Prof. Dr. Mustafa TOPALOĞLU
İÇİNDEKİLER
Kısaltmalar. XIX
Türk Sermaye Piyasası Hukukunda
İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler
Özet 1
I. Türk Hukukunda İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin
Yasal Düzenlenişi. 2
II. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin Benzer Menkul
Kıymetlerle Karşılaştırılması. 4
A. Türk Medeni Kanununda Öngörülen Diğer Menkul
Kıymetler ile Karşılaştırılması 5
1. İpotekli Borç Senetleri ve İrat Senetleri ile 5
2. Rehinli Tahvilat İle. 6
B. Sermaye Piyasası Kanununda Öngörülen Diğer
Menkul Kıymetler ile Karşılaştırılması. 7
1. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetler İle 7
2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ile 9
III. 6362 Sayılı Sermaye Piyasası Kanunu Uyarınca İpotek
Teminatlı Menkul Kıymetler 12
A. İpotek Teminatlı Menkul Kıymet Kavramı 12
B. İpotek Teminatlı Menkul Kıymet İhracı. 13
1. İTMK İhracına Yetkili Kurumlar. 13
a. Bankalar. 14
b. . Finansal Kiralama ve Finansman Şirketleri 14
c. İpotek Finansmanı Kuruluşları 15
2. İTMK İhracı Usulü 16
C. Teminat Havuzu 17
1. Teminat Varlıkların Kayıt Altına Alınması 18
2. Teminat Gösterilebilecek Varlıklar 19
3. Teminat Uyum İlkeleri 20
4. Teminat Sorumlusu. 21
a. Teminat Sorumlusunun Atanması 22
b. . Teminat Sorumlusunun Görev ve Yetkileri 22
5. Teminat Varlıkların Korunması. 24
D. Kurul’un İhraççılara Yönelik Alabileceği Tedbirler. 25
IV. Sonuç 26
Kaynakça 28
Türkiye’de İpoteğe Dayalı Menkul
Kıymetlerle İlgili Son Gelişmeler
1. Türk Hukukunda İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin
Yasal Düzenlenişi. 31
2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler 33
2.1. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kavramı. 33
2.2. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlerin İhraç Esasları. 34
3. Konut Finansman Fonu. 35
3.1. Konut Finansman Fonlarının Kuruluşu ve Hukuki Yapısı. 35
3.2. Konut Finansman Fonun Organizasyonu. 36
3.3. Konut Finansman Fonu Portföyünün Oluşturulması 40
3.4. İpotekli Konut Kredisinin Fon Portföyüne Devri. 42
3.5. Fon Portföyünü Koruyucu Hükümler 42
3.6. İpotekli Konut Kredilerinin Fon Portföyünden
Çıkarılması veya Değiştirilmesi 43
3.7. Konut Finansman Fonunun Geri Ödeme
Güçlüğüne Düşmesi. 44
3.8. Konut Finansman Fonunun Sona Ermesi. 44
Sonuç 45
Kaynakça 47
Türk Hukukunda İpoteğe Dayalı
I. Türk Hukukunda İpoteğe Dayalı ve İpotek Teminatlı
Menkul Kıymetlere İlişkin Yapılan Yeni Düzenlemeler 49
II. 5582 Sayılı Kanun İle İhdas Edilen Yeni Menkul Kıymetlerin
Daha Önceki Benzer Menkul Kıymetlerle Karşılaştırılması. 51
A. İpotekli Borç Senetleri ve İrad Senetleriyle 51
B. Rehinli Tahvilatla 53
C. Varlığa Dayalı Menkul Kıymetlerle. 54
III. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler – Konut Finansman Fonu 55
A. İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kavramı. 55
B. Konut Finansman Fonu. 58
1. Konut Finansman Fonlarının Kuruluşu ve Hukuki Yapısı. 58
2. Konut Finansman Fonun Organizasyonu 60
a. Fon Kurucusu. 60
b. Fon Kurulu ve Fon Operasyon Sorumlusu 61
c. Fon Denetçisi 62
d. Hizmet Sağlayıcısı. 64
e. Saklayıcı. 65
3. Konut Finansman Fonu Portföyüne İlişkin Hükümler. 65
a. Fon Portföyünün Oluşturulması 65
