Kira Hukuku (2 Cilt)
Doç. Dr. M. Murat İNCEOĞLU
İÇİNDEKİLER
CİLT I
ÖNSÖZVII
PLAN XI
İÇİNDEKİLERXV
KISALTMALARLIX
GİRİŞ1
§ 1 GENEL HÜKÜMLER
I Genel Olarak7
A Tanımı ve Unsurları7
1 Tanımı7
2 Unsurları8
a Eşya8
aa Kira Sözleşmesine Konu Olabilecek Eşya8
bb Kira Sözleşmesine Konu Eşyanın Kapsamı10
b Kullanımın veya Yararlanmanın Kiracıya
Bırakılması11
c Kira Bedeli12
aa Genel Olarak12
bb Kira Bedelinin Miktarının
Kararlaştırılmamış Olması15
3 Diğer Sözleşmelerden Farkı16
a Ariyet (Kullanım Ödüncü) Sözleşmesinden Farkı16
XVI
b Karz (Tüketim Ödüncü) Sözleşmesinden Farkı17
c Vedia Sözleşmesinden Farkı18
4 Karma ve Birleşik Sözleşmeler19
a Birleşik Sözleşmeler19
b Karma Sözleşmeler19
aa Genel Olarak19
bb Kendisine Yabancı Yan Edimler
İçeren Sözleşmeler 20
cc Karma Sözleşmelere Uygulanacak Hükümler 20
dd Bazı Karma Sözleşmeler Durum 22
aaa Kapıcılık Sözleşmesi 22
bbb Vale Sözleşmesi 23
ccc Yaşlılar Yurduyla Yapılan Sözleşme 24
5 Türleri 24
a Adi Kira ve Ürün Kirası Farkı 24
b Adi Kira ve Finansal Kiralama Farkı 26
c Adi Kira ve Gemi Kirası Farkı 28
d Adi Kira ve Hava Aracı Kirası Farkı29
e Dar ve Geniş Anlamda Kira İlişkisi Ayrımı29
6 Taraflar Arasında Birden Fazla Kira Sözleşmesi
Bulunması 30
a Farklı Kiralananlara İlişkin 30
b Aynı Kiralanana İlişkin31
B Özellikleri32
1 Karşılıklı İki Tarafa Borç Yükleyen Sözleşme Olması32
2 Sürekli Borç İlişkisi Doğurması33
3 Şekle Tabi Olmaması33
4 Şarta Bağlanabilmesi35
C Süresi 36
1 Genel Olarak 36
2 Belirli ve Belirsiz Süre Ayrımı37
a Genel Olarak37
b Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Unsurları 38
aa Sürenin Kararlaştırılması 38
bb Kira Sözleşmesinin Fesih Bildirimi Olmaksızın
Sona Ermesi39
XVII
3 Karma Süreli Sözleşmeler 40
a Genel Olarak 40
b Şarta ve Olguya Bağlı Sözleşmeler41
c Serbest Fesih Hakkı Tanıyan Sözleşmeler42
d Uzama Kaydı İçeren Sözleşmeler43
e Minimum Süreli Kira Sözleşmeleri 44
f Maksimum Süreli Kira Sözleşmeleri45
g Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmeleri 46
4 Sürenin Uzunluğu 46
a Genel Olarak 46
b Aşırı Uzun Süreli Sözleşmeler47
c Hayat Boyu Akdedilen Sözleşmeler47
d Sözleşmenin Sona Ermesinin Bir Olguya Bağlanması 48
5 Sürenin Hesaplanması 49
6 Kira Sözleşmesinin Uzaması Halinde Süre 49
D Taraflar 50
1 Kiraya Veren 50
a Genel Olarak 50
b Kiraya Verenin Ayni Hak Sahibi Olmaması Halinde51
c Birden Fazla Malikin Bulunması 54
aa Elbirliği Mülkiyeti 54
aaa Kira Sözleşmesinin Kurulması 54
bbb Maliklerin ve Kiracının Sorumluluğu 56
bb Paylı Mülkiyet58
aaa Kira Sözleşmesinin Tüm Paydaşları
Bağlaması58
i Şartları58
ii Paydaşların ve Kiracının Sorumluluğu61
bbb Paydaşlardan Birinin Kendi Adına Sözleşme
Yapması62
i Kira Sözleşmesinin Geçerliliği62
ii Diğer Paydaşlar ve Kiracı
Arasındaki İlişki 63
iii Diğer Paydaşlar ve Kiraya Veren
Arasındaki İlişki65
iv Kiraya Veren ve Kiracı Arasındaki İlişki 66
XVIII
cc Ortak Yerlerin Kiralanması67
2 Kiracı 68
a Genel Olarak 68
b Birden Fazla Kiracının Bulunması 69
aa Genel Olarak 69
bb Eşin Durumu71
aaa Eşin Korunması71
bbb Eşin Bildirim Yoluyla Taraf Olması71
ccc Evlilik Birliğinin Temsili73
II Kiraya Verenin Borçları74
A Teslim Borcu74
1 Genel Olarak74
2 Borcun İfası75
3 İfa Edilmemesinin Sonuçları76
a Teslim Borcunda Temerrüt76
aa Genel Olarak76
bb Ayıplı İfanın Reddedilmesi İmkanı 77
cc Temerrüdün Sonuçları 77
b Teslim Borcunun İmkansızlaşması 80
aa Sözleşmenin Konusunda İmkansızlık 80
bb İfa İmkansızlığı81
c Çifte Kiralama 82
d Sorumsuzluk Anlaşması 83
4 Kiraya Verenin İflasının Etkisi 83
B Vergi ve Benzeri Giderlere Katlanma Yükümlülüğü 84
1 Genel Olarak 84
2 Hükmün Hukuki Niteliği85
3 Şartları 86
a Kamusal Yükümlülük Olmalı 86
b Kiralanandan Kaynaklanmalı 87
C Yan Giderlere Katlanma Borcu 88
1 Genel Olarak 88
2 Yan Gider Kavramı 90
a Tanım ve Unsurlar 90
aa Genel Olarak 90
bb Unsurları91
XIX
aaa Kullanımla Doğrudan İlgili Olmalı91
bbb Kiraya Veren veya Üçüncü Kişi Tarafından
Yapılmış Olmalı 92
b Benzer Kurumlardan Farkı 94
aa Tamirat ve Tadilat Giderlerinden Farkı 94
bb Temizlik ve Bakım Giderlerinden Farkı95
cc Vergi ve Benzeri Giderlerden Farkı 96
dd Ortak Gider Kavramından Farkı 97
aaa Genel Olarak 97
bbb Kat Mülkiyeti Kanunu Anlamında
Ortak Giderler 97
ccc Alışveriş Merkezi Uygulamasındaki
Ortak Giderler 100
i Yan Giderlerle İlişkisi 100
ii Kat Mülkiyeti Kanunu Anlamında
Ortak Giderlerle İlişkisi101
3 Yan Giderlere Katlanacak Olan Kimse 103
a Adi Kira Sözleşmesinde 103
aa Genel Olarak 103
bb Düzenlemelerin Emredici Nitelikte Olup
Olmadığı 103
b Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 107
aa Genel Olarak 107
bb Hükmün Emredici Niteliği 109
cc Yan Giderlerin Götürü Olarak Kararlaştırılması 109
dd Belgeleri Verme Yükümlülüğü110
D Ayıba Karşı Tekeffül Borcu 112
1 Genel Olarak 112
2 Sorumluluğun Hukuki Niteliği 113
3 Sorumluluğun Şartları 115
a Ayıbın Varlığı 115
aa Kira Hukukunda Ayıp Kavramı 115
aaa Genel Olarak 115
bbb Kiralananın Kullanım Elverişliliği Azaltan
Eksiklik ve Bozukluklar117
XX
ccc Kiraya Verenin Bildirdiği Niteliklerin
Bulunmaması119
bb Önemli Ayıp - Önemli Olmayan Ayıp Ayrımı 121
aaa Genel Olarak 121
bbb Önemli Ayıp 121
ccc Önemli Olmayan Ayıp 123
i Genel Olarak 123
ii Hafif Ayıp 123
iii Orta Ayıp124
ddd Ayrımda Kullanılacak Kriterler124
eee Nitelik Vaadinde Ayrım 125
cc Kiralananın Teslimi Anındaki Ayıp - Sonradan
Oluşan Ayıp126
dd Maddi, Hukuki, Ekonomik ve
Manevi Ayıp Ayrımı 127
aaa Maddi Ayıp 127
bbb Hukuki Ayıp 128
ccc Ekonomik Ayıp 129
ddd Manevi Ayıp 130
ee Gizli Ayıp - Açık Ayıp Ayrımı 133
aaa Genel Olarak 133
bbb Kiracı Tarafından Sözleşmenin
Kurulduğu Sırada Bilinen Ayıplar 134
i Kural 134
ii İstisnalar 135
ccc Kiracının Teslim Anında Bildiği Ayıplar 137
ddd Kiracının Teslim Anında Bilmesi Gereken
Ayıplar 138
i Genel Olarak 138
ii Hukuki Ayıplarda 139
eee Kiracının Öngörmesi Gereken Ayıplar141
ff İspat Yükü 142
b Kiraya Verenin Sorumluluğunun Sınırlanmamış
Olması 142
