Eşya Hukuku_{Kısaltılmış Ders Kitabı}

GİRİŞ
Sayfa
I. EŞYA HUKUKUNUN KONUSU . 1
II. AYNÎ HAK KAVRAMI VE UNSURLARI . 1
A. Kavram . 1
B. Unsurları . 2
1) Eşya 2
a) Kavram 2
b) Eşya kavramına girmeyen aynî hak konuları (objeleri) . 4
aa) Bağımsız ve sürekli haklar . 4
bb) Doğal güçler, enerji 4
cc) Üzerinde aynî hak kurulabilen haklar. 4
2) Eşya üzerinde doğrudan doğruya hâkimiyet 5
3) Herkese karşı ileri sürülebilirlik 5
III. AYNÎ HAKLARIN SINIFLANDIRILMASI 5
1) Sağladığı yetkiye göre . 5
a) Mülkiyet hakkı . 5
b) Sınırlı aynî haklar . 6
aa) İrtifak hakları 6
bb) Rehin hakları 6
cc) Taşınmaz yükü 6
2) Hak sahibinin tayin ediliş tarzına göre 7
IV. AYNÎ HAKLARA HÂKİM OLAN PRENSİPLER 7
1) Belirlilik (muayyenlik) prensibi 7
2) Kamuya açıklık (aleniyet) prensibi . 8
3) İnancın korunması prensibi . 9
4) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık prensibi . 9
5) Hak düşürücü süre ve zamanaşımı işlememesi prensibi 9
V. AYNÎ HAK-ALACAK HAKKI VE EŞYAYA BAĞLI BORÇ AYRIMI. 10
BİRİNCİ KISIM
ZİLYETLİK VE TAPU SİCİLİ
Birinci Bölüm
ZİLYETLİK
§ 1. GENEL BAKIŞ . 11
§ 2. ZİLYETLİK KAVRAMI VE ZİLYETLİĞİN NİTELİĞİ 13
I. KAVRAM 13
II. ZİLYETLİĞİN HUKUKİ NİTELİĞİ . 15
§ 3. ZİLYETLİĞE TÂBİ ŞEYLER 16
§ 4. ZİLYETLİĞİN ÇEŞİTLERİ 18
1) Haklı - haksız zilyetlik . 18
2) İyi niyetli - kötü niyetli zilyetlik . 18
3) Malik sıfatıyla - başka sıfatla zilyetlik 18
4) Asli - fer’i zilyetlik . 19
5)Kendisi için - başkası için zilyetlik ve hizmet zilyetliği (zilyet
yardımcılığı) . 19
6) Dolaylı - dolaysız zilyetlik . 20
7) Tek başına - birlikte (müşterek ve elbirliğiyle) zilyetlik . 20
§ 5. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI VE KAYBI 21
I. ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI . 21
1) Aslen kazanma . 22
2) Devren kazanma . 22
3) Tesisen (kurulmaya bağlı) kazanma . 22
4) Miras yolu ile kazanma 23
II. ZİLYETLİĞİN DEVRİNİN ÇEŞİTLİ ŞEKİLLERİ 23
1) Yeni zilyedin dolaysız (doğrudan doğruya) zilyet kılınması 24
a) Malın teslimi 24
b) Araçların teslimi 25
c) Malın, yeni zilyetin fiili hâkimiyetine bırakılması . 26
2) Yeni zilyedin, dolaylı (vasıtalı) zilyet kılınması . 26
a) Temsilci aracılığı ile zilyetliği kazanma 27
b) Hükmen teslim 28
c) Zilyetliğin havalesi 30
d) Emtiayı temsil eden senetlerin teslimi . 33
III. ZİLYETLİĞİN SONA ERMESİ 35
1) Zilyedin arzusu ile sona erme . 35
2) Fiilî hâkimiyet kaybı 35
§ 6. ZİLYETLİĞİN KORUNMASI 36
I. ZİLYEDİN KUVVET KULLANMA İMKÂNI . 37
II. ZİLYETLİK DAVALARI 39
1) Zilyetliğin gasbında iade ve tazminat davaları . 39
a) Zilyetliğin iadesi davası . 39
b) Tazminat davası 41
2) Zilyetliğe saldırı halinde açılacak davalar 42
a) Saldırıya son verilmesi talebi . 42
b) Saldırı sebebinin önlenmesi talebi 43
c) Saldırıdan doğan zararların tazmini talebi . 43
3) Hak düşürücü süreler 44
4) Yargılama usulü . 44
III. ZİLYETLİĞİN İDARİ YOLDAN KORUNMASI . 44
1) Amaç 44
2) Usul 45
a) Yetkili makam . 45
b) Başvuru . 45
c) Soruşturma ve karar . 46
3) Kararın sonuçları 46
a) İdare bakımından . 46
b) Haklara etkisi bakımından . 47
c) Uygulanması bakımından 47
4) Saldırının tekrarlanmasında ceza yaptırımı 47
§ 7. TAŞINIRLARDA ZİLYETLİĞİN HAK KARİNESİ OLUŞU . 48
I. KARİNELER . 48
1) Mülkiyet karinesi . 48
2) Başkasının mülkiyet karinesine dayanma . 49
3) Fer’î zilyetlikte sınırlı aynî hak veya kişisel hak karinesi . 49
II. KARİNENİN ROLÜ 50
A. Hâlihazır zilyedin hak karinesine dayanan savunması 50
