Kentsel Dönüşüm Hukuku

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
İkinci Baskıya Önsöz 5
Önsöz 7
Kısaltmalar 17
GİRİŞ 19
BİRİNCİ BÖLÜM:
KENTSEL DÖNÜŞÜM VE GELİŞİMİ
I. KENT 23
II. KENTLEŞME 25
III. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TANIMI 28
IV. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI VE GELİŞİMİ 30
V. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN UYGULAMA MODELLERİ 33
A. Alansal Temizleme 34
B. Kentsel Yeniden Canlandırma 34
C. Soylulaştırma 35
D. Kentsel Kalitenin Yükseltilmesi 36
E. Kentsel Yenileme 36
F. Kentsel Yeniden Yapılandırma/Geliştirme 37
G. Kentsel Yeniden Üretim 37
H. Kentsel İyileştirme 38
VI. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN TARİHSEL GELİŞİMİ 38
A. Dünya’da Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi 38
B. Türkiye’de Kentsel Dönüşümün Tarihsel Gelişimi 42
VII. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ AMAÇLAYAN KANUNLAR 44
A. 7269 Sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun 45
B. 775 Sayılı Gecekondu Kanunu 45
C. 2981 Sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun 46
D. 3194 Sayılı İmar Kanunu 47
E. 5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu 48
F. 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu 48
G. 5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 49
H. 5543 Sayılı İskân Kanunu 49
İ. 5393 Sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi 50
VIII. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN 6306 SAYILI KANUNA GÖRE UYGULANMASI 51
A. Genel Olarak 6306 Sayılı Kanun 51
B. 6306 Sayılı Kanunun Amacı 52
C. 6306 Sayılı Kanunun Kentsel Dönüşümü Amaçlayan Diğer Kanunlardan Farklılıkları 54
D. 6306 Sayılı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Temel ve İlgili Kavramlar 55
1. Afet Kavramı 56
2. Rezerv Yapı Alanı Kavramı 56
3. Riskli Alan Kavramı 56
4. Riskli Yapı Kavramı 57
5. Uygulama Alanı Kavramı 57
6. Yapı Yaklaşık Maliyet Bedeli 57
7. Taşınmaz Kavramı 57
8. Yapı ve Bina Kavramları 57
9. Yapı Maliki Kavramı 57
10. Hak Sahibi Kavramı 58
11. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 58
12. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü (Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) 58
13. İdare 59
14. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) 59
E. 6306 Sayılı Kanundaki Hükümlerin Niteliği 59
İKİNCİ BÖLÜM:
6306 SAYILI KANUNUN UYGULAMA ALANLARI
I. REZERV YAPI ALANLARI 63
A. Rezerv Yapı Alanı Tanımı 63
B. Rezerv Yapı Alanı Tespiti 64
1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Rezerv Yapı Alanı Tespiti 64
2. Proje Uygulama Alanı İçinde Rezerv Yapı Alanı Tespiti 65
C. Rezerv Yapı Alanı Tespitine Karşı Dava Yolu 67
D. Yargı Kararları 69
II. RİSKLİ ALANLAR 84
A. Riskli Alan Tanımı 84
B. Riskli Alan Kavramının Benzer Kavramlarla Karşılaştırılması 85
1. Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı 85
2. Yenileme Alanı 87
C. Riskli Alanın Tespiti ve İlanı 89
D. Riskli Alanda Uygulama 96
E. Riskli Alan Kararına Karşı Dava Yolu 100
1. Yargılama Usulü 100
2. Görevli Mahkeme 100
3. Davacı, Davalı ve Müdahil 101
4. Dava Açma Süresi 102
5. Yürütmenin Durdurulması 104
6. Savcı Düşüncesi ve Duruşma 104
7. Temyiz 104
F. Yargı Kararları 105
III. RİSKLİ YAPILAR 140
A. Riskli Yapı Tespiti 140
1. Genel Olarak 140
2. Yapı Malikleri Tarafından Riskli Yapı Tespitinin Yapılması 142