b. İpotekli Konut Kredisinin Fon Portföyüne Devri 66
c. Fon Portföyünü Koruyucu Hükümler. 67
d. Fon Portföy Kalitesinin Arttırılması 68
e. İpotekli Konut Kredilerinin Fon Portföyünden
Çıkarılması veya Değiştirilmesi. 69
4. Konut Finansman Fonunun Geri Ödeme
Güçlüğüne Düşmesi 69
5. Konut Finansman Fonunun Sona Ermesi 70
IV. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler. 70
A. İpoteğe Teminatlı Menkul Kıymet Kavramı. 70
B. İpotek Teminatlı Menkul Kıymet İhraççıları 71
1. Bankalar. 71
2. İpotek Finansmanı Kuruluşları 72
3. İhraççılarda Bulunması Gerekli Nitelikler. 73
C. Teminat Havuzu 74
1. Teminat Havuzundaki Varlıkların Kayıt Altına Alınması 76
2. Teminat Gösterilebilecek Varlıklar 76
a. İpotekli Krediler 76
b. İkame Varlıklar. 77
c. Türev Sözleşmeler 78
3. Teminat Uyum İlkeleri 79
4. Teminat Sorumlusu. 79
a. Teminat Sorumlusunun Atanması. 80
b. Teminat Sorumlusunun Görev ve Yetkileri. 81
5. Teminat Havuzundaki Varlıkların Korunması. 82
D. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin Kurul
Kaydına Alınması 83
1. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin Halka Arzı. 83
2. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetlerin Halka Arz
Edilmeden Tahsisli Olarak Satışı. 85
E. Kurul’un İhraççılara Yönelik Alabileceği Tedbirler. 86
1. İhraççının Kurul Kaydından Çıkarılması. 87
2. İhraççının Yönetiminin Kamu Kurumlarına Devredilmesi 89
Sonuç 89
Yararlanılan Kaynaklar. 91
KONUT FİNANSMAN SÖZLEŞMELERİNDE
TEMERRÜT
DEFAULT ON MORTGAGE CONTRACTS
Özet 93
1. Giriş. 94
2. Konut Finansman Sözleşmeleri 95
2.1. Konut Finansman Sözleşmesinin Şekli. 97
3. Konut Finansmanı Sözleşmelerinde Tarafların Borçları 97
3.1. Konut Finansman Kuruluşun Borçları ve Temerrüdü. 98
3.2. Tüketicinin Borçları ve Temerrüdü 99
3.2.1. Kalan Kredi Taksitlerine İlişkin Muacceliyet Şartı 100
3.2.2. Temerrüt Faizi 103
3.3. Kredi Verenin Temerrüdü ve Sonuçları 107
3.4. Tüketicinin Temerrüde Düşmesinin Sonuçları 108
3.4.1. Konut Finansman Kredisi Alınması Halinde. 108
3.4.2. Konut Finansman Kredisinin Teminatı Olan
Taşınmazın Paraya Çevrilmesi 109
3.4.3 Finansal Kiralama Yoluyla Konut Finansmanı
Sağlanması 111
4. Sonuç 112
Kaynaklar. 114
KONUT FİNANSMAN SİSTEMİNDE
MORTGAGE SİGORTASI
I. Giriş. 117
II. Genel Olarak Mortgage Sigortası 119
III. Mortgage Sigortası Türleri 121
1. Kamusal Mortgage Sigortaları 121
A. Federal Konut İdaresi - FHA Sigortaları 121
B. Emekli Askerler İdaresi - VA Kredi Garantileri. 123
2. Özel Mortgage Sigortaları. 123
A. Tapu Sicil Sigortası (Title Insurance) 124
B. Mortgage Ödemelerini Koruma Sigortası
(Mortgage Payment Protection Insurance - MPPI). 126
C. Mortgage Koruma Sigortası (Mortgage Protection
Insurance-MPI). 127
D. Özel Mortgage Sigortası (Private Mortgage
lnsurance-PMI). 127
E. Mortgage Değer Kaybı Garanti Sigortası
(Mortgag, Indemnity Guaranty Insurance-MIGI). 129
F. Konut Sahiplerinin Sigortası (Homeowners Insurance). 130
IV. Mortgage Sigortasının Olumlu Ve Olumsuz
Yönlerinin Degerlendirilmesi 130
V. Mortgage Sigortasında Yabancı Ülke Uygulamaları. 133
VI. Türkiye’de Mortgage Sigortası 136
1. Türkiye’de Konut Kredisi Sigortaları. 136
2. Türkiye’de Mortgage Sigortası İçin Önerilen Modeller. 137
3. Yasal Düzenleme Karşısında Önerilen Modellerin
