Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiralananın Ayıplı Olması Halinde Kiracının Hakları

Av. Nil ONUR

İÇİNDEKİLER

ÖZ  5
ABSTRACT  6
ÖNSÖZ  7
İÇİNDEKİLER. 9
KISALTMALAR LİSTESİ . 17
GİRİŞ. 19
BİRİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASI KAVRAMLARI İLE
AYIP KAVRAMI
I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KAVRAMLARI 23
A. Genel Olarak  23
B. Konut Kavramı. 27
C. Çatılı İşyeri Kavramı31
II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA AYIP. 35
A. Genel Olarak  35
B. Ayıp Türleri . 39
1. Niteliğine Göre Ayıplar  40
a. Maddi Ayıp 40
b. Hukuki Ayıp  43
c. Ekonomik Ayıp . 49
d. Manevi Ayıp (Rahatsız Edici Haller)  52
2. Önemine Göre Ayıplar  55
a. Önemli Ayıp  56
b. Önemli Olmayan Ayıp  59
(1) Hafif Düzeyde Ayıp .60
(2) Orta Düzeyde Ayıp 61
3. Görünürlüğüne Göre Ayıplar 63
a. Açık Ayıp  63
b. Gizli Ayıp 67
4. Oluşum Anına Göre Ayıp . 69
a. Kiralananın Teslimi Anında Mevcut Olan Ayıp . 69
b. Kiralananın Teslimi Sonrasında Ortaya Çıkan Ayıp  71
İKİNCİ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA AYIPTAN
DOĞAN SORUMLULUK
I. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN HUKUKİ
NİTELİĞİ . 73
A. Genel Olarak  73
B. Kiraya Verenin Nitelik Bildirmediği Durumlarda. 73
1. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Yanılma Hükümlerine
Dayandıran Görüş . 73
2. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Culpa in Contrahendo
(Sözleşme Görüşmelerinden Doğan Sorumluluk)
Hükümlerine Dayandıran Görüş . 77
3. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Hakkaniyet Esasına
Dayandıran Görüş . 79
4. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Varsayım Esasına
Dayandıran Görüş . 80
5. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Garanti Sözleşmesine
İlişkin Esaslara Dayandıran Görüş . 81
6. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Kendine Özgü (Sui
Generis) Bir Müessese Olarak Değerlendiren Görüş . 82
7. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Tehlike Esasına
Dayandıran Görüş . 82
8. Ayıptan Doğan Sorumluluğu Borcun Gereği Gibi İfa
Edilmemesi Hükümlerine Dayandıran Görüş . 84
C. Kiraya Verenin Nitelik Bildirdiği Durumlarda  85
1. Nitelik Bildirimini Sözleşme Olarak Açıklayan Görüş  85
2. Nitelik Bildirimini Tek Taraflı Hukuki İşlem Olarak
Açıklayan Görüş . 86
3. Nitelik Bildirimini Tasavvur Açıklaması Olarak
Açıklayan Görüş . 87
II. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUĞUN ŞARTLARI . 88
A. Genel Olarak  88
B. Maddi Şartlar . 90
1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olması . 90
2. Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması . 95
3. Kiralananın Ayıplı Olması 99
4. Ayıbın Açık Olmaması . 100
5. Ayıbın Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Ortaya
Çıkmamış Olması 104
C. Şekli Şartlar 106
1. Kiracının Kiralananı Gözden Geçirme Yükümlülüğü
Olup Olmadığı  106
2. Kiracının Bildirim Yükümlülüğünü Yerine Getirmesi . 108
III. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUK İLE
YARIŞABİLECEK HÜKÜMLER .112
A. Genel Olarak  112
B. Haksız Fiil Hükümleri113
C. Culpa in Contrahendo (Sözleşme Görüşmelerinden
Doğan Sorumluluk) Hükümleri  116
D. İrade Bozukluğu Halleri  118
1. Yanılma Hükümleri ile Yarışması  118
2. Aldatma Hükümleri ile Yarışması  120
E. Yapı Malikinin Sorumluluğu Hükümleri . 121
F. Komşuluk Hukuku Hükümleri . 123
IV. AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUKTAN
FARKLILIK ARZ EDEN HÜKÜMLER  126
A. Genel Olarak  126
B. İmkânsızlık  126
1. Başlangıçtaki Objektif İmkânsızlık  126
2. İfa İmkânsızlığı . 128
a. Kiralananın Tesliminden Önceki İfa İmkânsızlığı  128
