Kira Sözleşmeleri ve Tahliye Davaları_{El Kitabı}

Av. Osman OY

Av. Gerçek Onur OY

 

İÇİNDEKİLER

GİRİŞ . 17

6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL

GEREKÇESİNDE DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE YER

ALAN “KİRA SÖZLEŞMESİ”NİN GENEL

GEREKÇESİ  17

-I-  19

TAŞINMAZ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN

GENEL HÜKÜMLER . 19

1-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ TANIMI . 19

2-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU  20

3-KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI . 20

4-KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI . 21

5-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ . 22

5.1-Adi Yazılı Kira Sözleşmeleri . 22

5.2-Kira Sözleşmesinin Noter Tasdikli Olarak

Düzenlenmesi  24

5.3-Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi 24

6-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YETKİ . 25

6.1-Kiraya Verenin Yetki Durumu  25

6.2-Kiracının Yetki Durumu  27

7-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE . 30

8-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN

BELİRLENMESİ . 31

9-KİRA BEDELİNİN ARTIRILMASI  31

9.1-Türk Lirası Bazlı Kiraların Artırılması  31

9.2-Yabancı Para Bazlı Kiraların Artırılması  32

10-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET  32

İçindekiler

6

11-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ  36

11.1-Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Matrahı  39

11.2-Kira Sözleşmelerinin Nüshalarına Uygulanacak Olan

Damga Vergisi . 40

11.3-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Oranı  40

11.4-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Mükellefi . 40

11.5-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Ödeme Zamanı  40

12-KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE

YÜKÜMLÜLÜKLERİ . 41

12.1-Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri 41

12.1.1-Kiraya Verenin Hakları . 41

a-Kira Bedeli Alma  42

b-Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması Halinde

Kiraya Verenin Tazminat ve Kira Sözleşmesini

Feshetme Hakkı . 44

c-Kiracının Komşulara Gereken Saygıyı Göstermemesi

Halinde Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetme

Hakkı  46

ç-Kiracının Kiralanana Kasten Zarar Vermesi Halinde

Kiraya Verenin Sözleşmeyi Derhal Feshetme Hakkı . 48

d-Kiralanan Kullanılmasa Dahi Kiraya Verenin Kira

Bedelini Talep Etme Hakkı  51

e-Kiralananın Süreye Uyulmaksızın Geri Verilmesi

Halinde Kiraya Verenin Belirli Bir Süre Kira Bedelini

Talep Etme Hakkı  51

f-Kiracının İflası Halinde Güvence Talep Etme ve

Sözleşmenin Feshi 53

g-Kiracının Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemesini

Talep Etme . 54

ğ-Ayıpların Kiracı Tarafından Kiraya Verene

Bildirilmesi  54

İçindekiler

7

h-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın

Gösterilmesine Kiracının Katlanma Borcu  54

i-Kiraya Verenin Hapis Hakkı . 55

12.1.2-Kiraya Verenin Yükümlülükleri  59

a-Kiralananın Kiracıya Kullanıma Uygun Teslim

Edilmesi . 59

b-Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma  62

c-Aksi Kararlaştırılmamış İse Yan Giderlere Katlanma  63

ç-Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk  63

(i)-Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından

Sorumluluk  63

(ii)-Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden

Sorumluluk  64

d-Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle

Sorumluluk . 66

(i)-Zapta Karşı Tekeffül Borcu  66

(ii)-Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından

Sonra Üstün Hak Sahibi Olması  66

e-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde

Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesi  68

12.2-Kiracının Hak ve Yükümlülükleri . 69

12.2.1-Kiracının Hakları . 69

a-Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıp Vukuunda Kiracının

Hakları . 70

(i)-Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih  70

(ii)-Kira Bedelinin İndirilmesi. 71

(iii)-Zararın Giderimi  74

b-Kiralananda Üçüncü Bir Şahsın Hak İddiası Halinde

Kiraya Verenden Davanın Üstlenilmesi ve Zararın Talep

