Mülkiyet Kamulaştırma ve Gerçek Karşılık Hakkı
MÜLKİYET KAMULAŞTIRMA VE GERÇEK KARŞILIK HAKKI
Av. Dr. Sadullah ÖZEL
- Anayasal Mülkiyet Hakkı
- Kamulaştırma ve Anayasal Mülkiyet Hakkı
- Kamulaştırma Bedelinin Gerçek Karşılık Olarak Tespiti ve Pazar Değeri İlkeleri
İÇİNDEKİLER
İÇİNDEKİLER 7
KISALTMALAR CETVELİ 15
GİRİŞ 17
BİRİNCİ BÖLÜM ANAYASAL MÜLKİYET HAKKI
- MÜLKİYET TERMİNOLOJİSİ 21
- MÜLKİYET KAVRAMI 21
- MÜLKİYETİN TANIMI 28
- MÜLKİYET HAKKI KAVRAMI VE TANIMI 33
- MÜLKİYET HAKKININ ANAYASAL KORUMA VE
SINIRLANMA ALANI 39
1- MÜLKİYET HAKKININ 1982 ANAYASASI ÇERÇEVESİNDE
KORUNMASI VE SINIRLANMASI 39
A- Genel Olarak Temel Hak ve Hürriyetlerin Anayasa ile
Korunması ve Sınırlanması 39
B- Mülkiyet Hakkının Anayasa ile Korunması ve
Sınırlanması 42
a- Mülkiyet Hakkının Anayasal Konumu 42
b- Mülkiyet Hakkının Anayasa ile Sınırlanması 45
c- Mülkiyet Hakkının Sınırlanmasının Anayasal Sınırları 45
yjl; Mülkiyet Hakkını Sınırlamanın Kamu Yararı Amacına
Dayanması 48
- Sınırlamanın Mülkiyet Hakkının Özüne Dokunamaması 56
- Mülkiyet Hakkına ilişkin Sınırlamanın Kanunla Yapılması 62
- Mülkiyet Hakkına ilişkin Sınırlamanın Anayasanın
Sözüne ve Ruhuna Uygunluğu 65
- Mülkiyet Hakkına Yönelik Sınırlamanın
Demokratik Toplum Düzeninin Gereklerine Uygunluğu 67
- Mülkiyet Hakkına Yönelik Sınırlamanın Laik Cumhuriyetin Gereklerine Uygunluğu 69
- Mülkiyet Hakkını Sınırlamanın Ölçülülük tikesine Uygunluğu 70
C- Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkının İçerik ve
Kapsamına İlişkin Yorumu 71
a- Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkının İçeriğine
İlişkin Yorumu 72
b- Anayasa Mahkemesi’nin Mülkiyet Hakkının Kapsamı
Konusundaki Yorumu 75
- ULUSLARARASI İNSAN HAKLARI BELGELERİNDE
MÜLKİYET HAKKININ KORUNMASI 80
A- Temel İnsan Haklan Metinlerinde Mülkiyet Hakkının
Korunması 80
B- Avrupa Ölçeğindeki İnsan Hakları Metinlerinde
Mülkiyet Hakkının Korunması 84
- MÜLKİYET HAKKININ AİHS ÇERÇEVESİNDE
KORUNMASI 87
A- AIHM’nin Mülkiyet Hakkını Düzenleyen
Normu Yorumlama Biçimi 89
B- AIHM’nin Mülkiyet Hakkının Kapsam ve
İçeriğine İlişkin Yorumu 92
Di- AİHM’NİN MÜLKİYET YAKLAŞIMININ, ANAYASA
MAHKEMESİ KARARLARINI DEĞİŞTİRİCİ ETKİSİ 99
- DAVA AÇMA SÜRESİNİ SINIRLAYAN KURALLARA İLİŞKİN YORUM DEĞİŞİKLİĞİ 100
- BELİRSİZ SÜRELİ İMAR YASAKLARI KONUSUNDA YORUM DEĞİŞİKLİĞİ 106
İKİNCİ BÖLÜM KAMULAŞTIRMA VE ANAYASAL MÜLKİYET HAKKİ
I- KAMULAŞTIRMA TERMİNOLOJİSİ 113
- KAMULAŞTIRMA KAVRAMI 113
- KAMULAŞTIRMANIN TANIMI 116
n- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KONUMU 118
- KANUN-İ ESASİ’DE KAMULAŞTIRMA 119
- 1924 ANAYASASI’NDA KAMULAŞTIRMA 120
- 1961 ANAYASASI’NDA KAMULAŞTIRMA 121
- 1982 ANA YASASFNDA KAMULAŞTIRMA 125
III- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL MÜLKİYET HAKKINA
UYGUNLUĞUNU SAĞLAYAN KOŞULLAR 134
1 - KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK
KAMU YARARI 134
- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK ÖLÇÜLÜLÜK İLKESİNE UYGUNLUK 142
- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK DEMOKRATİK TOPLUM DÜZENİ GEREKLERİNE UYGUNLUK 144
- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK
YASALLIK 147