B. Önceki zilyedin hak karinesine dayanan talebi: Taşınır davası 51
1) Taşınır davasının şartları 51
a) Zilyetlik, zilyedin iradesi dışında sona erdirilmiş olmalıdır: . 51
b) Hâlihazır zilyedin üstün hak karinesinin çürütülmesi 53
aa) 1. imkân: Hali hazır zilyedin zilyedliği kötü niyetle kazandığını
ispat . 53
bb) 2. imkân: Malın elinden rızası dışında çıktığını ispat 54
2) Taşınır davasının özellikleri . 56
a) Mülkiyete dayanan istihkak davasına nazaran özellikleri 56
b) Zilyetlik davasına nazaran özellikleri 58
C. Zilyetlik karinesine güvenerek kazanılan hakkın korunması 58
1) İyi niyetle kazanmanın tam korunduğu haller 60
a) Emin sıfatıyla zilyetten aynî hak kazanılması 60
b) Para ve hamile yazılı senetlerin kazanılması . 62
2) İyi niyetle kazanmanın korunmadığı haller 62
3) İyi niyetle kazanmanın kısmen korunduğu haller . 62
§ 8. TAŞINMAZLARDA HAK KARİNESİ . 63
I. TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZLARDA 63
II. TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARDA 64
§ 9. ZİLYETLİĞİN GERİ VERİLMESİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 64
I.GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ ZİLYETLERİN DURUMU . 65
1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı . 66
2) Yaptığı giderler (masraflar) bakımından talep hakkı 67
a) Zorunlu, yararlı ve lüks masraf kavramları 67
b) Zilyedin masrafları talep hakkı 67
II.GERİ VERMEKLE YÜKÜMLÜ İYİ NİYETLİ OLMAYAN (KÖTÜ
NİYETLİ) ZİLYETLERİN DURUMU . 69
1) Geri verme yükümlülüğünün kapsamı . 69
a) Malı alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararlar 69
b) Elde ettiği ürünler 70
c) Elde etmeyi ihmal ettiği ürünler . 71
d)Kötü niyetli zilyedin malı bizzat kullanma suretiyle elde
ettiği menfaatler: Ecrimisil . 72
e) Diğer yararlar 75
2) Giderleri talep hakkı . 75
İkinci Bölüm
TAPU SİCİLİ
§ 1. GENEL BAKIŞ . 77
§ 2. TAPU SİCİLİ KAVRAMI VE UNSURLARI . 79
I. KAVRAM 79
II. ANA SİCİL VE TAMAMLAYICI UNSURLAR . 80
1) Temel sicil: Tapu kütüğü 80
2) Kat mülkiyeti kütüğü 80
3) Yevmiye defteri 81
4) Belgeler 82
5) Planlar 82
III. YARDIMCI SİCİLLER . 83
1) Aziller sicili 83
2) Düzeltmeler sicili . 83
3) Kamu orta malları sicili 83
4) Tapu envanter defteri . 84
5) İdari sınırlar kayıt defteri 84
§ 3. TAPU SİCİLİ TEŞKİLATI VE DEVLETİN SORUMLULUĞU . 84
I. TEŞKİLAT . 84
II.TAPU SİCİLLERİNİN TUTULMASINDAN DEVLETİN
SORUMLULUĞU 85
1) Sorumluluğun şartları . 85
a) Doğan bir zarar bulunmalıdır . 85
b)Zarar tapu sicilinin hukuka aykırı şekilde tutulmasından doğmalıdır 86
c) İlliyet bağı olmalıdır . 89
2) Görevli mahkeme ve rücu sorunu . 89
§ 4. TAPU SİCİLİ SİSTEMİMİZE HÂKİM OLAN PRENSİPLER . 90
I. TAŞINMAZA SAHİFE AÇILMASI PRENSİBİ . 90
II.TAŞINMAZ ÜZERİNDE AYNÎ HAK KAZANILMASI İÇİN
TESCİL GEREKMESİ 90
III. TESCİLİN SEBEBE BAĞLILIĞI . 91
IV.TESCİLİN YOLSUZ DA OLSA, İYİ NİYETLİ ÜÇÜNCÜ KİŞİLER
İÇİN HÜKÜM İFADE ETMESİ . 91
V. TAPU SİCİLİNİN KAMUYA AÇIKLIĞI . 91
1) Prensip 91
2) Kamuya açıklık prensibinin sonucu . 92
§ 5. TAŞINMAZLARIN KÜTÜĞE GEÇİRİLMESİ 93
I. UYGULANACAK HÜKÜMLER 93
II.KÜTÜKTE SAHİFE AÇILACAK ŞEYLER: TAŞINMAZ KAVRAMI
VE TAPULAMANIN YAPILIŞI . 94
A. Taşınmaz kavramı . 94
1) Arazi . 94
2) Bağımsız ve sürekli haklar . 94
a) Bir irtifak hakkı bulunmalıdır 95
b) İrtifak hakkı bağımsız bir nitelik arz etmelidir 95
c) İrtifak hakkı sürekli bir nitelik arz etmelidir 96
d) Hak sahibi kaydı talep etmelidir 96
3) Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler . 96
B. Kadastro (Tapulama) 97
1) 3402 sayılı Kadastro Kanunu uyarınca kadastro 97
a) Kanunun amacı ve uygulama alanı 97
b) Uygulanacak metot 98
c) Teşkilat 99
d) Taşınmazların sınırlandırılması ve tespit işleri 99
e) Mülkiyet hakkının tespitine ilişkin esaslar 100
aa) Tapuya kayıtlı taşınmazlarda . 100
bb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda . 100
cc) Diğer hükümler 101
f) Kadastro tutanağının düzenlenmesi, ilân ve itiraz 102
g) Kadastroya ilişkin uyuşmazlıkların dava yoluyla çözümlenmesi 103
h) Taşınmaz tesbitinin sonucu . 103
III. KÜTÜĞE KAYDEDİLMEYECEK TAŞINMAZLAR 104
IV. TAPULU TAŞINMAZIN BÖLÜNMESİ VEYA BİRLEŞTİRİLMESİ 106
1) Ayırma . 107
2) Birleştirme 107
§ 6. TAŞINMAZA AİT KÜTÜK SAYFASINA YAPILACAK KAYITLAR 108
I. TAŞINMAZI TEŞHİSE YARAYACAK BİLGİ 108
II. AYNÎ HAKLARIN TESCİLİ, TERKİNİ, DEĞİŞTİRİLMESİ. 108
A. Tescil 108
1) Kavram . 108
2) Tescil için gerekli şartlar 108
a) Taşınmaza sayfa açılması yolu ile . 109
b) Taşınmaza sayfa açıldıktan sonra . 109
aa) Talep-i İstem 109
aaa) Talep yetkisi . 109
bbb) Talebin şekil ve içeriği 110
ccc) Talebin hukuki niteliği 111
c) Belgeleme (Légitimation, Ausweisen) . 112
aa) Tescil talebinde bulunma yetkisinin belgelenmesi 112
bb) Hukuki sebebin belgelenmesi . 113
cc) Belgelerin noksanlığı . 113
3) Tescilin yapılışı 113
a) Mülkiyet hakkının tescili . 115
b) İrtifak ve rehin hakları ile taşınmaz yüklerinin tescili . 115
4) Tebliğ . 116
B. Terkin 116
1) Terkin için gerekli şartlar . 117
a) Aynî hakkı sona erdirici terkinler 117
b) Sicili düzeltici terkinler . 117
aa) Tescil şekli bir değer taşıyorsa 117
bb) Tescilin hiçbir değeri kalmamışsa . 118
2) Terkinin şekli . 118
C. Kaydın değiştirilmesi 118
III. ŞERHLER 119
A. Kişisel hakların şerhi 119
1) Medeni Kanunda belirtilenler . 119
2) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununda belirtilenler 120
3) Şerhin tapu kaydına işlenmesi 120
B. Tasarruf yetkisine ait kısıtlamaların şerhi . 122
1) Medeni Kanunda belirtilenler . 122
a) MK m. 1010/f. 1’de belirtilenler. 122
aa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları 122
bb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre 123
cc) Aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması 123
b) Medeni Kanunun diğer hükümlerinde belirtilenler. 123
aa) Aile konutu 123
bb) Ailenin ekonomik varlığını korumak üzere tasarruf yetkisinin
sınırlandırılması 123
2) Medenî Kanun dışında belirtilenler 123
C. Geçici tescillerin şerhi . 124
1) Medeni Kanunda öngörülenler . 124
a) Aynî hak iddiası . 124
b)Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanların sonradan
tamamlanmasına kanunen imkan verilenlerin talepleri . 124
2) Usul 125
IV. BEYANLAR 125
1)Medeni Kanun ve Tapu Sicili Cumhurbaşkanı Yönetmeliğinde
belirtilenler . 126
2) Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilenler . 126
V. TAŞINMAZ REHNİ KAYITLARINA AİT DÜŞÜNCELER 127
§ 7. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKMÜ 127
I. TESCİLİN HÜKMÜ 127
A. Tescilin olumsuz hükmü . 128
1) Tescil prensibinin mülkiyet hakkındaki istisnaları . 128
2) İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması 129
3) Rehin hakkının tescilsiz kazanılması 129
B. Tescilin olumlu hükmü: iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması 129
1) Uygulama şartları . 130
