Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tesbit Davaları
Mithat CERAN Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Tetkik Hakimi )
İÇİNDEKİLER
BİRİNCİ BÖLÜM
TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV VE YETKİ
1- TAHLİYE DAVALARINDA GÖREV 17
Genel Olarak 17
İçtihatlar 18
2- YETKİLİ MAHKEME 56
Genel Olarak 56
Yetki Sözleşmesi 58
İçtihatlar 58
Yetkisizlik ve Görevsizlik İtirazı Üzerine Mahkemece
Yapılacak İşlem 68
İçtihatlar 68
İKİNCİ BÖLÜM
KİRA SÖZLEŞMESİ
1- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI 71
2- KİRA SÖZLEŞMESİNİN KONUSU 72
3- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 72
4- KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ 73
5- KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI 73
6- KİRA SÖZLEŞMESİNİN İSPATI 73
6.1. Kira Sözleşmesinin Yazılı Olması Halinde 73
6.1.1. Kira sözleşmesi yazılı olup da noterden
düzenlenmemiş veya noter tasdikli değilse 73
6.1.2. Kira sözleşmesi yazılı olup da kiracının kira başlangıcına ve süresine karşı çıkması halinde 74
6.2. Kira sözleşmesi sözlü yapılmış ise 74
6.2.1. Sözlü kira sözleşmesinde kiraya verenin bildirdiği başlangıç tarihi ve süresine kiracının karşı çıkmaması halinde 74
6.2.2. Kiracının kira başlangıç tarihine ve süresine karşı çıkması halinde 74
6.2.3. Kiracı tarafından kiracılık ilişkisine itiraz edilmesi halinde 74
6.2.4. Kiracının duruşmaya katılmaması halinde 75
6.2.5. Kiracılık ilişkisi kabul edilip kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi konusunda uyuşmazlık çıkması halinde 75
6.2.6. Sözlü kira sözleşmelerinde kiracılık ilişkisi kira başlangıç tarihi ve süresi kabul edilip kira bedeli konusunda uyuşmazlık çıkması halinde 75
İçtihatlar 76
7- KİRA SÜRESİ 113
7.1. Belirli süreli kira sözleşmesi 113
7.2. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri 114
8- KİRA BEDELİ 114
8.1. Kira Bedelinin Kapsamı 114
8.2. Kira Bedelinin Ödenme Zamanı 115
8.2.1. Genel Esaslar 115
8.2.2. İfa Zamanı 115
8.2.3. Ödeme Yeri 117
İçtihatlar 117
9- KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UZAMASI 118
9.1. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde
kira sözleşmesinin uzaması 118
9.1.1. Sözleşmede ihbar şartı varsa 118
İçtihatlar 119
9.1.2. Sözleşmede ihbar şartı yoksa 122
9.2. TBK. 347. Maddesi Konut ve Çatılı İş Yerleri
Kira Sözleşmelerinde Kira Sözleşmelerinin Uzaması 123
9.2.1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Kira Sözleşmesinin Uzaması 123
İçtihatlar 124
9.2.2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 134
10- ÜRÜN KİRASINDA SÖZLEŞMENİN YENİLENMESİ 134
10.1. Belirli süreli kira sözleşmelerinde 134
10.1.1. Sözleşmede ihbar şartı varsa 134
10.1.2. Sözleşmede ihbar şartı yoksa 134
11. GENEL HÜKÜMLERE TABİ KİRA SÖZLEŞMELERİ; KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRALARI VE ÜRÜN KİRALARININ UZAMASINA İLİŞKİN ARALARINDAKİ FARKLAR 135
12. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ 136
13. KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ 138
13.1. Kira İlişkisinin Devrinin Şartları 139
13.2. Kira İlişkisinin Devredilmesinin Sonuçları 139
14. ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ İLE
KİRACILIK İLİŞKİSİNİN DEVRİ ARASINDAKİ
FARKLAR 140
İçtihatlar 141
15. KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ 145
İçtihatlar 146
16. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN KİRALANAN ÜZERİNDE
SINIRLI HAK SAHİBİ OLMASI 147