A- Kamulaştırma İşlemi Açısından Yasallık İlkesi 147
B- Kamulaştırmasız El Atma 149
- KAMULAŞTIRMANIN ANAYASAL KOŞULU OLARAK
GERÇEK KARŞILIK İLKESİ 155
A- Anayasa Metni Işığında Gerçek Karşılık İlkesi ve
Kamulaştırma Bedeli 156
B- Avrupa İnsan Haklan Sözleşmesi Işığında
Kamulaştırma Bedeli 158
C- Avrupa Birliği Temel Haklar Şartı’nda
Kamulaştırma Bedeli 164
D- Gerçek Karşılık Hakkı 168
E- Kamulaştırmada Gerçek Karşılık ve Değer İlişkisi 169
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN GERÇEK KARŞILIK OLARAK TESPİTİ VE PAZAR DEĞERİ İLKELERİ
I- KARŞILAŞTIRMALI HUKUKTA KAMULAŞTIRMA
BEDELİNİN GERÇEK KARŞILIK OLARAK TESPİTİ 171
1- ALMAN HUKUKUNDA KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN
TESPİTİ 171
A- Alman Federal Anayasası’nın 14 üncü Maddesine Göre
Kamulaştırma Bedeli 172
a- Hakkaniyet ölçütü 172
b- Kanun Koyucuya Tanınan Takdir Yetkisinin Sınırları 174
c- Federal Yargıtay'ın Kamulaştırma İçin Ödenecek Bedele
İlişkin İçtihatları 176
B- Kamulaştırma Bedeli Konusundaki Yasal Düzenlemeler177
a- Alman Federal İmar Kanunu’na Göre
Kamulaştırma Bedeli 177
- Genel Olarak Alman Federal İmar Kanunu 178
- Federal İmar Kanunu’na Göre Kamulaştırma Bedeli 178
iii Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Kullanılan Metotlar 180
1 - Emsal Değeri Metodu 181
- Gelir Değeri Metodu 181
- Maliyet Değeri Metodu 181
b- Kamulaştırma ve Kamulaştırma Bedeline İlişkin
Federe Düzenlemeler 182
2- AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİNDE
KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ 184
A- Amerika Birleşik Devletlerinin Anayasal Sürecinde
Kamulaştırma Bedeli 184
B- ABD Hukukunda Gerçek Karşılık İlkesi ve Pazar Değeri 186
C- ABD Hukukunda Pazar Değeri Dışında Bedel Ödenmesi
Konusundaki Uygulama 188
TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN ULUSLARARASI KURULUŞLAR VE UYGULANAN İLKELER 189
- TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA ULUSLARARASI DÜZEYDE FAALİYET GÖSTEREN
KURULUŞLAR 189
A- TEGoVA 190
B- RICS 191
C- UDSK (IVSC) 193
- TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA TÜRKİYE’DE YAŞANAN GELİŞMELER 194
- ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI
BAĞLAMINDA DEĞERLEME TÜR VE İLKELERİ 197
A- Pazar Değeri Dışı Değer 198
B- Pazar Değeri 200
a- Tanım 201
b- En Verimli ve En İyi Kullanım 202
c- Yararlılık 204
d- Pazar Değerinin Tespitinde Kullanılan Yöntemler 205
- Emsal Karşılaştırma Yöntemi 205
- Gelir İndirgeme Yöntemi 207
- Maliyet Yöntemi 208
- TAŞINMAZLARIN PAZAR DEĞERİNİ TESPİT EDEN ORGAN VE UZMANLARIN NİTELİKLERİ 210
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM TÜRK KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ VE GERÇEK KARŞILIK İLKESİ
I- TÜRK KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİ YAPAN ORGAN VE UZMANLARIN NİTELİĞİ 213
1- KAMULAŞTIRMADA İDARİ BEDEL TESPİT SÜRECİ VE
DEĞERLEME ORGANI 213
A- İdari Bedel Tespit ve Satın Alma Süreci 213
B- Kıymet Takdir Komisyonu 214
2- KAMULAŞTIRMADA YARGISAL BEDEL
TESPİT SÜRECİ VE BİLİRKİŞİ KURULU 215
A- Asliye Hukuk Mahkemesinin Bedel Tespit Süreci 215
B- Bilirkişi Kurullarının Oluşumu, Bilirkişilerin Niteliği ve