a) Koruma sadece üçüncü kişiler içindir 130
b) Koruma sadece sicil kaydına dayanan kazanımlar içindir . 130
c) Koruma sadece aynî hak kazanılması içindir . 131
d) Üçüncü kişinin kazanması iyi niyetle olmalıdır 131
e)Üçüncü kişinin aynî hak kazanması için gerekli diğer kurucu
unsurlar geçerli olmalıdır 132
2) Uygulama halleri 133
a) Medeni Kanun m. 1023'ün kapsamına giren haller 133
b) Medeni Kanun m. 1023'ün kapsamına girmeyen haller . 134
aa) Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olmadığı haller . 134
bb) Aynî hak niteliği bulunmamasına rağmen aynî hakmış gibi
tescil edilmiş haklar 134
cc)Aynî hakkın kazanılmasına yol açan hukukî sebepteki
sakatlıklar 134
dd)Aynî hakkı devreden veya kuran kişinin ehliyetindeki
sakatlıklar ve tasarruf ehliyetindeki eksiklikler . 134
ee) Hak sahibi adına hareket eden temsilcinin temsil yetkisindeki
sakatlıklar 135
ff) Çift tapulu taşınmazlarda yolsuz tapuya dayanan kazanımlar 135
3) İyi niyetin etkisi . 136
C. Aynî hakkın içeriğinin belirlenmesi 137
II. DİĞER KAYITLARIN HÜKMÜ 137
1) Taşınmazı teşhise yarayacak bilgi 137
2) Şerhler 138
a) Kişisel hakların şerhinin hükmü 138
b) Tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ait şerhin hükmü . 139
aa) MK m. 1010’da belirtilen şerhlerin hükmü . 140
aaa) Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararlar . 140
bbb) Haciz, iflâs kararı, konkordato ile verilen süre . 140
ccc) Aile yurdu kurulması veya art mirasçı atanması 141
bb) Medeni Kanunun diğer hükümleriyle getirilen şerhlerin hükmü . 141
aaa) Aile Konutu . 141
bbb) Evlilik birliğini koruma amacıyla konulan şerhler 142
c) Geçici tescilin şerhinin hükmü 142
3) Beyanlar . 142
§ 8. TAPU KÜTÜĞÜNE YAPILAN KAYITLARIN HÜKÜMSÜZLÜĞÜ . 144
I. YOLSUZ TESCİL 144
A. Yolsuz tescilin sakıncaları 144
B. Yolsuz tescilin düzeltilmesi 144
1) Medeni Kanuna göre 144
a) Tescil yapılırken mevcut olan veya vukua gelen yolsuzluklarda . 145
aa) Tescilin, kurucu unsurlardaki sakatlık yüzünden yolsuz
olması 145
aaa) Düzeltme (tashih) davası . 145
bbb) Anlaşmaya dayanan düzeltme . 147
bb) Tescilin, tapu memurunun yaptığı yanlışlık yüzünden
yolsuz olması 147
b)Hakta meydana gelen değişiklik dolayısıyla gerçek duruma
uymayan tescillerde 148
aa) Aynî hakkın sicil dışı başkasına geçmiş olması halinde 148
bb) Aynî hakkın sicil dışında sona erdiği hallerde 148
II. DİĞER KAYITLARIN YOLSUZLUĞU . 148
1) Taşınmazı teşhise yarayan bilgi. 149
2) Yolsuz şerhler . 149
3) Yolsuz beyanlar 150
İ K İ N C İ K I S I M
MÜLKİYET
Birinci Bölüm
GENEL HÜKÜMLER
§ 1. MÜLKİYET KAVRAMI 151
§ 2. MÜLKİYETİN İÇERİĞİ . 153
I. AKTİF YETKİ . 153
II. KORUYUCU YETKİ 154
1) İstihkak davası (rei vindicatio) . 155
a) Davanın konusu, amacı, hukuki niteliği 155
b) Davacı-davalı sıfatları . 157
2) Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası (actio negatoria) 158
a) Genel olarak 158
b) Davacı-davalı sıfatları . 159
§ 3. MÜLKİYETİN KONUSU VE KAPSAMI 160
I. BÜTÜNLEYİCİ PARÇALAR . 161
1) Tanım ve hükmün amacı . 161
2) Bütünleyici parça vasfının kazanılması 161
a) Sıkı maddi bağlantı dolayısıyla temel unsur haline gelme . 162
b) Yerel adetlere göre temel unsur sayılma . 163
3) Bütünleyici parça vasfının kaybı 165
4) Ayrıca bütünleyici parça sayılan şeyler ve özellikle ürünler 165
a) Yapılar ve dikili bitkiler 165
b) Doğal ürünler 166
aa) Dönemsel olarak elde edilen ürünler . 166