aa Genel Olarak 142
XXI
bb Kiraya Verenin Sorumluluğunun
Sınırlanmasının Yasaklandığı Haller 143
aaa Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında 143
bbb Diğer Kira Sözleşmelerinde 144
cc Sorumluluğun Sınırlanabildiği Haller 145
c Ayıbın Kiracının Sorumluluk Alanına Girmemesi 146
aa Genel Olarak 146
bb Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması 146
cc Olağan Kullanımdan Kaynaklanan Eskimeler 147
d Sorumluluğun Şartlarına Dahil Olmayan Hususlar 148
aa Kiracının Muayene ve İhbar Külfetinin
Bulunmaması 148
aaa Muayene Külfeti 148
bbb Ayıbı İhbar Külfeti 149
ccc Sözleşmeyle Muayene ve İhbar Külfeti
Öngörülmesi 151
bb Kiraya Verenin Kusurunun Önemli Olmaması 152
4 Kiracının Hakları 153
a Teslimi Sırasında Mevcut Olan Ayıplarda 153
aa Genel Olarak 153
bb Önemli Ayıplarda 154
aaa Genel Olarak 154
bbb Borçlu Temerrüdü Hükümlerine
Dayanılması 158
i Genel Olarak 158
ii Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı
İsteme 158
iii Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zarar
İsteme 159
iv İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazminini
İsteme 159
v Süre Verme Zorunluluğu 160
ccc Sonradan Oluşan Ayıp Hükümlerine
Dayanılması161
cc Önemsiz Ayıplarda 162
b Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıplarda 163
XXII
aa Genel Olarak 163
bb Ayıbın Giderilmesini Talep Hakkı 168
aaa Genel Olarak 168
bbb Şartları 169
ccc Kullanılma Şekli (Uygun Süre Verilmesi)170
ddd Sonuçları 172
cc Ayıbın Bizzat Giderimi (Onarımı) Hakkı174
aaa Genel Olarak174
bbb Şartları175
ccc Sonuçları 177
ddd Önemli Ayıplarda Durum 180
eee Şartları Gerçekleşmediği Halde Ayıbın
Bizzat Giderilmesi181
dd Benzeri İle Değiştirilmesini Talep Hakkı 182
aaa Genel Olarak 182
bbb Şartları 183
ccc Sonuçları 185
ee Fesih Hakkı 187
aaa Genel Olarak 187
bbb Şartları 187
i Önemli Ayıp Olmalı 187
ii Kiraya Veren Uygun Sürede Ayıbı
Gidermemeli 188
iii Fesih Beyanı 189
iv Unsur Olmayan Hususlar191
ccc Sonuçları191
ff Kira Bedelinde İndirim Hakkı 196
aaa Genel Olarak 196
bbb Şartları 197
i Ayıbın Niteliği 197
ii Kiraya Verenin Ayıbı Öğrenmesi 199
iii Feragat Edilmemiş Olması200
iv Unsur Niteliği Taşımayan Hususlar 201
(a) Sözleşmenin Devam Ediyor Olması 201
(b) Kusur ve Zarar203
ccc Sonuçları204
XXIII
i Kira Bedelinde İndirim204
ii İndirim Talebinin İleri Sürülmesi Şekli 204
iii İndirimin Süresi205
iv İndirim Miktarı207
v Diğer Taleplerle İlişkisi 210
gg Tazminat Hakkı211
aaa Genel Olarak211
bbb Tazmini İstenebilecek Zararlar 212
i Fesih Dışındaki Hallerde 212
ii Fesih Halinde 213
iii Manevi Zararlar216
iv Tenkis ve Mahsup217
ccc Tazminat Talep Edebilecek Olanlar217
ddd Kusur Karinesinin Çürütülmesi 218
eee Tazminat Sorumluluğunun Sözleşmeyle
Sınırlandırılması220
hh Sözleşmeyle Kiracıya Ek Hakların Tanınması220
5 Hakların Kullanılmasının Önüne Geçilmesi 221
a Genel Olarak 221
b Ayıbın Giderilmesi Talebinin Önüne Geçilmesi222
c Diğer Taleplerin Önüne Geçilmesi223
d Ortak Noktalar225
6 Diğer Talepler Yarışması 227
a İrade Bozuklukları İle Yarışması 227
b Genel Hükümlerle Yarışması228
c Yapı Malikinin Sorumluluğu ile Yarışması 229
d Haksız Fiil Hükümleri İle Yarışması230
e Komşuluk Hukuku Dayalı Taleplerle Yarışması 231
7 Zamanaşımı 232
a Tazminat Talebi 232
b Bedelde İndirim Nedeniyle İade Talebi233
c Seçimlik Talepler233
E Zapta Karşı Tekeffül Borcu234
1 Genel Olarak234
2 Hukuki Niteliği 235
3 Şartları236
XXIV
a Kiralananın Kullanımının Kiracıya
Bırakılmış Olması236
b Üçüncü Kişinin Üstün Hakkının Mevcut Olması236
aa Genel Olarak236
bb Şahsi Hak Talepleri238
cc Kiralananda Halihazırda Kiracı Bulunması240
c Üstün Hak Kira Sözleşmesinden
Önce Kazanılmış Olmalı 241
d Üstün Hak Kiracının Kullanımını Sınırlamalı 241
e Kiracı Üçüncü Kişinin Üstün Hakkını Bilmemeli242
f Kiraya Verenin Sorumluluğu
Kaldırılmamış Olmalı242
g Kiracıdan Kaynaklanan Bir Durum
Mevcut Olmamalı243
h Üstün Hak İleri Sürülmüş Olmalı244
aa Genel Olarak244
bb Dava Açılmasının Zorunlu Olup
Olmadığı Sorunu244
i Üstün Hak İddiası Kiraya Verene Bildirilmeli246
4 Sonuçları248
a Davanın Üstlenilmesi Zorunluluğu248
b Kira Sözleşmesinin Feshi249
c Tazminat250
III Kiracının Borçları 253
A Kira Bedelini Ödeme Borcu 253
1 Genel Olarak 253
2 İfa Zamanı 255
3 İfa Yeri 258
a Genel Olarak258
b Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında260
4 Ödememenin Sonuçları260
a Genel Olarak260
b Temerrüt Faizi 261
c Sözleşmenin Feshi265
aa Genel Olarak265
bb Şartları 267
XXV
aaa Kiralanan Teslim Edilmiş Olmalıdır 267
bbb Kira Bedeli veya Yan Gider Ödeme Borcu
Muaccel Olmalı268
i Genel Olarak268
ii Stopajın ve Diğer Vergilerin
Ödenmemesi 270
iii Muacceliyet 271
ccc İhtarla Mehil Tayin Edilmeli 272
i Genel Olarak 272
ii Verilmesi Gerek Süre 273
iii İhtarnamenin Şekli 275
iv Ödeme Emri 276
v İhtarnamenin İçeriği 277
vi İhtarnamenin Keşidecisi 279
(a) Genel Olarak 279
(b) Yasal Sözleşme Devrinde280
(c) Birden Fazla Kiraya Verenin Olması280
(d) Yetkisiz Temsilci 281
vii İhtarnamenin Muhatabı283
ddd Mehil İçinde Borç Ödenmemeli283
i Genel Olarak283
ii Eksik Ödeme286
iii Ödemenin Hangi Ayın Kira Bedeline
Mahsup Edileceği Sorunu288
iv Takas289
v Kira Tespit Davasının Mevcudiyeti 290
vi Uyarlama Davasının Mevcudiyeti 293
vii Muacceliyet Kaydının Varlığı 293
viiiKonkordato Mehli Verilmesinin
veya İflasın Etkisi 294
eee Fesih Bildirimi 295
i Genel Olarak 295
ii Fesih Beyanının Şekli 297
iii Fesih Beyanında Bulunacak Olan
Kimse ve Muhatabı 297
cc Fesih Hakkından Feragat 299
XXVI
dd Feshin Sonuçları300
5 Hapis Hakkı302
a Genel Olarak302
b Şartları304
aa Taşınmaz Kirası304
bb Yeterli Teminatı Mevcut Olmaması 305
cc Kira Bedeli Alacağı306
aaa Genel Olarak306
bbb Geçersizlik Halinde307
ccc Sona Erme Halinde308
c Kapsamı309
aa Alacak Bakımından309
bb Eşya Bakımından311
aaa Taşınır Olması311
bbb Kiralananın Döşenmesine
veya Kullanılmasına Yarayan Eşya 312
ccc Haczi Kabil Olmalı314
