Kentsel Dönüşüm Kapsamında Rezerv Yapı Alanı - Riskli Alan ve Riskli Yapılar

Av. Osman OY

İnş. Müh. Selahattin NAZİK

Konu Başlıkları

- Gayrimenkule İlişkin Muhtelif Kavramlar

- Kentsel Dönüşüm

- Rezerv Yapı Alanı ve Riskli Alan

- Riskli Yapı

- Soru-Cevaplarla Kentsel Dönüşüm

- Muhtelif Ekler

- Kentsel Dönüşüm ile İlgili Olarak Türk Hukuk Mevzuatında Yer Alan Hükümler

İÇİNDEKİLER
- I -
GAYRİMENKULE İLİŞKİN MUHTELİF KAVRAMLAR
1. GAYRİMENKUL 3
2. GAYRİMENKUL MÜLKİYETİNİN KONUSU 3
3. MERA 3
4. ARAZİ . 4
5. ARSA. 4
6. KAT İRTİFAKI. 4
7. KAT MÜLKİYETİ 4
8. BAĞIMSIZ BÖLÜM 4
9. MÜTEMMİM CÜZ. 5
10. ORTAK YERLER . 5
11. TEFERRUAT (EKLENTİ). 6
12. TAPU HARİTASI/TAPU PLANI 6
13. TAPU KÜTÜĞÜ 6
14. YEVMİYE 6
15. KÜTÜK . 7
16. ADA . 7
17. PARSEL 7
18. PARSELASYON . 7
19. PAFTA 7
VIII
20. MEVKİİ . 8
21. ARSA PAYI 8
22. RESMİ SENET . 8
23. TESCİL 8
24. ÇAP. 8
25. MÜCAVİR ALAN . 8
26. YERLEŞİK (MESKUN) ALAN 9
27. GELİŞME (İNKİŞAF) ALANI. 9
28. MERKEZİ İŞ ALANI 9
29. SANAYİ BÖLGESİ . 9
30. TABAN ALANI 9
31. TABAN ALANI KAT SAYISI . 9
32. YAPI İNŞAAT ALANI . 10
33. KAT ALANI KAT SAYISI (KAKS) (EMSAL) . 10
34. MEVZİ İMAR PLANI. 10
35. NAZIM İMAR PLANI . 10
36. UYGULAMA İMAR PLANI 11
37. TAPU SİCİLİ 11
38. TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜRLÜĞÜ 12
39. TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜ 12
40. TAPU TAHSİS BELGESİ . 12
41. TAPU/TAPU SENEDİ . 12
42. APLİKASYON (YER GÖSTERME) 12
43. CİNS DEĞİŞİKLİĞİ. 12
44. DÜZELTME. 13
45. TAKRİR . 13
46. FERAĞ VERME. 13
47. TRAMPA 14
48. TAKSİM. 14
IX
49. TERKİN 15
50. TEVHİT (BİRLEŞTİRME) . 15
51. FBK. 16
52. GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ 16
53. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT 18
54. İRTİFAK HAKKI 19
55. İFRAZ (AYIRMA) 20
56. İNTİFA HAKKI 20
57. İPOTEK. 20
58. İŞTİRA HAKKI 20
59. İŞTİRAKIN BOZULMASI 20
60. İZALE-İ ŞUYU . 21
61. KURU MÜLKİYET 21
62. MÜŞTEREK MÜLKİYET 21
63. İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET . 21
64. KADASTRO . 21
65. KAMULAŞTIRMA 22
66. YOLA TERK 22
67. PAYLAŞMA . 22
68. MİRAS PAYININ DEVRİ . 22
69. MİRASIN İNTİKALİ. 23
69.1. ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK) HALİNDE. 23
69.2. PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET OLARAK . 23
70. MİRASIN TAKSİMİ 24
71. SÜKNA HAKKI/OTURMA HAKKI 25
72. ŞUFA HAKKI. 25
73. ÜST HAKKI . 26
74. VEFA HAKKI 26
75. YÖNETİM PLANI 26
X
76. YAPI KULLANMA BELGESİ . 26
77. YEŞİL ALANLAR . 27
78. SPOR VE OYUN ALANLARI . 27
79. MİMARÎ PROJE. 28
80. STATİK PROJE 28
- II -
KENTSEL DÖNÜŞÜM
1. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI. .31
2. GEÇMİŞTE YAPILAN KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI
HUKUKİ DÜZENLEMELER 32
3. KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA DAHA ÖNCE
YAPILMIŞ OLAN UYGULAMALAR . 34