bb) Yerel adetlerin bir şeyden elde edilmesini uygun gördüğü
verimler . 167
5) Bütünleyici parça sayılmanın hukuki sonuçları 167
II. EKLENTİ . 168
1) Tanımı ve hükmün amacı . 168
2) Eklenti vasfının kazanılması 168
a) Özgüleme (tahsis) 168
b) Dış bağlantı 170
3) Eklenti olmanın hukuki sonuçları . 170
§ 4. MÜLKİYETİN ÇEŞİTLERİ 172
I. GENEL OLARAK . 172
II. PAYLI MÜLKİYET 173
1) Kavram . 173
2) Paylı mülkiyetin kurulması 174
a) Hukuki işlem ile 174
b) Yetkili makamın işlemi veya mahkeme kararı ile . 174
c) Kanun gereği . 175
3) Paydaşların payları bakımından durumları . 175
a) Pay oranı 175
b) Paydaşın payında tasarrufu 176
c) Paydaşın hakkını koruması . 178
4) Paylı mülkiyet birliği ve yönetimi 179
a) Olağan yönetim işleri 180
b) Önemli yönetim işleri 181
c) Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar . 183
5) Paydaşların malın bütünü bakımından yetkileri . 183
a) Yönetime katılma yetkisi . 183
b) Paylı malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi . 183
c) Malın tamamını kapsayan tasarruf yetkileri . 185
d) Ortak menfaatleri koruma yetkisi 186
6) Paydaşların giderlere ve yükümlülüklere katılması 187
7) Paylı mülkiyetin sona ermesi 188
a) Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş için sona ermesi 188
aa) Payın devri yoluyla 189
bb) Bir paydaşın mahkeme kararı ile paydaşlıktan çıkarılması 189
cc) Terk yoluyla . 190
b)Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar için sona ermesi, özellikle
paylaşma (taksim) . 190
aa) Paylaşma isteme hakkı 191
bb) Paylaşma isteme hakkının sınırları 191
aaa) Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması . 191
bbb) Paylaşma hakkından feragat sözleşmesinin varlığı 192
ccc) Zamanın paylaşma için uygun olmaması 193
cc) Paylaşmanın yapılışı 193
III. ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ . 196
1) Kavram . 196
2) Elbirliği mülkiyetinin kurulması 197
a) Elbirliği ortaklığı halleri 197
b) Mülkiyetin ortaklık tarafından kazanılması . 197
3) Elbirliği mülkiyetinde ortakların durumu . 198
4) Elbirliği mülkiyetinin sona ermesi . 200
5) Elbirliği mülkiyeti kurumuna yöneltilen tenkitler 201
İkinci Bölüm
TAŞINMAZ MÜLKİYETİ
§ 1. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KONUSU 203
§ 2. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI 204
I. GENEL OLARAK KAZANMA TARZLARI 204
1) Aslen kazanma–Devren kazanma . 204
2) Tescille kazanma-Tescilden önce kazanma 204
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN TESCİLLE KAZANILMASI 205
1) Genel olarak şartları . 205
2) Kazanma sebebi . 205
a)Mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmelerde şekil ve şekle
aykırılığın sonuçları 206
aa) Şekil 206
bb) Şekle aykırılığın sonuçları 209
b)Temsilci tarafından kurulan taşınmaz mülkiyetini devir borcu
doğuran sözleşmelerde temsil yetkisi 213
aa) Vekâletnamenin şekli 213
bb) Özel yetki . 214
cc) Temsil yetkisinin kapsamı . 214
c) Mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerde muvazaa 215
d) İnançlı devir (temlik) 217
e) Namı müstear 221
f) Taşınmaz satış vaadi 223
aa) Niteliği . 223
bb) Şekli . 223
cc) Hükmü . 224
dd) Tapuya şerh verilmesi . 225
ee) Borcun ifası ve ifa edilmemesinin sonuçları 226
g) Tapusuz taşınmazlarda mülkiyeti devir borcu . 227
III. TESCİLDEN ÖNCE KAZANMA HALLERİ . 228
1) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilenler . 229
a) Miras . 229
b) Mahkeme kararı 230
c) Cebrî icra . 231