ddd Kiralananda Bulunması 315
cc Alt Kirada316
dd Üçüncü Kişiye Ait Eşyalar Üzerinde 320
aaa Genel Olarak 320
bbb Şartları 321
ccc İyiniyetin Sonradan Kalkması324
ddd Üçüncü Kişiye Ait Malların Alt Kiracı
Tarafından Getirilmesi 326
d Hakkın Sahibi 326
e Hapis Hakkından Feragat 327
f Kullanılması 328
aa Genel Olarak 328
bb Malların Kiracı Tarafından Kaçırılması330
cc Kullanılmasının Sonuçları 332
6 Zamanaşımı 333
a Kira Bedeli Alacağı 333
b Fazla Ödenen Miktarın İadesi 333
B Temizlik ve Bakım Giderlerine Katlanma Borcu334
1 Genel Olarak334
XXVII
2 Hükmün Kapsamı 335
a Temizlik ve Bakım 335
b Küçük Tamiratların Durumu 335
3 Yan Giderlerden Farkı 337
4 Borcun İfası ve İfa Edilmemesi 337
C Yan Giderleri Ödeme Borcu 338
1 Genel Olarak 338
2 Kiracının Katlanması Gereken Yan Giderler 339
a Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları 339
b Diğer Yan Giderlerin Durumu344
c Alışveriş Merkezi Kiralarında Ortak Giderlerin
Durumu346
aa Genel Olarak 346
bb Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi 347
cc Kiracıya Düşen Payın Belirlenmesi Sorunu348
3 Giderler Konusunda Bilgi Verilmesi 351
4 Yan Giderlerin Ödeme Zamanı354
5 Yan Giderleri Ödememenin Sonuçları 356
a Temerrüt Faizi 356
b Fesih 358
6 Zamanaşımı 358
a Yan Gider Alacağı 358
b Fazla Ödenen Yan Giderlerin İadesi 359
D Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcu360
1 Genel Olarak360
2 Hükmün Hukuki Niteliği 361
3 Görünümleri 362
a Kiralananı Sözleşmeye Uygun Kullanma 362
aa Genel Olarak 362
bb Kullanma Amacına Uygun Kullanma363
cc Kullanıma İlişkin Diğer Sınırlamalara Uyma 365
dd Yönetim Planındaki Kullanıma İlişkin
Yükümlülüklere Uygun Davranma 367
ee Kullanımla İlgili Olmayan Borca Aykırılıklarda
Durum 367
b Kiralananı Özenli Kullanmak 371
XXVIII
aa Genel Olarak 371
bb Somut Görünümleri 372
aaa Kiralananda Değişiklik Yapılması 372
bbb Kiralananı Koruma Yükümlülüğüne
Aykırılık 373
ccc Kiralananın Kötü Üne Sahip Olmasına Yol
Açmak 374
ddd Kanunda Düzenlenmiş Yan Borçlara Aykırı
Davranmak 375
eee Hayvan Beslemek 378
fff Kiracının Kendi Müşterileriyle
Olan İlişkileri 379
ggg Kiralananın Kullanılmaması 379
cc Özenin Derecesi 381
c Taşınmazda Oturanlar ile Komşulara Saygı
Göstermek 382
aa Genel Olarak 382
bb Gösterilmesi Gereken Saygı382
aaa Genel Olarak382
bbb Kiralananın Kullanımıyla İlişkili Olma384
cc Saygı Gösterilmesi Gereken Kimseler 385
aaa Genel Olarak 385
bbb Kiralananın Bulunduğu Taşınmazda
Oturanlar386
ccc Komşular388
ddd Kiraya Veren ve Yakınlarının Durumu 389
d Taşkın Kullanım 390
4 Üçüncü Kişilerin Eylemlerinden Sorumluluk 392
5 Aykırılığın Sonuçları 394
a Eski Hale İade 394
b Tazminat 395
c Fesih 397
aa Genel Olarak 397
bb Şartları 398
aaa Konut ve Çatılı İşyeri
Kira Sözleşmelerinde 398
XXIX
i Esaslı İhlal 398
ii İhtar 401
iii Süre Tayini402
(a) Genel Olarak402
(b) Süre Vermeye Gerek
Olmayan Haller403
iv Aykırılığın Devam Etmesi406
v Yazılı Fesih Beyanı408
vi Feragat Edilmemiş Olması409
vii Kusurun Önemli Olmaması 412
bbb Diğer Kira Sözleşmelerinde 413
cc Feshin Sonuçları414
aaa Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi414
bbb Tazminat 415
6 Teslimden Önce Kiralananın Özensiz Kullanılacağının
Anlaşılması416
E Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu418
1 Genel Olarak418
2 Hukuki Niteliği419
3 Bildirilmesi Gereken Hususlar419
a Ayıp Hali419
aa Ayıp Söz Konusu Olmalı419
bb Ayıp Kiralananda Olmalı 420
cc Ayıba Kiracı Katlanmak Zorunda Olmamalı 421
dd Ayıp Kiracı Tarafından Bilinmeli 421
ee Ayıp Kiraya Veren Tarafından Bilinmemeli 422
ff Kiralanan Kiracının Zilyetliğinde Olmalı 422
gg Ayıbın Zarara Yol Açmayacak Olması Halinde
Durum 423
b Zapt Hali 423
c Ayıp Niteliğinde Olmayan Diğer Hususlar 425
4 Bildirimin Şekli ve İçeriği 425
5 Bildirimin Yapılması Gereken Süre 426
6 Bildirimin Yapılmamasının Sonuçları 427
a Tazminat 427
b Fesih 428
XXX
F Katlanma Borçları 429
1 Ayıpların Giderilmesine Katlanma Borcu 429
a Genel Olarak 429
b Hukuki Niteliği 430
c Şartları 431
aa Ayıp ya da Zarar Tehlikesi Mevcut Olmalı 431
bb Sözleşmenin Sona Ermesi Beklenememeli 432
cc Unsur Olmayan Hususlar434
d Hakkın Kullanılma Tarzı ve Sonuçları 435
aa Kullanılma Tarzı 435
aaa Genel Olarak 435
bbb Bildirim Külfeti 436
ccc Kiracının Yararlarını Gözetme 437
ddd Aykırılığın Yaptırımı 437
bb Geçici Tahliye 438
cc Kiracının Hakları 439
e Borca Aykırılığın Sonuçları 441
2 Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu442
a Genel Olarak442
b Hukuki Niteliği443
c Şartları444
aa Satım, Yeniden Kiralama veya Bakım444
aaa Genel Olarak444
bbb Satım444
ccc Yeniden Kiralama445
ddd Bakım446
bb Gezip Görmenin Zorunlu Olması446
d Kullanma Tarzı ve Sonuçları447
e Borca Aykırılığın Sonuçları448
3 Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılmasına
Katlanma Borcu449
G Kiralananı Geri Verme Borcu 450
IV Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar 450
A Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması 450
1 Kiraya Veren Tarafından Yapılan Değişiklikler 450
a Genel Olarak 450
XXXI
b Hükmün Hukuki Niteliği 452
c Şartları 454
aa Yenilik ve Değişiklik Yapılmalı 454
aaa Genel Olarak 454
bbb Ayıbın Giderilmesinden Farkı 456
bb Kira Sözleşmesi Feshedilmemiş Olmalı 457
cc Değişikliklere Katlanması Kiracıdan
Beklenebilmeli 458
aaa Genel Olarak 458
bbb Kıstaslar 459
i Kullanım Hakkının Sınırlanmasının
Derecesi 459
ii Değişikliklerin Sonucu460
iii Kira Sözleşmesinin Süresi462
iv Zorunlu Tamiratların da Yapılmasının
Gerekip Gerekmediği462
v Kamu Hukukundan Kaynaklanan
Zorunluluklar463
d Sonuçları463
aa Kiracının Katlanma Yükümlülüğü463
bb Kira Bedeline Etkisi464
cc Kiracının Korunması465
aaa Kiracının Menfaatlerini
Gözetme Yükümü465
bbb Kiracının Bedelde İndirim ve Tazminat
Hakkı467
e Hukuka Aykırı Olarak Değişiklik ve
Yenilik Yapılması469
2 Kiracı Tarafından Yapılan Değişiklikler 470
a Genel Olarak 470
b Hükmün Hukuki Niteliği 472
c Değişiklik Yapılmasının Şartları 473
