Prof. Dr. Zekeriya KURŞAT
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER III
KISALTMALAR IX
§ 1. Giriş 1
§ 2. İnşaat Sözleşmesi Kavramı ve Sözleşmenin Görünüm Türleri 3
2.1. İnşaat Sözleşmesi Kavramı 3
2.2. İnşaat Sözleşmesinin Görünüm Türleri . 7
2.2.1. Eser Sözleşmesi . 7
2.2.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 7
2.2.3. Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi 9
2.2.4. İşletme Hakkı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 14
2.3. Sözleşmelere Uygulanacak Hükümler . 17
§ 3. İnşaat sözleşmesinin Şekli, İspatı ve Geçerliliği ile İlgili Bazı Önemli Özellikler . 22
3.1. İnşaat Sözleşmesinin Şekli ve İspatı . 22
3.1.1. Sözleşmelerin Şekli 22
3.1.2. Sözleşme İlişkisinin İspatı . 28
3.1.3. Sözleşmelerde Değişikliğin Tabi Olduğu Şekil 32
3.2. İnşaat Sözleşmelerinde Genel İşlem Koşullarına İlişkin Hükümlerin Uygulanması 42
3.3. İhale ile İnşaat Sözleşmesi Arasındaki İlişki . 47
§ 4. İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği . 58
§ 5. Yüklenicinin Edimi Bakımından Sözleşmenin Konusu: Yapı 67
5.1. Yapı Kavramı . 67
5.2. Sözleşmenin Konusunun Belirlenmesi 68
5.3. Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Konuda Değişiklik . 71
5.4. Edime (Konuya) Aykırı İfa: Ayıp, Eksik İfa ve Fazla İş Kavramları 76
5.4.1. İnşaat Sözleşmesinde Ayıp Kavramı . 76
5.4.2. Fazla İş ve İnşaat Kavramı 88
5.4.3. Eksik İş (ifa) Kavramı 90 IV
5.4.4. Ayıplı İfa ile Eksik İfa Ayırımı ve Uygulanacak Hükümlerin Tespiti. 92
§ 6. İş Sahibinin Edimi Bakımından Sözleşmenin Konusu: Bedel . 101
6.1. Bedelin İnşaat Sözleşmesi Bakımından Önemi . 101
6.2. Bedelin Belirlenmesi . 103
6.2.1. Sözleşmede Bedelin Belirtilmiş Olması . 103
6.2.2. Sözleşmede Bedelin Belirtilmemiş Olması . 114
6.2.3. Götürü Bedel – Yaklaşık Bedel Ayırımının Sonuçları . 123
6.3. Sözleşmedeki Bedelin Kapsamı 124
6.4. Sözleşme Kapsamının Aşılmasının Bedele Etkisi 127
6.5. Sözleşme Kapsamının Daralması ve Bedele Etkisi . 141
§ 7. İnşaat sözleşmesinde Süre Unsuru ve Edimlerin İfa Zamanı . 145
7.1. İnşaat Sözleşmesinde Sürenin Önemi ve Belirlenmesi 145
7.2. Edimlerin İfa Vadelerinin Tespiti . 146
7.2.1. Yüklenicinin Edimini İfa Vadesinin Belirlenmesi . 146
7.2.2. İş Sahibinin Edimini İfa Vadesinin Belirlenmesi . 152
7.3. Sürenin Durmasına Yol Açan Haller 164
7.3.1. Zorunlu Gecikme Nedenleri; Mücbir Sebep veya Beklenilmeyen Hal . 168
7.3.2. İş Sahibinden Kaynaklanan Gecikme Nedenleri . 172
7.3.3. Yüklenicinin İfadan Kaçınma Hakkı . 179
7.3.4. Ek İş ve İş Değişikliği . 186
7.4. İnşaat Ediminin Uzun Süreye Yayılmasının Sonuçları . 187
§ 8. Yüklenicinin Ediminin İfasının Gerçekleşmiş Sayılması (Teslim ve Kabul Kavramları) . 189
8.1. İnşaat Sözleşmesinde Teslim Kavramı . 191
8.2. İnşaat Sözleşmesinde Kabul Kavramı 205