Görevleri 219
a- Kamulaştırma Bilirkişi Kurulunun Oluşumu 219
b- Kamulaştırma Değerini Tespit Eden
Bilirkişilerin Nitelikleri 221
c- Kamulaştırma Bilirkişi Kurulunun Görevleri 223
H- KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN GERÇEK KARŞILIĞINA ULAŞMADA TESPİT EDİLEN GENEL UNSURLAR 225
1- TAŞINMAZIN CİNS VE NEVİ 225
2- TAŞINMAZIN YÜZÖLÇÜMÜ 227
3 - TAŞINMAZIN KIYMETİNE ETKİ EDEN UNSURLAR VE
DEĞERLERİ 229
4- TAŞINMAZIN BEYAN EDİLEN VERGİ DEĞERİ 230
5- KAMULAŞTIRMA TARİHİNDE RESMİ MAKAMLARCA YAPILMIŞ KIYMET TAKDİRLERİ 232
m- KAMULAŞTIRILAN ARAZİLERDE GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER 233
1- GENEL OLARAK 233
2- KAMULAŞTIRMA TARİHİNDEKİ MEVKİ VE ŞARTLARA GÖRE TESPİT EDİLME ÖLÇÜTÜ 233
3- KAMULAŞTIRILAN ARAZİNİN OLDUĞU GİBİ KULLANILMASI ÖLÇÜTÜ 234
4- KAMULAŞTIRILAN ARAZİNİN GETİRECEĞİ NET
GELİR ÖLÇÜTÜ 236
5- TARLA OLARAK KULLANILAN ARAZİLERDE DEĞERLEME ÖLÇÜTLERİ 237
A- Sulanabilme Ölçütü 239
B- Münavebe Bitkilerine Göre Hesaplama Ölçütü 240
C- Kapitalizasyon Faizi Ölçütü 243
1- BAHÇE OLARAK KULLANILAN ARAZÎLERDE DEĞERLEME ÖLÇÜTLERİ 246
2- ARAZİ DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ YARGITAY UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ 247
1- KAMULAŞTIRILAN ARSALARDA GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER 248
4- GENEL OLARAK 248
5- ARSANIN EMSAL SATIŞLARA GÖRE DEĞERİNİN BULUNMASI ÖLÇÜTÜ 249
6- KAMULAŞTIRMA GÜNÜNDEN ÖNCEKİ SATIŞLARIN ESAS ALINMASI ÖLÇÜTÜ 251
7- ÖZEL AMACI OLMAYAN EMSAL SATIŞLARIN KULLANILMASI ÖLÇÜTÜ 252
8- YARGITAY’IN ARSA DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ 252
2- KAMULAŞTIRILAN YAPILARDA GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER 253
1- GENEL OLARAK 253
2- RESMİ BİRİM FİYATLARI VE YAPI MALİYET HESAPLARI ÖLÇÜTÜ 255
3- YIPRANMA PAYININ DÜŞÜRÜLMESİ ÖLÇÜTÜ 256
4- YARGITAY’IN YAPI DEĞERLEMESİ KONUSUNDAKİ YAKLAŞIMININ DEĞERLENDİRİLMESİ 257
3- KISMEN KAMULAŞTIRMADA GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER 258
1- GENEL OLARAK 258
2- KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN TAŞINMAZIN DEĞERİNİN AZALMASI 258
3- KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN TAŞINMAZIN DEĞERİNİN ARTMASI 259
4- KAMULAŞTIRMA SONRASI ARTA KALAN KISMIN KULLANIMA ELVERİŞSİZ HALE GELMESİ 261
5- KISMEN KAMULAŞTIRMADA PAYLI MÜLKİYET 261
vn- İRTİFAK KAMULAŞTIRMASINDA GERÇEK KARŞILIĞIN
TESPİTİNDE ESAS ALINAN ÖLÇÜTLER 262
1- GENEL OLARAK 262
1- İRTİFAK KAMULAŞTIRMASI KONUSUNDA YARGITAY’IN UYGULADIĞI ÖLÇÜTLER 262
2- YARGITAY’IN İRTİFAK KAMULAŞTIRMASINA İLİŞKİN UYGULAMASININ DEĞERLENDİRİLMESİ 265
VITI-KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZLARDA GERÇEK
KARŞILIĞIN TESPİTİNDE DİĞER OBJEKTİF ÖLÇÜTLERİN UYGULANMASI 267
1- GENEL OLARAK 267
2- OBJEKTİF DEĞER ARTIŞI UYGULAMA ÖLÇÜTLERİ 267
IX- KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZLARIN GERÇEK
KARŞILIĞININ TESPİTİNDE DİKKATE ALINMAYAN DEĞERLEME ÖLÇÜTLERİ 270
4- GENEL OLARAK 270
5- İMAR VE HİZMET TEŞEBBÜSÜNÜN SEBEP OLACAĞI DEĞER ARTIŞLARI 270
6- İLERİSİ İÇİN DÜŞÜNÜLEN KULLANIM BİÇİMİNİN NEDEN OLACAĞI KAR 272
SONUÇ 275
KAYNAKÇA 281
