^{Kentsel Dönüşüm Mevzuatı Çerçevesinde}İnşaat Sözleşmesi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
Kısaltmalar 15
GİRİŞ 19
I. KONUNUN TAKDİMİ 19
II. İNCELEME PLANI VE YÖNTEMİ 20
1. BÖLÜM
BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASI OLARAK
RİSKLİ YAPI TESPİTİ
I. KENTSEL DÖNÜŞÜM KAVRAMI 23
II. KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN AMACI 25
III. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMASINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR 29
A. Rezerv Yapı Alanı Kavramı 29
B. Riskli Alan Kavramı 32
C. Riskli Yapı Kavramı 34
IV. TÜRKİYE’DE KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI 36
A. Türkiye’de Kentleşmenin Tarihsel Süreci 36
B. Türk Hukuku’nda Kentsel Dönüşüm Mevzuatı 36
1. Genel Olarak 36
2. Anayasa 37
3. Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Yasal Gelişimi 41
4. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a Genel Bakış 47
C. Gecekondulaşma 50
D. Türkiye’de Gerçekleştirilen Kentsel Dönüşüm Örneklerine Genel Bakış 56
V. 6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN KAPSAMINDA RİSKLİ YAPI TESPİTİ 56
A. Riskli Yapı Tespiti 56
1. Genel Olarak 56
2. Riskli Yapı Tespiti Talebinde Bulunabilecekler 61
a. Yapı Maliki veya Kanunî Temsilcisi 62
aa. Tek Kişinin Malik Olması 64
ab. Paylı Mülkiyet 64
ac. Elbirliği Mülkiyeti 66
ad. Kat Mülkiyeti 68
ae. Üst Hakkı Sahibinin Durumu 70
b. Lehine Şerh Olan Taraf 72
c. Bakanlık ve İdare 72
3. Riskli Yapıların Tespitinde Görev Alacak Kurum ve Kuruluşlar 73
4. Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz Usulü 73
5. Riskli Yapı Tespit Kararına Karşı Dâva Açılması 75
B. Riskli Yapının Tapu Kütüğünün Beyanlar Hanesine İşlenmesi 76
C. Riskli Yapının Yıkım İşlemini Durdurabilecek Durumlar 78
D. Riskli Yapı Üzerinde Aynî Hak Sahibi Olanların ve Riskli Yapıda Bulunan Kiracıların Korunması 80
E. Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Maliklerle Yapılacak Toplantı 82
1. Genel Olarak 82
2. Toplantı Zamanı 83
3. Toplantının Gerçekleşmesi 83
a. Toplantıya Çağrının Yapılması 83
b. Toplantı Yeter Sayısı 84
c. Karar Yeter Sayısı 85
4. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar 87
a. Riskli Yapının Güçlendirilmesi Kararı 87
b. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkılarak Yeniden Bina Yaptırılması Kararı 87
c. Parsel Üzerinde Münferit veya Birleştirilerek Uygulama Yapılması Kararı 90
F. Yüklenicinin Belirlenmesi 90
VI. KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA YAŞANAN BAZI HUKUKÎ SORUNLAR 91
2. BÖLÜM
RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ
İNŞASINI KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ
I. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI, UNSURLARI, TÜRLERİ VE HUKUKÎ NİTELİĞİ 93
A. Genel Olarak 93
B. İnşaat Sözleşmesinin Tanımı 95
C. İnşaat Sözleşmesinin Unsurları 98