Değerlendirilmesi. 139
VII.Sonuç. 142
Kaynakça 143
KONUT KREDİLERİNDE ERKEN ÖDEME
VE YENİDEN YAPILANDIRMA ÜCRETİ
I. Giriş. 147
II. Mortgage Kredilerinde Erken Ödeme Ücreti 147
1. Mortgage Kredilerinde Erken Ödeme Alınmasının
Gerekçeleri 147
2. Erken Ödeme Cezası Alınabilmesinin Şartları 149
3. Erken Ödeme Ücretinin Hesaplanması 151
4. Erken Ödemenin Hukuki Niteliği ve Hakimin Müdahalesi 153
III. Yeniden Yapılandırma Ücreti. 155
1. Yeniden Yapılandırma Kavramı 155
2. Yeniden Yapılandırma Ücretinin Hukuki Niteliği ve
Yargıtay’ın Görüşü 156
IV. Sonuç 158
BANKA KREDİLERİNDE ERKEN ÖDEME
I. Genel Olarak Erken Ödeme. 159
II. Mortgage Kredilerinde Erken Ödeme. 160
A. Mortgage Kredilerinde Erken Ödemenin Tarihsel Süreci
ve ABD Uygulaması 160
B. Avrupa Birliği Mortgage Piyasasında Erken Ödeme. 162
C. Türk Hukukunda Mortgage Kredileri ve Erken Ödeme 166
1. Erken Ödeme Cezası Alınabilmesinin Şartları. 166
a. Konut Finansman İşleminin Varlığı 167
b. . Konut Finansman Sözleşmesinde Sabit Faiz
Uygulamasının Bulunması 167
c. Sözleşmede Erken Ödeme Ücreti Alınacağının
Kararlaştırılması 168
d. Bir veya Birden Çok Taksitin ya da Kredinin
Tamamının Erken Ödenmesi. 169
2. Erken Ödeme Ücretinin Hesaplanması 170
3. Erken Ödemenin Hukuki Niteliği ve Hakimin
Müdahalesi. 172
III. Tüketici Kredilerinde Erken Ödeme 173
IV. Karz Şeklinde Kullandırılan Kredilerde Erken Ödeme. 176
V. Cari Hesap Şeklinde İşleyen Kredi İlişkilerinde
Erken Ödeme 176
VI. Senet Karşılığı Kredi (Senet İskontosu ve İştiraı)
ve Erken Ödeme 177
VII.Senet ve Emtia Karşılığı Kullanılan Kredilerde
Erken Ödeme. 179
Finansal Kiralama (Leasing) de Erken Ödeme 179
Yararlanılan Kaynaklar. 183
MORTGAGE KREDİLERİNDE ERKEN
ÖDEME ÜCRETİ (CEZASI)
Giriş. 185
I. Mortgage Kredilerinde Erken Ödemeye İlişkin
ABD Uygulaması. 186
A. Mortgage Kredilerini Erken Ödemenin Tarihsel Süreci 187
B. Erken Ödeme Cezası Türleri 189
1. Erken ödeme Cezasının Açık Olarak Belirlenip
Belirlenmemesine Göre. 189
a. Açık Erken Ödeme Cezası
(Explicit Prepayment Penalty). 189
b. Örtülü Erken Ödeme Cezası
(Imlicit Prepayment Penalty). 190
2. Erken Ödeme Cezasının Hesaplanma Şekline Göre 191
a. Maktu veya Nispi Erken Ödeme Ücreti (Type I). 191
b. Kilitli Dönemli ve Azalan Oranlı Erken Ödeme
(Type II) 192
c. Bakiye Geliri Karşılayan Erken Ödeme Ücreti
(Type III). 192
C. Erken Ödeme Cezası Alınmasının Ekonomik Nedenleri 193
D. Erken Ödeme Şartının Hukuki Niteliği ve Uygulanabilirliği. 194
E. Erken Ödeme Cezasıyla İlgili Özel Durumlar 195
1. Temerrüt Nedeniyle Muacceliyet Halinde
(Accelaration on Default). 196
2. Sigorta Bedeli Ödenmesi Halinde(Casualty Insurance
Proceeds) 197
3. Kamulaştırma Bedeli Alınması Halinde
(Eminent Domain Award). 198
II. Avrupa Birliği Mortgage Piyasasında Erken Ödeme 199
III. Türk Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme. 203
A. Türk Hukukunda Genel Olarak Erken Ödeme. 203
B. Tüketici Kredilerinde Erken Ödeme 203
C. Mortgage Kredilerinde Erken Ödeme. 205
1. Erken Ödeme Cezası Alınabilmesinin Şartları. 206
a. Konut Finansman İşleminin Varlığı. 207
b. Konut Finansman Sözleşmesinde Sabit Faiz
Uygulamasının Bulunması 207
Kararlaştırılması 208
Tamamının Erken Ödenmesi. 209
2. Erken Ödeme Ücretinin Hesaplanması 210
