Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Taraf Değişiklikleri

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 7
Kısaltmalar 15
GİRİŞ
I. KONUNUN TAKDİMİ VE ÖNEMİ 17
II. KONUNUN SINIRLANDIRILMASI 18
III. TARAF DEĞİŞİKLİĞİ KAVRAMI 19
A. Genel Olarak 19
B. Taraf Değişikliğinin Sınıflandırılması 20
1. Tam–Kısmî Taraf Değişikliği 21
2. Dar Anlamda–Geniş Anlamda Taraf Değişikliği 21
3. İradî–Kanunî–Yargısal Taraf Değişikliği 22
4. İvazlı–İvazsız Taraf Değişikliği 24
C. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Taraf Değişiklikleri 24
BİRİNCİ BÖLÜM:
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
I. GENEL OLARAK 27
II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, ŞEKLİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ 30
A. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tanımı 30
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları 32
1. Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarının Mülkiyetini Devir Borcu Altına Girmesi 32
2. Yüklenicinin İnşaat Yaparak Belirlenen Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu Altına Girmesi 35
3. Taraflar Arasında Anlaşma 37
C. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli 38
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli 38
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekle Uyulmamasının Sonuçları 46
3. Şekle Aykırılığın İleri Sürülmesinin Hakkın Kötüye Kullanılması Oluşturması 48
D. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukukî Niteliği 53
1. İsimsiz Sözleşme Niteliği 53
2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Niteliği 57
3. Ani–Sürekli Edimli Sözleşme Niteliği 58
4. Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilme Niteliği 65
III. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI, TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ, TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ 68
A. Sözleşmenin Tarafları 68
1. Arsa Sahibi 68
2. Yüklenici 71
B. Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri 72
1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri 72
a. Arsayı Ayıpsız Teslim Borcu ve Arsa Payını Devir Borcu 72
b. Yüklenici ile İşbirliği Yapma Borcu 75
2. Yüklenicinin yükümlülükleri 76
a. İnşaata Zamanında Başlama ve Zamanında Bitirme Borcu 76
b. Teslim Borcu 78
c. Sadakat ve Özen Borcu 81
d. İnşaatı Bizzat Kendisi Yapma Veya Kendi Yönetimi Altında Yaptırma Borcu 82
e. İnşaatın Ayıpsız Teslimi (Ayıba Karşı Tekeffül) Borcu 83
f. İnşaat İçin Gerekli İş Araçları ve Yapı Malzemeleri Temin Etme Borcu 85
C. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Taraf Değişikliği Kavramı ve Türleri 85
İKİNCİ BÖLÜM:
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE
KISMÎ TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ
I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ALACAĞIN DEVRİ (ALACAĞIN TEMLİKİ) 87
A. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Alacağın Devri 87
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacağın Devri 92
1. Genel Olarak 92
2. Tarafların Alacağın Devri Sözleşmesi İle Kişisel Hakkını Devretmesi 94
a. Arsa Sahibinin Alacağın Devri Sözleşmesi İle Kişisel Hakkını Devretmesi 94
aa. Genel Olarak 94
ab. Hüküm ve Sonuçları 95
b. Yüklenicinin Alacağın Devri Sözleşmesi İle Kişisel Hakkını Devretmesi 98
ba. Genel Olarak 98
bb. Bağımsız Bölümlerin Devir Şekilleri 99
bc. Bağımsız Bölümlerin Alacağın Devri Suretiyle Devrinin Şartları 101
bca. Geçerli Bir Devir Sözleşmesinin Bulunması 101
bcb. Devredilen Alacak Hakkının Mevcut Veya Belirlenebilir Olması 103
bcc. Devir Engelinin Bulunmaması 107
bcd. Yüklenici ile Üçüncü Kişi Arasındaki Sözleşmenin Geçerlilik Şekline Uygun Yapılması 110
bcda. Alacağın Devri Sözleşmesi Şeklindeki Devirlerde Geçerlilik Şekli 110
bcdb. Taşınmaz Satış Sözleşmesi Şeklindeki Devirlerde Geçerlilik Şekli 114
