Kira Hukuku'ndan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Tazminat ve Alacak Davaları_{Öğreti - Açıklama - Yorum}

Doç. Dr. Mustafa KILIÇOĞLU

 

İÇİNDEKİLER

ALTINCI BASIMA ÖNSÖZ . V

BEŞİNCİ BASIMA ÖNSÖZ  VII

DÖRDÜNCÜ BASIMA ÖNSÖZ . IX

ÜÇÜNCÜ BASIMA ÖNSÖZ . XI

SUNUŞ  XIII

İÇİNDEKİLER  XV

KAYNAKLAR  XXIX

KISALTMALAR . XXXIII

ÖZEL BÖLÜM

SİSTEMATİK - EMREDİCİ HÜKÜMLER - KAMU

DÜZENİ - DÜRÜSTLÜK KURALI VE HAKKIN KÖTÜYE

KULLANILMASI YASAĞI - DAVA VE TAKİP YOLLARI

1. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMESİ DÜZENLEMESİNİN SİSTEMATİĞİ 1

2. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA KİRA SÖZLEŞMESİNE AİT

HÜKÜMLERİN EMREDİCİLİĞİ  2

GENEL OLARAK . 2

KİRA SÖZLEŞMESİNE İLİŞKİN HÜKÜMLERDE EMREDİCİLİK . 2

3. KİRA HUKUKUNDA KAMU DÜZENİ . 2

4. KİRA DAVALARINDA DÜRÜSTLÜK KURALI VE HAKKIN

KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI  6

KAVRAM 6

Normatif Düzenleme . 6

Diğer Kavramlarla İlişkisi 6

Hukuki Niteliği . 6

İşlevi 6

a) Düzeltici müdahale . 6

aa) TMK. m 2/I ve TMK. m 2/II arasındaki ilişki . 7

bb) İyi niyetle farkı 7

XVI İçindekiler

Dürüstlük Kuralı . 10

Dürüstlük Kuralının Sözleşme Yorumunda Uygulanması

ve Güven İlkesi  11

Hatır İşleri 14

HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI . 14

Temel İlkeler . 14

Hata ile Karşılaştırılması . 14

Çelişkili Davranma Yasağı . 15

Şekil Eksikliği Dayanmak . 15

Zamanaşımı Sorunu 16

Bir Hakkın Eziyet Edici Şekilde Kullanılmasında 16

Hukuki Kurumun Amacına Aykırı Kullanılması 16

 III. DÜRÜSTLÜK KURALININ TEHLİKELERİ  16

DÜRÜSTLÜK KURALININ KİRA HUKUKUNDAKİ YERİ 17

5. KİRA HUKUKUNDA DAVA VE TAKİP YOLLARI . 22

6. KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YORUM VE SÖZLEŞMENİN

TAMAMLANMASI  26

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YORUM 26

KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÖZLEŞMENİN

TAMAMLANMASI  27

7. KİRA DAVALARINDA DAVA HAKKI - TARAF EHLİYETİ 28

BİRİNCİ BÖLÜM

KİRA SÖZLEŞMESİ VE TAHLİYE

1. KİRA SÖZLEŞMESİ - KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK

VE BORÇLARI - KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ -

TAHLİYE. 51

KİRA SÖZLEŞMESİ . 51

Sözleşme-Sözleşme Özgürlüğü Kavramı-Sınırları-Yaptırım 58

Tanımı . 76

Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği . 78

Kira Sözleşmesinin Öğeleri 81

İçindekiler XVII

Kira Sözleşmesinin Bazı Sözleşmelerden Farkı . 90

KİRA SÜRESİ . 95

Belirli Süreli Kira Sözleşmesi . 95

Süre Kavramı . 95

a) Sürenin açıkça belirlenmesi 95

b) Sürenin örtülü olarak belirlenmesi 97

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmeleri 97

 III. KİRAYA VEREN VE KİRACININ HAK VE BORÇLARI . 100

Kiraya Verenin Borçları 100

Teslim Borcu 100

a) Kira sözleşmesiyle amaçlanan kullanıma elverişli

durumda kira konusunu teslim borcu . 100

b) Sorumsuzluk anlaşmasının sınırlılığı 114

Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Kiraya Verenin Katlanma Borcu . 114

Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu 122

Kiraya Verenin, Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu 124

a) Kiralananın teslim anındaki ayıplarından kiraya verenin sorumluluğu . 136

aa) Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiraya verenin sorumluluğu 136

bb) Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde kiraya verenin sorumluluğu 150

cc) Her iki durumda da sonuç 150

b) Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden kiralayanın sorumluluğu 151

aa) Genel olarak 151

 aaa) Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde kiraya verenin sorumluluğu  151

 bbb) Önemli ayıp durumunda  151

bb) Kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteme ve fesih hakkı 157

 aaa) Genel olarak kiracıya tanınan seçenekler  157

XVIII İçindekiler

 bbb) Ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi . 157

 ccc) Kiracının sözleşmeyi fesih hakkı  157

 ddd) Değiştirme hakkı . 157

 eee) Kiracının seçimlik hakkı kullanmasının kiralayanca engellenmesi . 158

cc) Kira bedelinin indirilmesi 158

dd) Zararın kiraya veren tarafından giderimi . 162

Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk 168

a) Zapttan sorumluluk . 168

b) Üçüncü kişinin sözleşmenin kurulmasından sonra üstün hak sahibi olması 171

aa) Kiralananın el değiştirmesi 171

bb) Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması 175

cc) Tapu siciline şerh . 175

Kiracının Borçları . 176

Kira bedelini ödeme borcu . 176

a) Kira bedeline ilişkin genel hüküm 176

b) Kira bedelinin ifa zamanı 193

c) Kiracının temerrüdü ve tahliye . 199

aa) Feshin ihbarı . 199

bb) Kiracıya verilecek süre 224

cc) Temerrüt faizi 234

Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu - Tahliye 240

a) Genel yükümlülükler 240

b) Yükümlülüklere aykırılık - Tahliye 260

aa) Konut ve çatılı işyeri kirasında 260

bb) Diğer kira ilişkilerinde . 264

cc) Kira sözleşmesinin derhal feshi . 264

Temizlik ve Bakım Giderlerine Ödeme Borcu 269

Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu 269

İçindekiler XIX

Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu . 270

Özel Durumlar. 271

Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması . 271

a) Kiraya veren tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması . 271

b) Kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik

yapılması . 273

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri . 295

Kira İlişkisinin Devri . 307

Kiralananın Kullanılmaması 310

a) Genel olarak kiralananın kullanılmaması . 310

b) Kiralananın sözleşmenin sona ermesinden önce geri

verilmesi . 310

Kira Sözleşmesinden Doğan Alacakların Takasından Feragat Yasağı . 326

Sözleşmenin Sona Ermesi . 329

Sözleşme Süresinin Geçmesi . 331

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 334

a) Genel olarak fesih bildirimi 334

b) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimi 339

c) Taşınır kiralarında . 339

Olağanüstü Fesih 339

a) Önemli sebepler nedeniyle olağanüstü fesih 339

b) Kiracının iflası halinde olağanüstü fesih 347

c) Kiracının ölümü 354

Kiralananın Geri Verilmesi . 356

Kiralananın Geri Verilmesinin Genel Olarak Ele Alınışı 356

Kiralananın Geri Verilmesi Sırasında Gözden Geçirilmesi

ve Kiracıya Bildirim  371

XX İçindekiler

Kiraya Verenin Hapis Hakkı . 371

Kiraya Verenin Kiralananda Hapis Hakkına Konu Olan

Taşınırlar ve Hapis Hakkı Yasağı  371

Üçüncü Kişilere Ait Olan Eşya Üzerinde Hapis Hakkı . 372

Hapis Hakkının Kullanılması Yöntemi 373

2. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI 373

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ UYGULAMA

ALANI . 374

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA BAĞLANTILI

SÖZLEŞME . 378

 III. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KULLANMA

GİDERLERİ . 379

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ

GÜVENCE VERMESİ  380

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ - TAHLİYE . 383

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi - Tahliye 383

Genel Olarak Bildirim . 383

a) Belirli süreli kira sözleşmelerinde 383

aa) Kiracı açısından . 383

bb) Kiraya veren açısından – on yıllık uzayan süre . 387

b) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 393

c) Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda 393

Fesih Bildiriminin Geçerliliği 393

a) Şekli geçerliliği . 393

b) Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda fesih koşulları 393

aa) Eşin açık rızası koşulu . 400

bb) Eşin açık rızasının alınmasının mümkün olmaması veya haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınması 400