17. TAPU SİCİLİNE ŞERH 148
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TAHLİYE DAVALARI
1. TAHLİYE DAVALARINDA TARAFLAR 149
2. TAHLİYE DAVASINDA DAVA HAKKI 149
2.1. Tahliye Davasında Kiraya Verenin Dava Hakkı 149
2.1.1. Kiraya Verenin Birden Fazla Olması 150
2.2. Tahliye Davasında Malikin Dava Açma Hakkı 150
2.2.1. Kiraya veren ile malik aynı kişi ise 150
2.2.2. Kiraya veren başka malik başka ise 151
2.2.2.1. Kiraya veren durumda olmayan malik 151
2.2.2.2. Kiraya veren durumda olmayan malik (müşterek mülkiyete göre paydaş ise) 152
2.2.2.3. Kiraya veren durumda olmayan malik (elbirliği mülkiyetine göre paydaş ise) 152
2.3. Tahliye Davasında Yeni Malikin Dava Açma Hakkı 153
2.4. Tahliye Davasında 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanuna
Göre Dava Hakkı 155
3. TAHLİYE DAVASINDA HUSUMET 155
4. TAHLİYE DAVALARINDA USUL: YARGILAMA USULÜ 157
İçtihatlar 159
a) Islaha İlişkin İçtihatlar 254
b) Feragate İlişkin İçtihatlar 263
c) İhtiyati Tedbire İlişkin İçtihatlar 275
d) Taraf Teşkiline İlişkin İçtihatlar 275
e) Tüzel kişilere yapılacak tebligatlar 293
5. TAHLİYE DAVALARINDA DERDESTLİK 304
İçtihatlar 305
6. TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA GİDERİ VE VEKALET ÜCRETİ 310
İçtihatlar;
a- Vekalet Ücretine İlişkin İçtihatlar 311
b- Harca ilişkin içtihatlar 331
7. GENEL HÜKÜMLERE TABİ YERLERDE TAHLİYE DAVALARI 338
7.1. Kiracının Temerrüdü (Temerrüt Nedeniyle Tahliye) 338
7.1.1. Dava Açma Hakkı 339
7.1.1.1. Kiraya Verenin Dava Açma Hakkı 339
7.1.1.2. Kiraya Veren Olmayan Malikin
Dava Hakkı 339
7.1.1.3. Taşınmazı İktisap Edenin (Yeni Malikin)
Dava Hakkı 340
7.1.2. Davada Husumet 340
7.1.3. İhtarnamenin Şekil Şartları 340
7.1.3.1. Kiraya verenin, kiracıya göndereceği
temerrüt ihtarnamesinde bulunması
gereken hususlar 340
7.1.3.2. İhtarnamenin Geçersiz Sayılması 341
7.1.3.3. İhtarnamede Verilecek Ödeme Süreleri 341
7.1.3.4. Sürenin Hesabı 342
7.1.3.5. İhtarnamenin Tebliği 342
7.1.3.6. İhtarnamenin Şekli 342
7.1.4. Dava Açma Zamanı 343
7.1.5. Kiracının Ödeme Savunması 344
7.1.6. Kira Bedelinin Ödendiğinin Kanıtlanması 345
İçtihatlar 345
7.2. Kiraya Veren Tarafından Kiralananda Yenilik ve
Değişiklik Yapılması (Geçici Tahliye) 459
7.2.1. Dava Açma Hakkı 460
7.2.2. Dava Açma Süresi 460
7.3. Kiracı Tarafından Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 461
7.4. Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme
Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle 462
7.4.1. Dava Açma Hakkı 464
7.4.2. Husumet (Davalı) 464
7.4.3. Dava Açma Koşulları 465
7.4.4. Dava Açma Süresi 465
7.4.5. İhtar 466
İçtihatlar 466
7.5. Sözleşmenin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye Davası 527
7.5.1. Sürenin Geçmesi ile 527
7.5.2. Dava Açma Zamanı 528
İçtihatlar 529
7.6. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi Nedeniyle Açılan Tahliye Davaları 548
7.6.1. Genel Olarak 548
7.6.2. Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Feshi İhbar Nedeniyle Tahliye 549
İçtihatlar 550
7.7. Taşınır Kiralarında Feshi İhbar Nedeniyle Tahliye 557
7.8. Olağanüstü Fesih Nedeniyle Tahliye 559
7.8.1. Önemli Sebepler Nedeniyle Tahliye 559
7.8.2. Kiracının İflası 560
7.8.3. Kiracının Ölümü 562
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİ KİRALARI
1. UYGULAMA ALANI 565
İçtihatlar (2886 SK 75 inci maddesi) 567
2. BAĞLANTILI SÖZLEŞME 596
3. KULLANMA GİDERLERİ 596
4. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ 597
