Kat Mülkiyetinden Doğan Borç İlişkileri

Dr. Öğr. Üyesi Ahmet AYAR

İÇİNDEKİLER

Kısaltmalar XI

GİRİŞ

1. Genel olarak konunun sunumu 1
2. Kat mülkiyetinin Türk Hukuku’nda tarihsel gelişimi 5

III.  Yürürlükteki kanuni düzenleme 9

1)  Uygulanacak hükümler arasındaki sıra meselesi 9

2)  Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin düzenlemeler 11

3)  Kat mülkiyetinden doğan borçların genel hükümlere tâbi olma özelliği 12

1. a) 5 uyarınca genel hükümlerin uygulama alanı bulması 12
2. b) Genel hükümlere tâbi olarak özellik arz eden durumlar 14

4)  Kat mülkiyeti düzeninin iyi işlemesi için kanunda öngörülen tedbirler 16

1. a) Paylı mülkiyet ilişkisi bakımından paylaşmanın istenememesi 16
2. b) Yasal önalım hakkının bulunmaması 18
3. c) Tahliye kolaylığı 20
4. d) Tebligat kolaylığı 21
5. Terminoloji sorunu 22
6. Konunun sınırlandırılması ve inceleme planı 24

BİRİNCİ BÖLÜM

GENEL OLARAK KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BORÇ İLİŞKİLERİ VE ÖZELLİKLERİ

• 1. Kat Malikleri Birliğine İlişkin Özellikler 26

1. Terim 26
2. Nitelik 27

1)  Tüzel kişilik niteliği taşımaması 27

2)  Temelinde paylı mülkiyet birliği barındırması 29

3)  Kat malikleri birliği - Kat malikleri kurulu ayrımı 31

III.  Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer verilmemiş olmasına dayalı sonuçlar 35

• 2. Kat Mülkiyetinden Doğan Borç İlişkisinin Özellikleri 38

1. Genel olarak borç ve borç ilişkisi kavramları 38
2. Borç ilişkisinin unsurları 41

1)  Alacaklı süje 41

2)  Borçlu süje 43

3)  Edim 44

4)  Talep hakkı 48

• 3. Kat Mülkiyetinden Doğan Borçların Dış İlişki ve İç İlişkiye Dayalı Ayrımı Zorunluluğu 50

1. I) Kat maliklerinin birlik olarak dış ilişkide üçüncü kişilere karşı olan borçlarının özellikleri 50

1)  Edim açısından 50

1. a) Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı borç ilişkilerinde edim 50
2. b) Edimin kat malikleri birliğine dayalı ihtisas prensibince

kararlaştırılma zorunluluğu 51

2)  Borçlu süje açısından 53

1. a) Tüm kat maliklerinin birlikte borçlu olması 53
2. b) Borcun geçerli bir karara dayanması ya da kanundan doğması zorunluluğu 54

1. c) Müşterek borçluluk esasınca borçlanma 57
2. d) Borçlanmanın ayrıca kanuni temsil esasınca gerçekleşebileceğine ilişkin sonuçlar 60

3)  Alacaklı süje açısından 61

1. Kat maliklerinin iç ilişkide birbirlerine karşı olan borç ve yükümlülükleri 62

1)  Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü 62

2)  Yönetim plânı hükümlerine uygun davranma yükümlülüğü 70

1. a) Genel olarak 70
2. b) Yönetim plânlarında yer alan evcil hayvan beslenmesine dair düzenlemeler 73

3)  Bağımsız bölümü ve eklentileri özgülenme amacına uygun kullanma yükümlülüğü 79

1. a) Bağımsız bölümlerin özgülenme amacının sonradan değiştirilememesi 79
2. b) Bağımsız bölümlerin özgülenme amacının sonradan değiştirilebilmesi .83

4)  Anagayrimenkulün bakımı, korunması ve bağımsız bölümde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapmama yükümlülüğü 86

5)  Onarım için bağımsız bölüme girilmesine izin verme ve bağımsız bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü 94

6)  Kat mülkiyetinin yönetiminden doğan genel giderlere katılma borcu 96

1. a) Terim sorunu 96
2. b) Genel giderlere katılma borcunun hukuki niteliği 97
3. c) Genel giderlere katılma borcuna ilişkin kanuni düzenleme 99
4. d) Genel giderlerin kapsamı ve kat maliklerinin genel giderlere katılma oranı 106

1. e) Genel giderlere katılma borcunun kat malikleri birliği veya kat malikleri kurulu kararı ile doğumu 112

1. f) Kat malikleri birliği veya kat malikleri kurulu kararı olmadan yöneticinin kararına dayalı borç doğabilmesi 113

1. g) Genel giderlere katılma konusunda avans ödeme yükümlülüğü 114
2. aa) Amaç 114
3. bb) Avans terimi ve kat mülkiyetindeki anlamı 115
4. cc) Avans borcunun geçerli olarak doğumu 117
5. dd) Avans borcunun talep hakkına kavuşabilmesi için işletme projesinin kesinleşmesi 118

