Kira Sözleşmelerinde Teminatlar
Dr. Özlem SARI FİDAN
İÇİNDEKİLER
ÖNSÖZ 7
İÇİNDEKİLER .9
KISALTMALAR.17
GİRİŞ .21
BİRİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN YÜKÜMLÜLÜKLER,
KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN HAKLARIN TEMİNAT ALTINA ALINMASI
1. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN YÜKÜMLÜLÜKLER .25
Genel Olarak Kira Sözleşmesi.25
Kira sözleşmesinin tanımı, unsurları ve hukuki niteliği .25
Tanımı .25
Unsurları .26
Hukuki Niteliği.28
Kira Sözleşmesinden Doğan Yükümlülüklerin Sınıflandırılması29
Kira sözleşmesinden doğan edim yükümlülükleri.31
Kira sözleşmesinden doğan asli edim yükümlülükleri.34
Kiraya verenin asli edim yükümlülükleri34
Kiracının asli edim yükümlülükleri .38
Kira sözleşmesinden doğan yan edim yükümlülükleri 40
Kiraya verenin yan edim yükümlülükleri .41
Kiracının yan edim yükümlülükleri 43
Kira sözleşmesinden doğan yan (edim dışı) yükümlülükler 49
Kiraya verenin yan yükümlülükleri52
Kiraya verenin ifaya yardımcı yan yükümlülükleri .52
Kiraya verenin koruma yükümlülükleri53
Kiracının yan yükümlülükleri.56
2. KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN HAKLARIN TEMİNAT ALTINA ALINMASI.62
Genel Olarak Teminatlar62
Borç ilişkilerinde teminat ihtiyacı .62
Borç ve sorumluluk .62
Borçlunun sınırsız malvarlığı ile sorumluluğunun alacağın karşılanmasında
her zaman yeterli olmaması64
10 İçindekiler
Teminat sağlama yükümlülüğünün kaynakları. 66
Kanuni düzenlemeler ve mahkeme kararları ışığında teminat kavramının
tanımlanması . 68
Teminat türleri. 71
Genel olarak . 71
Aynî ve kişisel teminatlar 71
Kira Sözleşmelerinde Teminat İhtiyacının Karşılanması 73
Kira sözleşmelerinde teminat yükümlülüğünün amacı ve önemi 73
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m. 346) karşısında kiracının teminat
yükümlülüğünün değerlendirilmesi . 76
III. Kira Sözleşmesi ile Kiracının Teminat Yükümlülüğü Arasındaki İlişkinin Hukuki
Olarak Nitelendirilmesi ve Bunun Sonuçları 78
Kiracının teminat yükümlülüğünün hukuki niteliği, sözleşmenin tipine
etkisi ve bu yükümlülüğe uygulanacak hükümlerin belirlenmesi. 79
Kiracının teminat yükümlülüğünün hukuki niteliği. 79
Kiracının teminat yükümlülüğünün sözleşmenin tipine etkisi ve bu
yükümlülüğe uygulanacak hükümlerin belirlenmesi 81
Kira sözleşmesinin içeriğinde yer alan kiracının teminat
yükümlülüğünün sözleşmenin tipine etkisi ve bu yükümlülüğe
uygulanacak hükümlerin belirlenmesi 81
Genel olarak 81
Kiracının teminat yükümlülüğünün kira sözleşmesinin esaslı bir
unsuru olmasının sözleşmenin tipine etkisi ve bu yükümlülüğe
uygulanacak hükümlerin belirlenmesi. 85
Müstakil bir sözleşme ile kira sözleşmesine bağlanan kiracının
teminat yükümlülüğünün kira sözleşmesinin tipine etkisi ve bu
yükümlülüğe uygulanacak hükümlerin belirlenmesi. 89
Bağlantılı sözleşme yasağı (TBK m. 340) karşısında kiracının teminat
yükümlülüğünün değerlendirilmesi . 90
Bağlantılı sözleşme . 90
Bağlantılı sözleşme yapma yasağının şartlarının kiracının teminat
yükümlülüğü açısından değerlendirilmesi 92
Teminat sözleşmesinin taraflarının bağlantılı sözleşme yapma
yasağı kapsamında değerlendirilmesi. 97
İKİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMELERİNE ÖZGÜ TEMİNAT:
KİRA GÜVENCESİ (TBK M. 342)
3. KİRA GÜVENCESİ DÜZENLEMESİNİN AMACI, HUKUKİ NİTELİĞİ VE KİRA GÜVENCESİNE
İLİŞKİN KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTAKİ BAZI DÜZENLEMELER 99
Kira Güvencesi Düzenlemesinin Amacı 99
818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde uygulamada yaşanan sorunlar. 99