Müdahalesi. 212
4. Erken Ödeme Ücreti Alınmasının Anayasaya
Aykırılığı Sorunu 214
Sonuç 215
Yararlanılan Kaynaklar. 217
TÜRKİYE’DE MORTGAGE SİSTEMİ VE EKONOMİK
KRİZ AÇISINDAN DEĞERLENDİRİLMESİ
Turkish Mortgage System and its Evaluation from the
Point Of Global Economic Crisis
Özet 221
1. Genel Olarak Konut Finansman Sistemi. 222
2. Mortgage Kavramı ve ABD’de Gelişimi. 223
3. Türk Mortgage (Mortgage) Kanunu. 224
3.1. Türk Mortgage Kanununun Uygulama Alanı 224
3.2. Mortgage Kanununda Taraflar 225
3.3. Konut Finansmanı İşlemine Konu Olması
Bakımından İpotek. 226
3.4. İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi. 226
3.4.1. İpotekli Konut Finansman Sözleşmesi’nde
Faiz ve Erken Ödeme. 227
3.4.2. İpotekli Konut Kredisi Kullanan Tüketicinin
Temerrüdü 228
3.5. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların
Menkul Kıymetleştirilmesi 228
3.5.1. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler 229
3.5.2. Konut Finansman Fonu ve İpoteğe Dayalı
Menkul Kıymetler. 230
4. Türkiye’de Mortgage Sisteminin Küresel Ekonomik
Krizden Etkilenmemesinin Nedenleri 231
5. Sonuç 233
Kaynaklar. 235
AN EVALUATION OF TURKISH MORTGAGE
SYSTEM FROM THE PERSPECTIVE OF GLOBAL
ECONOMIC CRISIS
General View to Housing Finance System 238
Mortgage Concept and Its Development in USA. 238
Turkish Mortgage Law 239
Scope of the Turkish Mortgage Law. 240
Parties in Mortgage Law 241
Mortgage – Subject Matter of the Housing Finance Transaction 242
Mortgaged Housing Finance Agreement 242
Interest and Early Payment in Mortgaged Housing Finance
Agreement . 242
Default by the Consumer Using Mortgaged Housing Loan. 243
Securitization of Receivables Arisen out of Housing Finance. 244
Mortgage–Covered Bonds. 245
Housing Finance Fund and Mortgage–Backed Securities 246
Why the Mortgage System in Turkey Was not Affected by the
Global Economic Crisis 246
Conclusion . 249
References . 251
YENİ TÜRK TUTSAT (MORTGAGE)
KANUNUNA GENEL BİR BAKIŞ
Özet 253
1. Genel Olarak Konut Finansman Sistemi. 253
2. Mortgage Kavramı ve ABD’de Gelişimi. 254
3. Türk Mortgage (Tutsat) Kanunu 256
3.1. Türk Tutsat (Mortgage) Kanununun Uygulama alanı 257
3.2. Tutsat Kanunu’nda Taraflar 258
Bakımından İpotek. 259
3.4. İpotekli Konut Finansmanı Sözleşmesi. 259
Faiz ve Erken Ödeme. 260
3.4.2. Konut Finansmanı Kuruluşunun Kredi Kullanan
Tüketiciye Karşı Sorumluluğu 261
3.4.3. İpotekli Konut Kredisi Kullanan Tüketicinin
Temerrüdü 261
3.5. İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde İcra ve Paraya
Çevirme Usulü 262
3.5.1. İpotekli Gayrimenkulün Konut Finansmanı
Kuruluşu Tarafından Paraya Çevrilmesi. 262
3.5.2. İcraen Satış ve Satışı Etkili Kılmaya Yönelik
Hükümler. 263
3.6. Konut Finansmanından Kaynaklanan Alacakların
Menkul Kıymetleştirilmesi 263
3.6.1. İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler 265
3.6.2. Konut Finansman Fonu ve İpoteğe Dayalı
Menkul Kıymetler. 266
ABD MORTGAGE UYGULAMASI VE İPOTEKLİ
KONUT FİNANSMANINA İLİŞKİN KANUN
TASARISININ DEĞERLENDİRİLMESİ
Giriş. 267
I. Mortgage Kavramı ve ABD Uygulaması. 268
A. Mortgage Kavramının Ortaya Çıkışı ve Anlamı. 268
B. Mortgage Veren Borçlunun Geri Alma
(Equity of Redemption) Hakkı 270
C. Mortgage Türleri 272
1. Düzenli (Regular) Mortgage 272
