Gayrimenkul Rehberi

İÇİNDEKİLER
İçindekiler
Önsöz 5
GAYRİMENKUL NEDİR?
I. GAYRİMENKUL KAVRAMI, TANIMI VE GAYRİMENKUL SAYILAN MAL VE HAKLAR 19
II. TAPU SİCİLİ VE TAPUDA DEVİR İŞLEMLERİ 25
A. TAPU SİCİLİ KAVRAMI 25
B. TAPU İŞLEMLERİ VE TESCİL 32
1. Tapu İşlemleri 32
a. Gayrimenkul Devri 32
b. Şerhler 46
aa. Kişisel Hakların Şerhi 47
bb. Tasarruf Yetkisi Kısıtlamalarına İlişkin Şerhler 50
cc. Geçici Tescil 52
c. Tescil 52
2. Tapu Harçları 53
KAT MÜLKİYETİ KAVRAM VE MAHİYETİ
A. KAT MÜLKİYETİ KAVRAM VE MAHİYETİ 61
B. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI 66
C. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI 72
D. YÖNETİM 83
1. Kat Malikleri Kurulu 84
1.1. Çifte Çoğunluk Aranan Durumlar 87
1.1.1. Ortak Yerlere Faydalı Yenilik ve İlaveler 87
1.1.2. Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler 87
1.1.3. Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin Dönüşümü, Merkezi Sistemden Ferdi Sisteme Geçilmesi, Ferdi Sistemden Merkezi Sisteme Geçilmesi 88
1.1.4. Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler 88
1.1.5. Yönetici ve Denetçi Ataması 89
1.1.6. Kat Mülkiyetinin Zorunlu Devri 89
1.2. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durumlar 90
1.3. Oybirliği Aranan Durumlar 90
1.3.1. Bağımsız Bölüm İlavesi 90
1.3.2. Temliki Tasarruflar ve Önemli İşler 91
2. Yönetim Planı 91
3. Yönetici 93
3.1. Yönetici Atanması 93
3.2. Yöneticinin görevleri 94
3.2.1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi 94
3.2.2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması 96
3.2.3. İşletme Projesinin Yapılması 96
3.3. Yöneticinin Sorumluluğu 97
3.4. Yöneticinin Hakları 98
3.5. Yönetimin Denetlenmesi 99
E. KAT MÜLKİYETİ İÇİN ALINAN ÖZEL TEDBİRLER 100
1. Taksim İstenememesi 100
2. Kanuni Şufa Hakkının Olmaması 100
3. Tahliye Kolaylığı 100
4. Tebligat Kolaylığı 101
5. Kat Mülkiyetinin Cebren Alınması 101
6. Uyuşmazlıkların Çözümünde Özel Muhakeme Usulü 104
F. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ 107
1. Kat Maliklerinin İsteği 107
2. Anataşınmazın Yok Olması 108
3. Anataşınmazın Kamulaştırılması 108
4. Anataşınmazın Harap Olması 109
G. KAT İRTİFAKI 112
1. Kat İrtifakının Kurulması 112
1.1. Resmi Senet Düzenlenmesi 112
1.2. Tescil 113
2. Kat İrtifakının Hükümleri 114
2.1. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları 114
2.1.1. Binanın Yapımı 114
2.1.2. Kat Mülkiyetine Geçme Hakkı 115
2.2. Yönetici Tayini 115
2.3. Paylaşma İstenemez ve Paydaşların Ön Alım Hakkı Yoktur 116
2.4. Kat İrtifakı İle Bağdaşmayan İrtifaklar Kurulamaz 116
3. Kat İrtifakının Sona Ermesi 116
H. DEVRE MÜLK 117
I. TOPLU YAPILAR 120
1. Ortak Yerler 120
2. Vaziyet Planı 121
3. Yönetim 121
3.1. Blok Kat Malikleri Kurulu 122
3.2. Ada Kat Malikleri Kurulu 122
3.3. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu 123
4. Geçici Yönetim 123
5. Yönetim Planı 123
6. Yönetici ve Denetçi Atanması 124
6.1. Blok Yöneticisi ve Denetçisi 124
6.2. Toplu Yapı Yöneticisi ve Denetçisi 124
7. Ortak Giderlere Katılma 124