Edilmesi . 74

c-Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Sözleşmenin

Geçerli Olması . 74

İçindekiler

8

ç-Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Ayni Hak Sahibi

Olması Halinde Sözleşmenin Geçerli Olması  75

d-Kira Sözleşmesinin Tapuya Tescilini Talep Etme  76

e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesi ve

Gezdirilmesine İzin Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi

ve Zarar Talep Edebilme  76

f-Kiraya Verenin İzni İle Kiralananda Yenilik ve

Değişiklik Yapma  77

g-Alt Kira ve Kiralananın Kullanım Hakkının Başkasına

Devri  78

ğ-Kira İlişkisinin Devri  79

12.2.2-Kiracının Yükümlülükleri  80

a-Kira Bedelini Ödemek  81

b-Yan Giderlere Katlanma . 86

c-Kiralananı Özenle Kullanma . 87

ç-Kiralananın Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemek . 87

d-Kiralanandaki Ayıpları Kiraya Verene Bildirme  87

e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesine Katlanma  87

f-Kiralananın Gezdirilmesine Katlanma  87

g-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına

Katlanma  87

ğ-Kiralananı Kullanmama Halinde Dahi Kira Bedelini

Ödeme  88

h-Kiralananı Sözleşme Süresi Bitmeden Önce Geri

Verme Halinde Makul Bir Süre Daha Sözleşmeden

Doğan Borçları Ödemek  88

ı-Kiralananın Teslim Alındığı Hali İle İade Edilmesi  88

i-Kiracı ve Kiraya Verenin Takas Hakkı  89

13-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ . 89

13.1-Belirlenen Sürenin Geçmesi  90

13.2-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi  91

İçindekiler

9

13.2.1-Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih

Bildirimi  91

13.2.2-Taşınır Kiralarında Fesih Bildirimi 92

13.3-Olağanüstü Fesih Halleri . 92

13.3.1-Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Fesih  92

13.3.2-Kiracının İflası Halinde Fesih  92

13.3.3-Kiracının Ölümü Halinde Fesih . 92

14-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ

NETİCELERİ . 93

14.1-Kiralananın Geri Verilmesi . 93

14.2-K൴ralananın Gözden Geç൴r൴lmes൴ ve K൴racıya B൴ld൴rme . 94

-II-  97

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA

SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER . 97

1-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN

HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI  97

2-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

BAĞLANTILI SÖZLEŞME  98

3-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

KULLANMA GİDERLERİ . 98

4-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

GÜVENCE VERİLMESİ . 99

5-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA

BEDELİ  101

5.1-Kira Bedelinin Belirlenmesi  101

5.2-Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Belirleme

Davaları . 104

6-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI

ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI . 106

7-AİLE KONUTUNDA KİRACININ KİRA

SÖZLEŞMESİNİ FESHİ  107

İçindekiler

10

8-BİLDİRİMİN GEÇERLİLİK ŞARTI . 108

9-KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN

SÜRDÜRÜLMESİ . 109

-III- . 111

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA

TAHLİYE DAVALARI . 111

1-(6098) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNA GÖRE

TAHLİYE . 111

1.1-Kiraya Veren ve/veya Yeni Malikin Gereksinimi

Nedeniyle Tahliye  112

1.1.1-Kiraya Verenin Gereksinimi  112

a-İhtiyacın Samimi Olması  116

b-İhtiyacın Mevcut ve Zorunlu Olması  117

c-İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması  117

ç-Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması  118

d-Kiraya Verenin İhtiyaçlarını Karşılayacak Nitelikte

İkinci Bir Taşınmazının Olmaması  118

e-Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davalarına

İlişkin Bazı Yargıtay Kararları . 120

1.1.2-Yeni Malikin Kiralanana Gereksinimi Gerekçesine

Dayalı Tahliye Davası  129

1.1.3-Gereksinim Nedeniyle Tahliye Edilen Kiralananın

Yeniden Kiralanma Yasağı . 136

1.2-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı

Onarımı, Genişletilmesi Ya Da Değiştirilmesi Gerekli ve Bu

İşler Sırasında Kiralananın Kullanımı İmkânsız Hale

Gelmesi  138

