Emlak Danışmanlığı (Taşınmaz Simsarlığı) Hukuku101 Soru- 101 Cevap
Av. Mürsel YİĞİT
Tarihteki en eski iş kollarının başında gelen emlak danışmanlığı, geçmişten günümüze gelen süreç içerisinde aracılık faaliyetlerine duyulan ihtiyaç neticesinde yasal olarak tüm kanuni düzenlemelerde kendine yer bulmuştur. Aynı amaca ulaşmak isteyen kişileri çeşitli yöntem ve çözüm yolları ile bir araya getirme ana misyonu içerisinde faaliyet gösteren sektörde zaman zaman sorunlarla karşılaşılmakta olup, öncelikli olarak emlak komisyonu işi ile iştigal eden şahıs ve/veya firmaların, dolaylı olarak da tüketici konumundaki hizmet alanların menfaatlerini korumak, hizmet kalitesini arttırmak ve olası uyuşmazlıkları en aza indirmek amacıyla bu kitap hazırlanmıştır.
Yazarının, emlak komisyoncusu bir ailenin yetiştirdiği ve bu alanda çalışan bir avukat olarak birebir gözlemlediği sorunlar, emlak komisyoncularının müşterilerinden aldıkları soru ve dönüşler, hukuki ihtilaflarda karşı taraftan gelebilecek iddialar çerçevesinde, güncel mevzuat hükümleri ve yargı içtihatları doğrultusunda 101 soru ve cevapla incelenmiştir.
(Tanıtım Bülteninden)
Konu Başlıkları
Emlak Komisyon Hukuku
Kira Sözleşmeleri
Kat Mülkiyeti Kanunu
İçindekiler
Önsöz 5
A. EMLAK KOMİSYON HUKUKU 15
1. Emlak Komisyoncusu Kimdir? 15
2. Emlak komisyoncusunun tabi olduğu kanun ve yönetmelikler nelerdir? 16
3. Yetki belgesi nedir? 17
4. Yetki belgesi alabilmenin geçerlilik şartları nelerdir? 18
5. Mesleki yeterlilik belgesi nedir? Seviye 4/ Seviye 5 nedir? 19
6. Emlak ofisi nasıl olmalıdır? İşletmede mutlaka aranan kanuni asgari şartlar nelerdir? 20
7. Emlak komisyoncusu hangi iş kollarında faaliyet gösterebilir? Hangi iş kollarında çalışamaz? 21
8. Emlakçının faaliyetlerini sürdürürken hangi ilke ve kurallara uyması gerekir? Emlakçı hizmetini ifa ederken neyi yapmalı, neyi kesinlikle yapmamalıdır? İlanlarımız ne zamandan yayından kaldırılması gerekir ve pazarlama faaliyetlerinin ne zaman sona erdirilmesi gerekir? Yaptırımları nelerdir? 24
9. Yetkilendirme sözleşmesi nedir? 28
10. Sözleşmede bulunması gereken asgari unsurlar nelerdir? 28
11. Elektronik yolla sözleşme akdedilebilir mi? 30
12. Yetki belgesi süresi nedir? En fazla ne kadar alınabilir? Fazla alınması geçersizlik nedeni midir? 31
13. İnşaat ve proje durumlarında yetki belgesinin süresinde ve sözleşmesinde değişiklik olabilir mi? 32
14. Komisyon oranı nedir? 32
15. Verilen bilgilerin doğruluğunun sorumluluğu kime aittir? 33
16. Alım Satıma Aracılık sözleşmesi nedir? 34
17. Sözleşmesi nasıl yapılır? Geçerlilik şartları nelerdir? 35
18. Komisyon oranı nedir? Komisyon oranı mutlaka eşit şekilde mi ödenmek zorundadır? 37
19. Alım satıma aracılık sözleşmelerinde hizmet bedeli %4+KDV’den daha yüksek alınabilir mi? 38
20. Kredi faktörü sözleşmenin geçerliliğini nasıl etkiler? 40
21. Sözleşme gereğince alınan kaparo bedelinin durumu nedir? Sözleşmeden dönülmesi durumunda ne yapılması gerekir? 43
22. Sözleşmeden dönme ya da cayma durumunda komisyon durumu nedir? 44
23. Cezai şartların geçerliliği nedir? 44
24. Tapu bedeli ile sözleşmede yazan bedel arasında fark olması durumunda emlak komisyon bedeli hangi bedele göre hesaplanacaktır? 45
25. Kiralamaya Aracılık Sözleşmesi nedir? 46
26. Sözleşme nasıl yapılır? 47
27. Geçerlilik şartı nedir? 47
28. Kira Hizmet Bedeli Nasıl Ödenir? Kiracı ve Kiraya Veren eşit şekilde mi ödemek zorundadır? 48
29. Hizmet ortaklığı sözleşmesi nedir? 50
30. Sözleşme nasıl yapılır? Geçerlilik şartı nedir? 50
31. Komisyon Paylaşımı Nasıl Olur? 51