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinin amacı . 101
İçindekiler 11
Kira Güvencesinin Hukuki Niteliği 104
Kira güvencesinin benzer hukuki müesseselerle karşılaştırılması.104
Tüketim ödüncü (karz) 104
Mislî şeylerin saklanması (usulsüz tevdi).106
İnançlı işlem 106
Takas .107
Ceza koşulu .109
Genel olarak 109
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ceza koşulu .111
Hava parası .114
Öğretideki kira güvencesinin hukuki niteliğine ilişkin görüşler ve
değerlendirmemiz 117
III. Kira Güvencesine İlişkin Karşılaştırmalı Hukuktaki Bazı Düzenlemeler 121
İsviçre hukuku.121
Alman hukuku 123
Avusturya hukuku.126
Fransız hukuku128
İngiliz hukuku128
4. KİRA GÜVENCESİ DÜZENLEMESİNİN UYGULAMA ALANI 130
Kira Sözleşmesinin Niteliği Bakımından Uygulama Alanı .130
Genel olarak .130
Konut kavramı 131
Çatılı işyeri kavramı 133
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanına
yönelik bazı özel hâller .136
Uygulama alanına dahil edilen durumlar 136
Kamu kurum ve kuruluşlarının yaptıkları kira sözleşmeleri .136
Konut ve çatılı işyeri ile birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya 137
Uygulama alanı dışında bırakılan durumlar.139
Geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlar 139
Ürün kirası .140
Güvencenin Niteliği Bakımından Uygulama Alanı 141
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinin hangi teminat türlerini
kapsadığı sorunu ve değerlendirmemiz141
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinin hangi teminat türlerini
kapsadığı sorunu .141
Değerlendirmemiz 142
Para ve kıymetli evrak olarak nitelendirilebilecek teminatlar 143
12 İçindekiler
5. KİRA GÜVENCESİ VERME BORCUNUN İFASI .145
Kira Güvencesi Anlaşması 145
Kira Güvencesinin Ödenmesi. 147
Genel olarak. 147
Kira güvencesinin değiştirilmesi. 149
III. Kira Güvencesinin Teminat Altına Aldığı Alacaklar 151
Kira Güvencesinin Miktarı ve Sınırı 156
Genel olarak. 156
Kira güvencesinin üst sınırının hesaplanmasında yan giderlerin dikkate
alınıp alınmayacağı sorunu 157
Kira bedelinde daha sonradan gerçekleşen artış ve azalmaların kira
güvencesinin miktarına etkisi. 159
Kira güvencesinin semerelerinin güvenceye dahil olup olmayacağı sorunu . 160
Kira güvencesi miktarına ilişkin sınırlamanın hem konut hem de çatılı
işyeri kiraları açısından geçerli olması 162
Kira Güvencesinin Saklanması . 165
Genel olarak. 165
Kira güvencesi hesabının kimin adına açılacağının belirlenmesi 165
Kira güvencesi hesabının vadesi. 170
Kira güvencesinin saklanmasını sağlayabilecek kurum ve kuruluşlar. 171
Kira güvencesinin semerelendirilmesi . 173
Kira güvencesinin bankaya tevdi edilmesinin hukuki niteliği . 176
Paranın vadeli tasarruf hesabına yatırılmasının hukuki niteliği 176
Tasarruf mevduatı sözleşmesinin hukuki niteliği 176
Kira güvencesi hesabının mevduat hesabı olarak nitelendirilip
nitelendirilemeyeceği sorunu . 177
Kıymetli evrakın bankaya depo edilmesinin hukuki niteliği 179
6. KİRA GÜVENCESİNİN TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 342. MADDESİNE
AYKIRI OLARAK BELİRLENMESİ VE ÖDENMESİ .181
Kira Güvencesinin Üç Aylık Kira Bedelini Aşacak Şekilde Belirlenmesi 181
Kira Güvencesinin Bankaya Yatırılması Zorunluluğuna Aykırılık 183
7. KİRA GÜVENCESİNİN İFA EDİLMEMESİ HÂLİNDE BAŞVURABİLECEK HUKUKİ YOLLAR .187
İfa Davası ve İcra Takibi . 188
Ödemezlik Def’i . 190
III. Hapis Hakkı 195
Sözleşmeden Dönme/Sözleşmenin Feshi 196
Kiralanan teslim edilmeden önce sözleşmeden dönme. 196
Kiralanan teslim edildikten sonra sözleşmenin feshi . 197
İçindekiler 13
8. KİRA GÜVENCESİ ÜZERİNDE TASARRUF VE KİRA GÜVENCESİNİN TARAFLARDAN
