Konut Finansman Sistemi, Mortgage

KONUT FİNANSMAN SİSTEMİ, MORTGAGE



Murat AYDOĞDU



Giriş-1

Birinci Bölüm

Konut Finansman Sistemi -Mortgage-

1. -Konut Finansman Sistemi -Mortgage- Kavramı Ve Tarihi Gelişimi-3

2. -Konut Finansman Sisteminin -Mortgage- İşleyişi-9

3. -Konut Finansman Sisteminin Mevzuatımıza Yaptığı Etkiler-13

A. -Konut Finansman Sisteminin Çeşitli Kanunlarda Yaptığı Değişiklikler-14

1. -Genel Olarak -14

2. -2004 Sayılı İcra İflas Kanununda Yapılan Değişiklik Ve İlaveler-14

3. -2499 Sayılı Sermaye Piyasası Kanununda Yapılan Değişiklik Ve İlaveler-16

B. -Konut Finansman Sisteminde Alt Mevzuat Düzenlemeleri-35

4. -Konut Finansmanı Sisteminin Olumlu Yanları-37

5. -Konut Finansman Sisteminin Olumsuz Yanları-40

İkinci Bölüm

Konut Finansman Sözleşmeleri Ve Bu Sözleşmelerin Tüketici Hukukuna Etkileri

6. - Konut Finansman Sisteminin Uygulama Koşulu Olarak Konut Finansman Sözleşmesinin Varlığı-47

I. -Tüketicinin Varlığı-48

A. -Tüketicinin Gerçek Veya Tüzel Kişi Olması-48

B. -Tüketicinin, Ticari Veya Mesleki Olmayan Bir Amaçla Hareket Etmiş Olması-51

Iı. -Konut Finansman Kuruluşunun Varlığı-52

Iıı. -Konut Finansman Sözleşmesinin Konusunu Oluşturan Taşınmazın Varlığı-54

7. -Konut Finansman Sözleşmelerinin Tüketici Hukukuna Yaptığı Genel Etkiler-60

8. -Konut Finansman Sisteminde Tüketici Lehinde Ve Aleyhindeki Hükümler-64

I. -Sözleşme Öncesi Ve Sözleşmede Bilgi Verme Zorunluluğu-65

Iı. -Tüketicinin Temerrüdü Halinde Tüketici Lehindeki Ve Aleyhindeki Hükümler-71

Iıı. -Sözleşmede Belirlenen Faiz Oranı İle İlgili Tüketiciyi Koruyan Hükümler-74

Iv. -Erken Ödemede Tüketicinin Korunmasına Yönelik Hükümler-76

V. -Kıymetli Evrak Yasağı Bakımından Tüketici Lehine Hükümler-78

Vı. -Şahsi Teminat Veren Kefil Lehine Hükümler-79

Vıı. Konut Finansmanı Kapsamında Yapılan Finansal Kiralama İşlemlerinde Tüketici Lehine Ve Aleyhine Hükümler-82

Vııı. Bağlı Kredilerde Sorumluluğun Genişletilmesi Bakımından Tüketici Lehine Hükümler-86

Ix. Konut Finansman Kuruluşunun Sorumluluğun Zaman Ve Miktar Bakımından Sınırlanması Nedeniyle Tüketici Aleyhine Hükümler-90

X. -Kredinin Devri Halinde Tüketici Aleyhine Hükümler-91

Xı. -Tüketicinin Ödemelerde Temerrüdü Halinde Muacceliyet Hükmüne Dayanılması Sırasında Tüketici Aleyhine Hükümler-95

A. -Genel Olarak-95

B. -İpotekle Teminat Altına Alınmış Konut Finansman Sözleşmelerinde Durum-96

C. -Finansal Kiralama Yoluyla Yapılan Konut Finansman Sözleşmelerinde Durum-101

Xıı. Konutun Satışı Aşamasında Tüketici Aleyhine Hükümler-109

Xııı. Yasaya Aykırı Davranış Halinde Konut Finansman Kuruluşlarına İdari Para Ceza Cezası Uygulanması-113

