bedelin Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme 300

12.1. Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkının Koşulları 300

12.2. Hakkın Kullanılmasının Sonuçları . 309

12.3. İş Sahibinin Arsasında Yapılan İnşaatlarda Durum 315

§ 13. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğu 323

13.1. Sorumluluğun Şartları 324

13.1.1. İnşaatın tamamlanmış ve teslim edilmiş olması 324

13.1.2. Teslim edilmiş inşaatta ayıbın bulunması 325

13.1.3. Ayıbın İş Sahibine Yüklenememesi . 325

13.1.4. Muayene ve İhbar Yükümlülüğünün Yerine Getirilmiş Olması 337

13.1.5. Ayıptan Kaynaklanan Haklardan Vazgeçilmemiş Olması / Yapının Kabulü. 356

13.2. Sorumluluğun Sonuçları 356

13.2.1. Bedelde İndirim Hakkı 361

13.2.2. Ayıbın Giderilmesini İsteme . 371

13.2.3. Sözleşmeden Dönme . 381

13.2.4. Tazminat Talebi 397

13.3. İnşaatta Kullanılan Malzemenin Ayıplı Olması . 406

13.4. Ayıptan Kaynaklanan Haklarda Zamanaşımı 411

§ 14. Yüklenicinin İnşaatı Yapmayacağını Bildirmesinin Hukuki Etkisi (Yüklenicinin İşi Bırakması) . 415

§ 15. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü 421

15.1. İmkansızlığın Temerrüde Etkisi 422

15.2. İnşaat Sözleşmesinin Temerrüt Nedeniyle Sona Erdirilmesi 427

15.3. Nama İfa . 445

§ 16. Yükleniciye Karşı Yöneltilebilecek Tazminat Talepleri 450

16.1. Genel Olarak 450 VII

16.2. Gecikme Tazminatı . 460

16.3. Olumlu Zararların Tazmini . 466

16.4. Olumsuz Zararların Tazmini . 473

§ 17. Yükleniciye Karşı Ceza-i Şart Talebi . 477

§ 18. İnşaat Sözleşmesinde Sorumsuzluk Anlaşmaları . 490

§ 19. Bağımsız Bölüm ya da Arsa Payı Alıcısı Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu . 497

19.1. Genel Olarak 497

19.1.1. Yüklenicinin Mülkiyeti Kendisine Devredilmiş Arsa Payının Mülkiyetini Üçüncü Kişiye Devretmesi 498

19.1.2. Yüklenicinin Mülkiyeti Kendisine Devredilmiş Arsa Payını Satmayı Vadetmesi. 501

19.1.3. Yüklenicinin Henüz Mülkiyeti Kendisine Devredilmemiş Arsa Payını Satmayı Vadetmesi . 503

19.2. Üçüncü Kişilerin Temlik Alacaklısı Olarak Değerlendirilmesi Meselesi . 505

19.3. Alacağın Temliki Görüşünün Eleştirisi 513

§ 20. Tüketici Hukukunun İnşaat Sözleşmesine Etkileri 516

§ 21. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İnşaat Sözleşmesi Bakımından Etkileri 522

21.1. Genel Tespitler . 522

21.2. Riskli Alan ve Yapıların Tespiti 523

21.2.1. Genel Olarak . 523

21.2.2. Tapu Kütüğüne Riskli Yapı Kaydının Düşülmesi 527

21.2.2.1. Kaydın Niteliği ve Genel Olarak Etkisi 527

21.2.2.2. Kaydın Kira İlişkilerine Etkisi . 530

21.3. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması 533

21.3.1. Yıkımdan Önce Kiracının Tahliyesinin Mümkün Olup Olmadığının Değerlendirilmesi . 533

21.3.2. Geçici Konut, İşyeri Tahsisi veya Kira Yardımı . 541

21.4. Riskli Yapının Yıkılması Yerine Güçlendirilmesi . 542

21.5. Riskli Yapının Yıkılması ve Bunun Etkileri . 545

21.5.1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 545

21.5.2. Kat Mülkiyeti Rejiminin Sona Ermesinin Sonuçları 549 VIII

21.6. Yeniden Değerleme Uygulaması 552

21.6.1. Binaların Yıkılması Sonrası Aşamasına Yönelik Düzenlemenin Genel Değerlendirmesi . 552

21.6.2. Paydaşların Anlaşması Suretiyle Yeniden Değerleme . 553

21.6.2.1. Genel Olarak 553

21.6.2.2. Yapılan Anlaşmaya Müdahaleler . 554

21.6.2.2.1. Anlaşma İçin Süre Sınırlaması . 554

21.6.2.2.2. Yapılabilecek İşlemlerin Sınırlandırılması 554

21.6.2.2.3. Yeniden Değerlemeye Yönelik Anlaşma İçin Aranan Çoğunluk Oranı ve Çoğunluğun Kararına Muhalif Kalanların Durumu . 556

21.7. Yeniden Değerleme ile İlgili Gündeme Gelebilecek İnşaat Sözleşmeleri 560

KAYNAKÇA 563