aa Yenilik ve Değişiklik Yapılması 473
bb Kiraya Verenin Onayı 476
aaa Genel Olarak 476
bbb Onayın Aranmayacağı Haller 478
XXXII
d Değişiklik Yapılmasının Sonuçları 479
aa Eski Hale İade Talebi 479
aaa Değişikliklere Rıza Gösterilmişse 479
bbb Değişikliklere Rıza Gösterilmemişse482
bb Kiracının Değer Artışına İlişkin Talebi483
aaa Genel Olarak483
bbb Yazılı Anlaşma484
ccc Talebin Miktarı486
i Talep Edilebilecek Değer Artışları486
ii Değer Artış Miktarının Hesaplanması487
ddd Talep Anı489
eee Yapı Alacaklısı İpoteği490
fff Zamanaşımı 491
B Alt Kira, Kira Sözleşmesinin Devri ve Sözleşmeye Katılma492
1 Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri492
a Genel Olarak492
b Kavramlar494
aa Alt Kira494
bb Kullanım Hakkının Devri496
cc Kiralanandan Başkasının Yararlandırılması 498
dd Kiracının Ortak Alması500
c Şartları502
aa Adi Kira Sözleşmesinde502
aaa Genel Olarak502
bbb Devrin Yasak Olduğu Haller502
i Devrin Kiraya Verene Zarar Vermesi502
ii Sözleşmeyle Yasaklanmış Olması 505
bb Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında507
aaa Genel Olarak507
bbb Hükmün Uygulama Alanı507
cc Kiraya Verenin Rızası508
aaa Genel Olarak508
bbb Şekli509
ccc Aile Konutunda510
d Sonuçları511
aa Caiz Olan Alt Kirada511
XXXIII
aaa Asıl Kiraya Verenle Asıl Kiracı Arasındaki
İlişki511
bbb Asıl Kiraya Verenle Alt Kiracı Arasındaki
İlişki 512
ccc Asıl Kiracıyla Alt Kiracı Arasındaki İlişki 515
bb Caiz Olmayan Alt Kirada516
aaa Asıl Kiraya Verenle Asıl Kiracı Arasındaki
İlişki516
bbb Asıl Kiraya Verenle Alt Kiracı Arasındaki
İlişki519
ccc Asıl Kiracıyla Alt Kiracı Arasındaki İlişki 520
cc Caiz Olan Kullanım Hakkının Devrinde 520
aaa Kiraya Verenle Kiracı Arasındaki İlişki 520
bbb Kiraya Verenle Kullanım Hakkını Devralan
Arasındaki İlişki 521
ccc Kiracıyla Kullanım Hakkını
Devralan Arasındaki İlişki 522
dd Caiz Olmayan Kullanım Hakkı Devrinde 523
aaa Kiraya Verenle Kiracı Arasındaki İlişki 523
bbb Kiraya Verenle Kullanım Hakkını Devralan
Arasındaki İlişki 523
ccc Kiracıyla Kullanım Hakkını
Devralan Arasındaki İlişki 524
e Sona Ermesi 525
aa Alt Kira Açısından 525
bb Kullanım Hakkının Devri Açısından 527
cc Kiralananın İadesi 527
2 Sözleşmenin Devri 529
a Genel Olarak 529
b Hukuki Niteliği 531
c Şartları 532
aa Devir Anlaşması 532
bb Kiraya Verenin Onayı 533
aaa Genel Olarak 533
bbb İşyeri Kiralarında Onay534
i Kural534
XXXIV
ii İşyeri Kavramı 538
iii Haklı Sebep Kavramı540
(a) Genel Olarak540
(b) Yeni Kiracının Ekonomik Gücü ve
Müşteri Potansiyeli 541
(c) Kullanım Amacının veya
Yoğunluğunun Değiştirilmesi 542
(d) Kiralanan Yerin Değiştirilmesi 543
(e) Yeni Kiracının Bilgi, Tecrübe veya
İzinlere Sahip Olmaması 543
(f) Devrin Kiraya Verenin Taahhütlerine
Aykırılık Oluşturması544
(g) Alışveriş Merkezinin Konseptine
Uygunluk544
(h) Devreden Kiracının
Şahsının Gözetilmiş Olması 545
(i) Menfaat Sağlamak İçin Devir
Yapılması 545
(j) Kiraya Verenin Yeterince
Bilgilendirilmemiş Olması546
(k) Teminatların Sona Ermesi 547
(l) Sübjektif Sebepler548
ccc Onay Verecek Kimse ve Onayın Muhatabı549
ddd Onayın Şekli 550
eee Onayın Verilmemesi 551
i Genel Olarak 551
ii İşyeri Kiralarında 552
(a) Talep ve Dava Hakkı 552
(b) Tazminat ve Fesih 553
d Devrin Sonuçları554
aa Genel Olarak554
bb Devrin Hangi Anda Gerçekleştiği 555
cc Devirden Önce Doğmuş Olan Borçların Durumu 556
dd İşyeri Kiralarında Müteselsil Sorumluluk 557
aaa Genel Olarak 557
bbb Sorumluluğun Süresi 558
XXXV
ccc Sorumluluğun Kapsamı 559
ee Teminatların Durumu560
aaa Genel Olarak560
bbb İşyeri Kiralarında 562
ff Kiralananın İadesi 562
e Devrin Geçersiz Olmasının Sonuçları563
aa Onay Verilmesinin Reddi Halinde563
bb Onayın Yazılı Olmaması Halinde564
cc Devir Sözleşmesinin Geçersiz Olması Halinde 565
f Kiracının Yerine Kiracı Bulmasıyla İlişkisi566
g Kiracılardan Birinin Kiracılık Sıfatını Devretmesi568
3 Sözleşmeye Katılma568
a Genel Olarak568
b Aile Konutunda 570
aa Genel Olarak 570
bb Sonuçları 570
cc Boşanma Halinde Durum 571
C Kira Sözleşmesinin Yasal Devri 573
1 Kiralananın El Değiştirmesi 573
a Genel Olarak 573
b Hukuki Niteliği 576
c Şartları 577
aa Taşınmazın Mülkiyetinin Üçüncü Kişiye
Devredilmesi 577
aaa Genel Olarak 577
bbb İstisnalar580
i Kamulaştırma580
ii Külli Halefiyet 582
iii Kiraya Verenin Malik Olmaması 582
iv Haciz veya İflas Halinde Durum584
bb Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmiş Olması 586
cc İyiniyetin Önemli Olmaması 587
d Sonuçları 588
aa Taraf Değişikliği 588
aaa Genel Olarak 588
bbb Birleşik ve Karma Sözleşmelerin Durumu 590
XXXVI
ccc Devrin Geçmişe Etkisi 591
ddd Teminatların Geçmesi 592
i Genel Olarak 592
ii Depozitonun Durumu 593
iii Kiraya Veren İçin Verilmiş Teminatların
Durumu 594
eee Peşin Ödenmiş Kira Bedellerinin
Durumu 594
fff İyiniyetli Kiracının Durumu 595
ggg Yeni Malikin Eski Malikten
Tazminat Talebi 595
bb Yeni Malikin Fesih İmkanı 596
aaa Genel Olarak 596
bbb Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi 599
i Genel Olarak 599
ii Şartları600
iii Tazmini İstenebilecek Olan Zararlar 601
(a) Kira Bedeli Farkı 601
(b) Normatif Zararların Durumu602
(c) Kazanç Kaybı602
(d) Diğer Zararların Durumu603
2 Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Edinmesi603
a Genel Olarak603
b Şartları604
aa Ayni Hakkın Kazanılması604
bb Kiracının Hakkını Etkileyen Ayni Haklar606
aaa Kullanım Hakkı Veren Sınırlı Ayni Haklar606
bbb Diğer Sınırlı Ayni Hakların Durumu606
ccc Şerh Edilmiş Şahsi Hakların Durumu607
c Sonuçları607
3 Şerhin Etkisi609
a Genel Olarak609
b Şerhin Yapılması610
c Şerhin Süresi 612
d Şerhin Sonuçları 613
e Şerhinin Etkisinin Sona Ermesi 615
XXXVII
4 Kiracılık Sıfatının Yasal Devri 616
a Ticari İşletmenin Devri616
b Ticaret Şirketlerinin Birleşmesi617
c Ticaret Şirketlerinin Bölünmesi618
D Kiralananın Kullanılmaması ve Erken Tahliye 620
1 Kiralananın Kullanılmaması 620
a Temel İlke 620
b Şartları 621