bcdc. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Şeklindeki Devirlerde Geçerlilik Şekli 115
bd. Alacağın Devrinin Hüküm ve Sonuçları 118
bda. Devir Konusu Alacak Açısından Alacaklı Sıfatının Değişmesi 118
bdb. Alacakların Devralan Üçüncü Kişiye İmtiyaz ve Fer’ileriyle Birlikte Geçmesi 119
bdc. Arsa Sahibinin Devralan Yeni Alacaklıya Karşı İtiraz ve Def’ileri İleri Sürmesi 126
bdd. Eksik ve Ayıplı İfa Açısından Alacağın Devrinin Sonuçları 128
bdda. Yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Yükümlülüklerini Yerine Getirmesi 129
bddb. Eksik ve Ayıplı İfanın Alacağın Devrine Etkisi 130
bde. İyiniyetle Yükleniciye Yapılan İfanın Arsa Sahibini Borçtan Kurtarması 136
bdf. Arsa Sahibinin Tevdi Suretiyle Borçtan Kurtulması 138
bdg. Yüklenicinin Alacağın Varlığından ve Borçlunun Ödeme Gücünden Dolayı Üçüncü Kişiye Karşı Sorumluluğu (Garanti Yükümlülüğü) 139
bdh. Yüklenicinin Birden Fazla Alacağın Devri Sözleşmesi Yapması 143
3. Tarafların Taşınmaz Satış Sözleşmesi Veya Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Bağımsız Bölümleri Devretmesi 147
a. Yüklenicinin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Veya Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Bağımsız Bölümleri Devretmesi 147
b. Arsa Sahibinin Taşınmaz Satış Sözleşmesi Veya Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Bağımsız Bölümleri Devretmesi 150
4. Alacağın Devredildiği Hallerde Sözleşmeden Dönmenin Devralan Üçüncü Kişilere Etkisi 153
a. Genel Olarak 153
b. Sözleşmeden Dönme ve Sözleşmenin Feshi 154
c. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshinin Yükleniciden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişiye Etkisi 155
d. Sözleşmeden Geçmişe Etkili Dönmenin Yükleniciden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişiye Etkisi 157
da. Yükleniciden Satış veya Satış Vaadi Sözleşmesi ile Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişinin Hakları 157
daa. Genel Olarak 157
dab. Sözleşmeden Dönme Halinde Uygulanacak Hükümler 158
dac. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi İle Bağımsız Bölüm Devralanın Hakları 164
db. Adî Yazılı Alacağın Devri Sözleşmesi İle Devralanın Hakları (Dönmenin Kişisel Haklara Etkisi) 166
e. Sözleşmeden Geçmişe Etkili Dönmenin Arsa Sahibinden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişiye Etkisi 168
ea. Tapu Sicilinde Arsa Payının Devri Veya Taşınmaz Satış Vaadi İle Devralanın Hakları 168
eaa. Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Doğrudan Üçüncü Kişiye Devretmesi 168
eab. Arsa Sahibinin Arsa Paylarını Yükleniciye Vekâlet Vermek Suretiyle Üçüncü Kişiye Devretmesi 170
eb. Adî Yazılı Alacağın Devri Sözleşmesi İle Devralanın Hakları 171
II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE BORCUN ÜSTLENİLMESİ 171
A. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borcun Üstlenilmesi 171
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Borcun Üstlenilmesi 175
1. Arsa Sahibinin Borcunun Üstlenilmesi 176
a. Genel Olarak 176
b. Arsa Sahibinin Üçüncü Kişiye Vekâlet Veya Temsil Yetkisi Vermesi 176
c. Arsanın Mülkiyetinin Yeni Malike Devri 178
2. Yüklenicinin Borcunun Üstlenilmesi 179
a. Yüklenicinin Borcunun İç Üstlenilmesi 179
b. Yüklenicinin Borcunun Dış Üstlenilmesi 180
ba. Yüklenicinin Borcunun Dış Üstlenilmesi Sayılacak Haller 180
baa. Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Borcun Üstlenilmesi 180
baaa. İnşaatı Tamamlama Borcunun Üstlenilmesi 180
baab. Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Nama İfa 181
bab. Bağımsız Bölümlerin Teslimi Borcunun Üstlenilmesi 185
bac. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Yan Borçların Üstlenilmesi 185
bad. Alacağın Devri Sözleşmesinden Doğan Borcun Üstlenilmesi 186
bae. Yüklenicinin Sözleşmedeki İşler İçin Bir Üçüncü Kişiye Temsil Yetkisi Vermesi 186
bb. Yüklenicinin Borcunun Dış Üstlenilmesinin Şartları 187
bba. Arsa Sahibinin Rızası 187