İçindekiler XXI

cc) Kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde

bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatı kazanması hali . 401

Dava Yoluyla Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin

Sona Ermesi - Tahliye . 401

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Sözleşmenin

Sona Ermesi - Tahliye  401

a) Konut ya da işyeri gereksinimi (ihtiyacı) ve yeniden

inşa ve imar nedeniyle dava yoluyla fesih - Tahliye  401

aa) Konut ihtiyacı ve fesih süresi - Tahliye . 401

 aaa) Konut ihtiyacı  401

 bbb) Fesih süreleri . 408

bb) İşyeri ihtiyacı ve fesih süresi - Tahliye 414

cc) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla

esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi

nedeniyle kiralananın boşaltılması  427

b) Kiralananın yeni malikinin gereksinimi (ihtiyacı) nedeniyle dava yoluyla fesih - Tahliye . 446

aa) Altı aylık süre . 446

bb) Bir aylık süre . 446

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kira Sözleşmenin Sona Ermesi - Tahliye 454

a) Tahliye taahhüdü nedeniyle fesih - Tahliye 454

b) İki haklı ihtar nedeniyle fesih - Tahliye 465

c) Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve

belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli

konutun bulunması nedeniyle fesih - Tahliye . 473

Dava Süresinin Uzaması - Yazılı Bildirim 473

Dava Yoluyla Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi Sebeplerinin Sınırlılığı . 479

Yeniden Kiralama Yasağı 484

a) Kiraya verenin gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlama durumunda . 484

XXII İçindekiler

b) Yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananın boşaltılması sağlanan taşınmazlarda . 485