a. Tek Kişi Mülkiyetinde Bir Yapının Varlığı Halinde 142
b. Birlikte Mülkiyetin Varlığı Halinde 142
ba. Paylı Mülkiyete Tabi Yapılarda 143
bb. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Yapılarda 147
bc. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda 149
c. Yapı Maliki ile Arsa Malikinin Farklı Kişiler Olması Durumunda 151
d. Aile Konutu Açısından 152
3. Riskli Yapı Tespitinin Resen Yapılması 154
B. Riskli Yapı Tespiti Yapmaya Yetkili Kurum ve Kuruluşlar 155
C. Lisanslandırma İş ve İşlemleri 158
D. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Denetim Yetkisi 159
1. İşlemlerin Geçici Durdurulması 160
2. Yazılı Uyarı Cezası Verilmesi 161
3. Para Cezası Verilmesi 161
4. Lisansın İptal Edilmesi 162
5. Bakanlıkça Suç Duyurusunda Bulunulması 163
6. Bakanlığın İdari Yaptırımlarına Karşı Dava Yolu 163
7. Yargı Kararları 167
E. Riskli Yapı Tespiti Müracaatı ve Gerekli Belgeler 172
F. Riskli Yapı Tespiti Masrafları 173
G. Riskli Yapıların Tespiti Usulü 174
H. Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi ve Cezai Sorumluluk 176
İ. Yetki Devri 178
J. Tespit Raporunun Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne Gönderilmesi 179
K. Riskli Yapı Tespitinin Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi 180
L. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Yolu 182
1. İtiraz Usulü 182
2. Teknik Heyetin Teşkili 186
a. Teknik Heyetin Çalışma Usul ve Esasları 186
b. Heyet Üyelerinin Mali Hakları 187
3. İtirazın İncelenmesi ve Sonucu 188
M. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Yolu 189
1. Genel Olarak İdari Yargı 189
2. Görevli Mahkeme 190
3. Yetkili Mahkeme 191
4. Dava Dilekçesi 193
5. İdari Merci Tecavüzü 197
6. Ehliyet (Davacı) 199
7. Kesin ve Yürütülmesi Zorunlu İşlem Olup Olmama 202
8. Dava Açma Süresi 204
9. Husumet (Davalı) 208
10. Bağlantı Kararı 209
11. Fer’i Müdahale 210
12. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi 212
13. Yürütmenin Durdurulması 213
14. İptal Kararının Hüküm ve Sonuçları 217
15. Yargılama Giderleri 219
16. İstinaf 221
17. İstinafta Yürütmenin Durdurulması 223
18. Temyiz 224
19. Kanun Yararına Temyiz 224
20. Riskli Yapı Tespitinde Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri 225
21. Adli Yargıda Dava Açılması 226
22. Yargı Kararları 227
N. Tahliye ve Yıkım Süreci 242
O. Riskli Yapı Tespitinin 3. Kişilere Etkisi 246
1. Sözleşmelere Etkisi 246
a. Kira Sözleşmesine Etkisi 247
b. Kullanım Ödüncü Sözleşmesine Etkisi 252
2. Sınırlı Ayni Haklara Etkisi 253
3. Şerhlere Etkisi 257
4. Özel Bir Durum Olarak Aile Konutuna Etkisi 258
5. Yargı Kararları 260
P. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakının Paylı Mülkiyete Dönüşmesi 279
1. Pay, Paydaş ve Arsa Payı Kavramları 280
2. Arsa Payının Tespiti 281
3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 283
4. Yargı Kararları 289
5. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Riskli Yapı Uygulamalarına Etkisi 292
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM:
YENİDEN DEĞERLENDİRME
I. KARAR AŞAMASI 293
A. Genel Olarak 293
B. Oybirliği İle Karar Alınması Süreci 294
C. En Az 2/3 Pay Çoğunluğu İle Karar Alınması Süreci 296
D. Riskli Yapının Güçlendirilmesi 304
E. Son Toplantı İhtarı ve Anlaşma Sağlanamaması Hâli 307
F. Karara Katılmayan Paydaşların Hakları ve Hukuki Yollar 308