8.3. İskan Ruhsatı Almanın İfanın Gerçekleşmiş Sayılması Bakımından Etkisi 212
§ 9. Teslimden Önceki Aşamada İfaya Aykırılıklar (İfanın Gecikeceğinin veya Sözleşmeye Aykırı Olacağının Anlaşılması) 216
9.1. Teslimden Önceki Aşamada Yüklenicinin Yükümlülüklerine Genel Bakış 216
9.2. İfanın Gecikme Riskine Karşı Önlemler 220 V
9.2.1 TBK. m. 473/f. 1’in Önemi ve Düzenlenen Kurumun Hukuki Niteliği . 220
9.2.2. TBK. m. 473/f. 1’de Düzenlenen Yaptırım 223
9.2.3. Yaptırımın Gündeme Gelmesi İçin Gerekli Şartlar . 226
9.2.3.1. Yüklenicinin Gecikmesi 227
9.2.3.2. İşin Başlangıcı veya İlerleyişi İçin Sözleşmede Vadeler Belirlenmiş Olması Halinde Vadelere Aykırılık 229
9.2.3.3. Başlangıç veya Ara Vadelerin Bulunmadığı Hallerde İşin Teslim Vadesine Yetişmeyeceğinin Anlaşılması Gereği. 233
9.2.3.4. Tarafların Teslim Vadesi Dahil Hiç Vade Belirlememiş Olmaları . 236
9.2.3.5. Yükleniciye İhtar Çekilmesi ve Mehil Verilmesinin Gerekli Olup Olmadığı 237
9.2.4. Dönme Hakkının Engelleri . 239
9.3. İfanın Sözleşmeye Aykırı Olması Riskine Karşı Önlemler . 242
§ 10. İnşaat Sözleşmesinin Tam Tazminat Karşılığında Sona Erdirilmesi 253
§ 11. Götürü Bedelin Uyarlanması ve Sözleşmeden Dönme 269
11.1. Genel Açıklamalar . 269
11.2. Sözleşmeye Müdahalenin Koşulları . 276
11.2.1. Bedelin Değiştirilmesi Hakkının Sözleşmede Saklı Tutulmuş Olması 276
11.2.2. Kanuna Dayanan Müdahale . 277
11.2.2.1. Taraflarca Önceden Öngörülmeyen veya Öngörülüp de Gözönünde Tutulmayan Olağanüstü Hallerin Ortaya Çıkması 280
11.2.2.2 Sonradan Ortaya Çıkan Olgu Nedeniyle İşin Kararlaştırılan Bedelle Yapılmasının Engellenmesi veya Aşırı Derecede Güçleşmesi . 286
11.2.2.3. Öngörülemeyen Sebebin Gerçekleşmesinin Yükleniciye İsnad Edilememesi . 289
11.2.2.4. Yüklenicinin İşi Tamamlayamayacağını İfadan Önce Bildirmesinin Uyarlama Şartı Olup Olmadığı . 290
11.3. Yüklenicinin Hakları . 292 VI
11.3.1. Uyarlama . 292
11.3.2. Dönme 295
11.4. Hakların Kullanılma Şekli 296
11.5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Hakkın Kullanılması 298
§ 12. Yaklaşık Bedelin Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme 300
12.1. Sözleşmeyi Sona Erdirme Hakkının Koşulları 300
12.2. Hakkın Kullanılmasının Sonuçları . 309
12.3. İş Sahibinin Arsasında Yapılan İnşaatlarda Durum 315
§ 13. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğu 323
13.1. Sorumluluğun Şartları 324
13.1.1. İnşaatın tamamlanmış ve teslim edilmiş olması 324
13.1.2. Teslim edilmiş inşaatta ayıbın bulunması 325
13.1.3. Ayıbın İş Sahibine Yüklenememesi . 325
13.1.4. Muayene ve İhbar Yükümlülüğünün Yerine Getirilmiş Olması 337
13.1.5. Ayıptan Kaynaklanan Haklardan Vazgeçilmemiş Olması / Yapının Kabulü. 356
13.2. Sorumluluğun Sonuçları 356
13.2.1. Bedelde İndirim Hakkı 361
13.2.2. Ayıbın Giderilmesini İsteme . 371
13.2.3. Sözleşmeden Dönme . 381