32. Mülk sahibine bilgi vermek mi gerekir ya da izninin mi alınması gerekir? 52
33. Yer gösterme belgesi nedir? 53
34. Sözleşme nasıl yapılır? Geçerlilik şartı nedir? 54
35. Yer gösterme belgesi ile ulaşım masrafları talep edilebilir mi? 55
36. Komisyon bedeli ödemesi ne kadardır? 56
37. Yer gösterme belgesi var iken taşınmazın yer gösterilenin yakınına ya da şirket ortaklarından birine satılması durumunda emlak komisyoncusunun hakları nelerdir? 57
38. Taşınmaza ait mülk sahibinden alınmış yetki belgesi olmaması emlak komisyon hizmet bedelini tahsiline engel teşkil eder mi? 58
39. Yer gösterme sözleşmesi her taşınmaz için ayrı ayrı mı düzenlenmelidir? 58
40. Müşterilerden kimlik bilgileri veya diğer özel bilgilerinin alınması doğru mudur? Kanuni dayanağı nedir? Nelere dikkat etmek gerekmektedir? 59
41. ve 62. Sorular Arası Emsal Mahkeme Kararları 60
B. KİRA SÖZLEŞMELERİ 83
63. Kira Sözleşmesi Nedir? Konut ve Çatılı İş Yeri Sözleşmesi Ne Anlam İfade Etmektedir? 83
64. Geçerli bir kira sözleşmesinin akdedilebilmesi için sözleşmede bulunması gereken asgari şartlar nelerdir? 84
65. Kira bedeli nasıl belirlenir? 85
66. Kira sözleşmelerinde kira artışı nasıl yapılır? 86
67. Kiracının yapmış olduğu tadilat, masraf ve dekorasyon giderlerinin durumu nedir? Kiracı bu bedelleri isteyebilir mi? Kiraya veren kiracı içerideyken tadilat ve yenilik yapabilir mi? 88
68. Kira sözleşmelerinde depozito veya kanunda ifade edildiği üzere “güvence bedeli” nasıl alınmalıdır? Hak kaybı yaşanmaması adına nelere dikkat edilmelidir? Değerini kaybetmemesi için ne yapılabilir? 90
69. Depozito bedeli döviz olarak verilebilir mi? 92
70. Kira İlişkisi Devam Ederken Taşınmazın Satılması durumunda kiracı depozitoyu kimden talep edecektir? 93
71. Depozito Kira Yerine Sayılabilir mi? Depozito Kiracı Tarafından Kira Borcu Yerine Sayılabilir mi? 93
72. Depozito bedelinin alınabileceği en yüksek bedel nedir? 94
73. Kira sözleşmesine kefil nasıl alınır? Kefilliğin geçerli olmasının şartları nelerdir? 95
74. Kefaletin türleri nelerdir? Hangi tür kefalet kiraya veren açısından daha mantıklıdır? 96
75. Kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine cezai şart koyulabilir mi? Cezai hükümlerinin geçerliliği nasıldır? Kira bedelinin ödenmemesi durumunda geri kalan ayların muaccel olacağı şartı geçerli midir? 97
76. Kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın satılması durumunda kira bedeli artışı yapılabilir mi? Yeni bir kira sözleşmesi imzalanmak gerekir mi? Mülkün satın alınılması durumunda kiracıya nasıl bir bildirimde bulunmak gerekir? 98
77. Evin satılmak istenmesi durumunda kiracı evi göstermek zorunda mıdır? Göstermek zorunda ise nasıl ve ne kadar süre ile göstermelidir? 99
78. Alt kiracı nedir? Kira sözleşmesinde kiracı alt kiracıya taşınmazı kiralayabilir mi? Mülk sahibi sözleşmeyi nasıl feshedebilir? 101
79. Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi mümkün müdür? Tapu şerhi nasıl yapılır? Maliyeti nedir? 104
80. Kiracı sözleşmesi devam ederken kiracının ölmesi durumunda ne olur? Sözleşmeyi feshetmek gerekir mi? 105
81. Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Nasıl Alınır? Ne yapılması/yapılmaması gerekir? 106
82. Tahliye Taahhütnamesi imzalanırken eş rızası aranır mı? Eş rızası aranır ise hangi şart ve koşullarda aranır? Eş rızası nasıl alınır? 107
83. Tahliye Taahhütnamesi işleme nasıl koyulur? Kiracı nasıl tahliye edilir? Dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir? 108