Üçüncü Bölüm

Konut Finansman Sisteminde Menkul Kıymetleştirme

9. -Konut Finansman Sisteminde Menkul Kıymetleştirme İşlemi-115

I. -Genel Olarak-115

Iı. -Spk Dışındaki Yürüyen -Spk. Öncesi- Aşama-116

Iıı. -Spk. Nezdinde -Spk. İle Beraber- Yürüyen Aşama -Menkul Kıymet İhracı--116

10. Konut Finansman Sisteminde Menkul Kıymetleştirme Türleri Ve Özellikleri-119

I. -Sistemde Yer Alan Menkul Kıymetlerin Hukuki Niteliği Ve Özellikleri-119

Iı. -İpotek Teminatlı -Fona Dayanmayan-Teminat Havuzuna Dayanan- Menkul Kıymetler -İtmk--125

A. -Genel Olarak-125

B. -İtmk Tanımı Ve İşleyişi-126

C. -İhraçcılar-128

1. -İtmk İhraçcılarının Tanımı Ve Nitelikleri-128

2. -İhraçcı Olabilecek Banka Ve İpotek Finansman Kuruluşları-129

D. -Teminat Havuzları-130

1. -Kavram Ve Havuz Sayısı-130

2. -Teminat Havuzuna Dahil Varlıklar-131

A. -Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacaklar-132

B. -Yapı Kullanma İzni Alınmış Ticari -Diğer- Taşınmazlar: -134

C. -Teminat Havuzuna Dahil Olan İkame Varlıklar-136

D. -Riskten Koruyucu Sözleşmeler-137

3. -Teminat Havuzuna Dahil Varlıkların Kayıt Altına Alınması-139

A. -Genel Olarak Teminat Defteri-139

B. -Halka Arz Edilecek İtmk Lerin Kurul Kaydına Alınması-142

C. -Halka Arz Edilmeksizin Satılacak İtmk Lerin Kurul Kaydına Alınması-145

4. -Teminat Uyum İlkeleri -Teminat Hesaplaması Sırasında Dikkate Alınacak Noktalar--146

A. -İpotekli Kredilerin Teminat Uyum İlkelerine İlişkin Hesaplamalarda Dikkate Alınmadığı Haller-146

B. -Net Bugünkü Değerin Hesaplanması-147

C. -Teminat Varlıklarına İlişkin Sınırlamalar-148

D. -Teminat Uyum İlkelerinin İhlal Denetimi-148

6. -Teminat Havuzuna Ait Prensipler-149

A. -Genel Olarak-149

B. -Nominal Değer Uyumu-150

C. -Faiz Geliri Uyumu-150

D. -Net Bugünkü Değer Uyumu-150

7. -Teminat Sorumlusu-151

E. -İtmk Yatırımcılarını Koruyucu Hükümler-153

1. -Teminat Havuzundaki Varlıkların Yalnızca Menkul Kıymetlerin Teminatını Oluşturması -Haciz Ve İflas Yasağı--154

2. -Riskten Koruyucu Sözleşmelerin Feshedilmezliği-156

3. -Yatırımcı Alacağının Öncelik Hakkı-156

4. -İhraçcının Diğer Varlıklarına Karşı Başvurabilme Hakkı-158

F. -Kurulun İhraçcı Ve Teminat Havuzu Hakkında Alabileceği Tedbirler-159

1. -Genel Olarak Alınabilecek Tedbirler-159

2. -İhraçcının İhraçcı Niteliğini Kaybettiğine İlişkin Karar Verilmesi-160

3. -İhraççı Yönetiminin Kamu Kurumlarına Devredilmesi-162

Iıı. -Konut Finansman Fonundan Kaynaklanan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler -İdmk--163

A. -Konut Finansman Fonları-163

1. -Tanımı Ve İşleyişi-163

2. -Kff. Nin Yapısı, Kuruluşu Ve İşleyişi-167

3. -Kff De Yer Alan Taraflar-172

A. -Kff Kurucusu-172

B. -Fon Kurulu-174

Aa. -Fon Kurulunun Yapısı-174

Bb. -Fon Kurulunun Görevi Ve Sorumluluğu-177

Cc. -Fon Yönetiminde Uyulması Gereken İlkeler Ve Sır Saklama Yükümlülüğü-178

C. -Saklayıcı -Takasbank--179

D. -Hizmet Sağlayıcı-180

4. -Kff Sisteminde Yer Alan Sözleşmeler -Kollektif Yatırım Sözleşmesi, Portföy Yönetim Sözleşmesi Ve Saklama Sözleşmesi- İle Fon İçtüzüğü-182

