Av. Osman OY
Av. Gerçek Onur OY
İÇİNDEKİLER
GİRİŞ 17
6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU GENEL
GEREKÇESİNDE DÖRDÜNCÜ BÖLÜMÜNDE YER
ALAN “KİRA SÖZLEŞMESİ”NİN GENEL GEREKÇESİ 17
-I- 19
TAŞINMAZ KİRA SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER 19
1-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN HUKUKİ TANIMI 19
2-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KONUSU 20
3-KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 20
4-KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI 21
5-KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ 22
51-Adi Yazılı Kira Sözleşmeleri 22
52-Kira Sözleşmesinin Noter Tasdikli Olarak Düzenlenmesi 24
53-Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi 24
6-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE YETKİ 25
61-Kiraya Verenin Yetki Durumu 25
62-Kiracının Yetki Durumu 27
7-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE SÜRE 30
8-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ 31
9-KİRA BEDELİNİN ARTIRILMASI 31
91-Türk Lirası Bazlı Kiraların Artırılması 31
92-Yabancı Para Bazlı Kiraların Artırılması 32
10-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET 32
11-KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DAMGA VERGİSİ 36
111-Kira Sözleşmelerinde Damga Vergisi Matrahı 39
112-Kira Sözleşmelerinin Nüshalarına Uygulanacak Olan
Damga Vergisi 40
113-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Oranı 40
114-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Mükellefi 40
115-Kira Sözleşmelerinin Damga Vergisi Ödeme Zamanı 40
12-KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ 41
121-Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri 41
1211-Kiraya Verenin Hakları 41
a-Kira Bedeli Alma 42
b-Kiracının Kiralananı Özenle Kullanmaması Halinde
Kiraya Verenin Tazminat ve Kira Sözleşmesini
Feshetme Hakkı 44
c-Kiracının Komşulara Gereken Saygıyı Göstermemesi
Halinde Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Feshetme
Hakkı 46
ç-Kiracının Kiralanana Kasten Zarar Vermesi Halinde
Kiraya Verenin Sözleşmeyi Derhal Feshetme Hakkı 48
d-Kiralanan Kullanılmasa Dahi Kiraya Verenin Kira
Bedelini Talep Etme Hakkı 51
e-Kiralananın Süreye Uyulmaksızın Geri Verilmesi
Halinde Kiraya Verenin Belirli Bir Süre Kira Bedelini
Talep Etme Hakkı 51
f-Kiracının İflası Halinde Güvence Talep Etme ve
Sözleşmenin Feshi 53
g-Kiracının Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemesini
Talep Etme 54
ğ-Ayıpların Kiracı Tarafından Kiraya Verene
Bildirilmesi 54
h-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın
Gösterilmesine Kiracının Katlanma Borcu 54
i-Kiraya Verenin Hapis Hakkı 55
1212-Kiraya Verenin Yükümlülükleri 59
a-Kiralananın Kiracıya Kullanıma Uygun Teslim
Edilmesi 59
b-Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma 62
c-Aksi Kararlaştırılmamış İse Yan Giderlere Katlanma 63
ç-Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk 63
(i)-Kiralananın Teslim Anındaki Ayıplarından
Sorumluluk 63
(ii)-Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesinden
Sorumluluk 64
d-Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle
Sorumluluk 66
(i)-Zapta Karşı Tekeffül Borcu 66
(ii)-Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından
Sonra Üstün Hak Sahibi Olması 66
e-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması Halinde
Kiracının Menfaatlerinin Gözetilmesi 68
122-Kiracının Hak ve Yükümlülükleri 69
1221-Kiracının Hakları 69
a-Kiralananda Ortaya Çıkan Ayıp Vukuunda Kiracının
Hakları 70
(i)-Ayıbın Giderilmesini İsteme ve Fesih 70
(ii)-Kira Bedelinin İndirilmesi 71
(iii)-Zararın Giderimi 74
b-Kiralananda Üçüncü Bir Şahsın Hak İddiası Halinde
Kiraya Verenden Davanın Üstlenilmesi ve Zararın Talep
Edilmesi 74