1.3-Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası . 145

1.4-Kiracının Kira Bedelini Ödemediği İçin Kendisine

Yazılı Olarak İki Haklı İhtarda Bulunulmasına Neden

Olması  150

İçindekiler

11

1.5-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir

Konutu Bulunması155

1.6-Olağanüstü Fesih Halleri .157

1.6.1-Önemli Sebeplere Dayanarak Fesih.157

1.6.2-Kiracının İflası Halinde Fesih157

1.6.3-Kiracının Ölümü Halinde Fesih.158

1.7-Kiracının Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi

Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi .159

1.7.1-Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin

Feshi159

1.7.2-Kiracının Kiralananı, Sözleşmeye Uygun Olarak

Özenle Kullanmaması ve Kiralananın Bulunduğu

Taşınmazda Oturan Kişiler İle Komşulara Gerekli Saygıyı

Göstermemesi Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi 172

1.7.3-Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında, Kiracının

Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Kira

Sözleşmesinin Feshi187

2-İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE TAHLİYE191

2.1-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye .191

2.1.1-Yetkili İcra Dairesi 192

2.1.2-Takip Talebi.193

2.1.3-Ödeme Emri.194

2.1.4-İtirazın Kaldırılması ve Kiralananın Tahliyesi 196

2.2-Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye 199

3-TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ

MAHKEME .200

3.1-Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme 200

3.2-Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme .205

3.3-Görevsizlik ve Yetkisizlik Kararı Üzerine Yapılacak

İşlem 207

4-TAHLİYE DAVALARINDA TARAFLAR .208

İçindekiler

12

5-BORÇLAR KANUNU’NUN UYGULANDIĞI

HALLERDE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRELERİ212

5.1-Kiracının Temerrüdü Halinde212

5.2-Özenle Kullanmama Halinde 212

5.3-Komşulara Saygı Göstermeme Halinde.213

5.4-Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi Halinde .213

5.5-Kiraya Verenin Kiralanana Gereksinimi Halinde213

5.6-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı

Onarımı Halinde 213

5.7-Yeni Malikin Gereksinimi Halinde .213

5.8-Tahliye Taahhüdü Halinde 214

5.9-Bir Kira Yılı İçinde Kirayı Ödememe Nedeniyle İki

Haklı İhtara Sebebiyet Verilmesi Halinde .214

5.10-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya

Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutu

Bulunması Halinde 214

6-TAHLİYE DAVALARINDA ARABULUCULUK ŞARTI

VE YARGILAMA USULÜ .214

6.1-Kiracının Temerrüdü Halinde214

6.2-Özenle Kullanmama Halinde 215

-IV-.221

KİRALANANIN İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE

İHALE İLE SATILMASI SONUCUNDA İCRA

MARİFETİYLE TAHLİYE221

-V- 229

TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN

TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ.229

1-TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN

TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ .229

2-ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN KORUMA

ALTINA ALINMIŞ OLAN TAŞINMAZLAR 229

3-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VE MÜDAHALE 229

4-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN

ÖNLENMESİNDE GÖREV VE YETKİ.231

İçindekiler

13

5-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN

ÖNLENMESİNE İLİŞKİN BAŞVURU SÜRECİ . 231

5.1-Başvuruda Bulunabilecek Kişiler  231

5.2-Başvuru Şekli  232

5.3-Başvuruda Bulunma Süresi . 232

5.4-Başvurunun Kabul Edilme Şartları  232

5.5-Soruşturmanın Başlatılması . 232

5.6-Soruşturmanın Yapılma Süresi  233

5.7-Soruşturmanın Yapılamaması . 233

5.8-Başvuru Sahibinin Başvurusundan Vazgeçmesi . 233

5.9-Soruşturma Usulü  234

5.10-Soruşturma Evrakı İle Fezlekenin Yetkili Makama

Verilmesi . 236

5.11-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine

İlişkin Kararın Verilmesi . 236

5.12-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine

İlişkin Kararın Uygulanması  237

5.13-Taşınmaz Mal İçinde Bulunan Mütecavize Ait

Eşyaların Durumu  239

6-TARAFLARIN ANLAŞMASI . 240

-VI- . 241

SORU VE CEVAPLARLA KİRA SÖZLEŞMELERİ VE

TAŞINMAZ TAHLİYESİ . 241

-VII- . 281