c Sonuçları 622
2 Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 623
a Genel Olarak 623
b Hukuki Niteliği 625
c Uygulama Alanı 626
aa Önemli Sebeple Fesihle Yarışması 626
bb İfa İmkansızlığı Karşısında Durumu 628
d Şartları 629
aa Sözleşmenin Süresine Uyulmamış Olmalı 629
bb Kiralanan Geri Verilmeli 629
aaa Genel Olarak 629
bbb Taşınmaz Kiralarında630
ccc Aile Konutunda634
cc Kiralananın Kiracıya Teslim Edilmemiş Olması
Halinde Durum634
e Sonuçları 635
aa Sözleşmenin Sona Ermesi 635
bb Tazminat 639
aaa Genel Olarak 639
bbb Tazmin Edilecek Zararlar640
i Mahrum Kalınan Kira Bedelleri ve Yan
Giderler640
(a) Genel Olarak640
(b) Tazminatın Üst Sınırı645
(c) Yeniden Kiraya Verilmesinin veya
Satılmasının Etkisi645
(d) Cezai Şartların Durumu646
(e) Muacceliyet Koşullarının Durumu 647
XXXVIII
ii Kira Bedeli Farkı648
iii Yeniden Kiraya Verme Masrafları649
iv Kiralanana Yapılan Masrafların Durumu649
ccc Mahsup 650
i Genel Olarak 650
ii Yapmaktan Kurtulunan Giderler 650
iii Kiralananı Başka Biçimde Kullanmakla
Sağlanan Fayda 651
iv Kiraya Verenin Elde Etmekten Kaçındığı
Yararlar 651
v Daha Yüksek Bedelle Kiraya Vermek 652
ddd Zamanaşımı 652
cc Peşin Ödenen Kira Bedellerinin İadesi 653
f Kiracının Başka Kiracı Bulma İmkanı 653
aa Genel Olarak 653
bb Şartları654
aaa Makul Sürenin Geçmemiş Olması654
bbb Kira İlişkisini Devralmaya Hazır Kiracı
Bulunmalı 655
ccc Yeni Kiracı Kabul Edilebilir Olmalı 656
cc Sonuçları 659
aaa Yeni Kiracının Haksız Olarak
Kabul Edilmemesi Halinde 659
bbb Yeni Kiracının Haklı Sebeplerle Kabul
Edilmemesi Halinde 661
ccc Yeni Kiracının Kabul Edilmesi Halinde 662
i Yeni Kiracının İadeden
Önce Önerilmesi 662
ii Yeni Kiracının İadeden
Sonra Önerilmesi663
E Takastan Feragat Yasağı663
1 Genel Olarak663
2 Yasağın Şartları664
a Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacaklar664
b Önceden Feragat665
3 Sonuçları666
CİLT II
PLANV
İÇİNDEKİLER IX
§ 2 KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARI
I Özel Düzenleme İhtiyacı1
II Uygulama Alanı4
A Genel Olarak4
B Hükmün Hukuki Niteliği5
C Unsurlar7
1 Genel Olarak7
2 Konut veya İşyeri9
a Konut9
aa Unsurları 9
aaa Kullanma Amacı9
bbb Konut İhtiyacını Gidermeye Uygunluk9
ccc Devamlılık10
bb Taşınır Yapıların Durumu11
cc Yurt Odalarının, Kapıcı Dairelerinin ve
Lojmanların Durumu13
b İşyeri13
aa Kullanma Amacı13
bb Kiracının Ekonomik Faaliyetlerine Hizmet14
cc Taşınır Yapıların Durumu15
dd Dernek ve Vakıfların Kira Sözleşmeleri16
c Karma Amaçlı Sözleşmeler17
aa Konut ve İşyeri Kirasının Bir Arada Bulunması17
bb Kira ve Diğer Sözleşmelerin Bir Arada Bulunması17
3 Üstü Örtülü (Çatılı) Olma18
a Genel Olarak18
b Üstünün Örtülme Anı 20
c Kiralananın Üstünün Kısmen Örtülü Olması 22
XL
d Alan Tahsisi (Alışveriş Merkezlerindeki Stantların
Durumu) 23
D Uygulama Alanına Dahil Edilen Durumlar 24
1 Konut veya İşyeriyle Birlikte Kiralanan Eşyalar 24
a Genel Olarak 24
b Unsurları 24
c Sonuçları 26
2 Kamu Kurum ve Kuruluşlarının Yaptıkları Kira
Sözleşmeleri 26
E Uygulama Alanı Dışında Kalan Durumlar29
1 Geçici Kullanımına Özgülenmiş Yerlerin Kiralanması29
a Genel Olarak29
b Taşınmazın Geçici Kullanıma Özgülenmiş Olması 30
c Kira Süresinin Altı Aydan Kısa Olması32
2 Ürün Kirası 34
3 Mabetlerin Durumu35
III Kiracıyı Koruyucu Tedbirler 36
A Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 36
1 Genel Olarak 36
2 Hükmün Hukuki Niteliği 38
3 Yasağın Şartları 38
a Konut veya Çatılı İşyeri Kirası 38
b Bağlantılı Sözleşme39
aa Genel Olarak39
bb Kira Sözleşmesine Yabancı İşlem39
cc Bağlantının Varlığı 40
c Kiralanın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmama42
aa Genel Olarak42
bb Örnekler43
aaa Kullanıma İlişkin Yan Borçlar43
bbb Rekabet Yasağı43
ccc Sigortalama Zorunluluğu 44
ddd Otopark Tahsisi 44
eee Reklamlara Katkı Payı45
fff Eşyaları Satın Alma Zorunluluğu 46
ggg Hazır Ofis Kiralarının Durumu47
XLI
cc İstisna: Dayatmanın Varlığı 48
aaa Genel Olarak 48
bbb Edimler Arasında Aşırı Dengesizlik 48
ccc Belirli Bir Kişiye Yönlendirme 49
d Kiracının Yararının Bulunmaması51
4 Tarafları53
5 Yaptırım 56
a Kısmi Butlan 56
b Bedelde İndirim57
c Hakkın Kötüye Kullanılması 57
d Tazminat58
e Yerine Getirilmiş Edimlerin İadesi58
B Güvence Bedeli (Depozito)59
1 Sorunun Tespiti59
2 Hükmün Uygulama Alanı 64
a Güvencenin Konusu: Para veya Kıymetli Evrak 64
b Sözleşmenin Konusu: Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları65
c Güvencenin Verilme Zamanı 66
d Güvencenin Hangi Borçlara Teminat Teşkil Ettiği
Sorunu 66
3 Güvencenin Miktar Olarak Sınırlanması 68
a Teminatı Miktarı 68
b Teminat Miktarının Artırılması70
c Yasağa Aykırılığın Yaptırımı71
4 Hesabın Açılması 72
5 Depozitonun Hukuki Niteliği76
6 Depozito Verme Taahhüdünün İfasından Kaçınılması78
a Genel Olarak78
b İcra Takibi79
c Fesih Hakkı 80
d Ödemezlik Def’i 82
e Hapis Hakkı 82
7 Kiraya Verenin Kesinti Yapması Konusunda Getirilen
Sınırlama 83
a Genel Olarak 83
XLII
b Güvencenin Bankaya Yatırılması Zorunluluğuna
Aykırılık 84
c Kiracının Hesap Üzerinde Tasarruf Etmesi85
d Kiraya Verenin Depozitodan Kesintiye Gitmesi89
8 Bankanın Sorumluluğu 92
a Genel Olarak 92
b Bankanın Kiracıya Karşı Sorumluluğu 92
aa Sorumluluğun Hukuki Dayanağı 92
bb Kiracıya Ödenmemesi Nedeniyle Sorumluluk93
cc Kiraya Verene Ödenmesi Nedeniyle Sorumluluk 96
c Bankanın Kiraya Verene Karşı Sorumluluğu 97
aa Sorumluluğun Hukuki Dayanağı 97
bb Kiraya Verene Ödenmemesinden Sorumluluk98
cc Kiracıya Ödenmesinden Sorumluluk 99
C Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı101
1 Genel Olarak101
2 Ek Ödeme Yükümlülüğü Getirme Yasağı 102
a Genel Olarak 102
b Yasağın Kapsamı 104
aa Ortak Giderlerin Durumu 104
bb Teminatların Durumu 105
cc Kiracı Tarafından Talep Edilen Değişiklikler 106
dd Ödeme Dışındaki Hususlar 107
c Yaptırım 108
3 Cezai Şart ve Muacceliyet Koşulu Yasağı 109
a Genel Olarak 109
b Hükmün Amacı110
c Cezai Şarta İlişkin Yasak111