bbb. Sözleşmenin Kuruluşu 187
bbc. Sözleşmenin Şekli 188
bc. Yüklenicinin Borcunun Dış Üstlenilmesinin Sonuçları 189
bca. Borcun ve Borca Bağlı Fer’i Hakların Borcu Üstlenene İntikali 189
bcb. Borç İçin Verilen Rehin ve Kefaletlerin Borcu Üstlenene Geçmesi 190
bcc. Def’i ve İtirazların Borcu Üstlenene Geçmesi 191
bcd. Borcun Üstlenilmesi Sözleşmesinin İptali ve Sonuçları 192
bd. Yüklenicinin Borcunun Üstlenilmesinin Alt Yüklenicilik Sözleşmesinden Farkı 193
bda. Genel Olarak Alt Yüklenicilik Sözleşmesi 193
bdb. Borcun Üstlenilmesinin Alt Yüklenicilikten Farkı 194
3. Malvarlığı veya İşletmelerin Devri 195
4. İşletmelerin Birleşmesi ve Şekil Değiştirmesi 197
III. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN BORCA KATILMA 198
A. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borca Katılma 198
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Borca Katılma 200
1. Arsa Sahibinin Borcuna Katılma 200
2. Yüklenicinin Borcuna Katılma 201
3. Borca Katılmanın Hüküm ve Sonuçları 202
IV. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE KATILMA 203
A. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeye Katılma 203
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Katılma 204
1. Arsa Sahibi Tarafına Katılma 204
2. Yüklenici Tarafına Katılma 205
3. Sözleşmeye Katılmanın Şartları 205
4. Sözleşmeye Katılmanın Hüküm ve Sonuçları 206
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TAM TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ
I. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TAM VE İRADÎ TARAF DEĞİŞİKLİĞİ (SÖZLEŞMENİN DEVRİ) 209
A. Türk Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmenin Devri 209
1. Genel Olarak 209
2. Sözleşmenin Devrinin Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Diğer Taraf Değişikliklerinden Farkı 211
B. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devri 212
1. Genel Olarak 212
2. Sözleşmenin Devrinin Alt Yüklenicilik Sözleşmesinden Farkı 214
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Yüklenici Tarafından Devri 216
a. Genel Olarak 216
b. Yüklenicinin Temerrüdü Halinde Sözleşmenin Devri 216
c. Sözleşmenin Devrinin Şartları 217
ca. Arsa Sahibinin Rızası 218
caa. Genel Olarak 218
cab. Arsa Sahibinin Sözleşmenin Devrine Önceden İzin Vermesi Veya Sonradan Onaylaması 220
cac. Arsa Sahibinin Önceden Verdiği İznin Veya Sonradan Verdiği Onayın Geçerlilik Şekli 221
cb. Devredilen Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Şartlar 222
cc. Devir Sözleşmesine İlişkin Şartlar 224
d. Sözleşmenin Devrinin Hüküm ve Sonuçları 224
da. Sözleşmedeki Taraf Sıfatının Değişmesi ve Eski Yüklenicinin Sözleşmeden Doğan Hak ve Yükümlülüklerinin Sona Ermesi 225
db. Sözleşmeden Doğan Bütün Hak ve Yükümlülüklerin Devralan Yeni Yükleniciye Geçmesi 227
dba. Alacakların Tüm İmtiyaz ve Fer’ileri İle Birlikte Devralan Yükleniciye Geçmesi 227
dbb. Yenilik Doğuran Hakların Devralan Yükleniciye Geçmesi 228
dbc. Def’i ve İtiraz Haklarının Devralan Yükleniciye Geçmesi 228
dbd. Teminatlar 229
dbe. Sözleşmeden Doğan Yükümlülüklerin Devralan Yükleniciye Geçmesi 229
dbf. Sözleşmenin Devrinden Önce Yapılan Alacağın Devri Sözleşmesinin Durumu 230
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Arsa Sahibi Tarafından Devri 231
a. Genel Olarak 231
b. Arsanın Mülkiyetinin Yeni Malike Geçmesi 232
II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TAM VE KANUNÎ TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ 234
A. Genel Olarak 234
B. Taraflardan Birinin İflası 235
1. Yüklenicinin İflası 235
a. İflas İdaresinin Sözleşmeye Girmesinin Taraf Değişikliği Oluşturup Oluşturmayacağı 235
b. İflas İdaresinin Sözleşmeye Devam Etmesi Halinde Taraf Değişikliği Olması 237
2. Arsa Sahibinin İflası 239
C. Taraflardan Birinin Ölümü 240
1. Yüklenicinin Ölümü 240
2. Arsa Sahibinin Ölümü 241
SONUÇ 243
Kaynakça 247
Kavram Dizini 255