^{Kamulaştırma Davalarında}Bedel Tespit Esasları

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Sunuş 7
Altıncı Baskıya Önsöz 9
Beşinci Baskıya Önsöz 10
Dördüncü Baskıya Önsöz 11
Üçüncü Baskıya Önsöz 13
İkinci Baskıya Önsöz 15
Önsöz 17
Kısaltmalar 25
Giriş 27
Birinci Bölüm
GENEL OLARAK KAMULAŞTIRMA
I. KAVRAM, TARİHÇE, TANIM VE HUKUKİ NİTELİK 31
A. Kavram 31
B. Terminoloji ve Tarihçe 35
C. Tanımı 36
D. Hukuki Niteliği 38
II. KAMULAŞTIRMA İŞLEMİNİN UNSURLARI 40
A. Yetki Unsuru 40
B. Konu Unsuru 43
1. Kamulaştırılacak Taşınmaz Malın Niteliği 44
a. Arazi 44
b. Bağımsız ve Sürekli Haklar 47
c. Kat Mülkiyeti Kütüğüne Kayıtlı Bağımsız Bölümler 47
2. Kamulaştırılacak Taşınmaz Malın Mülkiyeti 47
C. Amaç Unsuru 49
D. Sebep Unsuru 53
E. Şekil Unsuru 54
III. KAMULAŞTIRMANIN AŞAMALARI 54
A. Kamulaştırmanın İdari Aşaması 54
1. Kamulaştırma Bedeli İçin Yeterli Ödenek Temin Edilmesi Zorunluluğu 54
2. Kamu Yararı Kararı Alınması 59
3. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi 60
a. Kadastro Uygulaması Yapılan Taşınmazlar Yönünden Belirleme 60
b. Kadastro Uygulaması Yapılmamış Taşınmazlar Yönünden Belirleme 61
4. Kamulaştırma Kararının Alınması ve Tapu Siciline Şerh 62
5. Satın Alma Usulüne Başvurulması 63
B. Kamulaştırmanın Adli Aşaması 70
1. Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası 70
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme 71
b. Davanın Tarafları 71
c. Yargılama Usulü 72
d. Davanın Yürüyüşü ve Uygulanacak Esaslar 75
e. Karar ve Kanun Yolları 82
2. Maddi Hataların Düzeltilmesi Davası 93
İkinci Bölüm
GENEL OLARAK BEDEL TESPİTİ
I. ÖNEMİ 95
II. BEDEL TESPİTİ BAKIMINDAN ÖNGÖRÜLEN SİSTEMLER VE DEĞERLENDİRİLMELERİ 98
A. Maddi Açıdan Sınıflandırma 98
1. Objektif Sistem 98
2. Subjektif Sistem 101
3. Karma Sistem 102
B. Organik Açıdan Sınıflandırma 103
III. TARİHSEL SÜREÇ VE BENİMSENEN USULLER 103
IV. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ 112
A. Keşif 112
1. Genel Olarak 112
2. Keşfe Hazırlık Yapılması 113
3. Keşif Kararı Verilmesi 114
4. Keşfin Yapılması 116
B. Bilirkişi Kavramı 118
1. Genel Olarak 118
2. Bilirkişi Seçimi ve Bilirkişi Kurulunun Oluşturulması 119
3. Bilirkişi Raporu 127
a. Bilirkişilerce Değer Tespitinde Esas Alınacak Tarih 127
(1) Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 Sayılı Kanun Değişikliği ile Öngördüğü Değerlendirme Tarihi 127
(2) Kamulaştırma Kanunu’nda 4650 Sayılı Kanun ile Yapılan Değişiklik Öncesi Hükme Göre Değerlendirme Tarihi 135
b. Bilirkişi Raporunun İçeriği 135
c. Bilirkişi Raporunu Verme Süresi ve Raporun Taraflara Tebliği 136
d. Bilirkişi Raporunun Değerlendirilmesi 137
Üçüncü Bölüm
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE
ÖNGÖRÜLEN KANUNİ ESASLAR
I. KANUNİ DÜZENLEME 143
II. GENEL ESASLAR 145
A. Taşınmazın Cinsinin ve Nevinin Tespiti 145
1. Önemi 145
2. Arazi – Arsa Ayrımı 146
a. Arsa Olarak Değerlendirilecek Taşınmazlar 147
b. Arsa Olarak Değerlendirilmeyecek Taşınmazlar 155
B. Yüz Ölçümü 156
C. Taşınmazın Kıymetini Etkileyebilecek Nitelik ve Unsurlar 158
D. Vergi Beyanı 160
E. Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış Kıymet Takdirleri 160
F. Bedelin Tespitinde Etkili Olacak Diğer Objektif Ölçütler 161
III. ARAZİLERİN BEDELİNİN TESPİTİ 167
A. Gelire Göre Değer Biçilmesinde Esas Alınacak Unsurlar 167
1. Kamulaştırılan Taşınmaz Mal veya Kaynağın Mevkii ve Şartları 167
2. Taşınmazın Olduğu Gibi Kullanılması Halinde Getireceği Gelir 174
B. Gelire Göre Değer Biçilmesi 175
1. Gelir Hesabı 175
2. Gelire Göre Değerin Hesabı 179
C. Bedel Tespitinde Özellik Arz Eden Taşınmazlar 181