d) İşgal . 232
aa) Tanım ve şartları 232
bb) İşgal yolu ile mülkiyeti kazanılabilecek taşınmaz . 232
aaa) Tapuya kayıtlı olup da sicile göre sahipsiz hale gelen
taşınmazlar . 232
bbb) Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar . 233
cc) İşgal fiili ve sonuçları 234
e) Kamulaştırma (İstimlâk) 234
2) Medeni Kanunun 705. maddesinde belirtilmemiş olanlar . 235
a)Kişiliği sona eren bir tüzel kişinin mallarının kamu kurum veya
kuruluşuna geçmesi 235
b) Vakfa özgülenen taşınmazın mülkiyetinin vakfa geçmesi . 235
c)Mal rejimi sözleşmesi sonucu meydana gelen mülkiyet değişikliği 236
d) Yeni arazi oluşması . 236
aa) Yeni bir arazi oluşmalıdır 236
bb) Yeni oluşan arazi sahipsiz yerlerde oluşmalıdır 236
cc)Yeni oluşan arazinin toprağı da sahipsiz yerlerden
gelmiş olmalıdır 237
dd) Yeni oluşan arazi yararlanmaya elverişli bir arazi olmalıdır . 237
e)Ticaret ortaklıklarına sermaye olarak taşınmaz mülkiyeti veya
sınırlı aynî hak konulması ile ticaret ortaklıklarının birleşmesi . 238
IV. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ZAMANAŞIMI İLE KAZANILMASI . 238
A. Olağan zamanışımı (Sicile dayanan zamanaşımı) . 239
1) Zamanaşımı ile kazanmanın şartları . 240
a) Taşınmaza ilişkin şart 240
b) Kazanana ilişkin şart . 240
c) Zilyetliğe ilişkin şart 241
2) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü . 243
B. Olağanüstü zamanaşımı (Sicil dışı zamanaşımı) . 244
1) Uygulanacak hükümlere genel bakış 244
2) MK m. 713’e göre olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın koşulları . 245
a)Taşınmaz olağanüstü zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olmalıdır .246
aa) Taşınmaz tapusuz veya tapudan kime ait olduğu
anlaşılamayan ya da gaip şahıslara ait taşınmaz olmalıdır 246
aaa) Tapusuz taşınmazlar . 247
bbb) Malikin tapuda belli olmaması ya da tapunun gaip
şahsa ait olması . 247
bb) Taşınmaz özel mülkiyete ve zamanaşımı ile kazanmaya
elverişli olmalıdır 249
b)Taşınmaz üzerinde kanunun aradığı koşullarda yirmi yıl süreyle
zilyetlik sürdürülmüş olmalıdır . 250
aa) Zilyetliğin kanuna uygun koşullarda geçirilmesi . 250
aaa) Malik sıfatıyla zilyetlik 250
bbb) Davasız zilyetlik . 251
ccc) Aralıksız zilyetlik 252
bb) Zilyetliğin ispatı 253
c)Zilyedin başvurusu üzerine mahkemece yapılacak ilândan sonra
işleyen itiraz süresi içinde itiraz ileri sürülmemelidir 254
3) Zamanaşımı ile kazanmanın hükmü . 255
4) 1515 sayılı Kanun . 256
§ 3. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAYBI 257
I. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN NİSBİ KAYBI . 257
II. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN MUTLAK KAYBI 257
1) Taşınmazın tamamen yok olması . 257
2) Taşınmaz mülkiyetini terk 258
3) Kamulaştırma . 259
§ 4. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAPSAMI 260
I. Taşınmaz mülkiyetinin yatay kapsamı 261
1) Kadastrosu yapılmış tapulu taşınmazlarda sınır . 261
2) Tapusuz taşınmazlarda sınır . 264
II. Taşınmaz mülkiyetinin dikey kapsamı . 264
III. Taşınmaz mülkiyetinin madde itibariyle kapsamı 266
A. Arazide inşa olunan şeyler: Yapılar . 267
1) Prensip 267
2) Prensibin yapının haksız olması halindeki sonuçları 268
a) Yapıyı arazi malikinin yapmış olması . 269
aa) Malzemenin sökülerek geri verilmesi talebi 269
bb) Tazminat talebi . 270
cc) Arazinin mülkiyetinin kendisine geçirilmesi talebi . 271
aaa) Malzeme maliki iyi niyetli olmalıdır . 272