8. Kat Mülkiyeti Kanunun Uygulanması 125
Kaynakça 126
KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN
ÇIKABİLECEK İHTİLAFLAR
1. Üst Kattan Su Sızması 127
2. Bağımsız Bölümde Köpek,Kedi vb.Evcil Hayvan Beslenmesi 130
3. Bağımsız Bölümün İş Yeri Olarak Kullanılması 131
4. Tabela ve Reklam Panosu 133
5. Mantolama 135
6. Güçlendirme 137
7. Isı Pay Ölçer Sistemi Kurulması 139
8. Ana Taşınmazın Giderleri–Aidat borçları 140
9. Yönetim 144
10. Satış Vaadi 150
11. Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi 151
12. Kamulaştırma 154
13. Kat Maliklerinin Birbirlerine Karşı Borç ve Sorumlulukları 155
14. Bağımsız Bölüme Giriş Müsaadesi 156
15. Hakimin Müdahalesi 159
16. Kat Mülkiyetinin Devri Davası 160
17. İnşaat – Onarım – Mimari Proje Değişikliği 162
18. Faydalı–Çok Masraflı ve Lüks Yenilik ve İlaveler 170
19. Devre Mülk 172
20. Kat Mülkiyeti Kanununa Dayalı İhtilaflarda Görevli Mahkeme 174
Kaynakça 178
ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI
GİRİŞ: 179
I. TANIM 180
II. ARSA PAYI 181
1. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Arsa Payı 182
a. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı 183
b. Yönetici Atanması 183
c. Yönetimin Denetlenmesi 183
d. Faydalı Olan Yenilik ve İlavelerin Yapılması 183
e. Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma: 184
f. Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti 184
g. Ortak Yerlerden Yararlanma 185
2. Taşınmazın Kamulaştırılması İle Arsa Payı Arasındaki İlişki 186
3. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arsa Payının Önemi 188
III. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ARSA PAYI ÖZGÜLENMESİ 191
1. Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi 192
2. Arsa Paylarının İdari Yoldan Düzeltilmesi 192
3. Arsa Paylarının Dava Yoluyla Düzeltilmesi 193
IV. ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI 195
1. Şartları 195
2. Yargılama Aşaması 205
a. Taraf Teşkili 205
b. Yetkili ve Görevli Mahkeme 207
c. Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Harç ve Vekalet Ücreti 208
d. Davayı Açan Paydaşın İyi Niyetinin ve Hukuki Yararının Varlığının Tespiti 208
e. Arsa Payının Değerlendirilme Usulü 209
f. Arsa Payının Değerinin Artması ya da Eksilmesi 212
g. Sonradan Eklenen Bağımsız Bölümünün Değerinin Tespiti 214
h. Sonradan Eklenen Bağımsız Bölüme Kat Maliklerinin Katılımı 214
i. Davanın Açılabilme Süresi 216
SONUÇ 217
EK: Dava Dilekçesi Örnekleri: 219
EK: Yargıtay İçtihatları: 224
ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARINDA
ÖNEM VE ÖZELLİK ARZ EDEN HUSUSLAR
1. İyiniyet ve Hukuki Yarar Bulunmalı 229
2. Gerçek Değer İle Orantıszlık Bulunmalı 229
3. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararı İle Kurulmamış Olması Gerekmektedir 230
4. Mahkeme Denklik Sağlamaya Çalışacaktır 230
5. Denkleştirmenin İvaz İlavesi Şeklinde Yapılabileceği 233
6. Yeni Bağımsız Bölüm İlavesi Dolayısyla Arsa Payının Düzenlenmesi 233
7. Mimari Projede Gösterilen Bağımsız Bölüme Arsa Payının Özgülenmemesi Durumu 235