3.1. (775) SAYILI GECEKONDU KANUNU UYGULAMASI 35
3.2. (2985) SAYILI TOPLU KONUT KANUNU. 35
3.3 (5104) SAYILI KUZEY ANKARA KENTSEL
DÖNÜŞÜM PROJESİ KANUNU. 37
3.4. TAPU TAHSİS BELGESİ VERİLMESİ YOLUYLA
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI 37
3.5. (5393) SAYILI BELEDİYE KANUNU YOLUYLA
KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI 38
3.6. (5366) SAYILI YIPRANAN TARİHİ VE KÜLTÜREL
TAŞINMAZ VARLIKLARIN YENİLENEREK
KORUNMASI VE YAŞATILARAK KULLANILMASI
HAKKINDA KANUN 43
3.7. (7269) SAYILI UMUMİ HAYATA MÜESSİR AFETLER
DOLAYISIYLA ALINACAK TEDBİRLERLE
YAPILACAK YARDIMLARA DAİR KANUN 44
4. KENTSEL DÖNÜŞÜM KONUSUNDA ATILAN ÖNEMLİ
ADIM: (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN . 45
XI
4.1. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN VE BU
KANUNUN UYGULANMASINA YÖNELİK
MEVZUAT. 45
4.2. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN'UN
MAHİYETİ 46
4.3. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN'UN
AMACI. 47
4.4. KANUNUN AFET RİSKİNİN ÖNLENMESİNE
YÖNELİK DÖNÜŞTÜRME UYGULAMASI 51
4.5. AFET RİSKİNİN ÖNLENMESİ SÜRECİNDE
UYGULANMAYACAK KANUNLAR . 52
5. KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YETKİLİ KURUMLAR 54
5.1. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'NIN YETKİLERİ 54
5.2. KARAR SÜRECİNDE YETKİLİ OLAN İDARELER 55
5.3. UYGULAMA SÜRECİNDE YETKİLİ OLAN İDARELER 56
5.4. DİĞER KURUM VE KURULUŞLARIN YETKİLERİ. 57
6. KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE İDARİ İŞLEMLERE
KARŞI DAVA HAKKI 57
7. KANUN UYARINCA GEÇERLİ ADDOLUNAN
TEBLİGAT ADRESLERİ 58
8. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA ÖNGÖRÜLMÜŞ
OLAN SÜRELİ İŞLER . 58
- III -
REZERV YAPI ALANI VE RİSKLİ ALAN
1. REZERV YAPI ALANI 65
1.1. KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI REZERV YAPI
ALANI TESPİT SÜRECİ 65
XII
1.2. REZERV YAPI ALANININ MAHİYETİ . 66
1.3. REZERV YAPI ALANININ TESPİTİ 67
2. RİSKLİ ALAN 69
2.1. RİSKLİ ALANIN HUKUKİ MAHİYETİ 69
2.2. KENTSEL DÖNÜŞÜM AMAÇLI RİSKLİ ALAN
TESPİT SÜRECİ 70
2.3. RİSKLİ ALAN TESPİTİ 72
2.4. RİSKLİ ALAN TALEBİNDE BULUNABİLECEK
KURUM VE KİŞİ BAZLI SÜRECİN İŞLEYİŞİ 77
3. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA ALANINDA
YENİDEN YAPIM UYGULAMASI 79
3.1. UYGULAMA İŞLEMLERİ. 79
3.2. BELEDİYELER, İL ÖZEL İDARESİ VEYA TOKİ
TARAFINDAN YENİDEN YAPIM ÇALIŞMALARI. 82
3.3. MALİKLERCE YENİDEN YAPIM SÜRECİ 83
- IV -
RİSKLİ YAPI
1. RİSKLİ YAPILARLA İLGİLİ OLARAK (6306) SAYILI
AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
HAKKINDA KANUN'DA YER ALAN HÜKÜMLER 87
2. RİSKLİ YAPILARIN HUKUKİ MAHİYETİ 88
3. RİSKLİ YAPILARIN KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ 88
4. RİSKLİ YAPILARIN TESPİTİ . 93
4.1. RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPMAYA YETKİLİ MERCİLER . 93