D. İnşaat Sözleşmesinin Türleri 101
1. Genel Olarak 101
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (APKİS) 102
3. Gelir (Hâsılat) Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi (GPİS) 113
4. Diğer İnşaat Sözleşmeleri 116
E. İnşaat Sözleşmesinin Hukukî Niteliği 117
1. İnşaat Sözleşmesinin Sonuca Katılmalı Sözleşme Niteliği 117
2. İnşaat Sözleşmesinin İsimsiz Sözleşme Niteliği 117
3. İnşaat Sözleşmesinin Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Niteliği 123
4. İnşaat Sözleşmesinin İvazlı Sözleşme Niteliği 125
5. İnşaat Sözleşmesinin Anî Edimli Sözleşme–Sürekli Edimli Sözleşme Ayrımındaki Yeri 125
6. İnşaat Sözleşmesinin Rızaî Sözleşme Niteliği 129
7. İnşaat Sözleşmesinin, “Tüketici İşlemi” Kavramı Açısından Değerlendirilmesi 129
II. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE İÇERİĞİ 132
A. İnşaat Sözleşmesinde Şekil 132
B. İnşaat Sözleşmesinin İçeriği 143
1. İnşaat Sözleşmesinin “Sözleşme Özgürlüğü” Açısından Değerlendirilmesi 143
2. İnşaat Sözleşmesinin Yapılacağına Dair Önsözleşme Düzenlenmesi 149
3. İnşaat Sözleşmesi Hükümlerinin “Genel İşlem Koşulları” Açısından Değerlendirilmesi 153
III. RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞASINI KONU ALAN APKİS’İN HAZIRLANMA ESASLARI, YORUMU, TAMAMLANMASI VE UYARLANMASI 155
A. Sözleşmenin Hazırlanma Esasları 155
B. Sözleşmenin Yorumlanması 159
C. Sözleşmenin Tamamlanması 162
D. Sözleşmenin Uyarlanması 163
IV. RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞASINI KONU ALAN APKİS’E UYGULANACAK HÜKÜMLER 165
V. RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞASINI KONU ALAN APKİS’TE TARAFLAR VE TARAF DEĞİŞİKLİKLERİ 168
A. Sözleşmenin Tarafları 168
1. Yüklenici (Müteahhit) 168
2. Arsa (İş) Sahibi 173
B. Sözleşmede Taraf Değişiklikleri 175
1. Genel Olarak 175
2. Alacağın Devri 175
3. Borcun Üstlenilmesi 181
4. Borca Katılma 183
5. Sözleşmenin Devri 184
6. Sözleşmeye Katılma 185
VI. TAPUYA ŞERH EDİLEBİLİRLİK 186
VII. RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞASINI KONU ALAN APKİS’TE TARAFLARIN BORÇLARI 188
A. Arsa Sahibinin Borçları 189
1. Genel Olarak 189
2. Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Elverişli ve Ayıpsız Olarak Teslim Borcu 191
3. Arsa Sahibinin İnşaatın Yapımı Konusunda Vekâlet Verme Borcu 193
4. Arsa Sahibinin Sözleşmede Belirtilen Arsa Paylarını Devir (Bedel Ödeme) Borcu 197
B. Yüklenicinin Borçları 201
1. Genel Olarak 201
2. İnşaatı Mevzuata ve Sözleşmeye Uygun Olarak Yapma Borcu 202
3. Sadakat ve Özen Borcu 209
4. İnşaatı Teslim Borcu 215
5. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 220
6. Sözleşme ile Kararlaştırılan Diğer Yükümlülükleri İfa Borcu 220
7. TMK m. 2 Uyarınca Yükleniciye Bağlanan Yükümlülükleri İfa Borcu 223
3. BÖLÜM
RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ
İNŞASINI KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK VE SÖZLEŞMEYE AYKIRILIĞIN