EK: Dava Dilekçesi Örneği 237
TAPU TAHSİS BELGESİ
1. Tapu Tahsis Belgesi Nedir ve Nasıl Verilir? 239
2. Tapu Tahsis Belgesi Vermeye Yetkili Kurumlar 240
3. Tapu Tahsis Belgesi Verilmesinde Amaç 241
4. Tapu Tahsis Belgesi Verilecek Taşınmazlar ve Koşulları 242
5. Tapu Tahsis Belgesi Alabilecek Kişiler 243
6. Tapu Tahsis Belgesinde Yüzölçümü Sınırı 244
7. Tapu Tahsis Belgesi’nin Tapuya Dönüştürülmesinde İzlenecek Başvuru Usulü 245
8. 6306 Sayılı Kanunun ve Kentsel Dönüşümün Tapu Tahsis Belgelerine Etkisi 245
9. Tapu Tahsis Belgesinin Konu Olduğu Davalar ve Usul Kuralları 248
a. Yargı Kararlarına Göre Tapu Tahsis Belgesi 248
b. Tapu Tahsis Belgesinin Konu Edildiği Davalarda Araştırılacak Hususlar 249
c. Tapu Tahsis Belgesi Davalarında Yetki ve Görev 250
ç. Tapu Tahsis Belgesi Davalarında Hak Düşürücü Süre Uygulaması 251
d. Tapu Tahsis Belgesi Davalarında Husumetin Tevcihi 252
e. Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Yapılan Ödemede İspat Yükü 253
f. Tapuda 3. Şahsa Devir Yapılması Ve Tazminat İstemi 253
g. Tapu Tahsis Belgesinde Bedel İadesi ve Zamanaşımı Mefhumu 254
h. Tapu Tahsis Belgesinin Müdahalenin Önlenmesi ve Kal İstemli Davalarda Konumu Ve Bu Davalardaki Etkisi 255
ı. Tapu Tahsis Belgesi Sahibinin Geçit Hakkı Davası 257
i. Tapu Tahsis Belgesinin 3. Kişiye Temliki 257
10. 7143 sayılı Kanun ve Yapı Kayıt Belgesi 258
Ek. İdarelerin Tapu Tahsis Belgesine Dair Tebliğleri 261
YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA
İZİN BELGESİ (İSKÂN)
ÖN AÇIKLAMA 271
YAPI RUHSATI, YAPI RUHSATININ YASAL DAYANAĞI VE YAPILAŞMAYI DENETİME BAĞLAMANIN NEDENİ NEDİR? 272
YAPI RUHSATI ALIRKEN BAŞVURU DİLEKÇESİNE EKLENMESİ GEREKEN BELGELER İLE BU BELGELERİN İNCELENME USULÜ NEDİR? 274
YAPI RUHSATI GEÇERLİLİK SÜRELERİ 282
YAPI RUHSATININ GEÇERLİLİK SÜRELERİ İÇİNDE İNŞAAT TAMAMLANMAZSA NE OLUR? 283
YAPI RUHSATI İPTAL EDİLİRSE YAPI KAÇAK HALE GELİR Mİ; YAPI RUHSATINA KAZANILMIŞ HAK SAĞLAYAN DÜZENLEMELER NELERDİR? 283
KAÇAK YAPI NEDİR VE YAPTIRIMI NELERDİR? 286
RUHSATA TABİ OLMAYAN YAPILAR VE UYACAKLARI ESASLAR NELERDİR? 293
İSKÂN (YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ) NEDİR? 295
KISMİ İSKÂN (YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ) NEDİR? 297
YAPI KULLANMA (İSKÂN) BELGESİ VERİLİRKEN İLGİLİ İDARE TARAFINDAN İSTENEBİLECEK BELGELER NELERDİR? 298
A. Isı Yalıtım Kontrolü 298
B. Asansör Tescili 298
C. Yapılarda İskân Raporu Düzenlenmesi 299
YAPI KULLANMA (İSKÂN) BELGESİ VERİLİRKEN İLGİLİ İDARE TARAFINDAN İSTENEMEYECEK BELGELER NELERDİR? 300
MÜTEAHHİDİN VERGİ, SGK BORCU VARKEN YAPI KULLANMA (İSKÂN) BELGESİ ALINABİLİR Mİ? 302
SONUÇ VE DEĞERLENDİRME 303
İMAR BARIŞI VE YAPI KAYIT BELGESİNE İLİŞKİN USUL VE ESASLAR İLE YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN) ALINMASINA ETKİSİ 305
YAPI KAYIT BELGESİ MÜRACAATI NASIL YAPILACAK? 305
YAPI KAYIT BELGESİNİN KULLANIM YERLERİ NERELERDİR? 308
HAZİNEYE VE BELEDİYEYE AİT TAŞINMAZLAR ÜZERİNDEKİ YAPILARDA İMAR BARIŞI VE YAPI KAYIT BELGESİ NASIL UYGULANACAK? 310
YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEYECEK YAPILAR NELERDİR? 311
YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEYECEK YAPILARİÇİN BU BELGENİN DÜZENLENMESİ HALİNDE NASIL BİR İŞLEM YAPILIR? 312
YAPI KAYIT BELGESİNİN GEÇERLİLİK SÜRESİ NE KADARDIR? 312
YAPI KAYIT BELGESİNİN DENETİMİ NASIL YAPILIR? 313
KAMULAŞTIRMA HUKUKU
1. Giriş 317
2. Kamulaştırma İlkeleri 319
2.1. Kamulaştırma Devlet veya Diğer Kamu Tüzelkişilikleri Tarafından Yapılabilir 319
2.2. Kamulaştırma Kamu Yararına Dayalı Olarak Yapılabilir 321
2.3. Kamulaştırma Ancak Özel Mülkte Bulunan Taşınmaz Mallar Hakkında Yapılabilir 321
2.4. Kamulaştırma Taşınmaz Malın Gerçek Karşılığının Nakden Ödenmesiyle Yapılabilir (istisna, trampa yoluyla kamulaştırma KK m.26) 322
2.5. Kural Olarak Ödeme Peşin Olarak Yapılır 323
2.6. Kamulaştırma Kanunda Öngörülen Şekil Şartlarına Uygun Olarak Yapılır 324
2.7. Kamulaştırma Kanuni Bir Dayanak ile Yapılır 324
2.8. Bütçeye Yeterli Ödenek Konulmadan Kamulaştırma Yapılamaz 324
3. İdari İşlemin Beş Unsuru Bakımından Kamulaştırma İşlemi 326
3.1. Yetki 327
3.2. Sebep (neden) 334
3.3. Konu 336
3.4. Şekil (Usul) 337
3.5. Amaç (maksat) 337
4. Kamulaştırma Uygulamasının Aşamaları 338
4.1. İdari Aşama 338
4.1.1. Bütçeye Yeterli Ödenek Konulması 338
4.1.2. Kamu Yararı Kararının Alınması 339
4.1.4. Öznelleştirme 343
4.1.5. Kıymet Takdiri (Taşınmaz Malın Tahmini Bedelini Tespit) 346
4.1.6. Satın Alma Usulü ve Pazarlığa (Uzlaşmaya) Davet 347
4.2. Yargısal Aşama 349
4.2.1. Adli Yargı Aşaması 349
4.2.1.1. İdarece Mahkemeye Başvuru 349
4.2.1.2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin Yapacağı İşlemler 350
4.2.1.3. Adli Yargılama Aşamasında Uzlaşma 351
4.2.1.4. Bedel Tespiti 351
4.2.1.4.1. Tarımsal Araziler İçin NET GELİR 352
4.2.1.4.2. Arsa EMSAL SATIŞ 353
4.2.1.4.3. Yapılarda 353
4.2.1.5. Bilirkişi 354
4.2.1.6. Bilirkişi Raporu 355
4.2.1.7. Tespit Edilen Bedelin Bankaya Yatırılması 356
4.2.1.8. Tescil Kararı 357
4.2.2. İdari Yargıda İptal Davası 359
4.2.3. Kamulaştırma Kararının Doğurduğu Sonuçlar 362
5. Kamulaştırmada Bazı Özel Durumlar 363
5.1. Kısmen Kamulaştırma 363
5.2. Mücavir Taşınmaz Malların Kamulaştırılması 366
5.3. İdari İrtifak Tesisi 367
5.4. Acele Kamulaştırma (Urgent Expropriation) 371
5.4.1. Yasal Dayanak 371
5.4.2. Acele Kamulaştırmaya Hangi Hallerde Başvurulabilir? 372
5.4.2.1. 3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyetleri Kanunu’na Göre 373
5.4.2.2. Aceleliğine Cumhurbakanı Tarafından Karar Verilen Haller 374
5.4.2.3. Özel Yasa Hükümlerine Dayalı Acele Kamulaştırmalar 379
5.4.2.4. Yetki Devri Yöntemi ile Acele Kamulaştırma 381
5.5. Acele Kamulaştırmada İdari Aşama ve Yargısal Tespit+ El Koyma 383
5.5.1. Kamu Yararı Kararı 384
5.5.2. Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi ve Alan Sınırlaması 384
5.5.3. Kamulaştırılacak Taşınmazın Malikinin (Muhatabının) Belirlenmesi 385
5.5.4. Tapu Siciline Kamulaştırma Şerhi Verilmesi 386
5.5.5. Kıymet Takdiri (Tespit Davası) 386
