Doç. Dr. Abdulkerim YILDIRIM
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 7
İÇİNDEKİLER 9
KISALTMALAR. 17
GİRİŞ VE KONUNUN TAKDİMİ 19
BİRİNCİ BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİ VE YÖNETİM MODELİ
1. KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE KAT MÜLKİYETİNİN
ESASLARI 23
KAT MÜLKİYETİ KAVRAMI. 23
KAT MÜLKİYETİNİN TANIMI . 24
KAT MÜLKİYETİYLE BAĞLANTILI DİĞER KAVRAMLARIN
TANIMI. 27
KAT MÜLKİYETİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ. 28
III. KAT MÜLKİYETİNİN ESASLARI . 31
EŞYAYA BAĞLI PAYLI MÜLKİYET SİSTEMİNİN OLUŞTURULMASI 31
Hukuki Tasarrufların Yalnızca Bağımsız Bölüm Üzerinde
Olması . 31
Genel olarak . 31
Bağımsız bölümlerle eklentiler arasındaki bağlantı 33
Arsa Payı ve Ortak Yerler Üzerindeki Payın Bağımsız
Bölüme Bağlı Olması . 35
Arsa payı ve ortak yerler 35
Arsa payı 35
Ortak yerler . 36
Arsa payı ve ortak yerler üzerindeki payın bağımsız
bölümden ayrı olarak devredilememesi. 38
ANA TAŞINMAZDA PAYLAŞMA İSTENEMEMESİ. 38
BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN SATIŞI DURUMUNDA YASAL ÖNALIM
HAKKININ TANINMAMIŞ OLMASI 40
10 İçindekiler
TOPLU YAPILARIN ÖZEL DURUMU . 41
TOPLU YAPI KAVRAMI VE KAPSAMI. 41
Toplu Yapının Tanımı 41
Toplu Yapının Kapsamı 42
Genel olarak. 42
Toplu yapıda ortak yerler. 43
TOPLU YAPILAR HAKKINDA ÖZEL HÜKÜM KOYMA İHTİYACI. 44
KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NUN TOPLU YAPILAR HAKKINDA DA
UYGULANMASI 46
2. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM MODELİ 47
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM VE ÖNEMİ 47
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM KAVRAMI. 47
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİMİN ÖNEMİ. 47
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM ESASLARI 48
KAT MALİKLERİNİN SÖZ SAHİBİ OLMASI 48
SÖZLEŞME VE YÖNETİM PLANININ TEMEL ALINMASI . 49
EMREDİCİ HÜKÜMLERE UYMA ZORUNLULUĞU 50
III. KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM PLANI . 53
YÖNETİM PLANININ TANIMI, ZORUNLU OLMASI VE ÖNEMİ. 53
Tanımı . 53
Zorunlu Olması 54
Klasik kat mülkiyetinde 54
Toplu yapılarda 55
Önemi . 56
YÖNETİM PLANININ İÇERİĞİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ . 58
İçeriği 58
Hukuki Niteliği. 59
YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ 62
Klasik Kat Mülkiyetinde. 62
Toplu Yapılarda . 66
YÖNETİM PLANININ BEYANLAR HANESİNDE GÖSTERİLMESİ 69
Yönetim Planının Beyanlar Hanesine İşlenmesi 69
Beyanlar Hanesine Yapılan Kaydın Etkisi 70
İçindekiler 11
İKİNCİ BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİM ORGANLARI
3. KAT MALİKLERİ KURULU73
KAT MALİKLERİ KURULUNUN OLUŞMASI . 73
KLASİK KAT MÜLKİYETİNDE 73
TOPLU YAPILARDA . 75
KAT MALİKLERİ KURULUNUN YETKİ VE GÖREVLERİ . 76
III. KAT MALİKLERİ KURUL TOPLANTISI 78
TOPLANTI ZAMANI, YERİ VE TOPLANTIYA ÇAĞRI 78
Toplantı Zamanı 78
Olağan toplantı. 78
Olağanüstü toplantı 79
Toplantı Yeri 80
Toplantıya Çağrı 81
TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI 85
Toplantı Yeter Sayısı 85
Karar Yeter Sayısı 86
Genel olarak . 86
Oya katılma 87
Özel Çoğunluk Aranan Haller 90
Sayı ve arsa payı çoğunluğu gerektiren işler 90
Yönetici atanması 90
Denetçi atanması. 91
Ortak yerlere ilişkin faydalı yenilik ve eklemeler. 92
aaa. Faydalı olanlar. 92
bbb. Çok masraflı ve lüks olanlar 93
Engelliler için yapılacak zorunlu yenilik ve
eklemeler. 94