d Muacceliyet Koşuluna İlişkin Yasak 115
e Yasağa Aykırılığın Yaptırımı116
f Hükmün Değerlendirmesi117
IV Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama 122
A Kira Bedelinin Belirlenmesi 122
1 Genel Olarak 122
2 Türk Parası Üzerinden Kiralamalarda 127
XLIII
a Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm
Bulunması Halinde 127
aa Tarafların Anlaşmasının Geçerlilik Süresi 127
bb Artışın Üst Sınırı 128
cc Sözleşme Süresi İçindeki Artışlar 131
dd Üretici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması 135
b Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması
Halinde 136
aa Genel Olarak 136
bb Üretici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması 137
cc Sözleşme Süresi Sırasındaki Durum 138
dd Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 138
c Rayiç Bedelin Belirlenmesi 139
aa Genel Olarak 139
bb Rayiç Bedelin Tespitini İsteme Zamanı 140
cc Rayiç Bedel Tespitinde Esas Alınacak Kriterler 145
aaa Emsal Kira Bedelleri 145
bbb Kiralananın Durumu 147
ccc Üretici Fiyat Endeksi 147
ddd Hakkaniyet 148
dd Davacı 149
3 Yabancı Para Üzerinden Kiralamalarda 149
4 Tespit Davası 153
a Genel Olarak 153
b Tespit Davasının Açılmasının Süresi 154
aa Belirli Süreli Sözleşmelerde 154
aaa Genel Olarak 154
bbb Sözleşmede İntibak Kaydı Yoksa 156
ccc Sözleşmede İntibak Kaydı Varsa 157
bb Belirsiz Süreli Sözleşmelerde 159
c Tespit Davasının Tarafları 160
B Uyarlama161
1 Genel Olarak161
2 Hükmün Emredici Niteliği 162
3 Aşırı İfa Güçlüğüne Dayanacak Olan Taraf 164
a Kiracı ve Kiraya Veren 164
XLIV
b Tacirlerin Durumu 165
4 Şartları 167
a Mağdurdan Kaynaklanmayan Olağanüstü Durum 167
aa Olağanüstü Durum 167
bb Mağdurdan Kaynaklanmamalı 169
b Öngörülemezlik 169
c İfanın Beklenemezliği171
d Borcun İfa Edilmemiş Olması 172
5 Sonuçları 173
a Uyarlama 173
aa Genel Olarak 173
bb Davanın Açılması Zamanı174
cc Uyarlama Kararı175
b Fesih176
§ 3 KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
I Genel Olarak 179
A Türk Borçlar Kanunu’nun Genel Yapısı 179
B Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sona Erme Sebeplerinin
Sınırlı Olması 182
1 Genel Olarak 182
2 Sona Ermenin Şarta veya Bir Olguya Bağlanması 183
C Fesih Beyanının Temsilci Aracılığı İle Yapılması 186
D Şartları Oluşmadığı Halde Sözleşmenin Feshi 187
II Olağan Sona Erme Sebepleri 189
A Sürenin Dolması 189
1 Genel Olarak 189
2 Hükmün Hukuki Niteliği 190
3 Şartları191
a Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Olmamalı191
b Belirli Süreli Sözleşme191
c Sürenin Geçmesi 194
d Tarafların Sözleşmeyi Sürdürmemesi 195
aa Genel Olarak 195
bb Zımni Anlaşma 195
XLV
aaa Zımni Anlaşmanın Varlığının Tespiti 195
bbb Karinenin Aksinin İspatı 197
ccc Uzama Süresi 199
ddd Yenilemenin Söz Konusu Olup Olmadığı 199
eee Uzama Döneminde Kira Bedeli202
4 Sonuçları203
B Fesih Bildirimi 203
1 Genel Olarak203
2 Hukuki Niteliği205
3 Şartları205
4 Fesih Beyanı206
5 Fesih Dönemleri ve Fesih Bildirim Süreleri207
a Genel Olarak207
b Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında208
c Taşınır Kiralarında 210
aa Genel Olarak 210
bb Kiraya Verenin Mesleki Faaliyeti
Uyarınca Kiraladığı Mallar 210
d Sürelerin Sözleşmeyle Değiştirilmesi 212
e Sürelere Uyulmaması 213
6 Sonuçları 215
a Sona Erme 215
b Tazminat216
7 Fesih Hakkının Kötüye Kullanılması Yasağı216
III Olağanüstü Fesih Sebepleri217
A Genel Olarak217
B Önemli Sebeple Fesih 219
1 Genel Olarak 219
2 Hukuki Niteliği220
3 Uygulama Alanı222
a Genel Olarak222
b Diğer Hükümler Karşısındaki Konumu Açısından224
aa Diğer Olağanüstü Fesih Sebepleri Karşısındaki
Konumu224
bb Borca Aykırılıklar Karşısında Konumu224
cc Aşırı İfa Güçlüğü Karşısındaki Konumu 227
XLVI
dd İrade Sakatlıkları Karşısında Konumu 229
ee İmkansızlık Hükümleri Karşısındaki Konumu230
4 Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Sebepler 231
a Genel Olarak 231
b Çekilmezlik Konusunda Kıstaslar233
aa Sözleşmenin Kalan Süresi233
bb Sebebin Geçici Olmaması233
cc Öngörülebilirlik234
dd Kusur 235
c Çeşitli İhtimallere İlişkin Değerlendirmeler236
aa Dış Etkenlerden Kaynaklanan Sebepler236
bb Fesih Beyanında Bulunandan Kaynaklanan
Sebepler 237
cc Tarafların Ekonomik Durumundaki
Değişiklikler240
dd Fesih Muhatabından Kaynaklanan Sebepler 241
ee Tarafların Borca Aykırı Davranışları243
d Önemli Sebeplerin Sözleşmede Düzenlenmesi245
e Birden Fazla Kiracının veya Kiraya Verenin
Mevcut Olması245
5 Fesih Bildirimi 247
a Genel Olarak 247
b Fesih Bildirim Süresi248
c Bildirimin Yapılması Gereken Zamanı250
6 Sonuçları 251
a Sona Erme 251
b Denkleştirme Bedeli 252
aa Genel Olarak 252
bb Denkleştirme Miktarının Belirlenmesi 253
cc Tarafların Anlaşmaları 257
C Kiracının İflası 257
1 Genel Olarak 257
2 Hukuki Niteliği 259
3 Diğer Fesih Sebepleriyle Yarışması260
4 Şartları 261
a Kiracının İflas Etmesi 261
XLVII
b Süre Verilerek Teminat Talep Edilmesi264
aa Genel Olarak264
bb Teminat Talep Edilebilecek Alacaklar266
cc Verilmesi Gereken Süre 267
c Süresi İçinde Teminat Gösterilmemiş Olması 270
aa Genel Olarak 270
bb Teminat Gösterme Zorunluluğunun
Bulunmadığı Haller 271
aaa Yeterli Teminatın Bulunması 271
bbb Hapis Hakkının Kullanılmış Olması 271
ccc Müteselsil Sorumlu Başka Kiracının
Bulunması 272
5 Fesih Bildirimi 273
6 Fesih Hakkından Feragat 275
7 Feshin Sonuçları 276
D Kiracının Ölümü 277
1 Genel Olarak 277
2 Hukuki Niteliği 279
3 Uygulama Alanı280
4 Şartları 281
5 Fesih Beyanı282
a Beyanda Bulunacak Kimse282
b Beyanın Şekli285
c İstisna: Beyanın Gerekli Olmaması286
6 Fesih Bildirim Süresi ve Fesih Dönemi287
7 Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki Sınırlama 290
a Genel Olarak 290
b Şartları 292
8 Sonuçları 294
E Taşınırlarda Kiracının Olağanüstü Fesih Hakkı 295
1 Genel Olarak 295
2 Şartları 297
a Taşınır Kirası Söz Konusu Olmalı 297
b Kiraya Veren Mesleki Faaliyeti Uyarınca
Kiraya Vermeli 297
c Kiracı Özel Kullanımı İçin Kiralamalı 298
XLVIII