5. KİRA BEDELİ 598
5.1. Genel Olarak 598
5.2. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin tespiti 600
5.2.1. Tespit davasında görevli mahkeme 600
5.2.2. Tespit davasında yetkili mahkeme 600
5.2.3. Kira Tespit davasında dava hakkı 601
5.2.4. Kira Bedelinin Belirlenmesinde
Dava Açma Süresi ve Kararın Etkisi 601
5.2.4.1. Sözleşmede yenilenen dönem için
artış şartı öngörülmemiş ise 602
5.2.4.2. Sözleşmede yenilenen dönem için
kira artış şartı olması halinde 604
5.3. Kira Bedelinin Belirlenmesi 605
5.3.1. Taraflar arasında kira bedelinin artırılacağına
ilişkin anlaşma olması 605
5.3.2. Taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma
olmaması halinde 605
5.3.3. Uzun süreli ve 5 yıldan sonra yenilenen
sözleşmelerde kira tespiti 606
5.3.4. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak
Kararlaştırılması Halinde 608
İçtihatlar 609
6. TBK 346 INCI MADDESİ UYGULAMASI 719
İçtihatlar 719
7. KONUT VE ÇATILI İŞYERLERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ 746
7.1. Bildirim Yoluyla 746
7.1.1. Genel Olarak 746
7.1.1.1. Belirli Süreli Sözleşmelerde 747
7.1.1.2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 751
7.1.1.3. Bildirimin Geçerliği 751
7.1.1.4. Aile Konutu 752
7.2. Dava Yoluyla 753
7.2.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle
Tahliye Davaları 753
7.2.1.1. Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davaları 753
7.2.1.2. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle
Tahliye Davaları 754
7.2.1.3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle
Tahliye Davaları 754
7.3. Dava Hakkı 754
7.3.1. Kiralayanın Dava Hakkı 754
7.3.2. Kiralayan Olamayan Malikin Dava Açma Hakkı 754
7.3.3. Kiralanan Paylı Mülkiyete (Müşterek Mülkiyete)
Tabi İse 755
7.3.3.1. Paydaşlardan birinin kiraya veren olması
halinde 755
7.3.3.2. Kiraya veren olmayan paydaşın/
paydaşların dava hakkı 755
7.3.4. Kiralanan Elbirliği (İştirak) Halinde Mülkiyete
Tabi Olması Halinde 755
7.3.5. Taşınmazı İktisap Etmiş Yeni Malikin
Dava Açma Hakkı 755
7.3.5.1. Önceki malikinyapmış olduğı kira sözleşmesine göre 755
7.3.5.2. 6098 SK 351 inci maddesine göre
(6570 SK 7/d) dava hakkı 756
7.3.6. İntifa Hakkı Sahibinin Dava Hakkı 756
7.3.7. Tüzel Kişilerin Dava Açma Hakkı 756
7.3.8. Dava Açma Hakkı Olmayanlar 756
7.3.9. Husumet Yöneltilmesi 756
7.3.10. Dava Açma Süresi 756
7.3.10.1. Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarında
Dava Açma Süresi 757
7.3.10.1.1. Belirli Süreli Sözleşmelerde 757
7.3.10.1.2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 757
7.3.10.2. Konut Gereksinimin (ihtiyacın) Niteliği 757
7.3.10.3. İşyeri Gereksinimin Nedeniyle Açılacak
Davada İhtiyacın Niteliği 782
İçtihatlar 783
7.3.11. Yeniden İnşası veya İmar Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi Yada Değiştirilmesi Halinde
Tahliye 836
7.3.11.1. Dava Hakkı 837
7.3.11.2. Dava Açma Hakkı Olmayan 837
7.3.11.3. Husumet Yönetilmesi 837
7.3.11.4. Dava Açma Süresi 837
7.3.11.5. Yeniden İnşası veya İmar Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi Ya da Değiştirilmesi Halinde Tahliye Sebepleri 838
7.3.11.5.1. Kiralananın Yıkılıp Yeniden
İnşa Edilmesi 838
7.3.11.5.2. Kiralananın İmar Amacıyla
Tadil Tevsi veya Tamir
Edilmesinin İstenmesi 838
İçtihatlar 838
7.3.12. Yeni Malikin Açacağı Tahliye Davası 854
7.3.12.1. Medeni Kanun hükümlerine göre
mülkiyetin kazanılma halleri 854
7.3.12.2. Dava Hakkı 855
7.3.12.3. Husumet 855