5. -Kff Malvarlığının Yapısı Ve Özellikleri-185

6. -Kff De Yer Alan Varlıkların Kayıt Altına Alınması-187

7. -İpoteğin Veya Mülkiyetin Kurucu Adına Devrinin Tescili Ve Beyanlar Hanesine Fon Lehine Kayıt-188

8. -Fonun Denetimi -Denetçiler--189

9. -Fon Portföyünden Yapılabilecek Harcamalar-191

10. -Fonun Yeniden Yapılandırılması Ve Değerlemesi-192

11. -Fon Kurulu Üyeleri, Denetçisi Ve Fon Operasyon Sorumlusunun Değişmesi-193

12. -Fonun Sona Ermesi-194

B. -Kff Den Kaynaklanan İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler -İdmk--194

1. -Genel Olarak-194

2. -İdmk. Tanımı-194

3. -İdmk. İhraç Şekli-195

4. -İdmk. İhraç Prosedürü -Aşamaları--195

A. -İzahname Ve Sirküler Düzenlenmesine Gerek Olmayan Satış-195

B. -İzahname Ve Sirküler Düzenlenmesine Gerek Olan Satış-197

5. -İdmk. Konusu İpotekli Konut Kredileri-199

D. -Farklı Nitelikte İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler-200

E. -İdmk Yatırımcılarını Koruyucu Hükümler-201

1. -Spk. Tarafından Fon Hakkında Alınabilecek Tedbirler-201

A. -Fon Kurulu Üyelerinin Değişmesinin Talep Edilmesi-201

B. -Spk. Nin Fonun Kurucu Niteliklerini Haiz Başka Bir Kurucuya Devrine Veya Fon Varlıklarının Saklayıcı Niteliklerini Haiz Başka Bir Kurumda Saklanmasına Karar Vermesi-202

C. -Fonların Birleştirilmesi-203

2. -İdmk. Yatırımcılarını Koruyan Diğer Hükümler-203

A. -Fon Portföyünün Kalitesinin Artırılmasına Yönelik İşlemler-203

B. -Niteliği Uygun Olmayan İpotekli Kredilerin Fondan Çıkarılması Veya Değiştirilmesi-204

C. -Şeffaflık-204

Iv. -Varlık Teminatlı -Fona Dayanmayan-Teminat Havuzuna Dayanan- Menkul Kıymetler -Vtmk--205

A. -Genel Olarak-205

B. -Vtmk Tanımı Ve İşleyişi-207

C. -İhraçcılar-209

1. -Vtmk İhraçcılarının Tanımı Ve Nitelikleri-209

2. -İhraçcı Olabilecek Banka, Şirket Ve Kuruluşlar-210

D. -Teminat -Vtmk- Havuzları-214

1. -Kavram Ve Havuz Sayısı-214

2. -Teminat Havuzuna Dahil Varlıklar-215

3. -Vtmk Teminat Havuzuna Dahil Varlıkların Kayıt Altına Alınması-216

A. -Teminat Defteri-216

B. -Halka Arz Edilecek Vtmk Lerin Kurul Kaydına Alınması-218

Aa. -Genel Olarak-218

Bb. -İzahname Ve Sirküler Düzenlenmesi-220

Cc. -İlan Ve Reklamların Denetimi-220

Dd. -Kamuyu Aydınlatma, Finansal Tablo Hazırlama, Bağımsız Denetim Ve İlan Yükümlülüğü-220

Ee. -Aracı Kuruluş Kullanma Zorunluluğu-221

C. -Halka Arz Edilmeksizin Satılacak Vtmk Lerin Kurul Kaydına Alınması-221

5. -Teminat Uyum İlkeleri Ve Teminat Hesaplaması Sırasında Dikkate Alınacak Noktalar-223