c-Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Sözleşmenin
Geçerli Olması 74
ç-Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Ayni Hak Sahibi
Olması Halinde Sözleşmenin Geçerli Olması 75
d-Kira Sözleşmesinin Tapuya Tescilini Talep Etme 76
e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesi ve
Gezdirilmesine İzin Halinde Kira Bedelinin İndirilmesi
ve Zarar Talep Edebilme 76
f-Kiraya Verenin İzni İle Kiralananda Yenilik ve
Değişiklik Yapma 77
g-Alt Kira ve Kiralananın Kullanım Hakkının Başkasına
Devri 78
ğ-Kira İlişkisinin Devri 79
1222-Kiracının Yükümlülükleri 80
a-Kira Bedelini Ödemek 81
b-Yan Giderlere Katlanma 86
c-Kiralananı Özenle Kullanma 87
ç-Kiralananın Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödemek 87
d-Kiralanandaki Ayıpları Kiraya Verene Bildirme 87
e-Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesine Katlanma 87
f-Kiralananın Gezdirilmesine Katlanma 87
g-Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına
Katlanma 87
ğ-Kiralananı Kullanmama Halinde Dahi Kira Bedelini
Ödeme 88
h-Kiralananı Sözleşme Süresi Bitmeden Önce Geri
Verme Halinde Makul Bir Süre Daha Sözleşmeden
Doğan Borçları Ödemek 88
ı-Kiralananın Teslim Alındığı Hali İle İade Edilmesi 88
i-Kiracı ve Kiraya Verenin Takas Hakkı 89
13-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 89
131-Belirlenen Sürenin Geçmesi 90
132-Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi 91
1321-Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Fesih
Bildirimi 91
1322-Taşınır Kiralarında Fesih Bildirimi 92
133-Olağanüstü Fesih Halleri 92
1331-Önemli Sebeplerin Varlığı Halinde Fesih 92
1332-Kiracının İflası Halinde Fesih 92
1333-Kiracının Ölümü Halinde Fesih 92
14-KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN HUKUKİ
NETİCELERİ 93
141-Kiralananın Geri Verilmesi 93
142-K൴ralananın Gözden Geç൴r൴lmes൴ ve K൴racıya B൴ld൴rme 94
-II- 97
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA
SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN GENEL HÜKÜMLER 97
1-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN
HÜKÜMLERİN UYGULAMA ALANI 97
2-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA
BAĞLANTILI SÖZLEŞME 98
3-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA
KULLANMA GİDERLERİ 98
4-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA
GÜVENCE VERİLMESİ 99
5-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRA
BEDELİ 101
51-Kira Bedelinin Belirlenmesi 101
52-Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Belirleme
Davaları 104
6-KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACI
ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞI 106
7-AİLE KONUTUNDA KİRACININ KİRA
SÖZLEŞMESİNİ FESHİ 107
8-BİLDİRİMİN GEÇERLİLİK ŞARTI 108
9-KİRACININ ÖLÜMÜNDE SÖZLEŞMENİN
SÜRDÜRÜLMESİ 109
-III- 111
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA
TAHLİYE DAVALARI 111
1-(6098) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNA GÖRE
TAHLİYE 111
11-Kiraya Veren ve/veya Yeni Malikin Gereksinimi
Nedeniyle Tahliye 112
111-Kiraya Verenin Gereksinimi 112
a-İhtiyacın Samimi Olması 116
b-İhtiyacın Mevcut ve Zorunlu Olması 117
c-İhtiyacın Doğmuş ve Devamlı Olması 117
ç-Kiralananın İhtiyaca Uygun Olması 118
d-Kiraya Verenin İhtiyaçlarını Karşılayacak Nitelikte
İkinci Bir Taşınmazının Olmaması 118
e-Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davalarına
İlişkin Bazı Yargıtay Kararları 120
112-Yeni Malikin Kiralanana Gereksinimi Gerekçesine
Dayalı Tahliye Davası 129
113-Gereksinim Nedeniyle Tahliye Edilen Kiralananın
Yeniden Kiralanma Yasağı 136
12-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı
Onarımı, Genişletilmesi Ya Da Değiştirilmesi Gerekli ve Bu
İşler Sırasında Kiralananın Kullanımı İmkânsız Hale
Gelmesi 138
