Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart ve Kira Tazminatı

Oğuz USTA

İçindekiler

Önsöz / Teşekkür.Vıı

Kısa Özet.Ix

Abstractx

İçindekilerxı

Kısaltmalarxvıı

Giriş.1

Birinci Bölüm

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Hakkında Genel Bilgiler

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı Ve Unsurları.5
2. Tanımı.5
3. Unsurları.9
4. Arsa Payının Devredilmesi.9
5. Binanın Tamamlanarak Teslim Edilmesi11
6. Tarafların Anlaşması.13

Iı. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği.16

1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olması16
2. Karma Bir Sözleşme Olması17
3. Ani-Sürekli Karmaşığı Bir Borç İlişkisi Doğurması.20
4. Resmi Şekle Tabi Olması.24
5. Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilir Olması30

Iıı. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Uygulanılacak Hükümler

.32

Iv. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Türleri.35

X

1. Arsa Payının Tamamının Veya Belli Arsa Paylarının İnşaata

Başlanılmadan Ya Da Bina Tamamlanmadan Müteahhide

Devredilmesi.35

1. Arsa Payının Devrinin İnşaatın Ulaştığı Seviyeye Göre Parça Parça

Devredilmesi.38

1. Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Satışını Vaad Etmesi, Müteahhidin

De Arsa Üzerinde İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi.39

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Benzer Sözleşmelerle

Karşılaştırılması40

1. Eser Sözleşmesi İle Karşılaştırılması40
2. Hizmet Sözleşmesi İle Karşılaştırılması.44
3. Satış Sözleşmesi İle Karşılaştırılması.47
4. Vekalet Sözleşmesi İle Karşılaştırılması.48
5. Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi İle Karşılaştırılması.50
6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Trampa Sözleşmesi İle

Karşılaştırılması.51

Vı. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hükümleri.52

1. Müteahhidin Borçları52
2. Müteahhidin Binayı Tamamlayıp Teslim Borcu.52
3. Müteahhidin Sadakat Ve Özen Borcu55
4. Müteahhidin İnşaatı Şahsen Yapma Borcu59
5. İşe Zamanında Başlama Ve Devam Etme Borcu.60
6. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu.66
7. Müteahhidin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğunun Şartları66

(1) İnşaatın Teslim Edilmiş Olması.66

(2) İnşaatın Ayıplı Olması.67

(3) Arsa Sahibinin Muayyene Ve İhbar Külfetini Yerine

Getirmiş Olması70

1. Arsa Payı Sahibinin Borçları74
2. Arsa Payının Devri Borcu74
3. Binanın Yapılması İçin Kendisine Düşen Diğer Yükümlülükleri

Yerine Getirme Borcu.75

Xı

İkinci Bölüm

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Cezai Şart

1. Cezai Şart Kavramı Ve Unsurları.79
2. Genel Olarak.79
3. Cezai Şartın Unsurları83
4. Asıl Borcun Varlığı84
5. Asıl Borç Yanında Ayrı Ve Parasal Değer Taşıyan Bağımsız Bir

Edimin Varlığı.90

3. Bağımsız Edimin Asıl Borca Bağlı Bulunması94
4. Cezai Şart Anlaşması96

Iı. Cezai Şartın Hukuki Niteliği103

Iıı. Cezai Şartın Amacı.105

Iv. Cezai Şartın Türleri.108

1. Seçimlik Cezai Şart109
2. İfaya Ekli Cezai Şart.116
3. Dönme Cezası.131
4. Cezai Şartın Hükümleri.139
5. Cezai Şartın Muaccel Olmadan Önceki Hükümleri.139
6. Cezai Şartın Muacceliyeti143
7. Asıl Borcun İfa Edilmemesi Veya Eksik İfa Edilmesi144
8. Borçlunun Kusuru.147
9. Cezai Şartı Ortadan Kaldıran Veya Azaltan Sebepler151
10. Mücbir Sebep Durumunda Cezai Şart151
11. Alacaklının Temerrüdü Halinde Cezai Şart.153
12. Alacaklının Şahsından Kaynaklanan Engellerin Varlığı Halinde

Cezai Şart155

4. İfada İmkansızlık Halinde Cezai Şart.156
5. Götürü Bedelli İşlerde Cezai Şart.159
6. Keşif Bedelinin Aşılması Sebebiyle Cezai Şart161
7. Eserin Yok Olması Halinde Cezai Şart.162

Xıı

Vı. Cezai Şartı Aşan Zararın İstenmesi.163

1. Cezai Şartı Aşan Bir Zararın Varlığı164
2. Borçlunun Kusuru.165
3. İlliyet Bağı167
4. Cezai Şartı Aşan Zararın Tazmini İçin Aranan Şartların

Değiştirilebilmesi Ve Cezayı Aşan Zarar Talebinin Düşmesi167

Vıı. Cezai Şartın İndirilmesi.169

1. Cezai Şartın İndirilebilmesinin Şartları169
2. Geçerli, Muaccel Ve Henüz İfa Edilmemiş Bir Cezai Şartın

Bulunması.170

2. Cezai Şartın Aşırı Olması170
3. Cezai Şartın İndirilebilmesinin Talep Edilebilir Olması.173

Üçüncü Bölüm

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Kira Tazminatı

1. Kira Tazminatının Tanımı Ve Hukuki Niteliği.179
2. Tanımı.179
3. Hukuki Niteliği.180

Iı. Kira Tazminatının Unsurları.183

1. Genel Olarak.183
2. Geçerli Bir Sözleşmesinin Varlığı.187
3. Müteahhidin Temerrüdü188
4. Temerrüdün Şartları.189
5. Şekle İlişkin Şartlar189

(1) Borç Muaccel Olmalı190

(2) İhtar Yapılmış Olmalı Veya İhtar Yerini Tutan Bir

Durum Bulunmalı.195

1. Esasa İlişkin Şartlar197

(1) Borcun İfası Mümkün Olmalı197

(2) Borç Yerine Getirilmemiş Olmalı199

Xııı

(3) Arsa Sahibi Borcun İfasını Kabule Hazır Olmalı200

1. Müteahhidin Temerrüde Düşmede Kusurlu Olması.202
2. Arsa Sahibi Seçimlik Hakkını Aynen İfa Ve Gecikme Tazminatı

Olarak Kullanmış Olması.204

1. Arsa Sahibinin Zararının Varlığı.206
2. Cezai Şartın Talep Edilmemiş Veya Zararın Cezai Şarttan Fazla

Olması.210

Iı. Kira Tazminatının Belirlenmesi.211

1. Sözleşmede Maktu Olarak Kira Kaybının Belirlendiği Durumlarda

Kira Tazminatı.211

1. Taraflar Arasındaki Anlaşmanın Kira Tazminatı Mı Yoksa Cezai

Şart Mı Olduğunun Tespiti.214

2. Kira Tazminatı İle Cezai Şart Arasındaki Temel Farklar216
3. Sözleşmede Maktu Olarak Kira Kaybının Belirlenmediği

Durumlarda Kira Tazminatı.217

1. Kira Tazminatının Sınırlandırılması.219

Sonuç.225

Kaynakça227