İpotek Sözleşmesi
Av. Dr. Tarkan ERDAL
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ . 3
BİRİNCİ BÖLÜM
İPOTEK HAKKI
I. İPOTEĞE HÂKİM OLAN GENEL İLKELER 9
1. Belirlilik İlkesi 9
2. Tescil ile Kazanım ve Kamuya Açıklık 15
3. Sabit Dereceler Sistemi . 17
4. İpoteğin Feriliği . 19
4.1. Genel Olarak . 19
4.2. İpoteğin Devrinde İpoteğin Feriliğinin Hükümleri 20
4.3. İpoteğin Sona Ermesinde İpoteğin Feriliğinin Hükümleri . 21
II. İPOTEK HAKKININ KAZANIM YOLLARI 22
1. Devren Kazanma-Aslen Kazanma-Tesisen Kazanma 22
2. Külli Halefiyet- Cüzi Halefiyet . 25
3. Tescille İktisap-Tescilsiz İktisap . 26
4. Tescille İktisapta Hukuki Sebep, Sebebe Bağlılık ve İpoteğin Feriliği ile İlişki 27
III. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 30
İKİNCİ BÖLÜM
İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ, TARAFLARI, UNSURLARI VE ŞEKLİ
I. TEK TARAFA BORÇ YÜKLEYEN BİR SÖZLEŞME OLMASI 33
II. RIZAİ BİR SÖZLEŞME OLMASI . 34
III. İSİMSİZ BİR SÖZLEŞME OLMASI 34
IV. SAĞLARARASI BİR HUKUKİ İŞLEM OLMASI 35
V. TEMİNAT SÖZLEŞMESİ OLMASI 36
VI. BORÇLANDIRICI BİR İŞLEM OLMASI . 36
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI, UNSURLARI VE ŞEKLİ
I. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI . 39
1. Taşınmaz Malikinin Kendi Borcu için İpotek Tesis Etmesi Halinde 41
2. Taşınmaz Malikinin Üçüncü Kişinin Borcu İçin İpotek Tesis Etmesi Halinde (Üçüncü Kişi İpoteği) . 46
3. Taşınmaz Malikinden Farklı Kişilerin İpoteğin Tesisine İlişkin Sözleşme Akdetmesi . 47
II. İPOTEK SÖZLEŞMESİNDE FİİL EHLİYETİNİN ÖZELLİKLERİ 48
1. Gerçek Kişilerin Ehliyeti. 49
1.1. Tam Ehliyetliler 49
1.2. Tam Ehliyetsizler . 49
1.3. Sınırlı Ehliyetsizler . 51
1.4. Sınırlı Ehliyetliler . 52
1.5. Aile Konutu Üzerinde Taşınmaz İpoteği Tesisi . 53
2. Tüzel Kişilerin İpotek Sözleşmesi Yapma Ehliyeti 63
2.1. Medeni Hukuk Tüzel Kişileri . 63
2.2. Ticaret Şirketleri . 67
III. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 70
1. Esaslı Unsurlar 70
2. Yan Unsurlar . 72
IV. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ . 73
1. Resmi Şekil Zorunluluğu 75
1.1. Resmi Şeklin Kapsamı İçerisinde Yer Alması Gereken Noktalar . 81
1.2. Elektronik İpotek 81
1.3. Resmi Şekil Zorunluluğunun İstisnası . 86
2. Tüketicilerle Kurulan Sözleşmelerde Şekil . 87
3. Şekle Aykırılığın Yaptırımı 88
V. SÖZLEŞME ÖZGÜRLÜĞÜNÜN GENEL SINIRLARINA AYKIRILIK . 90
1. İpotek Sözleşmesinin Ahlaka, Kamu Düzenine, Kişilik Haklarına Aykırı Olması-Konusunun İmkânsız Olması . 90
2. İpotek Sözleşmesinde Doğmuş ve/veya Doğacak Alacak Hükmünün Geçerli Olup Olmadığı 92
3. Taşınmaz İpoteği Sözleşmesinde Doğmuş ve/veya Doğacak Alacak Hükmünün Geçerli Sayılmaması Halinde Hangi Genel Geçersizlik Sebebinin Uygulanacağı 98
4. İpotek Sözleşmesine İpotekli Taşınmazın İpotek Alacaklısına Ait Olacağına İlişkin Hüküm Koyulması . 108
4.1. Lex Commissira Yasağı . 108
4.2. Lex Commissira Yasağının Tarihçesi 108
4.3. Lex Commissoria Yasağının İpotek Sözleşmesine Etkisi 110
4.4. İpotek Alacaklısı ile İpoteği Paraya Çevirmek İçin Anlaşma Yapılması . 112
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI VE GEÇERLİLİĞİ
I. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN TEMSİLCİ ARACILIĞI İLE KURULMASI 122
1. Özel Temsil Yetkisi. 122
1.1. Temsil Yetkisinin Verilmesinin Şekli 124
1.2. Yetkinin Kapsamı . 125
1.3. Yetkinin Sona Ermesi . 125
2. Temsilcinin Talimata Uymaması 126