13-Kiracının Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası 145
14-Kiracının Kira Bedelini Ödemediği İçin Kendisine
Yazılı Olarak İki Haklı İhtarda Bulunulmasına Neden
Olması 150
15-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya
Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir
Konutu Bulunması 155
16-Olağanüstü Fesih Halleri 157
161-Önemli Sebeplere Dayanarak Fesih 157
162-Kiracının İflası Halinde Fesih 157
163-Kiracının Ölümü Halinde Fesih 158
17-Kiracının Yükümlülüklerini Yerine Getirmemesi
Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi 159
171-Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin
Feshi 159
172-Kiracının Kiralananı, Sözleşmeye Uygun Olarak
Özenle Kullanmaması ve Kiralananın Bulunduğu
Taşınmazda Oturan Kişiler İle Komşulara Gerekli Saygıyı
Göstermemesi Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi 172
173-Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında, Kiracının
Kiralanana Kasten Ağır Bir Zarar Vermesi Nedeniyle Kira
Sözleşmesinin Feshi 187
2-İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE TAHLİYE 191
21-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye 191
211-Yetkili İcra Dairesi 192
212-Takip Talebi 193
213-Ödeme Emri 194
214-İtirazın Kaldırılması ve Kiralananın Tahliyesi 196
22-Kira Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye 199
3-TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ
MAHKEME 200
31-Tahliye Davalarında Görevli Mahkeme 200
32-Tahliye Davalarında Yetkili Mahkeme 205
33-Görevsizlik ve Yetkisizlik Kararı Üzerine Yapılacak
İşlem 207
4-TAHLİYE DAVALARINDA TARAFLAR 208
5-BORÇLAR KANUNU’NUN UYGULANDIĞI
HALLERDE TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRELERİ 212
51-Kiracının Temerrüdü Halinde 212
52-Özenle Kullanmama Halinde 212
53-Komşulara Saygı Göstermeme Halinde 213
54-Kiralanana Kasten Ağır Zarar Verilmesi Halinde 213
55-Kiraya Verenin Kiralanana Gereksinimi Halinde 213
56-Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı
Onarımı Halinde 213
57-Yeni Malikin Gereksinimi Halinde 213
58-Tahliye Taahhüdü Halinde 214
59-Bir Kira Yılı İçinde Kirayı Ödememe Nedeniyle İki
Haklı İhtara Sebebiyet Verilmesi Halinde 214
510-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya
Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Konutu
Bulunması Halinde 214
6-TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ 214
-IV- 221
KİRALANANIN İCRA VE İFLAS KANUNU’NA GÖRE
İHALE İLE SATILMASI SONUCUNDA İCRA
MARİFETİYLE TAHLİYE 221
-V- 229
TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN
TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ 229
1-TAŞINMAZ MAL ZİLYETLİĞİNE YAPILAN
TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİNİN HUKUKİ MAHİYETİ 229
2-ZİLYETLİĞİNE YAPILAN TECAVÜZLERİN KORUMA
ALTINA ALINMIŞ OLAN TAŞINMAZLAR 229
3-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VE MÜDAHALE 229
4-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN
ÖNLENMESİNDE GÖREV VE YETKİ 231
5-ZİLYETLİĞE TECAVÜZ VEYA MÜDAHALENİN
ÖNLENMESİNE İLİŞKİN BAŞVURU SÜRECİ 231
51-Başvuruda Bulunabilecek Kişiler 231
52-Başvuru Şekli 232
53-Başvuruda Bulunma Süresi 232
54-Başvurunun Kabul Edilme Şartları 232
55-Soruşturmanın Başlatılması 232
56-Soruşturmanın Yapılma Süresi 233
57-Soruşturmanın Yapılamaması 233
58-Başvuru Sahibinin Başvurusundan Vazgeçmesi 233
59-Soruşturma Usulü 234
510-Soruşturma Evrakı İle Fezlekenin Yetkili Makama
Verilmesi 236
511-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine
İlişkin Kararın Verilmesi 236
512-Zilyetliğe Tecavüz veya Müdahalenin Önlenmesine
İlişkin Kararın Uygulanması 237
513-Taşınmaz Mal İçinde Bulunan Mütecavize Ait
Eşyaların Durumu 239
6-TARAFLARIN ANLAŞMASI 240
-VI- 241
SORU VE CEVAPLARLA KİRA SÖZLEŞMELERİ VE
TAŞINMAZ TAHLİYESİ 241