HUKUKÎ SONUÇLARI
I. GENEL OLARAK 225
II. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE AYKIRI İŞLER 227
A. Ayıplı İş 227
1. Ayıp Kavramı 227
2. Ayıp Çeşitleri 228
a. Teslim Ânına Göre Ayıp Çeşitleri 228
aa. Teslimden Önceki Ayıp 228
ab. Teslimden Sonraki Ayıp 229
b. Açık Ayıp – Gizli Ayıp 230
c. Önemli (Tam Önemli) Ayıp – Daha Az Önemli Ayıp 232
d. Maddî (Fiilî) Ayıp – Hukukî Ayıp 234
e. Aslî Ayıp–Talî (İkincil) Ayıp 237
3. Yüklenicinin Ayıp Nedeniyle Sorumluluğu 238
B. Eksik İş 241
1. Eksiklik Kavramı 241
2. Eksik İş–Ayıplı İş Ayrımı 241
3. Eksik İfa Hâlinde Uygulanacak Hükümler 247
C. Fazla veya Daha İyi Vasıfta İş 249
1. Genel Olarak 249
2. Yüklenicinin Fazladan Bağımsız Bölüm Yapması 249
3. Yüklenicinin Bağımsız Bölümlerin Alanlarında Büyütme veya Niteliğinde Değişiklik Yapması 251
4. Yüklenicinin Ortak Yerlerde Fazladan ya da Daha İyi Vasıfta İş Yapması 252
5. Yüklenicinin Arsa Sahibine Ait Bağımsız Bölümler İçinde Fazladan veya Sözleşmede Kararlaştırılan Vasıftan Daha İyi Vasıfta İmalât Yapması 253
D. Teslimde Gecikme 255
III. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE AYKIRILIĞIN HUKUKÎ SONUÇLARI 257
A. İnşaat Sözleşmesinden Doğan Borç İlişkisinin İfa Edilmemesi 257
B. İnşaat Sözleşmesinden Doğan Borç İlişkisinin İfa Edilmemesinin Hukukî Sonuçları 258
1. Aynen İfa 258
2. Tazminat Dâvası 259
3. Sözleşmeden Dönme – Sözleşmeyi Fesih 260
C. İnşaat Sözleşmesı̇nden Doğan Borç İlı̇şkı̇sı̇nı̇n İhlâlı̇ 261
1. Borcun Hiç İfa Edilmemiş Olması 261
2. Borcun Gereği Gibi İfa Edilmemiş Olması 261
IV. İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN SORUMLULUĞUN ŞARTLARI 267
A. Sözleşmenin İhlâli 267
B. Sözleşmenin İhlâli Nedeniyle Zararın Doğmuş Olması 267
1. Manevî Zarar 267
2. Maddî Zarar 268
a. İfa Edilmeyen Edimin Değeri 269
b. Giderler 269
c. Diğer 269
d. Müspet Zarar–Menfî Zarar 269
da. Müspet (Olumlu) Zarar 270
daa. Fazla Ödenen İş Bedeli ve Avanslar 271
dab. Eksik ve Ayıplı İş Bedeli 272
dac. Gerçekleştirilen İş Bedeli 272
dad. Gecikme Tazminatı 272
dae. Ceza Koşulu 276
daf. Kâr Kaybı 285
db. Menfî (Olumsuz) Zarar 286
C. Sözleşmenin İhlâli ile Zarar Arasında Uygun İlliyet Bağının Bulunması 287
D. Kusur 288
V. TAZMİNATIN HESAPLANMASI 288
VI. SORUMSUZLUK ANLAŞMASI 289
VII. ARSA SAHİBİNİN TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI VE HUKUKÎ SONUÇLARI 290
A. Genel Olarak Arsa Sahibinin Temerrüdünün Şartları 290
B. Arsa Sahibinin Temerrüdünün Hukukî Sonuçları 292
VIII. YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN ŞARTLARI VE HUKUKÎ SONUÇLARI 295
A. Yüklenicinin Temerrüdünün Şartları 295
B. Yüklenicinin Temerrüdünün Hukukî Sonuçları 303
1. Yüklenicinin Temerrüdünün Genel Sonuçları 303
a. Gecikme Tazminatı 304
b. Beklenmedik Halden Sorumluluk 305
2. Karşılıklı Borç Yükleyen Bir Sözleşme Olarak APKİS’te Yüklenicinin Temerrüdünün Hukukî Sonuçları 305