d Fesih Beyanı 298
e Fesih Dönemleri ve Feshi İhbar Süreleri 299
3 Sonuçları300
F Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 301
IV Borca Aykırılıktan Kaynaklanan Sebepler302
A Kiracının Borca Aykırı Davranışı302
1 Kira Bedelini Ödemede Temerrüt302
2 Sözleşmeye Uygun ve Özenle Kullanma Borcuna
Aykırılık 303
B Kiraya Verenin Borca Aykırı Davranışı304
1 Teslim Borcunda Temerrüt304
2 Ayıba Karşı Tekeffül Borcuna Aykırılık 305
3 Zapta Karşı Tekeffül Borcuna Aykırılık307
V Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına Özgü Sebepler308
A Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Bildirimi308
1 Genel Olarak308
2 Kiracının Bildirimi309
a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde309
aa Genel Olarak309
bb Zımni Uzama310
aaa Genel Olarak310
bbb Zımni Uzamanın Sonuçları311
ccc Kefaletin Durumu 312
cc Kiracının Fesih Bildirimi314
aaa Genel Olarak314
bbb Bildirim Süresi 315
ccc Şekli 315
ddd Bildirimde Bulunacak Kimse ve Muhatabı316
eee Sonuçları317
b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde318
c Aile Konutu Olması Halinde Özellikler318
aa Genel Olarak318
bb Aile Konutunun Mevcudiyeti319
cc Fesih Halinde Eşin Rızası 320
aaa Genel Olarak 320
bbb Rızanın Gerekli Olduğu Haller 322
XLIX
ccc Rızanın Verilmemesinin Sonuçları324
ddd Rızanın Hakim Kararıyla Verilmesi 325
dd İhtarların ve Fesih Bildirimin Eşe Yapılması 326
ee Boşanma Halinde Durum 327
3 Kiraya Verenin Bildirimi 329
a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 329
aa Genel Olarak 329
bb Hukuki Niteliği330
cc Şartları 331
aaa On Yıllık “Uzama” Süresi 331
i Genel Olarak 331
ii Sürenin Başlangıç Anı 331
iii Tarafların Yeni Bir Kira Sözleşmesi
Yapmaları 335
bbb Fesih Beyanı336
ccc Fesih Dönemleri ve Fesih Bildirim Süresi 337
b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 338
B Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler340
1 Kiraya Verenin ve Yeni Malikin İhtiyacı340
a Genel Olarak340
b Şartları 341
aa Konut veya Çatılı İşyeri İhtiyacının Bulunması 341
aaa Genel Olarak 341
bbb Konut İhtiyacı 342
i Genel Olarak 342
ii Kiraya Verenin Kirada Oturması 342
iii Kiraya Verenin Akrabalarıyla Oturması343
iv Kiraya Verenin Sağlığının Gerekli
Kılması344
v Kiraya Verenin Taşınması 345
vi Kiralananın Fiziken Daha Elverişli
Olması346
vii Kiralananın Ekonomik Olarak
Daha Elverişli Olması346
viiiKiralananın Konum Olarak Elverişli
Olması 347
L
ix Kiraya Verenin Yeni İhtiyaçlarının
Doğması348
x Kiraya Verenin Yazlık Gibi Geçici
İhtiyacı349
ccc İşyeri İhtiyacı 350
i Genel Olarak 350
ii Kiracının İşsiz Olması veya
Mevcut İşinden Ayrılacak Olması 350
iii İkinci İş Yapma İsteği 352
iv İşlerin Büyümesi 353
v İhtiyacın İşle Doğrudan İlgili Olması 353
vi Meslek ve Sanatın Bizzat İcra Edilmesi
Zorunluluğu354
vii Kiraya Verenin Kirada Olması 355
viiiKiralananın Daha Elverişli Olması 355
bb İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması 356
aaa Genel Olarak 356
bbb Muhtemel İhtiyaçlar 357
ccc Geçici İhtiyaçlar 358
ddd İhtiyacın Baştan Mevcut Olması 359
eee İşyerinin Bulunduğu Yerde Yaşamama360
fff Kiraya Verenin Elverişli Başka Taşınmazının
Olması 361
ggg Kiralananın İcra Edilecek İşe Uygun
Olmaması 362
hhh Kiraya Verenin İcra Edilecek İşe Uygun
Olmaması363
iii Kiralananın Önemli Ölçüde Tadilat
Gerektirmesi364
jjj Kira Artırımı Talep Edilmiş Olması 365
cc Şerhin Etkisi 365
c İhtiyacın Sahibi366
aa Genel Olarak366
bb Türk Borçlar Kanunu’nun 350 Maddesi
Açısından 367
aaa Kiraya Veren 367
LI
bbb Malikin İhtiyacının Dikkate Alınıp
Alınmayacağı 367
ccc Alt Kira İlişkisinde Durum 370
ddd Birden Fazla Kiraya Verenin Bulunması 371
cc Türk Borçlar Kanunu’nun 351 Maddesi
Açısından 372
aaa Yeni Malik 372
i Genel Olarak 372
ii Çıplak Mülkiyetin Tam Mülkiyete
Dönüşmesi 374
iii İstisnalar 375
bbb Sınırlı Ayni Hak Edinen 377
ccc Pay İktisabı 377
i Genel Olarak 377
ii Bir Paydaşın Tüm Payları Elde Etmesi 378
dd Yakınlar 379
ee Tüzel Kişilerin Durumu 381
aaa Tüzel Kişilerin Konut İhtiyacı 381
bbb Tüzel Kişilerin İşyeri İhtiyacı 383
ccc Kamu Tüzel Kişilerinin İhtiyacı384
ddd Şirketin İhtiyacı İçin Ortağın Dava Açması 385
d Tahliye Davası386
aa Genel Olarak 386
bb Davanın Tarafları387
aaa Davacı 387
i Türk Borçlar Kanunu’nun 350 Maddesi
Uyarınca 387
ii Türk Borçlar Kanunu’nun 351 Maddesi
Uyarınca 390
bbb Davalı 390
cc Dava Açma Süresi 391
aaa Mevcut Kiraya Verenin Dava Açma Süresi 391
bbb Yeni Malikin Dava Açma Süresi 392
i İktisaptan İtibaren 392
(a) Bir Ay İçinde İhtar Çekilmeli 392
(b) Dava Altı Ay Sonra Açılmalı 396
LII
ii Sözleşme Süresinin Bitiminden İtibaren 398
dd Dava Açma Hakkından Feragat 399
e Sonuçları400
aa Genel Olarak400
bb Yeniden Kiralama Yasağı 401
cc Kiracının Eski Malikten Tazminat Talebi404
2 Yeniden İnşa ve İmar405
a Genel Olarak405
b Şartları406
aa Yeniden İnşa veya İmar Amacı406
bb Esaslı Onarım, Genişletilme ya da
Değiştirilme Söz Konusu Olmalı409
cc Kiralananın Kullanımı Mümkün Olmamalı410
dd Projenin Uygulanması Mümkün Olmalı411
c Tahliye Davası 412
aa Genel Olarak 412
bb Davanın Tarafları 412
aaa Davacı 412
i Kiraya Veren 412
ii Malik 413
iii Kiraya Verenin Birden Fazla Kimse
Olması414
bbb Davalı416
cc Dava Açma Süresi416
dd Dava Açma Hakkında Feragat417
d Geçici Tahliye418
e Sonuçları419
aa Genel Olarak419
bb Yeniden Kiralama Yasağı 420
C Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler 423
1 Yazılı Tahliye Taahhüdü 423
a Genel Olarak 423
b Şartları424
aa Tahliye Taahhüdü Verilmeli424
bb Taahhhüt Yazılı Olmalı 427
cc Tahliye Tarihi Belirli Olmalı 428
LIII
dd Taahhüt Kiralanın Tesliminden Sonra Verilmeli 429
aaa Genel Olarak 429
bbb Her Dönem İçin Tahliye Taahhüdü
Alınması 430
ccc Boş Tarihli Tahliye Taahhütleri 432
c Tahliye Davası veya İcra Takibi 433
aa Genel Olarak 433
bb Tarafları434
aaa Davacı434
bbb Davalı 435
cc Dava Açma Süresi 436
dd Dava Açma Hakkında Feragat 437
d Sonuçları 437
aa Genel Olarak 437