A. -Nominal Değerin Hesaplanmasında Dikkate Alınacak Zorunluluklar-223

B. -Net Bugünkü Değerin Hesaplanması-224

C. -Teminat Uyum İlkeleri-224

Aa. -Genel Olarak-224

Bb. -Nominal Değer Uyumu-224

Cc. -Faiz Geliri Uyumu-224

Dd. -Net Bugünkü Değer Uyumu-225

D. -Teminat Uyum İlkelerinin İhlal Denetimi-225

6. -Teminat Varlıklarının Korunması-226

7. -Teminat Sorumlusu-226

A. -Kavram-226

B. -Teminat Sorumlusunun Atanması-227

Aa. -Teminat Sorumlusunun Görevleri-227

Bb. -Teminat Sorumlusunun Yetkileri-228

E. -Vtmk Yatırımcılarını Koruyucu Hükümler-228

1. -Teminat Havuzundaki Varlıkların Korunması -Haciz Ve İflas Yasağı--229

2. -Yatırımcı Alacağının İvedilikle Karşılanması-230

3. -İhraçcının Diğer Varlıklarına Karşı Başvurabilme Hakkı-231

V. -Varlık Finansman Fonlarına Dayanan Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler -Vdmk--232

A. -Varlık Finansman Fonları -Vff--232

1. -Tanım-232

2. -Vff. Nin Yapısı Ve Kuruluşu-234

3. -Varlık Finansman Fonunda Yer Alan Taraflar-236

A. -Vff Kurucusu-236

B. -Fon Kurulu-238

Aa. -Fon Kurulunun Yapısı-238

Bb. -Fon -Vff- Kurulunun Görevi Ve Sorumluluğu-240

Cc. -Fon Yönetiminde Uyulması Gereken İlkeler Ve Sır Saklama Yükümlülüğü-242

C. -Saklayıcı -Takasbank--242

D. -Hizmet Sağlayıcı-243

4. -Vff Sisteminde Yer Alan Sözleşmeler -Kollektif Yatırım Sözleşmesi, Portföy Yönetim Sözleşmesi Ve Saklama Sözleşmesi- İle Fon İçtüzüğü-245

5. -Vff Malvarlığının Yapısı Ve Özellikleri-249

6. -Vff De Yer Alan Varlıkların Kayıt Altına Alınması-250

7. -İpoteğin Veya Mülkiyetin Kurucu Adına Devrinin Tescili Ve Beyanlar Hanesine Fon Lehine Kayıt-252

8. -Fonun Denetimi-253

9. -Fon Portföyünden Yapılabilecek Harcamalar-255

10. -Fonun Yeniden Yapılandırılması Ve Değerlemesi-255

11. -Fon Kurulu Üyeleri, Denetçisi Ve Fon Operasyon Sorumlusunun Değişmesi-257

12. -Fonun Sona Ermesi-257

11. İpotekli Sermaye Piyasası Araçları Sahiplerinin -Yatırımcılarının- Hakları Ve Borcu İle Haklarının Sona Ermesi-259

A. -İpotekli Sermaye Piyasası Araçları Sahiplerinin -Yatırımcılarının- Hakları-259

1. - İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerde-259

A. -Alacak Hakkı-259

Aa. -Sermaye Veya Anapara Alacağı Bakımından-259

Bb. -Faiz Alacağı Bakımından-261

B. -Rehin Hakkı-262

C. -İhraçcıyı Dava Ve Takip Hakkı-263

2. -İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerde-264

A. -Ödeme Aktarımlı İdmk Lerde Kar Payı Alma Hakkı-264

B. -Nakit Aktarımlı İdmk Lerde Alacak Hakkı-265

C. -Satma Ve Tedavül Ettirme Hakkı -Geri Satım Hakkının Olmaması--266

D. -Bilgi Alma Ve Denetleme Hakkı-267

E. -Tasfiye Payına Katılma Hakkı-268

B. -İpotekli Sermaye Piyasası Araçları Sahiplerinin -Yatırımcılarının- Borcu-268

C. -İpotekli Sermaye Piyasası Araçları Sahiplerinin -Yatırımcılarının- Haklarının Sona Ermesi-269

1. - İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerde Durum-269

2. -İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerde Durum-271

12. Varlığa Dayalı Ve Varlık Teminatlı Menkul Kıymet Sahiplerinin -Yatırımcılarının- Hakları Ve Borcu İle Haklarının Sona Ermesi-273

Sonuç-275

Mortgage Sözlüğü -287

Konut Finansman Sisteminde Yer Alan Menkul Kıymetlerin İçeriğinde Yer Alan Unsurlar Tablosu-295

Ekler: Konut Finansman Sistemiyle İlgili Olarak Çıkarılan Kanun, Yönetmelik, Tebliğ Ve Diğer Mevzuat İle Dilekçe Örneği-295

A. -Konut Finansman Sistemiyle İlgili Kanunlar-297

B. -Konut Finansman Sistemiyle İlgili Yönetmelikler-471

C. -Konut Finansman Sistemiyle İlgili Tebliğler-488

D. -Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Diğer Mevzuat Ve Dilekçe Örneği-578