Isı yalıtımı ve ısıtma sistemine ilişkin kararlar . 95
Kat malikine ait bağımsız bölümün devri istemi 97
Beşte dört çoğunluk gerektiren işler 97
Üçte iki çoğunluk gerektiren iş . 99
Oybirliği gerektiren işler. 101
Konutun işyeri olarak kullanılması. 101
aaa. Genel olarak 101
12 İçindekiler
bbb. Yasak işler ve muayenehane istisnası . 102
ccc. Oybirliği şartının istisnası 104
Ana taşınmaza bağımsız bölüm eklenmesi 105
Temliki tasarruflar . 106
Ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının
reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim
işleri. 106
Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri
olan binalarda merkezi ısıtma sisteminden ferdi
ısıtma sistemine geçilmesi. 108
KAT MALİKLERİ KURUL KARARLARININ KAYDI VE BAĞLAYICILIĞI 109
KURUL KARARLARININ KAYDI 109
KURUL KARARLARININ BAĞLAYICILIĞI. 110
4. YÖNETİCİ.112
YÖNETİCİNİN ATANMASI 113
KURUL KARARI İLE ATANMASI. 115
Klasik Kat Mülkiyetinde. 115
Toplu Yapılarda . 116
HÂKİM KARARI İLE ATANMASI. 117
YÖNETİCİ İLE SÖZLEŞME YAPILMASI VE TEMİNAT İSTENMESİ . 118
III. YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ . 119
KENDİSİNE ULAŞILABİLMESİNİ MÜMKÜN KILMAK 119
İŞLETME PROJESİ YAPMAK 120
İşletme Projesi ve İçeriği . 120
İşletme Projesinin Kesinleşmesi 121
Kesinleşen İşletme Projesinin İcra ve İflas Kanunu
Bakımından Niteliği. 121
GENEL YÖNETİM İŞLERİNİ YAPMAK. 122
Yönetici Tarafından Yapılacak İşler . 122
Ana Taşınmazın Yönetimiyle İlgili İşlerde Kat Maliklerinin
Temsili. 124
Temsil yetkisinin sınırı 124
Kat malikleri adına hukuki işlem yapma yetkisi . 125
Kat maliklerini davada temsil yetkisi 128
DEFTER TUTMAK VE BELGELERİ SAKLAMAK 133
BİLDİRİMDE BULUNMAK . 134
İçindekiler 13
KİMLİK BİLDİRME KANUNUNDAN KAYNAKLANAN
YÜKÜMLÜLÜK 134
KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİNDEN DOĞAN
YÜKÜMLÜLÜKLER 135
YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU 136
VEKİL GİBİ SORUMLU OLMA KURALI . 136
KURUL KARARLARININ İPTALİ DAVASINI KAT MALİKLERİNE
DUYURMA 138
HESAP VERME 139
YÖNETİCİNİN HAKLARI 141
VEKİLİN HAKLARINA SAHİP OLMASI KURALI 141
ÜCRET İSTEME HAKKI. 141
Yöneticinin Dışardan Seçilmiş Olması Halinde 141
Yöneticinin Kat Malikleri Arasından Seçilmiş Olması
Halinde 141
YÖNETİCİLİĞİN SONA ERMESİ VE SONA ERMENİN SONUÇLARI . 144
GENEL OLARAK 144
YÖNETİCİLİĞİN SONA ERME HALLERİ. 144
Görev Süresinin Sona Ermesi 144
Tek Taraflı Sona Erdirme. 145
Diğer Sona Erme Halleri 145
YÖNETİCİLİĞİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ SONUÇLARI 146
Temsil Yetkisinin Sona Ermesi. 146
Tazminat Borcunun Doğabilmesi 146
Yöneticinin Kendisine Tahsis Edilen Yeri Boşaltması. 148
VII. GÖREVLİ MAHKEME SORUNU 148
5. DENETÇİ 152
GENEL OLARAK . 152
DENETÇİNİN ATANMASI . 152
KLASİK KAT MÜLKİYETİNDE DENETÇİ ATANMASI 152
TOPLU YAPILARDA DENETÇİ ATANMASI 155
III. DENETÇİNİN GÖREVLERİ. 157
DENETÇİNİN SORUMLULUĞU. 158
DENETÇİYE ÜCRET ÖDENMESİ 160
14 İçindekiler
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİME ETKİ EDEN BAZI ÖZEL DURUMLAR
6. YÖNETİME HÂKİMİN MÜDAHALESİ161
KAT MALİKLERİ KURUL KARARLARININ İPTALİ . 161
GENEL OLARAK 161
İPTAL DAVASININ ŞARTLARI 163
Kararın Kat Malikleri Kurulu Tarafından Alınmış Olması. 163
Davacının Kararın İptalini İsteme Hakkının Bulunması . 164
Kat malikinin dava hakkı 164
Sınırlı ayni hak sahibinin veya kiracının dava hakkı 166
Yöneticinin dava hakkı . 168
Davanın Süresi İçerisinde Açılmış Olması 169