bb Cezai Şart Talebi 439
2 İki Haklı İhtar440
a Genel Olarak440
b Şartları 441
aa Aynı Kira Yılında İki İhtar Yapılmalı 441
bb İhtarlar Haklı Olmalı446
aaa Genel Olarak446
bbb Kira Bedeli Ödeme Borcunun Muacceliyeti446
ccc Kira Bedelinin İhtardan Önce Ödenmesi448
ddd Eksik Ödeme449
eee Taşınmazın Teslim Edilmemiş Olması 453
fff Yan Giderlerin Ödenememesi 453
cc İhtarların Şekli ve İçeriği 454
dd Keşideci ve İhtarların Muhatabı 456
c Tahliye Davası 456
aa Genel Olarak 456
bb Tarafları 457
aaa Davacı 457
bbb Davalı 458
cc Dava Açma Süresi 459
3 Kiracının Oturabileceği Konutunun Olması 461
a Genel Olarak 461
LIV
b Hukuki Niteliği 461
c Şartları463
aa Konut Kirası Olmalı463
bb Kiracının veya Eşinin Konutu Bulunmalı464
aaa “Konut” Kavramı464
bbb Konutun “Bulunması”465
ccc Konutu Bulunan “Kiracı veya
Birlikte Yaşadığı Eş”467
ddd Konutun Bulunma “Anı”469
cc Konut Aynı İlçe veya Belde Sınırlarında Olmalı 471
dd Konut Kiracının Oturmasına Elverişli Olmalı 472
aaa Genel Olarak 472
bbb Objektif Elverişlilik 473
ccc Sübjektif Elverişlilik 473
ddd Kiracının Konutunun “Dolu” Olması 476
ee Kiraya Veren Kiracının Konutu Olduğunu
Bilmemeli 478
d Tahliye Davası480
aa Genel Olarak480
bb Tarafları480
aaa Davacı480
bbb Davalı 481
cc Dava Açma Süresi482
D Tahliye Davası ve Sözleşmenin Sona Erme Anı482
1 Genel Olarak482
2 Sözleşmenin Sona Erme Anı483
3 Dava Sırasında Kiracının Ödeyeceği Tutar486
4 Tahliye Davası Sırasında Kira Bedelinin Tespitinin
İstenmesi488
5 Birden Fazla Hukuki Sebebe Dayanma488
6 Görevli ve Yetkili Mahkeme489
VI Sona Ermenin Sonuçları490
A Kiralananın İadesi490
1 Genel Olarak İade Borcu490
a Genel Olarak490
b İade Zamanı ve Yeri492
LV
aa İade Zamanı492
bb İade Yeri 493
c İade Borçlusu ve Alacaklısı 493
aa İade Borçlusu 493
bb İade Alacaklısı 495
d İadenin Yerine Getirilme Şekli496
e İade Borcunun Yerine Getirilmemesi 498
aa İade ve Tahliye Davası 498
aaa Genel Olarak 498
bbb Devlet İhale Kanunu Uyarınca499
bb Tazminat500
aaa Gecikme Yüzünden Uğranılan Zararlar500
i Genel Olarak500
ii İstihkak Talebi Halinde 501
iii Sözleşmeye Dayanılması Halinde502
bbb İfadan Vazgeçip Tazminat Talebine Yer Olup
Olmadığı 503
f Zamanaşımı504
2 İade Borcunun Kapsamı 505
a Genel Olarak 505
b Ana Kural: Eski Hale İade506
aa Genel Olarak506
bb Eski Halin İspatı507
c İstisnalar509
aa Olağan Eskime ve Bozulmalar509
aaa Genel Olarak509
bbb Aksine Anlaşma Yapmanın Mümkün
Olmaması510
bb Kiraya Verenin Rızasıyla Yapılan Değişiklikler 512
d Kiralananın Gereği Gibi İade Edilmemesinin
Sonuçları 513
aa Genel Olarak 513
bb Kiracının Tazminat Sorumluluğu514
aaa Şartları514
i Genel Olarak514
LVI
ii Sözleşmeye Aykırı veya Özensiz
Kullanım514
iii Kusur 515
bbb Gözden Geçirme ve Bildirim516
i Genel Olarak516
ii Gözden Geçirme Külfeti517
iii Bildirim Külfeti519
(a) Bildirilecek Hususlar519
(b) Bildirim Zamanı 520
(c) Bildirimin Şekli ve İçeriği 521
iv Külfetlerin Yerine Getirilmemesinin
Sonuçları 522
ccc Tazmin Edilecek Zararlar 523
ddd Zamanaşımı 526
3 Kiracının Masraflara İlişkin Talebi 526
B Peşin Ödenen Kira Bedellerinin İadesi 528
C Alt Kira Sözleşmesine Etkisi 529
1 Genel Olarak 529
2 İstisnalar 532
a Kanuna Karşı Hile ve Muvazaa 532
b Dolaylı Temsil İlişkisi 533
D Yeniden Kiralama Yasağı 533
1 Genel Olarak 533
2 Hükmün Hukuki Niteliği534
3 Yasağın Şartları534
a Kiralananın Boşaltılmasının Sağlanması534
b Yeniden Kiralama536
c Haklı Sebebin Var Olmaması536
d Eski Kiracının Öncelik Hakkının
Bertaraf Edilmemesi 537
aa Genel Olarak 537
bb Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliyede 538
aaa Hakkın Bertaraf Edilmesi 538
bbb Öncelik Hakkının Kullanılması540
4 Yaptırım 541
LVII
§ 4 YÜRÜRLÜK HUKUKU
I Genel Olarak 543
A Temel İlkeler 543
B 6101 Sayılı Yürürlük Kanunu’nun Sistemi544
1 Genel Olarak544
2 Sözleşmelerin Geçerliliği546
3 Sözleşmenin Sonuçları 547
a Kural 547
b İstisnalar548
aa Kamu Düzeni (YK m2)548
bb İçeriği Kanunla Belirlenen İşlem ve İlişkiler 550
cc Kazanılmamış Haklar 550
4 Sözleşmenin Sona Ermesi 551
5 Sonuç ve Özet 552
C Kira Hukukunda Durum 552
II Kira Hükümlerinin Yürürlüğü 555
A Tarafların Borçları 555
1 Yan Giderleri Ödeme 555
2 Ayıba Karşı Tekeffül 555
3 Kira Bedelini Ödeme Borcu 555
4 Özen Borcu 556
5 Kiracının Diğer Borçları 557
B Kira Sözleşmesinde Özel Durumlar 558
1 Kiralananda Yenilik ve Değişiklik 558
a Kiraya Veren Tarafından Yapılan Değişiklikler 558
b Kiracı Tarafından Yapılan Değişiklikler 559
2 Alt Kira ve Sözleşmenin Devri 559
a Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri 559
b Sözleşmenin Devri560
3 Sözleşmenin Yasal Devri 561
4 Kiralananın Erken İadesi (Erken Tahliye) 561
5 Takastan Feragat Yasağı 562
C Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları563
1 Uygulama Alanı563
2 Kiracıyı Koruyucu Tedbirler563
LVIII
a Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağı 563
b Güvence Bedeli564
c Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı 565
3 Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama566
D Sona Erme 567
1 Genel Olarak 567
2 Yeni Tahliye Sebebi568
a Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde568
b Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 570
3 Kiralananın İadesi 571
4 Yeniden Kiralama Yasağı 571
III Erteleme Hükmü 572
A Konunun Gelişimi 572
B Şartları574
1 Kiracıya İlişkin Şart574
2 İşyeri Kirası 576
C Sonuçları 577
1 Genel Olarak 577
2 Ara Dönemdeki Durum 578
D Yürürlüğü Ertelenen Hükümler 579
1 Sözleşmenin Devri (TBK m323) 579
2 Erken Tahliye (TBK m325)580
3 Önemli Sebeple Fesih (TBK m331) 581
4 Bağlantılı Sözleşme (TBK m340) 582
5 Güvence Bedeli (TBK m342) 582
6 Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı (TBK m343) 583
7 Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m344)584
8 Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı (TBK m346)584
9 Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı (TBK m354) 585
KAYNAKÇA 587