b. Kiralananın Tesliminden Sonraki İfa İmkânsızlığı . 129
C. Kötü İfa ve Aliud İfa 131
1. Kötü İfa . 131
2. Aliud İfa (Yanlış İfa)  133
D. Temerrüt  134
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
AYIPTAN DOĞAN SORUMLULUK HALİNDE KİRACININ
SEÇİMLİK HAKLARI
I. GENEL OLARAK 137
II. KİRACININ SAHİP OLDUĞU SEÇİMLİK
HAKLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ  138
III. KİRALANANIN TESLİMİ ANINDA MEVCUT
AYIPLAR BAKIMINDAN KİRACININ HAKLARI  141
A. Önemli Olan Ayıplarda . 141
1. Kiralananı Teslim Almaktan Kaçınarak Borçlunun
Temerrüdü Hükümlerine Dayanılması . 141
2. Kiralananı Teslim Alarak Kiralananın Sonradan Ayıplı
Hale Gelmesine İlişkin Hükümlere Dayanılması . 146
B. Önemli Olmayan Ayıplarda Kiralananı Teslim Alarak
Kiralananın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesine İlişkin
Hükümlere Dayanılması .146
IV. KİRALANANDA SONRADAN ORTAYA ÇIKAN
AYIPLAR BAKIMINDAN KİRACININ HAKLARI  148
A. Genel Olarak  148
B. Ayıbın Kiraya Veren Tarafından Giderilmesini Talep
Hakkı  151
1. Genel Olarak . 151
2. Ayıbın Giderilmesinin İstenmesi Hakkının Şartları . 154
a. Ayıbın Giderilmesinin Mümkün Olması . 154
b. Ayıbın Kiraya Verene Bildirilmesi . 156
c. Kiraya Verene Uygun Bir Süre Verilmesi. 157
3. Kiracının Ayıbın Giderilmesine Katlanma
Yükümlülüğü ve Geçici Tahliye Davaları  159
C. Kiracının Ayıbı Bizzat Gidermesi . 165
1. Genel Olarak . 165
2. Kiracının Ayıbı Bizzat Gidermesi Hakkının Şartları  167
a. Kiralanandaki Ayıbın Giderilmesi Yükümlülüğünün
Kiracıya Ait Olmaması167
b. Kiraya Verene Uygun Bir Süre Verilmesi  168
c. Önemli Ayıplar İçin Hâkimden İzin Alınması  169
D. Kira Bedelinin Ayıp Oranında İndirilmesini Talep Etme
Hakkı  174
1. Genel Olarak . 174
2. Kira Bedelinin Ayıp Oranında İndirilmesi Talep
Hakkının Şartları . 178
a. Kiralananın Kullanımını Etkileyen Bir Ayıp Mevcut
Olması . 178
b. Kiraya Verenin Ayıptan Haberdar Olması 179
c. Kiracının Ayıbın Meydana Gelmesinde Kusurunun
Bulunmaması  181
3. Kira Bedelinin Ayıp Oranında İndirim Metotları . 181
a. Genel Olarak . 181
b. Mutlak Metot  182
c. Tazminat Metodu  183
d. Nispi Metot . 184
E. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesini
Talep Etme Hakkı . 186
1. Genel Olarak . 186
2. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzeri ile Değiştirilmesine
İlişkin Talep Hakkının Şartları . 187
a. Kiraya Verene Uygun Bir Süre Verilmesi  187
b. Kiralananın Ayıpsız Bir Benzerinin Bulunması . 188
F. Sözleşmeyi Fesih Hakkı . 190
1. Genel Olarak . 190
2. Sözleşmeyi Fesih Hakkının Şartları 195
a. Kiralanandaki Ayıp Önemli Olmalı  195
b. Kiraya Verene Uygun Bir Süre Verilmesi  196
G. Uğranılan Zararın Giderilmesini Talep Hakkı  199
1. Genel Olarak . 199
2. Tazminat Talebine İlişkin Şartlar . 200
a. Ayıp Sebebiyle Kiracının Zarara Uğraması  200
(1) Genel Olarak  200
(2) Müspet Zarar  202
(3) Bedensel Zarar .204
(4) Manevi Zarar208
b. Ayıp ve Zarar Arasında İlliyet Bağı Olması . 210
c. Kiraya Verenin Kusurlu Olması  211
V. KİRAYA VEREN TARAFINDAN KİRACININ
SEÇİMLİK HAKLARINI KULLANMASININ
ENGELLENMESİ . 214
A. Genel Olarak  214
B. Kiraya Verenin Ayıbı Gidermek Yerine Uygun Bir Süre
İçerisinde Kiralananı Ayıpsız Bir Benzeri İle Değiştirmesi . 215
C. Kiraya Verenin Kiralananı Hemen Ayıpsız Bir Benzeri
İle Değiştirmesi ve Kiracının Zararını Tazmin Etmesi  216
VI. ZAMANAŞIMI  217
A. Genel Olarak  217
B. Ayıbın Giderilmesi, Kiralananın Ayıpsız Benzeri İle
Değiştirilmesi ve Fesih Haklarına İlişkin Zamanaşımı  217
C. Kira Bedelinin İndirilmesi Talebine İlişkin Zamanaşımı  218
D. Tazminat Talebine İlişkin Zamanaşımı . 219
SONUÇ  221
KAYNAKÇA  225