bbb) Yapının değeri açıkça arsanın değerinden fazla
olmalıdır 272
ccc)Malzemenin sökülmesi talep edilmemiş veya bu talep
reddedilmiş olmalıdır 273
ddd)Malzeme sahibi MK m. 723 uyarınca tazminat talep
etmemiş olmalıdır . 273
b) Yapıyı malzeme sahibinin yapmış olması . 274
aa) Arazi malikinin malzemenin sökülüp kaldırılmasını talep hakkı 274
bb) Malzemenin sökülüp kaldırılmaması halinde malzeme
malikinin tazminat talebi . 276
cc)Arazi malikinin ve malzeme malikinin arazinin mülkiyetinin
malzeme malikine geçirilmesi talebi . 277
c) Yapıyı bir üçüncü kişinin yapmış olması 279
aa) Arazi malikinin hakları 279
bb) Malzeme malikinin hakları . 279
cc) Yapıyı yapanın hakları . 280
3) İstisnalar . 280
a) Üst hakkı (İnşaat hakkı) . 280
aa) Üst hakkının niteliği . 281
bb) Bağımsız bölümlerin üst hakkı konusu olamaması 282
b) Mecralar 282
c) Başkasının arazisine taşırılan yapı (Taşkın yapı) . 284
aa) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü 285
aaa) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt varsa 285
bbb) Katlanma yükümlülüğü doğuran taahhüt yoksa . 285
bb) Taşan yapıya katlanma yükümlülüğü olan hallerde taşan
kısmın hukuki durumu 286
aaa) İrtifak hakkı varsa. 286
bbb) İrtifak hakkı bulunmuyor fakat katlanma yükümlülüğü
varsa 287
B. Arazi üzerine dikilen fidanlar: Dikili bitkiler 289
C. Arazideki kaynaklar 290
1) Prensip 290
2) Kaynak üzerindeki hakkın korunması 292
3) Aynı yataktan beslenen kaynaklar 292
§ 5. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KISITLAMALARI 293
I. MALİKİN HUKUKİ İŞLEMLERİNDEN DOĞAN KISITLAMALAR 294
1) Şerhedilmiş alım hakkı . 294
2) Şerhedilmiş geri alım hakkı 296
3) Şerhedilmiş ön alım hakkı 298
a) Sözleşmesel ön alım hakkının niteliği ve sözleşmenin şekli 298
b) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılması . 298
c) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasının sonuçları . 301
d) Sözleşmesel ön alım hakkının kullanılmasında süreler 301
II. KANUNDAN DOĞAN KISITLAMALAR . 302
A. Kamu hukukuna dayanan kısıtlamalar 303
1) Kazı ve yapı yaparken uyulacak kurallar 304
2) Dikilecek şeylerde uyulacak hükümler . 304
3) Araziye sınırlık koyma mecburiyeti . 304
4) Toprağın iyileştirilmesi 304
B. Özel hukuk kısıtlamaları . 305
1) Genel olarak . 305
a) Doğrudan doğruya kısıtlama-dolaylı kısıtlama ayrımı . 306
b) Sınırlandırılan yetkiye göre ayrım . 307
c) Korunan kişiler bakımından ayrım . 307
2) Paylı mülkiyette yasal ön alım hakkı 307
a) Yasal ön alım hakkının niteliği 307
b) Yasal ön alım hakkının kullanılması 309
c) Yasal ön alım hakkının dava yolu ile kullanılmasının sonuçları 310
d) Yasal ön alım hakkının kullanılmasında süreler 311
e) Birden çok paydaşın ön alım hakkını kullanması . 311
f) Yasal ön alım hakkından veya hakkı kullanmaktan feragat 312
3) Komşuluk lehine konulmuş kısıtlamalar (komşuluk ilişkisi) . 312
a) Taşınmazın kullanılma tarzına ait kısıtlamalar . 312
b) Kazı ve yapılara ilişkin kısıtlamalar 314
c)Komşu araziye ait ağaçların kök ve dallarının kendi arazisine
geçmesine katlanma yükümlülüğü 315
d) Suların akış tarzına engel olmama yükümlülüğü . 315
e) Mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü 316
f) Zorunlu geçit : Geçit irtifakı kurma yükümlülüğü 319
g) Zorunlu su: Kaynak (su) irtifakı kurma yükümlülüğü . 321
h)Komşuluk için gerekli şeylere ve masraflara katılma yükümlülüğü 322
4) Herkesin yararlanabileceği kısıtlamalar . 323