3. Temsilcinin Yetkisini Kötüye Kullanması 127
4. Temsilcinin İki Tarafı da Temsil Etmesi 129
II. ARABULUCULUK TUTANAĞI İLE İPOTEK KURULMASI . 130
III. ŞİRKET ORGANLARININ KENDİ BORÇLARI İÇİN ŞİRKETE AİT TAŞINMAZ ÜZERİNDE İPOTEK TESİS ETMESİ 133
IV. ÖLÜME BAĞLI TASARRUF İLE İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI 133
V. İPOTEK SÖZLEŞMESİ YAPMA VAADİ 134
VI. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN YORUMLANMASI . 136
1. İpotek Sözleşmesini Asıl Borçlu Yaparsa . 136
2. İpotek Sözleşmesinin Üçüncü Kişi Tarafından Yapılması . 139
VII. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN İÇERİĞİ, GÖRÜNÜŞ BİÇİMLERİ VE KAPSAMI 141
1. İpotek Sözleşmesinin İçeriği ve Görünüş Biçimleri . 141
1.1. Teminat Miktarına Göre . 141
1.1.1. Ana Para İpoteğinde 141
1.1.1.1. Ana Para 142
1.1.1.2. Takip Giderleri 142
1.1.1.3. Faiz 144
1.1.1.4. Zorunlu Masraflar . 150
1.1.2. Üst Sınır İpoteğinde . 154
1.2. Teminat Altına Alınan Alacağın Cinsine Göre 159
1.2.1. Türk Lirası İpoteği . 159 IX
1.2.2. Yabancı Para İpoteği 159
1.2.2.1. Yabancı Para İpoteğindeki Yabancı Para Kavramı . 160
1.2.2.2. Kredinin Yabancı Para veya Yabancı Para Endeksli Kredi Olarak Kullandırılması 161
1.3. İpoteğin Kaynağına Göre . 162
1.3.1. Kanuni İpotek 162
1.3.2. İradi İpotek . 162
1.4. İpoteğin Süresine Göre . 163
1.4.1. Süreli İpotek . 163
1.4.2. Süreli Olmayan İpotek . 164
2. İpotek Bedelinin Günün Koşullarına Uyarlanması . 165
2.1. Genel Olarak . 165
2.2. İpotek Hakkının Uyarlanabilmesi. 165
3. Aynı Derecede Değişik Türden İpotek Tesisi . 171
4. Garame İpoteği 171
5. İpotek Sözleşmesinin Kapsamı . 173
BEŞİNCİ BÖLÜM
İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN İFASI, İFA ETMEMENİN SONUÇLARI VE MAHKEME KARARIYLA TESCİLİN SONUÇLARI
I. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN İFASI . 179
1. Tescil Talebi 179
1.1. Tescil Talebinin Hukuki Niteliği 181
1.2. Tescil Talebine Yetkili Kişiler ve Tescil Talebinin Yapılacağı Kişi 181
1.3. Tescil Talebinin Geçerli Bir Hukuki Nedene Dayanması 182
1.4. Tescil Talebinin Şekli . 182
1.5. Tescil Talebinin Yevmiye Defterine Kaydının Etkisi 183
1.6. Tescil Talebinin Geri Alınıp Alınamayacağı . 184 X
2. İpotek Hakkının Tapu Siciline Tescili ve Niteliği 185
3. İpotekte Kişisel Sorumluluk ve Teminata İlişkin Özellikler. 188
3.1. Genel Olarak . 188
3.2. İpotek Sözleşmesinde Yer Alan Bazı Kayıtların Kişisel Sorumluluk Açısından Değerlendirilmesi . 191
3.3. İpotekte Taşınmaz Malikinin Değişmesine İlişkin Özellikler . 203
3.4. İpotekli Taşınmazın Bölünmesine İlişkin Özellikler 205
3.5. İpotekli Taşınmazın Birleşmesine İlişkin Özellikler 208
4. Mahkeme Kararı ile İpotek Kurulması . 209
II. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİ İFA ETMEMENİN SONUÇLARI . 210
III. İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN HÜKÜMSÜZ OLMASININ SONUÇLARI . 212
IV. İPOTEK SÖZLEŞMESİ’NİN SONA ERMESİ 216
1. Rıza İle Sona Ermesi Durumları . 216
1.1. Terkin İle Sona Ermesi . 216
1.2. Sözleşme ile Sona Ermesi 218
2. Rıza ile Sona Ermemesi Durumları. 219
2.1. Mahkeme Kararı ile Sona Ermesi 219
2.2. İpotekli Taşınmazın Yok Olması . 220
2.3. Kamulaştırma . 223
2.4. Taşınmazın İcra Yolu ile Satışı 226
2.4.1. Öncelikle Rehne Başvurma Kuralı 227
2.4.2. Öncelikle Rehne Başvurma Kuralının İstisnaları 229
2.5. Sürenin Dolması . 233
SONUÇ . 237
BİBLİYOGRAFYA 241