1. h) Genel gider ve avans borçlarının kat maliklerine duyurulması ve kişisel veri olarak değerlendirilmesi 119

1. i) Kat mülkiyetine tâbi olmayan yapılarda genel giderlerin ödenmesi 123
2. aa) Kat irtifakına tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi 124
3. bb) Paylı mülkiyete tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi 125
4. cc) Elbirliği mülkiyetine tâbi yapılarda genel giderlerin ödenmesi 126

7)  Anayapının bağımsız bölümlerinden birinin harap olması halinde, kat malikinin harap olan bağımsız bölümünü yeniden yaptırma yükümlülüğü 126

İKİNCİ BÖLÜM

KAT MÜLKİYETİNDEN DOĞAN BORÇLARIN İFASI VE İFA EDİLMEMESİNE BAĞLANAN SONUÇLAR

• 4- Kat Mülkiyetinden Doğan Borçların İfa Zamanı 130

1. Genel olarak 130
2. Genel giderlere katılma borcu dışında kalan borç ve yükümlülüklerde ifa zamanı 131

III.  Genel giderlere ve avansa katılma borcunda ifa zamanı 132

1)  Genel giderlere katılma borcunun avansa konu olmadan ödenmesinde ifa zamanı 132

2)  Genel gider avansını ödeme borcunda ifa zamanı 133

• 5- Dış İlişkide Üçüncü Kişilere Karşı Olan Borçların İfasına Dayalı Hukuki Sonuçlar 136

1. Kat maliklerinin malvarlıkları ile sorumlu olması esası 136
2. Müşterek borçlu kat maliklerinin borçlu olarak takibine dayalı usul hukuku açısından sorunlar 137

III.  Yöneticiye husumet yöneltilerek alacak takibine ilişkin sorunlar 139

1. Üçüncü kişinin alacak hakkının müşterek borçluluk esasına göre sorumlu kat maliklerine karşı olmasına dayalı özellikler 142

1)  Yöneticinin temsilen borcu ifa etmemesine dayalı dava ve takip özelliği 142

2)  Alacak haczi olarak malvarlığı ile sorumluluk ilkesine dayalı özellikler 146

1. a) 35 uyarınca açılan banka hesabının haczi 146
2. b) Her bağımsız bölüme ilişkin olarak taşınmaz ve taşınır eşya haczine ilişkin özellikler 148

1. c) Haciz işlemine dayalı olarak bütünleyici parça ve eklenti hacizlerine ilişkin ayrım ve uygulamaya yönelik değerlendirmeler 150

• 6- İç İlişkide Kat Maliklerinin Borçlarının İfasına İlişkin Özellikler ve Sonuçlar 152

1. İç ilişkide genel giderlere katılma borcunun ifasına ilişkin özellikler 152

1)  Genel giderlerin dava ve icra takibi yoluyla ödettirilmesi 153

2)  Gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü 154

1. a) Gecikme tazminatı ve temerrüt faizi farklılığı 157
2. aa) Gecikme tazminatının niteliği 157
3. bb) 5711 sayılı Kanun değişikliği öncesi gecikme tazminatına ilişkin tarihi gelişimin değerlendirilmesi 159

1. cc) 5711 sayılı Kanun değişikliği sonrası oranın düşürülmesi 161
2. b) Kanundan doğan bir borç olarak temerrüt faizi ödeme yükümlülüğü 161
3. c) Yargıtay’ın gecikme tazminatı yanında temerrüt faizi istenebileceğine dair içtihatlarının değerlendirilmesi 162

1. d) Kat mülkiyetinden doğan borçlar ile gecikme tazminatı ve temerrüt faizine ilişkin kat malikleri kurulu kararlarının değerlendirilmesi 163

1. e) Aşkın zarar talep edilebilmesi 165

3)  Ortak (genel) gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili 166

4)  Bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek kurulması 170

5)  Ortak (genel) gider alacağının öncelikli olması 176

6)  Ortak (genel) gidere katılanların gidere sebep olanlara rücu edebilmesi 177

7)  Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti (KMK. 25) 180

1. Kat mülkiyetinden doğan genel giderlere katılma borcunda özellik arz eden durumlar 188

1)  İbraya dayalı sonuçlar 188

2)  Genel giderlere katılma borcuna ilişkin zamanaşımı 190

3)  TBK. 104 hükmüne tâbi olmaması 194

4)  TBK. 121 hükmüne tâbi olmaması 195

5)  Ceza koşuluna ilişkin düzenlemeler 195

6)  Kat malikinin alacaklı ile borçlu sıfatının birleşmesi ile borcun sona ermemesi 198

III.  Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü hususunda hâkimin müdahalesi 200

1)  Genel olarak 200

2)  Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hâkimin müdahalesinin istenebileceği uyuşmazlıklar 201

1. a) Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılması 201
2. b) Kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle hâkimin müdahalesi 206

3)  Davanın tarafları 208

4)  Davaya ilişkin usûl hukuku kuralları 210

5)  Kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözümü hususunda tahkim şartı ve ihtiyari arabuluculuk 213

SONUÇ 217

KAYNAKÇA 227