c) Yasağa aykırılığın yaptırımı - Tazminat . 486

Kiracının Ölümünde Kira Sözleşmesinin Sürdürülmesi . 486

3. ÜRÜN KİRASI 486

ÜRÜN KİRASININ TANIMI - UYGULANACAK HÜKÜMLER

- TUTANAK DÜZENLEME YÜKÜMLÜLÜĞÜ  486

Tanımı ve Hukuki Niteliği 486

Ürün Kirasına İlişkin Uygulanacak Hükümler . 491

Tutanak Düzenleme Yükümlülüğü 497

ÜRÜN KİRASINDA KİRAYA VERENİN BORÇLARI . 497

Kiracıya Teslim Borcu 497

Esaslı Onarımlar 499

 III. KİRACININ BORÇLARI  499

Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcu 499

Genel Olarak Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme

Borcu  499

Olağanüstü Durumlarda Kira Bedelinden İndirim . 502

Kiralananı Kullanma ve İşletme Borcu . 503

Bakım Borcu . 503

ÜRÜN KİRASINDA ALT KİRA VE KULLANIM HAKKINI

DEVİR YASAĞI . 504

ÜRÜN KİRASINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ . 505

Ürün Kirasında Sözleşmenin Sona Erme Sebepleri 505

Sürenin Geçmesi 505

a) Belirli süreli kira sözleşmesinde . 505

b) Tarafların örtülü olarak kira sözleşmesini sürdürmeleri hali 506

c) Yenilenen kira sözleşmesinin yasal bildirim süresine

uyularak feshi . 507

Fesih Bildirimi . 507

a) Belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih bildirimi . 508

İçindekiler XXIII

b) Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında fesih

bildirimi  508

Olağanüstü Fesih 508

a) Önemli sebepler 508

b) Ürün kirasında kiracının iflası 511

c) Ürün kirasında kiracının ölümü 512

Kira Sözleşmesinin Sona Ermenin Sonuçları . 512

Geri Verme 512

Tutanağa Geçirilmiş Eşya 512

a) Eşyaların geri verilmesi veya değer eksikliklerini giderme yükümlülüğü 512

b) Kiracının sorumluluktan kurtuluş kanıtı . 513

c) Tazminat hakkı . 513

Ürün ve Yetişme Giderleri . 513

Saman, Gübre ve Benzerleri 513

HAYVAN KİRASI 513

Hayvan Kirasının Konusu . 513

Hayvan Kirasında Sorumluluk 514

Hayvan Kirasında Fesih 514

İKİNCİ BÖLÜM

KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN ALACAKLAR

1. KİRA ALACAĞI . 515

2. KEFİLİN SORUMLULUĞU . 553

3. ZAMANAŞIMI 561

4. SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME . 566

5. CEZAİ ŞART . 575

6. İCRA İNKÂR TAZMİNATI 597

XXIV İçindekiler

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN TAZMİNATLAR

1. KİRA HUKUKUNDAN DOĞAN ZARARLAR . 609

ZARAR KAVRAMI VE TÜRLERİ 609

Zarar Kavramı . 609

Zarar Türleri 632

Normatif Zarar . 632

Gerçek Zarar (Olumlu Zarar) . 632

Yoksun Kalınan Kazanç 638

Nesnel Zarar . 671

Zararın Hesaplanması . 672

Temel Esaslar . 672

Zarardan Faydaların İndirilmesi (Denkleştirme) . 678

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

KİRA TESPİTİ (KİRANIN BELİRLENMESİ)

1. KİRA BEDELİ 681

GENEL OLARAK KİRA BEDELİ . 681

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (TESPİTİ) 696

Kira Bedelinin Kira Sözleşmesi Taraflarınca Belirlenmesi Durumunda Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi 708

Sözleşme Taraflarınca Kira Bedeli Konusunda Bir Anlaşma

Yapılmaması Durumu . 728

Beş Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin

Belirlenmesi  761

Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması 770

 III. KİRA BEDELİ BELİRLENMESİ (TESBİTİ) İÇİN DAVA AÇMA VE KİRA BEDELİNİ UYGULAMA DÖNEMİ  781

Kira Bedeli Davasını Açma Süresi . 782

İçindekiler XXV

Dönemsel Dava Açma Süresi 785

Kira sözleşmesinde yeni kira dönemi ile ilgili bir hüküm

yok ise  788

Kira Sözleşmesinde Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Arttırılacağına İlişkin Bir Hükmün Bulunması 802

KİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI . 810

BEŞİNCİ BÖLÜM

İLAMSIZ VE İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE

1. İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYE 833

ADİ KİRA VE HASILAT KİRALARI İÇİN ÖDEME EMRİ VE

İTİRAZ SÜRESİ  835

Takip Talebi 842

Ödeme Emri ve Ödeme Emrine Karşı Durmama . 851

İtirazın Sonuçları . 871

ADİ KİRALAR VE HASILAT KİRALARI İÇİN İTİRAZ ETMEMENİN SONUÇLARI . 872

 III. KİRACININ KİRA BORCUNA İTİRAZI VE İTİRAZIN KALDIRILMASI YÖNTEMİ  881

KİRA SÖZLEŞMESİ DIŞINDAKİ İTİRAZLAR VE TAHLİYE . 891

KIYASEN UYGULANACAK HÜKÜMLER . 903

TAŞINIR MALLAR ÜZERİNDEKİ HAPİS HAKKININ DEFTER TUTULARAK KORUNMASI 911

 VII. KİRALANANDAN KAÇIRILAN EŞYALARI TAKİP HAKKI . 911

 VIII.KİRALANANIN TAHLİYE EMRİ VE İÇERİĞİ  911

KİRALANANIN TAHLİYESİ VE TESLİMİ . 916

İTİRAZ MÜDDETİ VE ŞEKLİ . 916

İTİRAZIN KALDIRILMASI . 916

 XII. KİRALANAN TAŞINMAZDA ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN BULUNMASI DURUMUNDA İCRA MÜDÜRÜNÜN YAPACAĞI İŞLEMLER  917