-VII- 281
TAŞINMAZ TAHLİYESİNE İLİŞKİN MEVZUATTA
YER ALAN HÜKÜMLER 281
1-(6098) SAYILI SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU 281
2-(6101) SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN
YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA
KANUN 295
3-(6217) SAYILI YARGI HİZMETLERİNİN
HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA
DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN 297
4-(3091) SAYILI TAŞINMAZ MAL ZİLYEDLİĞİNE
YAPILAN TECAVÜZLERİN ÖNLENMESİ HAKKINDA
KANUN 297
5-(2004) SAYILI İCRA VE İFLAS KANUNU 303
6-(634) SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNU 313
7-(6100) SAYILI HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU 318
8-(7201) SAYILI TEBLİGAT KANUNU 329
9-(4721) SAYILI TÜRK MEDENİ KANUN 337
-VIII- 341
TAŞINMAZ TAHLİYE DAVALARINA İLİŞKİN
MUHTELİF SÖZLEŞME, İHTARNAME VE DAVA
DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 341
1-MUHTELİF SÖZLEŞME ÖRNEKLERİ 341
11-Örnek İşyeri Kira Sözleşmesi 341
12-Örnek Konut Kira Sözleşmesi 346
13-Örnek Tahliye Taahhüdü 351
2-MUTELİF İHTARNAME ÖRNEKLERİ 352
21-Kiranın Ödenmesine İlişkin İhtarname Örneği 352
22-Mesken İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği 352
23-İşyeri İhtiyacı Nedeniyle İhtarname Örneği 353
24-Satın Alma ve İhtiyaç Nedeniyle İhtarname Örneği 354
25-Kira Sözleşmesinin Feshine İlişkin İhtarname Örneği 355
26-Beş Yıllık Kira Dönemi Sonundan En Az (30) Gün
Önce Kiracıya Gönderilecek Olan Kira Artırım İhtarı
Örneği 355
27-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan Dolayı
Kiracıdan Hasar Bedelinin İstemine İlişkin İhtarname
Örneği 356
28-Kiralananın Kullanılabilir Durumda Teslim Edilmemesi
Üzerine Kiracı Tarafından Kiraya Verene Gönderilecek
İhtarname Örneği 357
29-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Kiracı Tarafından
Kiralananın Tahliyesi İçin Kira Süresinin Bitiminde En Az
Üç Ay Önce Kiraya Veren Tarafından Kiracıya Yapılması
Gereken Fesih Bildirimi Örneği 358
3-MUHTELİF DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ 360
31-Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Açılacak Dava
Dilekçesi Örneği 360
32-Mesken İhtiyacı Nedeniyle Açılacak Tahliye Davası
Dilekçe Örneği 361
33-İşyeri İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası
Dilekçe Örneği 362
34-Yeniden İnşa veya İmar Maksadıyla Esaslı Tamir, Tevsi
veya Tadil Hallerinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe
Örneği 363
35-Taşınmazı İktisap Eden Şahsın Mesken veya İşyeri
İhtiyacı Sebebiyle Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği 364
36-Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Haklı İki
İhtara Dayanarak 365
37-Kiracının veya Eşinin Aynı Şehir veya Belediye
Sınırları İçinde Oturabileceği Meskeninin Bulunması
Halinde Açılacak Tahliye Davası Dilekçe Örneği 366
38-Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız İcra
Yolu İle Tahliyede Kullanılacak Örnek 1 ve Örnek 2
Formları 367
381-Taşınmazların Tahliye ve Teslimine İlişkin Takip
Talebi 367
382-Gayrımenkul Tahliye ve Teslimine Dair İcra Emri 368
39-Kiraya Verenin Hapis Hakkı Talep Dilekçesi Örneği 369
310-Kiracının Açacağı Hasar Tespit Davası Dilekçe Örneği 371
311-Kira Bedelinin Tespiti ve Artırım Davası Dilekçe
Örneği 372
312-On Yıllık Kira Dönemi Sonunda Açılacak Tahliye
Davası Dilekçe Örneği 374
313-Delil Tespiti Dava Dilekçesi Örneği 375
314-Kiralananın Kiracıya Kullanılabilir Durumda Teslim
Edilmemesi Üzerine Kira Sözleşmesinin Bozulması
Davasına İlişkin Örnek Dava Dilekçesi Örneği 376
315-Kiralananda Meydana Gelmiş Olan Hasarlardan
Dolayı Kiracıya Karşı Açılacak Hasar Bedelinin Tazminine
İlişkin Dava Dilekçesi Örneği 378
316-Fuzuli Şagilin (İşgalin) Tahliyesine İlişkin Dilekçe
Örneği 379
YARARLANILAN KAYNAKLAR 381
