Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin Durumu

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 11
GİRİŞ 13
BÖLÜM 1
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
1. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TANIMI, KURULMASI, UNSURLARI VE GEÇERLİLİK ŞARTLARI 17
1.1. Tanımı 17
1.2. Sözleşmenin Kurulması 19
1.2.1. Klasik Yöntem (İcap ve Kabul Yolu ile) 19
1.2.2. Sözleşmenin İcap ve Kabul Ayrımı Yapmak İmkânı Olmaksızın Görüşmeler Sonucu Hazırlanan Metnin Birlikte Benimsenmesi 21
1.2.3. Genel İşlem Şartlarına İlişkin Yöntem ile Kurulması 21
1.3. Unsurları 22
1.3.1. Arsa Sahibinin Belirli Arsa Paylarını Devir Borcu 22
1.3.2. Yüklenicinin İnşaat Yapma Edimi Taahhüdü 23
1.3.3. Tarafların Anlaşması 24
1.4. Geçerlilik Şartları 25
1.4.1. Taşınmaza İlişkin Şartlar 26
1.4.2. Taraflara İlişkin Şartlar 28
2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ 29
2.1. İsimsiz Sözleşmelerden Çifte Tipli Karma Nitelikte Bir Sözleşme 29
2.2. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşme 36
2.3. Geçici (Ani)– Sürekli Karmaşığı Bir Sözleşme 37
2.4. Tapu Kütüğüne Şerh Edilebilir Bir Sözleşme 39
3. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ 44
3.1.Yüklenicinin Yükümlülükleri 44
3.1.1. Sözleşme Konusu Yapının (Bağımsız Bölümlerin) Tamamlanması ve Teslimi 45
3.1.2. Sadakat ve Özen (İhtimam) Borcu 47
3.1.2.1. Sadakat Borcu 47
3.1.2.2. Özen (İhtimam) Yükümlülüğü 49
3.2. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri 53
3.2.1. Sözleşme Konusu Arsa Paylarının Yükleniciye Teslimi Borcu 53
3.2.2. Diğer Borçlar 54
4.KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 55
4.1. Arsanın Tamamının veya Belli Bir Kısmının Baştan (İnşaatın Tesliminden Önce) Yükleniciye Devri 55
4.2. Arsa Paylarının İnşaat Yapım Oranına İstinaden Oransal Devri 58
4.3. Arsa Sahibinin Arsa Paylarının Devrini Vaadine Karşılık Yüklenicinin Arsa Üzerine İnşaat Yapmayı Taahhüt Etmesi 58
5. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE ŞEKLE AYKIRI DÜZENLENMESİ HÂLİNDE SONUÇLARI 59
5.1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekli 59
5.2. Genel Kurallar Işığında Sözleşmenin Şekle Aykırılığının Sonuçları 63
5.3. TMK m. 2 Gereği Şekle Aykırılığın İleri Sürülemediği Hâller 66
5.4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekle Aykırı Düzenlenmesinin Üçüncü Kişiler Açısından Sonuçları 70
BÖLÜM 2
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE
ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN DÂHİL OLMASI
1. GENEL OLARAK 72
2. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN HAK KAZANIM ŞEKİLLERİ 73
2.1. Bağımsız Bölüm (Arsa Payı) Satım Sözleşmesi 73
2.1.1. Taşınmaz Satışı Hakkında Genel Bilgi 73
2.1.2. Üçüncü Kişinin Yüklenici ile Satış Sözleşmesi Yapması 75
2.1.3. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Satış Sözleşme Yapması 78
2.2. Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi 79
2.2.1. Temlik (Devir) Sözleşmesi Hakkında Genel Bilgiler 79
2.2.2. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi Yapması 81
2.2.3. Üçüncü Kişinin Yüklenici ile Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi Yapması 82
2.2.4. Temlik Sözleşmesi ile Üçüncü Kişinin Elde Ettiği Hak ve Kazanımlar 83
2.3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi 86
2.3.1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Genel Bilgi 86
2.3.2. Üçüncü Kişinin Arsa Sahibi ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması 90
2.3.3. Üçüncü Kişinin Yüklenici ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapması 90
2.3.4. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile Üçüncü Kişinin Elde Ettiği Hak ve Kazanımlar 92
BÖLÜM 3
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ARSA SAHİBİ TARAFINDAN SONA ERDİRİLMESİ HÂLİNDE YÜKLENİCİDEN HAK EDİNEN
ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN KARŞILAŞACAĞI SORUNLAR VE SORUNLAR KARŞISINDA ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN DURUMU
1. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDE DÜŞMESİ HÂLİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN DURUMU 94
1.1. Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi 95
1.2. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi 97
1.3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçici (Ani)–Sürekli Karmaşığı Bir Sözleşme Olması Nedeniyle Sözleşmenin Fesihle (İleriye Etkili) mi Dönmeyle (Geçmişe Etkili) mi Sona Ereceği Sorunu 98
1.4. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmenin Arsa Sahibi Tarafından Sona Erdirilmesi Hâlinde Üçüncü Kişinin Durumu 102
1.4.1. Temerrüt Nedeniyle Sözleşmeden Dönülmesi (Geçmişe Etkili Sona Erme) Hâlinde Yüklenici ile Üçüncü Kişinin Durumu 103
1.4.1.1. Yüklenici ile Taşınmaz Satışı Sözleşmesi Yapan Üçüncü Kişinin Durumu 108
1.4.1.2. Yüklenici ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapan Üçüncü Kişinin Durumu 113
1.4.1.3. Yüklenici ile Alacağın Temliki (Devri) Sözleşmesi Yapan Üçüncü Kişinin Durumu 115
1.4.2. Sözleşmenin Feshi (İleriye Etkili Sona Erme) Hâlinde Üçüncü Kişinin Durumu 115
2. İFA İMKÂNSIZLIĞI NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERDİRİLMESİ DURUMUNDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN DURUMU 118
2.1. Eserin Yok Olması (Maddi İmkânsızlık) (TBK m. 483) 120
2.2. Arsa Sahibinin Şahsından Kaynaklanan İmkânsızlık (TBK m. 485) 123
2.3. Yüklenicinin Ölümü ya da Kusuru Olmaksızın İnşaatı Tamamlama Yeteneğini Kaybetmesi (Aczi) Nedeniyle İmkânsızlık (TBK m. 486) 124
3. TAM TAZMİNAT ÖDEYEREK SÖZLEŞMENİN FESHEDİLMESİ HÂLİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN DURUMU 126
4. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN KARŞILAŞTIĞI SORUNLARA KARŞI AÇABİLECEĞİ DAVALARA İLİŞKİN USULİ İNCELEME 129
4.1. Yetkili Mahkeme 129
4.2. Görevli Mahkeme 129
4.3. Davacı 133
4.4. Davalı 133
SONUÇ 135
Kaynakça 147
Kavram Dizini 157