13.2.4. Tazminat Talebi 397
13.3. İnşaatta Kullanılan Malzemenin Ayıplı Olması . 406
13.4. Ayıptan Kaynaklanan Haklarda Zamanaşımı 411
§ 14. Yüklenicinin İnşaatı Yapmayacağını Bildirmesinin Hukuki Etkisi (Yüklenicinin İşi Bırakması) . 415
§ 15. İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü 421
15.1. İmkansızlığın Temerrüde Etkisi 422
15.2. İnşaat Sözleşmesinin Temerrüt Nedeniyle Sona Erdirilmesi 427
15.3. Nama İfa . 445
§ 16. Yükleniciye Karşı Yöneltilebilecek Tazminat Talepleri 450
16.1. Genel Olarak 450 VII
16.2. Gecikme Tazminatı . 460
16.3. Olumlu Zararların Tazmini . 466
16.4. Olumsuz Zararların Tazmini . 473
§ 17. Yükleniciye Karşı Ceza-i Şart Talebi . 477
§ 18. İnşaat Sözleşmesinde Sorumsuzluk Anlaşmaları . 490
§ 19. Bağımsız Bölüm ya da Arsa Payı Alıcısı Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu . 497
19.1. Genel Olarak 497
19.1.1. Yüklenicinin Mülkiyeti Kendisine Devredilmiş Arsa Payının Mülkiyetini Üçüncü Kişiye Devretmesi 498
19.1.2. Yüklenicinin Mülkiyeti Kendisine Devredilmiş Arsa Payını Satmayı Vadetmesi. 501
19.1.3. Yüklenicinin Henüz Mülkiyeti Kendisine Devredilmemiş Arsa Payını Satmayı Vadetmesi . 503
19.2. Üçüncü Kişilerin Temlik Alacaklısı Olarak Değerlendirilmesi Meselesi . 505
19.3. Alacağın Temliki Görüşünün Eleştirisi 513
§ 20. Tüketici Hukukunun İnşaat Sözleşmesine Etkileri 516
§ 21. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve İnşaat Sözleşmesi Bakımından Etkileri 522
21.1. Genel Tespitler . 522
21.2. Riskli Alan ve Yapıların Tespiti 523
21.2.1. Genel Olarak . 523
21.2.2. Tapu Kütüğüne Riskli Yapı Kaydının Düşülmesi 527
21.2.2.1. Kaydın Niteliği ve Genel Olarak Etkisi 527
21.2.2.2. Kaydın Kira İlişkilerine Etkisi . 530
21.3. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıktırılması 533
21.3.1. Yıkımdan Önce Kiracının Tahliyesinin Mümkün Olup Olmadığının Değerlendirilmesi . 533
21.3.2. Geçici Konut, İşyeri Tahsisi veya Kira Yardımı . 541
21.4. Riskli Yapının Yıkılması Yerine Güçlendirilmesi . 542
21.5. Riskli Yapının Yıkılması ve Bunun Etkileri . 545
21.5.1. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi 545
21.5.2. Kat Mülkiyeti Rejiminin Sona Ermesinin Sonuçları 549 VIII
21.6. Yeniden Değerleme Uygulaması 552
21.6.1. Binaların Yıkılması Sonrası Aşamasına Yönelik Düzenlemenin Genel Değerlendirmesi . 552
21.6.2. Paydaşların Anlaşması Suretiyle Yeniden Değerleme . 553
21.6.2.1. Genel Olarak 553
21.6.2.2. Yapılan Anlaşmaya Müdahaleler . 554
21.6.2.2.1. Anlaşma İçin Süre Sınırlaması . 554
21.6.2.2.2. Yapılabilecek İşlemlerin Sınırlandırılması 554
21.6.2.2.3. Yeniden Değerlemeye Yönelik Anlaşma İçin Aranan Çoğunluk Oranı ve Çoğunluğun Kararına Muhalif Kalanların Durumu . 556
21.7. Yeniden Değerleme ile İlgili Gündeme Gelebilecek İnşaat Sözleşmeleri 560
KAYNAKÇA 563