4.2. RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPTIRILMADAN ÖNCE
HAZIRLANMASI GEREKEN BELGELER 94
4.3. RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN BAŞVURUDA BULUNULMASI. 95
4.4. RİSKLİ YAPI TESPİTİNDE DİKKATE ALINMASI
GEREKEN HUSUSLAR 96
XIII
4.5. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNDA YER ALAN
HUSUSLAR 98
4.6. RİSKLİ YAPI TESPİTİ SONRASI SÜRECİN İŞLEYİŞİ. 99
4.7. YETKİLİ KURUM TARAFINDAN HAZIRLANAN
RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNUN ALTYAPI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM MÜDÜRLÜĞÜ'NE
GÖNDERİLMESİ100
4.8. TAPU MÜDÜRLÜĞÜNCE YAPILMASI GEREKEN
İŞLEMLER.102
4.9. RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE RAPORA İTİRAZ102
5. RİSKLİ YAPILARIN YIKILMASI 106
6. YIKIM SONRASI TAŞINMAZIN ARSAYA
DÖNÜŞÜMÜNE İLİŞKİN TAPUSAL İŞLEMLER108
7. YENİDEN BİNA YAPIMINA İLİŞKİN UYGULAMALAR.109
7.1. YENİDEN BİNA YAPIMI UYGULAMASINA YÖNELİK
MALİKLERİN OYBİRLİĞİ İLE UZLAŞMAYA VARMASI 109
7.2. MALİKLERİN EN AZ 2/3 ÇOĞUNLUĞU İLE KARAR
ALINABİLECEK İKİNCİ TOPLANTININ YAPILMASI .112
7.3. KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA
PAYLARININ AÇIK ARTIRMA İLE SATIŞI.113
7.4. TOPLANTIDA KANUNUN ARADIĞI EN AZ 2/3
ÇOĞUNLUĞUN SAĞLANAMAMASININ HUKUKİ
NETİCELERİ.115
8. PLANLAMA SÜRECİ .117
9. RİSKLİ YAPILARIN BULUNDUĞU PARSELLERDE
YAPILACAK UYGULAMALAR 119
10. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN UYARINCA
İLGİLİLERE SAĞLANABİLECEK MUHTELİF YARDIMLAR121
10.1. KİRA YARDIMI121
XIV
10.2. FAİZ DESTEĞİ.134
10.3. TESPİT KREDİSİ135
10.4. YIKIM KREDİSI .135
10.5. KONUT VE İŞYERİ KREDİLERİ 136
10.6. GEÇİCİ KONUT VEYA İŞYERİ TAHSİSİ.139
10.7. KONUT SERTİFİKASI VERİLMESİ 140
10.8. YOKSUL VEYA DAR GELİRLİLERE YAPILACAK
YARDIM 140
10.9. KİRACI VEYA SINIRLI AYNİ HAK SAHİBİ
OLANLARA KONUT VE İŞYERİ VERİLMESİ.141
11. VERGİ VE HARÇ MUAFİYETİ141
- V -
SORU - CEVAPLARLA KENTSEL DÖNÜŞÜM
- VI -
MUHTELİF EKLER
1. BELEDİYEDEN YAPI MEVCUT STATİK VE MİMARİ
PROJELER İLE ZEMİN ETÜT RAPORUNUN TEMİNİNE
İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ.183
2. RİSKLİ YAPI TESPİTİ AMACIYLA YETKİLİ KURUMA
YAPILAN BAŞVURU DİLEKÇE ÖRNEĞİ 184
3. RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORUNA İTİRAZ DİLEKÇESİ
ÖRNEĞİ.185
4. RİSKLİ YAPI BELİRLEMESİNE YAPILMIŞ OLAN İTİRAZIN
REDDEDİLMESİ KARARININ İPTALİ VE DAVAYA KONU
BİNANIN YIKILMASI YÜRÜTMESİNİN DURDURULMASINA
İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ .187
5. DEPREM RİSK RAPORUNUN ONAYA SUNULMASI190
6. MALİKLER TARAFINDAN YAPILACAK UYGULAMA
TOPLANTISINA DAVET ÖRNEĞİ.191
XV
7. UYGULAMA TOPLANTISI SONRASINDA 2/3
ÇOĞUNLUK KARARINA KATILMAYANLARA
GÖNDERİLMESİ GEREKEN İHTARNAME ÖRNEĞİ.193
8. BİNA ORTAK KARARININ İL ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK
MÜDÜRLÜĞÜ ALT YAPI VE KENTSEL DÖNÜŞÜM
ŞUBE MÜDÜRLÜĞÜ'NE SUNULMASI196