1. Davacı 311
2. Davalı 311
3. Dava Açma Süresi 312
4. Görevli ve Yetkili Mahkeme 313
5. Yargı Kararları 315
G. 2/3 Çoğunluk Kararının Hükümsüzlüğünün İmzalanan Sözleşmeye Etkisi 323
II. PAY SATIŞI 324
A. Başvuru 327
B. Bedel Tespiti ve Satış Kararı 327
C. Tebligat Süreci ve Açık Artırma 328
D. Payın Mülkiyetinin Kazanılması 331
E. Satış İşleminin Tekrarlanması ve 3. Kişilere Satış 336
F. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Takdir Yetkisi 337
G. Dava Yolu 338
H. Yargı Kararları 339
İ. En Az 2/3 Pay Çoğunluğu İle Anlaşılamaması Halinde Taşınmazın Durumu 351
J. Yargı Kararları 352
III. DİĞER UYGULAMALAR 363
A. Uygulamaların Resen Yapılması 363
B. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması 365
C. Yapı Müteahhitlerinin Teminat Göstermesi 367
D. Yapı Müteahhitlerinin Satış İzni Alması 369
E. Yapı Müteahhiti İle İmzalanan Sözleşmenin Feshi 370
F. Haciz Yasağı 373
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM:
ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞININ
UYGULAMA ALANLARINDAKİ YETKİLERİ
I. KAMULAŞTIRMA YETKİSİ 375
A. Genel Olarak Kamulaştırma 375
B. Kamulaştırmanın Şartları 376
1. Kamulaştırmanın Yetkili İdarece Yapılması 376
2. Kamulaştırmanın Kamu Yararı Amacıyla Yapılması 377
3. Kamulaştırmanın Taşınmaz, Kaynak veya İrtifak Hakkı Üzerinde Yapılması 377
4. Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi 378
C. Kamulaştırmanın Aşamaları 380
1. Kamulaştırmanın İdari Aşaması 380
a. Kamulaştırma Bedeli İçin Yeterli Ödenek Temin Edilmesi 380
b. Kamu Yararı Kararı 380
c. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi 381
d. Kamulaştırma Kararının Alınması ve Tapu Siciline Şerh 382
e. Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesi ve Satın Alma Usulüne Başvurulması 383
2. Kamulaştırmanın Adli Aşaması 384
D. Kamulaştırma İşleminin İptali 387
II. ACELE KAMULAŞTIRMA YETKİSİ 388
A. Genel Olarak 388
B. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Acele Kamulaştırma 390
1. Cumhurbaşkanınca Alınan Acele Kamulaştırma Kararı 390
2. Dava Yolu 392
3. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Alınan Acele Kamulaştırma Kararı 393
4. Dava Yolu 394
C. Yargı Kararları 395
III. PLANLAMA YETKİSİ 415
A. Genel Olarak Planlama ve İmar Planları 416
1. Nazım İmar Planları 417
2. Uygulama İmar Planları 418
3. Tamamlayıcı Planlar 418
B. Kentsel Tasarım Projesi 419
C. İmar Planlarının Hazırlanması ve Yürürlüğe Girmesi 420
D. İmar Planlarında Bakanlığın Yetkisi 421
E. Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde Bakanlığın Planlama Yetkisi 422
F. Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Bakanlığın Planlama Yetkisi 423
IV. BAKANLIĞIN DİĞER YETKİLERİ VE YETKİ DEVRİ 425
BEŞİNCİ BÖLÜM:
FİNANSAL DESTEKLER
I. KİRA YARDIMI 429
A. Genel Olarak 429
B. Malikler İçin Kira Yardımı 432
C. Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri İçin Kira Yardımı 434
D. Kira Yardımı Başvurularında Gözetilecek Ortak Hususlar 437
E. Dava Yolu 441
II. KREDİ DESTEĞİ 442
A. Yıkım Kredisi 442
B. Güçlendirme Kredisi 443
C. Yapım ve Edinme Kredileri 443
D. Bakanlığın Denetim Yetkisi, Sigorta ve Teminat 446
III. KREDİ FAİZ DESTEĞİ 447
IV. DİĞER DESTEKLER 453
V. KREDİ VE KREDİ FAİZ DESTEĞİ BAŞVURULARINA KARŞI DAVA YOLU 454
VI. MUAFİYET VE HARÇLAR 455
SONUÇ 459
Kaynaklar 465
Kavram Dizini 475