Dava açma hakkının süreye tabi olması kuralı . 169
Yokluk veya mutlak butlan durumu . 170
İPTAL DAVASININ MUHATABI 173
HÂKİMİN KARARI VE ETKİLERİ . 175
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME. 175
KAT MALİKİNE AİT BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DEVRİ İSTEMİ 176
GENEL OLARAK 176
DEVİR İSTEMİNİN ŞARTLARI. 177
Borç ve Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi 177
Çekilmezlik Durumunun Oluşması 178
Çekilmezlik olgusunun kanunen gerçekleşmiş
sayılması. 178
Ortak gider ve avans borcunu yerine
getirmemekte ısrar etme 179
Hâkim kararını yerine getirmemekte ısrar etme. 179
Bağımsız bölümün ahlak ve adaba aykırı
kullanılması . 179
Çekilmezlik olgusunun hâkim tarafından takdir
edilmesi 180
Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması 181
DEVİR İÇİN DAVA AÇILMASI. 182
Davanın Konusu 182
Davanın Tarafları. 183
Devir Kararı ve Niteliği 184
Görevli ve Yetkili Mahkeme 185
İçindekiler 15
Dava Açma Hakkının Düşmesi. 186
Sürenin geçmesi . 186
Dava sebebinin ortadan kalkması 186
7. ORTAK GİDER BORCU VE TEMİNATI. 187
ORTAK GİDERLERE KATILMA BORCU 187
ORTAK GİDERLER VE BORCA KATILMA ORANI. 187
Ortak Giderlerin Kapsamı 187
Ortak Gider Borcuna Katılma Oranı 188
Borca Katılma Oranının Dış İlişkide Geçerli Olmaması 190
KAT MALİKİNİN ORTAK GİDER BORCUNDAN SORUMLULUĞU 191
Sorumluluğun Mülkiyet Dönemi ile Sınırlı Olması. 191
Birlikte Mülkiyette Maliklerin Sorumluluğu 193
Paylı maliklerin sorumluluğu 193
Elbirliği halinde maliklerin sorumluluğu. 195
Sorumluluktan Kaçınamama Kuralı. 196
Gecikme Tazminatından Sorumluluk 198
Zamanaşımı ve Rücu Hakkı 199
ORTAK GİDER BORCUNUN TEMİNATI. 200
MÜTESELSİL SORUMLULUK ESASI 200
KANUNİ İPOTEK İMKÂNI 205
Genel Olarak . 205
İpoteğin Şartları 206
Borcun ana taşınmaza ilişkin genel giderlerden
doğmuş olması . 206
Borcun tahsil edilememiş olması . 206
Borç ve miktarının tespit ettirilmiş olması . 206
Tescil talebinde bulunulmuş olması . 207
Feragatin Geçerli Olmaması 208
İpoteğin Sırası ve Sona Ermesi 208
İpoteğin sırası . 208
İpoteğin sona ermesi 209
ALACAĞIN ÖNCELİKLİ OLMASI . 209
8. ANAYASA MAHKEMESİNİN KAT MÜLKİYETİNDE YÖNETİME İLİŞKİN
BAZI BİREYSEL BAŞVURU KARARLARI VE DEĞERLENDİRİLMESİ 211
TÜRKİYE EMEKLİLER DERNEĞİ BAŞVURUSU . 211
BAŞVURUNUN KONUSU. 211
KARARIN ÖZETİ 211
16 İçindekiler
BAŞVURUYA KONU KARARIN KESİNLEŞME SÜRECİ . 212
KARARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 212
ACARKENT SİTE YÖNETİMİ BAŞVURUSU 216
BAŞVURUNUN KONUSU 216
KARARIN ÖZETİ 216
BAŞVURUYA KONU KARARIN KESİNLEŞME SÜRECİ . 217
KARARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 218
Gerekçeli Karar Hakkının İhlali İddiası. 219
Yargılamanın Sonucunun Adil Olmadığı İddiası 220
III. EMİNE GÖNÜL GÖKDOĞAN BAŞVURUSU 222
BAŞVURUNUN KONUSU 222
KARARIN ÖZETİ 222
BAŞVURUYA KONU KARARIN KESİNLEŞME SÜRECİ . 222
KARARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 224
Gerekçeli Karar Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia . 224
Yargılamanın Sonucunun Adil Olmadığına İlişkin İddia. 224
Makul Sürede Yargılanma Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin
İddia 225
GÜLHAN APARTMANI YÖNETİMİ BAŞVURUSU 226
BAŞVURUNUN KONUSU 226
KARARIN ÖZETİ 226
BAŞVURUYA KONU KARARIN KESİNLEŞME SÜRECİ . 226
KARARIN DEĞERLENDİRİLMESİ 227
Mülkiyet Hakkının İhlal Edildiğine İlişkin İddia 227
İddia 229
SONUÇ.233
KAYNAKÇA 237