BİRİNE TESLİM EDİLMESİ .202
Kira Güvencesi Üzerinde Tasarruf202
Kira Güvencesinin Taraflardan Birine Teslim Edilmesi .203
Kira güvencesinin TBK m. 342/II c. 2’ye göre taraflardan birine teslim
edilmesi 203
Genel olarak203
Kira güvencesinin TBK m. 342/II c. 2’ye göre teslim edilebilmesi için
geçerli sebepler.205
Tarafların rızası ile kira güvencesinin teslimi .205
İcra takibinin kesinleşmesi ile güvencenin teslim edilmesi206
Kesinleşmiş mahkeme kararı sebebiyle kira güvencesinin teslimi.208
Kiraya verenin kira güvencesinden kesinti yapabilmesinin
TBK m. 342/II c. 2’deki sebeplerle sınırlandırılmasına ilişkin
eleştiriler ve değerlendirmemiz 212
Kira güvencesinin TBK m. 342/III’e göre kiracıya geri verilmesi .214
Genel olarak214
Kira güvencesinin TBK m. 342/III’e göre kiracıya geri verilmesinin
şartları.214
Kira sözleşmesinin sona ermiş olması215
Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç ay geçmesi 218
Kiraya verenin kiracıya karşı bir dava açtığını veya icra ya da iflas
yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmemiş olması 220
9. BANKANIN KİRA GÜVENCESİNE İLİŞKİN TARAFLARA KARŞI SORUMLULUĞU224
Genel Olarak Bankanın Taraflara Karşı Sorumluluğu .224
Bankanın Kiracıya Karşı Sorumluluğu.225
Sorumluluğun kaynağı225
Kira güvencesinin TBK m. 342/II’de sayılan sebepler gerçekleşmeden
kiraya verene teslim edilmesi sebebiyle bankanın kiracıya karşı
sorumluluğu .226
Bankanın kira güvencesini kiracıya iade etmekten kaçınması sebebiyle
sorumluluğu .228
III. Bankanın Kiraya Verene Karşı Sorumluluğu .232
Sorumluluğun kaynağı232
Kira güvencesinin TBK m. 342/II ve III’teki sebepler gerçekleşmeden kiracıya
teslim edilmesi sebebiyle bankanın kiraya verene karşı sorumluluğu .233
Bankanın kira güvencesini kiraya verene ödemekten kaçınması
sebebiyle sorumluluğu .235
14 İçindekiler
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA GÜVENCESİ DIŞINDA KALAN TEMİNATLAR
10. KİRAYA VERENE SAĞLANAN TEMİNATLAR.237
Genel Olarak 237
Kefalet . 238
Kefalet sözleşmesinin özellikleri 239
Kefaletin geçerlilik şartları . 241
Esas bakımından geçerli bir kefalet sözleşmesinin bulunması . 242
Genel olarak 242
Kefil olma ehliyetinin bulunması. 242
Gerçek kişilerin kefil olma ehliyeti. 242
Tüzel kişilerin kefil olma ehliyeti 243
Kefilin evli olması hâlinde eşinin yazılı rızasının alınması 244
Şeklî açıdan geçerli bir kefalet sözleşmesinin bulunması ve bu
geçerlilik şartlarının kira sözleşmesi açısından değerlendirilmesi. 247
Kefalet sözleşmesinin yazılı olması . 247
Özel olarak el yazısı ile belirtilmesi gereken hususlar . 249
Kefalet tarihi 249
Kefilin sorumlu olacağı miktar . 250
Müteselsil kefalet durumu 253
aaa. Genel olarak 253
bbb. Ticari iş niteliğindeki kira sözleşmelerine kefalet hâlinde
uygulanacak kuralların belirlenmesi 254
aaaa. TBK m. 583’te yer alan şekil kurallarının ticari
işlere kefalet hâlinde de uygulanacağı görüşü 256
bbbb. TTK m. 7’de düzenlenen teselsül karinesinin
TBK m. 583’teki düzenlemeye bir istisna
oluşturduğu görüşü. 256
cccc. Görüşlerin değerlendirilmesi. 257
Kefalet sözleşmesinde el yazısıyla belirtilmesi gereken
hususlara ilişkin bazı özel durumlar. 259
aaa. Kefalet sözleşmesinin noterde düzenlenmesi hâlinde
TBK m. 583’teki şartların aranmasının gerekip
gerekmeyeceği sorunu 259
bbb. Birden fazla kişinin kefil olması hâlinde TBK m. 583’teki
şekil şartlarının ne şekilde yerine getirileceği sorunu 261
Kefalet sözleşmesinde şekle aykırılık ve sonuçları 261
Kira sözleşmesine kefalette sorumluluğun kapsamı 264
Genel olarak . 264
İçindekiler 15