a) Orman ve meralara girme . 323
b) Düşen şeylerin aranması 324
c) Zorunluluk hali . 324
§ 6. TAŞINMAZ MALİKİNİN SORUMLULUĞU . 325
I. GENEL BAKIŞ 325
II. TANINAN DAVALAR . 326
a) Eski hale getirme davası 326
b) Tazminat davası 326
c) Tehlikenin giderilmesi davası 326
III. SORUMLULUĞUN ŞARTLARI 327
1) Mülkiyetin yasal kısıtlamalara aykırı kullanılması . 327
a) Kısıtlamaların çeşitlerine göre aykırı kullanma 327
b) Kaçınılmaz taşkınlıklar 327
c) Yapma veya yapmama tarzında kısıtlamalara aykırı davranış 328
2) Kusur dışında haksız fiil sorumluluğunun şartları 328
IV. Dava hakkı sahipleri . 329
V. Malik dışında sorumlular . 329
VI. Devletin ve diğer kamu tüzel kişilerinin durumu . 330
§ 7. TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN ÖZEL BİR ÇEŞİDİ: KAT MÜLKİYETİ 330
I. GENEL BAKIŞ 330
II. KAVRAM VE NİTELİK . 331
1) Kat mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti kavramı . 331
a) Bağımsız bölüm . 332
b) Ortak yer 333
c) Eklenti 334
2) Kat irtifakı kavramı 334
III. KAT MÜLKİYETİNE UYGULANACAK HÜKÜMLER 335
IV. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI . 335
1) Genel prensipler . 335
2) Kurulması . 336
a)Kat mülkiyetinin taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin
tarafı yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması . 336
b) Kat mülkiyetinin iradi olarak kurulması . 337
aa) Resmi senet . 337
bb) Kat mülkiyetinin tescili . 338
c) Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması 339
d) Kat mülkiyetinin kat irtifakına dayanılarak kurulması . 340
V. KAT İRTİFAKI . 341
1) Kavram ve niteliği 341
2) Kat irtifakının kurulması 342
a) Uyulacak esaslar 342
b)Kat irtifakının taşınmaza ilişkin inşaat sözleşmesinin tarafı
yüklenicinin talebi ile tapu memuru tarafından kurulması 343
c) Kat irtifakının iradi olarak kurulması . 343
aa) Resmi senet düzenlenmesi . 343
bb) Tescil . 343
3) Kat irtifakının hükümleri 344
4) Kat irtifakının sona ermesi . 344
VI. KAT MALİKLERİNİN HAK VE BORÇLARI . 345
A. Kat maliklerinin hakları 345
1) Bağımsız bölümlerde 345
2) Ortak yerlerde . 346
B. Kat maliklerinin borçları ve yükümlülükleri . 347
1) Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü 347
2)Bağımsız bölüm ve eklentisini özgülenme amacına uygun kullanma
yükümlülüğü 347
3)Bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve
tesis yapmama yükümlülüğü . 349
4)Onarım için bağımsız bölümüne girme izni verme ve bölümünde
gerekli işlerin yapılmasına katlanma yükümlülüğü 349
5)Anataşınmazın bakımı, mimari durumu ile güzelliği ve sağlamlığını
koruma yükümlülüğü . 350
6) Genel giderlere katılma borcu 351
a) KMK m. 20/f. 1’e göre, genel giderlere şunlar girmektedir: 351
b)KMK m. 20/f. 1’de belirtilen genel giderlere katılma payı
değişiktir . 351
c) Genel giderlere katılma payının ödenmesini sağlayacak tedbirler . 352
aa) Ortak giderlerin dava ve icra takibi yolu ile ödettirilmesi . 352
bb) Gecikme tazminatı 353
cc) Ortak gider payının kira bedeline mahsuben kiracıdan tahsili . 353
dd)Kat maliklerinin ortak gider borcu için bağımsız bölüm
üzerinde kanuni ipotek kurulmasını talep hakkı 353
ee) Ortak gider alacağına tanınan öncelik . 353
VII. KAT MALİKLERİ KURULU VE YÖNETİM 354
1) Yönetim planı . 354
2) Genel kurul = Kat malikleri kurulu 355
a) Oluşması ve yetkileri . 355
b) Toplantı yapma ve karar alma şekli . 356
3) Yönetici 357
a) Tâyini .