a. Arsa Sahibinin Seçimlik Haklarını Kullanabilmesi İçin Gereken Şartlar 307
aa. Yükleniciye Ek Süre Verilmiş Olması 307
ab. Verilen Ek Süre İçerisinde Yüklenicinin İfayı Gerçekleştirmemiş Olması 307
ac. Arsa Sahibinin Seçimlik Haklarını Derhâl Kullanmış Olması 308
b. Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları 308
ba. Arsa Sahibinin Aynen İfa ile Birlikte Gecikme Tazminatı Talep Hakkı 308
bb. Arsa Sahibinin İfadan Vazgeçerek Müspet Zararın Tazminini Talep Hakkı 310
bc. Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönerek Menfî Zararın Tazminini Talep Hakkı 312
IX. SÖZLEŞME ÖNCESİ GÖRÜŞMELERDEN DOĞAN SORUMLULUK (CULPA IN CONTRAHENDO) 315
4. BÖLÜM
RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ
İNŞASINI KONU ALAN ARSA PAYI KARŞILIĞI
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ
I. SÖZLEŞMENİN ANLAŞMA İLE SONA ERMESİ 317
II. SÖZLEŞMENİN İFA SEBEBİYLE SONA ERMESİ 318
III. SÖZLEŞMENİN GECİKTİRİCİ VEYA BOZUCU KOŞUL SEBEBİYLE SONA ERMESİ 319
IV. SÖZLEŞMENİN İFANIN İMKÂNSIZ HÂLE GELMESİ SEBEBİYLE SONA ERMESİ 321
A. Genel Olarak 321
B. İnşaatın Teslimden Önce Yok Olması 324
C. Taraflardan Kaynaklanan Sebeplerle İfanın İmkânsız Hâle Gelmesi 325
D. Taraflardan Kaynaklanmayan Sebeplerle İfanın İmkânsız Hâle Gelmesi 329
V. SÖZLEŞMENİN İRADE İLE BEYAN ARASINDAKİ UYGUNSUZLUK HALLERİ SEBEBİYLE SONA ERMESİ 330
VI. SÖZLEŞMENİN FESİH SEBEBİYLE SONA ERMESİ 334
A. Genel Olarak 334
B. Dürüstlük Kuralının Gerektirdiği Hâller 337
C. Bedelin Aşılması Hâli 338
D. Tazminat Karşılığı Fesih 339
E. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Feshedilmiş Sayılma 341
VII. SÖZLEŞMENİN DÖNME SEBEBİYLE SONA ERMESİ 342
A. Genel Olarak 342
B. Yüklenicinin İşi Kararlaştırılan Zamanda Bitiremeyeceğinin Açıkça Anlaşılması Hâli 345
C. Ayıp Nedeniyle Yüklenicinin Sorumlu Olması Hâli 347
D. Öngörülemeyen ve Önlenemeyen Hâller 348
E. Başlangıçta Belirlenen Bedelin Aşırı Ölçüde Aşılacağının Anlaşılması Hâli 349
F. Dönme Cezasını Ödemek Suretiyle Sözleşmeden Dönme Hâli 350
G. Sözleşmeden Dönmeyi Talep Etmiş Sayılma 351
VIII. RİSKLİ YAPININ YIKIMINI VE YERİNE YENİ BİR YAPININ İNŞASINI KONU ALAN APKİS’TEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEMELER İLE ALTERNATİF ÇÖZÜM YÖNTEMLERİ 352
A. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkemeler 352
1. Genel Görevli Mahkeme 352
2. Ticaret Mahkemeleri 353
3. Tüketici Mahkemeleri 355
B. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Yetkili Mahkemeler 360
C. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Tahkim 362
D. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk ve Uzlaştırma 364
1. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk 364
2. Riskli Yapının Yıkımını ve Yerine Yeni Bir Yapının İnşasını Konu Alan APKİS’ten Doğan Uyuşmazlıklarda Uzlaştırma 365
SONUÇ 367
Kaynakça 379