XXVI İçindekiler

2. İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE 936

GENEL OLARAK 936

TAŞINMAZLARIN TAHLİYE VE TESLİMİ 936

Taşınmazın Borçlu Elinde Bulunması Durumunda 936

Taşınmazın Üçüncü Kişinin Elinde Bulunması Durumu 937

ALTINCI BÖLÜM

KİRA UYARLAMASI

1. KAVRAM VE HUKUKİ NİTELİĞİ . 955

NORMATİF DÜZENLEME ÖNCESİ 955

NORMATİF DAYANAĞI 957

YEDİNCİ BÖLÜM

KİRA DAVALARINDA USUL

1. KİRA DAVALARINDA GÖREV 1009

KİRA DAVALARI 1009

Genel Kapsamı 1009

Ayrık Hal 1060

2. KİRA DAVALARINDA YETKİ 1064

GENEL OLARAK YETKİ 1064

SÖZLEŞME KAVRAMI 1065

 III. SÖZLEŞMENİN İFASI VE İFA YERİ . 1073

3. HUKUKİ DİNLENİLME HAKKI 1075

NORMUN ANALİTİĞİ VE DOKTRİN . 1075

HUKUKİ DİNLENİLME KAVRAMI 1076

4. TALEPLE BAĞLILIK İLKESİ 1083

GENEL OLARAK . 1083

TALEPLE BAĞLILIK İLKESİNE HAKİM OLAN ESASLAR 1084

Hakimin, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır. 1084

5. HÂKİMİN DAVAYI AYDINLATMA ÖDEVİ 1093

İçindekiler XXVII

6. İDDİA VE SAVUNMANIN GENİŞLETİLMESİ VEYA DEĞİŞTİRİLMESİ . 1094

İddia ve savunmanın serbestçe yapılabilme halleri 1094

İddia ve savunmaya getirilen sınırlamalar 1095

a) Ön inceleme aşamasında karşı tarafın muvafakati ile 1095

b) Ön inceleme duruşmasında taraflardan birinin mazeretsiz

gelmemesi . 1095

7. KESİN HÜKÜM 1097

Kesin Hükmün Tanımı Etkisi ve Öğeleri . 1097

Kesin Hükmün Etkisi . 1097

a) Kesin hükmün olumlu etkisi . 1097

b) Kesin hükmün olumsuz etkisi . 1097

c) Kesin hükmün hukuki niteliği . 1098

d) Kesin hükmün türleri 1098

aa) Şekil anlamında kesin hüküm 1098

bb) Maddi anlamda kesin hüküm . 1098

Kesin Hükmün Öğeleri. 1099

a) Tarafları aynı olması . 1099

b) Dava sebebinin ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya

ait talep sonucunun aynı olması  1100

c) Dava Konusunun Aynı Olması . 1100

8. SENETLE İSPAT ZORUNLULUĞU . 1104

Genel Olarak Senet Kavramı 1104

Senedin Öğeleri 1104

Senetle İspat Koşulu . 1105

Karşı Tarafın Açık İzni 1124

9. YEMİN . 1134

10. YARGILAMA GİDERLERİ 1153

DELİL İKAMESİ İÇİN AVANS . 1153

YARGILAMA GİDERLERİNDEN SORUMLULUK 1154

11. USULE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KARARLAR 1160

XXVIII İçindekiler

SEKİZİNCİ BÖLÜM

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ZORUNLU ARABULUCULUK

1. HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK 1179

Arabuluculuğun Amacı 1179

Arabuluculuk İlkeleri . 1179

2. ZORUNLU ARABULUCULUK 1180

Genel Olarak 1180

Zorunlu Arabuluculuğun Koşulları ve Kira Uyuşmazlıklarına

Uygulanması  1180

Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvuru Dava Şartıdır 1181

Arabuluculuğa Başvuru Süresi 1181

Arabuluculuğa Başvuru Yöntemi ve Arabulucu Seçimi 1181

Arabuluculuk Faaliyetleri 1181

Usul Açısından . 1181

Esas Açısından . 1182

Arabuluculuk Faaliyetine Son Verme . 1183

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre 1183

Külfet Sorunu 1183

Dikkat Edilecek Konular 1184

Yargı Kararları . 1184

KAVRAMLARA GÖRE ARAMA CETVELİ  1201