1. Tarıma Elverişli Olmayan ya da Tarımsal Amaçlı Kullanılmayan Arazinin Bedelinin Tespiti 181
2. Üzerinde Yapı Bulunan Taşınmazın Bedelinin Tespiti 183
3. Üzerinde Ağaç Bulunan Taşınmazların Bedelinin Tespiti 184
4. Kaynağın Kamulaştırılması veya Üzerinde Kaynak ya da Artezyen Kuyusu Bulunan Taşınmazın Kamulaştırılması Halinde Bedel Tespiti 186
5. Kalıcı Nitelikte Çok Yıllık Bitkilerin Ekili Bulunduğu Taşınmazların ve Çayır Niteliğindeki Taşınmazların Bedelinin Tespiti 188
6. Dalyanların Bedelinin Tespiti 188
7. Su Altında Kalan Taşınmazların Bedelinin Tespiti 190
IV. ARSALARIN BEDELİNİN TESPİTİ 191
A. Arsa Niteliğindeki Taşınmazlara Emsal Satışlar Esas Alınmak Suretiyle Değer Biçme Zorunluluğu 191
1. Emsal Arama Zorunluluğu 191
2. Emsalin Taşıması Gereken Nitelik ve Özellikler 194
a. Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Tapuda Satış İşlemi Olması 194
b. Emsal Taşınmaza Ait Satış İşleminin Kamulaştırma Tarihinden Önce Yapılmış Bir Satış İşlemi Olması 195
c. Emsal Taşınmaza İlişkin Satış İşleminin Özel Amaçlı Olmaması 196
d. Emsal Taşınmazın Kural Olarak Dava (Kamulaştırma) Konusu Taşınmaz İle Aynı Nitelik ve Özellikleri Taşıması 197
3. Emsal Olabilecek Satışlar 199
a. İcra Eliyle ve İhale Yoluyla Yapılan Satışlar 199
b. Taşınmazın Kendi Satış Değeri 200
4. Emsal Olamayacak Satışlar 201
a. Özel Amaçlı Satışlar 201
b. Kamulaştırma Bedelleri 201
c. Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar 203
d. Haricen Yapılan Satışlar 203
e. Muvazaalı Satışlar 204
B. Emsallerin Değerlendirilmesi ve Dava Konusu Taşınmazın Değerinin Tespiti 205
V. YAPILARIN BEDELİNİN TESPİTİ 211
A. Yapıların Bedelinin Tespitinde Esas Alınacak Unsurlar 211
1. Yapının Maliyeti ve Hesabı 211
2. Yıpranma Payı ve Enkaz Bedeli 213
B. Özellik Arz Eden Yapılar 213
1. Yıkılan Yapıların Bedelinin Tespiti 213
2. Özel Nitelikli Yapılar 214
3. Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakına Tâbi Bağımsız Bölümlerin Bedelinin Tespiti 215
C. Bilirkişi Değerlendirmesi 216
VI. İRTİFAK HAKKI BEDELİNİN TESPİTİ 217
A. Taşınmazın Değerinin Tespiti 218
B. İrtifak Hakkı Tesisi Nedeniyle Taşınmazda Meydana Gelecek Değer Kaybı Oranının Tespiti ve Kamulaştırma Bedelinin Tespiti 221
VII. KISMİ KAMULAŞTIRMADA BEDEL TESPİTİ 226
A. Genel Olarak 226
B. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Kamulaştırma Nedeniyle Değer Değişikliği Olmaması 229
C. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Kamulaştırma Nedeniyle Değer Değişikliği Olması 231
1. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Değer Düşüklüğü Olması 231
2. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Değer Artışı Olması 233
3. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminde Hem Değer Artışı, Hem de Değer Azalışı Olması 234
4. Kamulaştırma Dışında Kalan Taşınmaz Kesiminin Yararlanmaya Elverişli Olmaması 235
D. Kısmi Kamulaştırmada Özellik Arz Eden Durumlar 238
1. Kesilen Yapıların Durumu 238
2. Paylı Mülkiyete Tâbi Taşınmazların Durumu 238
a. Payların Kullanma Tarzının Belirlenmemiş Olması 238
b. Payların Kullanma Tarzının Belirlenmiş Olması 239
VIII. KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE DİKKATE ALINMAYACAK HUSUSLAR 240
A. Genel Olarak 240
B. Kamulaştırmayı Gerektiren İmar ve Hizmet Teşebbüsünün Sebep Olacağı Değer Artışları 240
C. Mutasavver Kullanma Şekillerine Göre Elde Edilecek Yarar 242
D. Büyük Ölçekli Yatırımlara İlişkin Kamulaştırmalarda Kamu Yararı Kararı Alınmasından Sonra Yapılan Sabit Tesisler ve Dikilen Ağaçlar 242
Sonuç 245
Yararlanılan Kaynaklar 247
Kavramlar Dizini 251