84. Taşınmazın satılması durumunda kiracı ne zaman evi tahliye etmek durumundadır? Mülk sahibi hak kaybı yaşamaması için ne yapmalıdır? Süre içerisinde kiracı kira bedellerini ödemekle yükümlü müdür? 109
85. Kira bedellerini ödemeyen kiracıya karşı hangi hukuki yollara ne zaman başvurulabilir? 110
86. Kiracı banka EFT/havale masraflarını kesebilir mi? Kiracının kira bedellerini gününde ödememesi tahliye nedeni olur mu? 112
87. Kira sözleşmesi devam ederken sözleşme bitiminden önce kiracı taşınmazı tahliye ederse geri kalan tüm ayları ödemek zorunda mıdır? Ne kadar ödeme yapması gerekir? 113
88. Kiracının kira ödeme borcu ne zamana kadar devam eder? Kiracı evden çıkıp güvenliğe, site yönetimine ya da komşuya bırakıp anahtarı verip gitmesi durumunda kira ödeme borcu sona erer mi? Ev sahibinin anahtarı almaması durumunda ne yapılır? 114
89. Kira sözleşmesinde emlak komisyoncusunun yükümlülükleri nelerdir? Emlak Komisyoncusu nelere dikkat etmelidir? 115
C. KAT MÜLKİYETİ KANUNU 117
90. Kat irtifakı ve Kat mülkiyeti nedir? Taşınmaz satın alırken neye dikkat etmek gerekir? 117
91. Apartmanın ortak alanları nerelerdir? Kat malikleri ortak alanlarda inşaat, onarım değişiklik ya da boya yapabilir mi? Nelere dikkate dilmesi gerekir? Söz konusu değişiklerin yapılabilmesi için nasıl bir yol izlenir? 118
92. Apartman veya Sitelerde Mesken Niteliğinde Olan Yerlerde Hangi İş veya Meslekler İçin İzne İhtiyaç Vardır? İzin Halinde Koşulları Nelerdir? Hangi İşler veya Meslekler İzne İhtiyaç Duymazlar? 121
93. Apartmanın dükkan olarak belirtilen kısımlarında hangi iş yerleri açılabilir? Hangi iş yerleri kesinlikle açılamaz? 122
94. Apartman aidatını kim ödemekle yükümlüdür? Kiracı mı mülk sahibi mi? Aidatın gecikmesi durumunda geciken aidata uygulanacak faiz oranı ne olacaktır? Ödenmeyen aidat ile ilgili kat maliklerinden biri yönetici olmasa dahi alacağın tahsili için hukuki işlem yapma yetkisi var mıdır? 124
95. Hiçbir kanuni izni olmadan evi randevu evi olarak kullanan günlük kiralık olarak evi kiraya veren ya da evi kumarhane olarak kullanan veyahut apartmanın yönetim planında belirtilen ortak yaşam kurallarına ısrarlar uymak istemeyen (ses yapan, evcil hayvan beslenemez kuralına rağmen evcil hayvan besleyen/ ile yaşayan, çöp bırakan vb.) kişilere karşı ne yapılabilir? Hangi hukuki yollara başvurulabilir? 126
96. Apartmanda toplantı nasıl yapılır? Olağan toplantı ve olağanüstü toplantı nedir? Olağan Genel Kurulu veya Olağanüstü Genel Kurulu Ne Zaman Toplanır? Toplantı Davet Şekli Nasıldır? Birinci Toplantıda Yeter Sayı Sağlanamazsa İkinci Toplantı Ne Zaman Yapılır? 129
97. Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı Nedir? Kat Malikleri Olağan veya Olağanüstü Genel Kurulunda Toplantı Yeter Sayısı ile Karar Yeter Sayısı Nedir? 131
98. Kat Maliklerinin Kullanabilecekleri Oy Sayısı Nedir? Vekaleten Kaç Oy Kullanılabilir? Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlgili Olarak Kat Malikleri Arasında Çıkan İhtilaflarda Dava Açma Süresi Ne Kadardır? 133
99. Isınma sisteminin değiştirilmesi, ortak kullanım alanlarının kullanımlarının dükkanlara verilmesi, yönetim planının değiştirilmesi, dış cephe tadilatının yapılması, balkonların kapatılması gibi kararlar hangi oy oranı ile alınırsa geçerli olur? 135
100. Yönetici dışarıdan seçilebilir mi? Kiracılar yönetici olabilir mi? 138
101. Arsa payı neyi ifade eder? Arsa payı nasıl belirlenmelidir? Kentsel Dönüşüm sürecinde arsa payının önemi nedir? Arsa payının düzeltilmesi için nasıl bir dava açılabilir? 139
Kavramlar Dizini 143