5.5.6. Tespit Edilen Bedelin Bankaya Yatırılması 388
5.5.7. Acele El Koyma Kararı 389
5.6. Tespit ve Tescil Davası 391
5.6.1. Dava Açma Süresi 392
5.6.2. Güncel Duruma Göre Bedel Tespiti 392
5.6.3. Önce Zilyetliğin, Sonra da Mülkiyetin Devri 393
5.7. 6545 Sayılı Kanun’un 18. Maddesiyle Getirilen İvedi Yargılama Usulü 393
6. Kamu Kurumları Arasında Devir 395
7. Kamulaştırmaksızın Mülkiyet Hakkında Kısıtlama/El Koyma 397
7.1. Kamulaştırmasız El Atma (de facto expropriations, fiili el koyma) 398
7.2. Hukuki El Atma 404
8. Kamulaştırmadan Vazgeçme 415
8.1. Tek Yanlı Vazgeçme 415
8.2. Tarafların Anlaşmasıyla Vazgeçme 415
9. Malikin Geri Alma Hakkı 416
9.1. Geri Almanın Koşulları 416
9.2. Başvuru Usulü ve Yargı Yolu 418
Kaynakça 422
KENTSEL DÖNÜŞÜM
1. Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Dönüşümün Amacı 427
2. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Amacı 427
3. Riskli Alan, Riskli Yapı ve Rezerv Yapı Alan Kavramları 427
4. Riskli Alanların Tespiti 428
5. Riskli Yapıların Tespiti 429
6. Sitelerde Riskli Yapı Tespiti 430
7. Riskli Yapı Tespitine Tabi Yapılar 430
8. Riskli Yapı Tespiti Başvurusu Sahipleri ve Başvuru Usulü 430
9. Riskli Yapı Tespiti Sonrası Süreç ve Tespite İtiraz 431
10. Riskli Yapı Tespitinin Kesinleşmesi Sonrası Hak Sahiplerine Gönderilen Tahliye Bildirimi 432
11. Tahliye Süreleri Bitiminde Riskli Yapıların Yıkımı 433
12. Bu Süreler İçerisinde Malikler ve Yüklenici Tarafından Yapılması Gerekenler 433
13. Bina Malikleri ve Hak Sahiplerinin Alacakları Kararlar 434
14. Maliklerce Karar İçin Yeter Sayı (Arsa Payının 2/3’ü Çoğunluğu) Sağlanamaması Halindeki Uygulama 435
15. Malikler (Arsa Payı Sahipleri) Tarafından Arsa Payının 2/3’ü Çoğunluğu İle Alınan Karara Katılmayanların Hukuki Durumu ve Arsa Payı Satışı Süreci 436
16. Bir Parselde Birden Fazla Yapının Bulunması ve Bu Yapıların Bazılarının Riskli Yapı Olması Halinde Riskli Yapı Tespit Edilen Yapıların Arsa Payı Sahiplerinin En Az Üçte İki Çoğunluğu İle Karar Verilmesi 437
17. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Binanın Yeniden Yapım Şekilleri, Sözleşme Sorunsalı ile Harç ve Vergi Muafiyetleri 438
18. Riskli Yapı İlan Edilen Taşınmazın Satış Harç Muafiyeti 439
19. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılardaki Hak Sahiplerine Verilecek Kredi ve Faiz Desteği 439
20. Riskli Yapı İlan Edilen Taşınmaz Üzerinde Olan Hacizlerin, İpoteklerin, Tedbirlerin ve Şerhlerin Akıbeti ile Cins Değişikliği, Tevhit ve İfraz İşlemleri 440
21. Riskli Yapı Tespiti, Tahliyesi ve Yıkımına Engel Olanlara Karşı Yapılacaklar 440
22. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Konut ve İşyeri Maliklerine Yapılan Yardımlar, Kira ve Taşınma Yardımı Alma Şartları ve Kiracılar ile Sınırlı Ayni Hak Sahiplerinin Durumu 440
23. Belediyelerce Alınan Harç ve Ücretlere İlave Olarak, Sadece Kullanım Maksadı Değişiklikleri ile Yapı Alanındaki Artışlar İçin Hesaplanan Harç ve Ücret Farkları Alınması 441
24. Malik ve Yüklenici Mağduriyetlerinin Önlenmesi 442
KAT MÜLKİYETİ KANUNU 443