7.3.12.4. İhbar Şartı 855
7.3.12.5. Dava Açma Zamanı 855
7.3.12.6. 6098 Sayılı TBK 351 Maddesindeki
Sürelerden Yararlanarak Dava
Açılamayacak Durum 856
7.3.12.7. İhtiyacın Kanıtlanması 856
İçtihatlar 857
8. Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Tahliye Davaları 881
8.1. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davaları 881
8.1.1. Tahliye Taahhüdünde Dava Hakkı 882
8.1.2. Tahliye Taahhüdünde Dava Açma Zamanı 882
8.1.3. Tahliye Taahhüdü Geçerli Olabilmesi İçin 883
8.2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye 913
8.2.1. Dava Hakkı 913
8.2.1.1. Malik ve Kiraya Veren Aynı Kişi Değilse Kiraya Veren Durumunda Olmayan
Malikin Dava Açma Hakkı 914
8.2.1.2. Yeni Malikin Dava Açma Hakkı 914
8.2.2. Husumet 914
8.2.3. Dava Açma Zamanı 914
İçtihatlar 916
8.3. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya
Belde Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir
Konutunun Bulunması 950
8.3.1. 6098 SK 352/3 Maddesi
(6570 sk 7/son Maddesinin Karşılığıdır 950
8.3.2. Dava Hakkı 950
8.3.3. Husumet 950
8.3.4. Dava Açma Zamanı 951
8.3.5. Tahliye Koşulları 951
9. DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI 953
10. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI 954
10.1. Çatılı İş yeri Kiralarında 956
10. 2. Konut Kiralarında 957
BEŞİNCİ BÖLÜM
ÜRÜN KİRASI
1. ÜRÜN KİRASI 959
2. ÜRÜN KİRASININ TANIMI 959
3. GENEL HÜKÜMLERİN UYGULANMASI 960
4. TUTANAK DÜZENLEME 961
5. KİRAYA VERENİN BORÇLARI 961
5.1. Teslim Borcu 961
5.2. Esaslı Onarımlar 961
6. KİRACININ BORÇLARI 962
6.1. Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcu 962
6.1.1. Ürün Kirasında Ödeme Zamanı 962
6.1.2. Ürün Kirasında Kiracının Temerrüdü 963
6.1.3. İhtarnamenin Şekil Şartları 963
6.1.4. Dava Açma Zamanı 965
6.1.5. İhtarnamenin Şekli 965
6.1.6 Kiracının Olağan Üstü Durumlarda Kira Bedelinden İndirim İsteme Hakkı 966
6.1.7. Kiralananı Kullanma ve İşletme Borcu 966
6.1.8. Bakım Borcu 967
6.2. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devir Yasağı 968
7. ÜRÜN KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ 969
7.1. Sona Erme Sebepleri 969
7.1.1. Sürenin Geçmesi Sözleşmenin Sona Ermesi 969
7.1.2. Fesih Bildirimi İle Kira Sözleşmesinin
Sona Ermesi 970
7.1.2.1. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde:
Dava Açma Zamanı 972
7.1.3. Olağan Üstü Fesih Nedeniyle Kira Sözleşmesinin
Sona Ermesi 972
7.1.3.1. Önemli Sebepler 972
İçtihatlar 973
7.1.4. Kiracının İflası 980
7.1.5. Kiracının Ölümü 980
7.1.6. Ürün Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Sonuçları 981
7.1.6.1. Geri Verme Borcu 981
7.1.6.2. Tutanağa Geçirilmiş Eşya 981
7.1.6.3. Ürün ve Yetiştirme Giderleri 982
7.1.6.4. Saman Gübre ve Benzerleri 983
HAYVAN KİRASI
1. HAYVAN KİRASINDA SORUMLULUK 984
2. HAYVAN KİRASINDA FESİH 985
TÜRK BORÇLAR KANUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDAKİ KANUN 986
DAVA AÇMA SÜRELERİNİN ÖRNEKLERLE
ANLATIMI 989
1. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Dava Açma Süreleri:
Belirli Süreli Sözleşmeler 989
1.1. 6098 Sayılı Kanun Madde 350/1 ve 2 989
1.2. 6098 Sayılı Kanun Madde 352 990
1.3. 6098 Sayılı Kanun Madde 353
2. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Dava Açma Süresinin Uzaması 1003
3. Genel Hükümlere Tabi Sözleşmelerde Dava Açma Süreleri 1004
4. Ürün Kirasında Kira sözleşmesinin sona ermesi 1008
5. TBK Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun
Geçici 2 Madde Uygulaması 1011