9. MAL SAHİBİNİN KİRA YARDIMI TALEBİNE İLİŞKİN
DİLEKÇE ÖRNEĞİ.199
10. KONUT KİRACISININ KİRA YARDIMI TALEBİNE
İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ.201
11. İŞYERİ KİRACISININ KİRA YARDIMI TALEBİNE
İLİŞKİN DİLEKÇE ÖRNEĞİ203
- VII -
KENTSEL DÖNÜŞÜMLE İLE İLGİLİ OLARAK
TÜRK HUKUK MEVZUATINDA YER ALAN HÜKÜMLER
1. (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLA
DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN.207
2. 26 NİSAN 2016 TARİHLİ (6704) SAYILI TORBA YASA.226
3. AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ
HAKKINDA KANUN'UN UYGULAMA YÖNETMELİĞİ.230
4. 13.09.2012 TARİHLİ DÖNÜŞÜM PROJELERİ ÖZEL
HESABI GELİR, HARCAMA, KREDİ VE KAYNAK
AKTARIMI YÖNETMELİĞİ .262
5. 13.10.2012 TARİHLİ (6306) SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ
ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN
KAPSAMINDA HAK SAHİPLERİNCE BANKALARDAN
KULLANILACAK KREDİLERE SAĞLANACAK FAİZ
DESTEĞİNE İLİŞKİN BAKANLAR KURULU KARARI 285
6. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI'NIN 04.07.2012
TARİHLİ KAMUNUN MÜLKİYETİNDE VEYA
KULLANIMINDA OLAN YERLERDE KENTSEL
DÖNÜŞÜM VE GELİŞİM ALANI İLÂN EDİLMESİNİN
USUL VE ESASLARINA İLİŞKİN TEBLİĞİ.290
XVI
7. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN, RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ
YAPI TESPİTİNE İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE
BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIKLARI VE
BELEDİYE BAŞKANLIKLARINA GÖNDERDİĞİ
GENELGE 293
8. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN, KİRA YARDIMI BAŞVURULARINA
İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE İDAREYE GÖNDERDİĞİ
GENELGE 296
9. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE KENTSEL
DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN,
RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI SÜRECİ VE
TAKİBİNE İLİŞKİN OLARAK VALİLİK VE İDAREYE
GÖNDERDİĞİ GENELGE .298
10. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI AFET VE KENTSEL
DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN,
RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÇALIŞMALARINA İLİŞKİN OLARAK
VALİLİK VE İDAREYE GÖNDERDİĞİ GENELGE 302
11. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE KENTSEL
DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN
“DAMGA VERGİSİ VE HARÇ İSTİSNASI''NA İLİŞKİN
GÖRÜŞÜ .305
12. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN “(6306) SAYILI KANUN KAPSAMINDA
MUAFİYET UYGULAMASI''NA İLİŞKİN GÖRÜŞÜ.307
13. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜNÜN “HARÇ MUAFİYETLERİ
HAKKINDA”Kİ GÖRÜŞÜ .309
14. ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI ALTYAPI VE
KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL
MÜDÜRLÜĞÜ'NÜN ‘'BANKA KREDİLERİNDE
MUAFİYETLER''E İLİŞKİN GÖRÜŞÜ 311