Kefalet altına alınan borçların kefalet sözleşmesinde belirtilmesi
hâlinde sorumluluğun kapsamı.267
Kira sözleşmesinden doğabilecek bütün borçların kefalet altına
alınması hâlinde sorumluluğun kapsamı.267
Kefalet altına alınan borçların sözleşmede belirtilmemesi hâlinde
sorumluluğun kapsamı273
Kefilin sorumluluk süresinin ve uzayan kira dönemlerinden
sorumluluğunun belirlenmesi.275
Kefaletin süreli veya süresiz olması meselesi275
Kira sözleşmesinin belirsiz süreli olması hâlinde kefilin sorumluluğu .279
Genel olarak 279
Kefalet sözleşmesinin süreli olması hâlinde sorumluluk279
Kefalet sözleşmesinin süresiz olması hâlinde sorumluluk .280
Kira sözleşmesinin belirli süreli olması hâlinde kefilin sorumluluğu .282
Genel olarak 282
Kefalet sözleşmesinin süreli olması hâlinde sorumluluk284
Kefalet sözleşmesinin süresiz olması hâlinde sorumluluk .287
Kira sözleşmelerinde kefilin sorumluluğunun sona ermesi 290
Kefilin sorumluluğunun kira sözleşmesine bağlı olarak sona ermesi 290
Kefilin sorumluluğunun kefalet sözleşmesine ilişkin sebeplerle sona
ermesi .290
Kefilin sorumluluğunun borca ilişkin genel sona erme sebepleriyle
sona ermesi .291
Kefilin sorumluluğunun kefalet sözleşmesine özgü sebeplerle
sona ermesi .292
Kefilin sorumluluğu için kararlaştırılan sürenin dolması
sebebiyle kefilin sorumluluktan kurtulması .292
Gerçek kişilerce verilen kefaletlerde kanunda öngörülen
azami sürenin dolması .293
Süresiz kefalette kefilin belirli şartları yerine getirerek
sorumluluktan kurtulması 294
Alacaklının haklı bir sebep olmaksızın kefilin ifa teklifini kabul
etmemesi sebebiyle kefilin sorumluluktan kurtulması 296
Kefilin başka kişilerin de kefil olduğunu/olacağını varsayarak
sorumluluk altına girmesi ve bu varsayımının gerçekleşmemesi
sebebiyle sorumluluktan kurtulması297
Kefilin kefalet sözleşmesinden dönmesi 298
Kefalet sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulama alanı301
III. Banka Teminat Mektubu302
Genel olarak kira sözleşmelerinde banka teminat mektubu verilmesi.302
Banka teminat mektubunun unsurları305
Belirli bir hareket tarzına yöneltme amacı 306
16 İçindekiler
Belirli bir riskin üstlenilmesi 306
Bağımsız bir yükümlülük altına girilmesi 307
İvazsızlık 307
Banka teminat mektubunun şekli 308
Kiraya verenin banka teminat mektubu ile teminat altına alınan
alacaklarının kapsamı. 308
Banka teminat mektubunun türleri . 311
Ödeme talebinde bulunma şekline göre banka teminat mektubu
türleri 311
Konusuna göre banka teminat mektubu türleri . 313
Süresine göre banka teminat mektubu türleri . 314
Banka teminat mektubu verilmesi hâlinde kiracı, kiraya veren ve banka
arasındaki ilişki. 314
Banka teminat mektubu karşılığında kiraya verene ödeme yapılması. 316
Teminat mektubunu paraya çeviren bankanın kiracıya rücu etmesi . 317
Kiraya Verenin Haklarını Teminat Altına Almak İçin Başvurulabilecek Diğer
Yollar . 318
Rehin hakkı 318
Tarafların iradesi ile rehin hakkı kurulması. 318
Kiraya verenin kanuni rehin hakkı (Hapis hakkı). 320
Müteselsil borçluluk ve borca katılma . 323
Üçüncü kişinin fiilini üstlenme . 326
11. HEM KİRAYA VERENİN HEM DE KİRACININ YARARLANABİLECEĞİ BİR TEMİNAT:
SİGORTA SÖZLEŞMESİ .328
Kira Sigortası 328
Kiralananın ve Kiralananda Bulunan Eşyaların Sigortalatılması . 330
12. KİRACIYA SAĞLANAN TEMİNAT: KULLANMA HAKKININ TAPUYA ŞERH EDİLMESİ.334
Genel Olarak 334
Kira Sözleşmesinin Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Feshine Karşı Şerhin
Etkisi 336
III. Kira Sözleşmesinin Gereksinim, Yeniden İnşa Ve İmar Sebebiyle Feshine Karşı
Şerhin Etkisi . 339
SONUÇ 343
KAYNAKLAR.358