TAŞINMAZ TAHLİYESİNE İLİŞKİN MEVZUATTA

YER ALAN HÜKÜMLER  281

1-(6098) SAYILI SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU  281

2-(6101) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN

YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA

KANUN . 295

İçindekiler

14

3-(6217) SAYILI YARGI HİZMETLERİNİN

HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA

DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN . 297

4-(3091) SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE

YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA

KANUN . 297

5-(2004) SAYILI İCRA VE İFLAS KANUNU . 303

6-(634) SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU  313

7-(6100) SAYILI HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU . 318

8-(7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU . 329

9-(4721) SAYILI TÜRK MEDENİ KANUN  337

-VIII-  341

TAŞINMAZ TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN

MUHTELİF SÖZLEŞME, İHTARNAME VE DAVA

DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ. 341

1-MUHTELİF SÖZLEŞME ÖRNEKLERİ . 341

1.1-Örnek İşyeri Kira Sözleşmesi  341

1.2-Örnek Konut Kira Sözleşmesi . 346

1.3-Örnek Tahliye Taahhüdü . 351

2-MUTELİF İHTARNAME ÖRNEKLERİ . 352

2.1-Kiranın Ödenmesine İlişkin İhtarname Örneği  352

2.2-Mesken İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği . 352

2.3-İşyeri İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği  353

2.4-Satın Alma ve İhtiyaç Nedeniyle İhtarname Örneği  354

2.5-Kira Sözleşmesinin Feshine İlişkin İhtarname Örneği  355

2.6-Beş Yıllık Kira Dönemi Sonundan En Az (30) Gün

Önce Kiracıya Gönderilecek Olan Kira Artırım İhtarı

Örneği  355

2.7-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan Dolayı

Kiracıdan Hasar Bedelinin İstemine İlişkin İhtarname

Örneği  356

İçindekiler

15

2.8-Kiralananın Kullanılabilir Durumda Teslim Edilmemesi

Üzerine Kiracı Tarafından Kiraya Verene Gönderilecek

İhtarname Örneği . 357

2.9-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Kiracı Tarafından

Kiralananın Tahliyesi İçin Kira Süresinin Bitiminde En Az

Üç Ay Önce Kiraya Veren Tarafından Kiracıya Yapılması

Gereken Fesih Bildirimi Örneği  358

3-MUHTELİF DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ . 360

3.1-Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Açılacak Dava

Dilekçesi Örneği  360

3.2-Mesken İhtiyacı Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası

Dilekçe Örneği . 361

3.3-İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası

Dilekçe Örneği . 362

3.4-Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Esaslı Tamir, Tevsi

veya Tadil Hallerinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe

Örneği  363

3.5-Taşınmazı İktisap Eden Şahsın Mesken veya İşyeri

İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği . 364

3.6-Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki

İhtara Dayanarak  365

3.7-Kiracının veya Eşinin Aynı Şehir veya Belediye

Sınırları İçinde Oturabileceği Meskeninin Bulunması

Halinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği . 366

3.8-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra

Yolu İle Tahliyede Kullanılacak Örnek 1 ve Örnek 2

Formları . 367

3.8.1-Taşınmazların Tahliye ve Teslimine İlişkin Takip

Talebi  367

3.8.2-Gayrımenkul Tahliye ve Teslimine Dair İcra Emri . 368

3.9-Kiraya Verenin Hapis Hakkı Talep Dilekçesi Örneği . 369

3.10-Kiracının Açacağı Hasar Tespit Davası Dilekçe Örneği . 371

İçindekiler

16

3.11-Kira Bedelinin Tespiti ve Artırım Davası Dilekçe

Örneği  372

3.12-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Açılacak Tahliye

Davası Dilekçe Örneği . 374

3.13-Delil Tespiti Dava Dilekçesi Örneği . 375

3.14-Kiralananın Kiracıya Kullanılabilir Durumda Teslim

Edilmemesi Üzerine Kira Sözleşmesinin Bozulması

Davasına İlişkin Örnek Dava Dilekçesi Örneği . 376

3.15-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan

Dolayı Kiracıya Karşı Açılacak Hasar Bedelinin Tazminine

İlişkin Dava Dilekçesi Örneği  378

3.16-Fuzuli Şagilin (İşgalin) Tahliyesine İlişkin Dilekçe

Örneği  379

YARARLANILAN KAYNAKLAR  381